「人生で１回の大きな買い物」と呼ばれるほどに、マイホームの購入には夢があります。人生で何度もあるような出以後とではないので、住居の購入の際には何かとわからないことが多いものです。
「物件探しから引き渡しまでのプロセスと期間は？」
「どんな手続きをおこない、いくら費用がかかるのか？」
といった疑問を解消するために、本記事では物件の探し方や引き渡しの手続きなど、中古マンションを購入する際のプロセスをご紹介します。賢い買い方のコツについても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
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中古マンションの買い方・流れ
中古マンションの購入を検討し始めた時、まず何から準備をすればよいのでしょうか。購入のステップをわかりやすく解説していきます。自分の住まいを決める重要な買い物なので、たくさん悩んだり、迷ったりすることがあると思います。そこでそれぞれのプロセスにどのくらいの時間を要するのがベストなのかも併せて解説していきます。
資金計画
マイホームの購入を決断した時に、まず気になるのが「本当に買えるのだろうか」ということです。広い部屋や広い収納など、あなたが望む条件を満たす住宅があったとしても、予算オーバーでは購入することができません。マンションの購入金額以外にも、余分に諸費用もかかります。一般的には購入金額の10%の諸費用がかかると言われています。
月々、このくらいは払えると返済計画をたてて予算を考えても、マンションの場合は修繕積立費や管理費など別途料金が発生します。いざ、購入しても支払いができず、生活に支障をきたすようになっては本末転倒です。
大まかな目安として住宅ローンを組める金額は年収の5～6倍までですが、予め余裕をもった資金調達の目途をたてて予算を決めておくことが大切です。
物件探し
予算が決まったら、さっそく物件探しに移りましょう。まず、間取りをどのくらいにするかを考えましょう。家族の人数に応じた部屋数が条件ですが、部屋数が増えるごとに価格も上がります。3LDKから4LDKというふうに1つの部屋数に断定せずに決めておきましょう。次にエリアを考えます。通勤時間や通学方法、街の情報も含めていくつかの希望地を決めていきます。
部屋数をエリアが決まったらいよいよ物件探しです。チラシなどの広告や店舗での問い合わせが主流だった物件探しですが、現在はインターネットでの検索が主流となっています。自分の条件をもとにWebの住宅サイトをチェックすると、平均的な相場も分かりスムーズに物件探しを開始することができます。
また、中古マンションは物件の移り替わりが早いので、なるべく毎日チェックするようにしましょう。そして、気になる物件が見つかったら、出来るだけ早く不動産会社に連絡をします。
インターネットでの情報は、多くの人が同じように見ているので、商談中になってしまうのも時間の問題。タイミングが重要なので、出来るだけ早く連絡を入れましょう。
契約を結ぶ
お気に入りの物件を見つけたら、いよいよ購入申し込みを行います。購入申込みは通常、買付証明書によって行われ、値引きなどの価格交渉もこの段階で行われます。交渉権は原則買付証明書を出した順になるので、買いたいと思える物件を見つけたら、すぐに買付証明書を提出しましょう。また、この購入申し込みと並行して、ローン事前審査を受けるとスムーズに手続きが進みます。
この時、多くの書類を作成します。あらかじめ用意しておく書類もありますので、その都度不動産会社に確認しましょう。事務的作業になりますし、初めてのことばかりなので契約が終了するまでが時間がかかってしまいますが、できるだけスムーズに進めていきましょう。
引き渡しを受ける
無事ローンの審査に通って、融資の実行が可能になればち決済・引き渡しが行われます。決済・引き渡し時に登記手続きの委任をおこないますが、この際、売主・買主は司法書士に登記書類を提出します。
この時に買い付け側は住民票と本人確認書類の提出を求められるのであらかじめ準備しておきましょう。
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中古マンションのかしこい買い方
後悔しない物件選びを行うために、中古マンション購入のポイントを押さえておきましょう。ここでは、中古マンションの賢い買い方を詳しくご紹介します。
①資産価値の落ちにくいマンションを選ぶ
中古マンションを購入する際の判断基準として最も重要なのは、「資産価値の落ちにくいマンションかどうか」です。今は購入予定のマンションに一生住むつもりでも、転勤や住み替えなどを理由に将来売却する可能性を捨てることはできません。そのような状況になった場合、資産価値が落ちにくいマンションを選んでおけば少しでも高い値段で売却することができます。ここでは資産価値の判断基準を紹介します。
１ 資産価値の落ちにくいマンションとは
マンションや一戸建てにおける資産価値とは、売却時に他の人に買いたいと思われる物件であるかどうかを示す、ひとつの指標になります。基本的に不動産に定価はなく、様々な要素で値段が変動していくのでこのような判断基準が必要になります。
同じ築年数で条件が同じマンションで、きれいに掃除している部屋とそうでもない部屋だとしたら、もちろん、きれいに掃除をしている部屋のほうが資産価値は上がります。このように買いたいと思われる物件であるかどうかが資産価値の落ちにくいマンションへとつながります。
資産価値を決めるポイント
資産価値の落ちにくいマンションは、立地条件、建物の住環境、管理体制の３つで大きく判断されます。これらのポイントは、基本的にマイナス要素がないかどうかを中心にチェックされます。
例えば、「子供が育てやすい」「周辺地域が静か」といったプラス要素よりも、「駅から遠い」「管理会社が不親切」といった致命的なマイナス要素の有無で資産価値が決まります。あくまでも買い手の判断軸に則ってチェックされるので、その基準は様々です。
マンションの資産価値について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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②新築でなく中古マンションにする理由を明確にする
また、「なぜ新築でなく中古マンションにするのか」という理由についても早い段階で明確にしておきましょう。具体的には、価格の割安感や選択肢の幅の広さといった点は中古マンションならではの魅力でしょう。
以下で中古マンションのメリットをいくつかご紹介するので、参考にしてみてください。
新築マンションよりも価格が割安
中古のマンションは新築のマンションよりも平均して２割～５割ほど値段が安いとされています。同じ広さ、エリアの新築物件と比べれば、中古マンションのほうが購入しやすい価格帯で売り出されていることがわかります。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
中古マンションの値引き交渉で失敗しない方法を紹介！金額の相場も解説！
新築に比べ物件数が多い
住みたいエリアを限定した場合、物件数は新築マンションに比べ中古マンションのほうが圧倒的に豊富です。特定のエリアに新築のマンションがない場合でも、中古マンションまで視野を広げれば理想のマンションを見つけられる可能性もあります。あそこに住みたいと思う憧れのマンションも、新築マンションとしては開発後、完売してしまえば販売終了ですが、購入した後に手放す人もいますので、中古マンションとして販売されているかもしれません。そういう方も多くいらっしゃるので、中古マンションの物件数の方が断然多いです。
実際に物件の下見ができる
購入前に住居を下見できるのは中古マンションの大きな利点です。新築のマンションでは建設中に売り出されることが多いため、実際にどのような人が住んでいるのかなどの住環境を正確に知ることができないケースが多いです。
リフォームで自分好みにできる
ある程度決まりがあるものの、マンションであれば間取りを自分の好きなようにリフォームすることができます。新築のマンションを購入すると物件自体にコストがかかるので、リフォーム費用を用意することが難しくなります。マンション購入は価格を抑えて、その分リノベーションとして費用をかけて自分の思い通りの家にリフォームして楽しむことが可能です他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンションリノベーションの費用相場やリノベ価格を予算内に抑えるコツを紹介！
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③予算を厳密に設定して守る
マンションを購入する際には事前に予算を設定し、しっかり守ることが大切です。
漠然と上限を設定するのではなく、「貯蓄の確認」「毎月の返済額」「頭金や諸費用に用意できる金額」「手元資金と住宅ローン返済可能額」の4つの金額を軸に、各種適切な金額を設定しましょう。また、何にいくらくらい充てる予定なのか、資金が必要な項目ごとに予算を細かく設定しておくことをおすすめします。
④間取りはライフスタイルの変化を想定する
マンション購入で物件選びを行う際は、間取りも重要なポイントの一つです。現時点でのライフスタイルだけではなく、ライフスタイルの変化も意識して選ぶようにしましょう。例えば、現在は夫婦2人暮らしであっても、将来子どもを考えている場合は、子どもがうまれてからも住み続けられるかどうかといった視点で考え必要があります。
さらに、自分の年齢や年収、その他の希望条件とマッチしている間取りはどれかという視点を持つことも大切です。
具体的な間取りの考え方については、以下の記事も参考にしてみてください。
マンションの間取り｜基礎知識・おすすめの間取り図7選
⑤リスクは最小限に抑える
中古マンションの場合、新築マンション以上にリスクを考慮して物件選びを行う必要があります。築年数、修繕計、住環境、管理状況、リノベーションの可否などで気になる点がないかを入念にチェックしましょう。
また、現時点では住み続ける予定であっても、将来何らかの理由で売却することになる可能性もゼロではありません。上述の通り、将来のリセールバリューといった、資産価値の観点からも分析することをおすすめします。
⑥住宅ローン減税など制度の期限で焦らない
住宅購入時には、住宅ローン減税をはじめとした減税制度を受けることができ、これらを活用することでお得に不動産購入が可能です。
一方で、減税制度などには期限が設けられているケースもあります。期限間際で焦って物件を購入してしまうと慎重に検討できず、後から後悔してしまうことになりかねません。また、控除を受けるためにはご自身で申請手続きが必要なものもあるため、スケジュールには余裕を持たせておくようにしましょう。
物件の購入方法について解説
初めて中古住宅を購入する場合には、手続きの流れやスムーズに購入を進めるポイントを理解しておくことが重要。中古マンションは動きが早いため、せっかくお気に入りの物件を見つけることができても他の人に取られてしまうかもしれません。
購入の事務手続きには、たくさんの必要な書類があります。その都度、不動産会社に確認して、漏れることのないように注意しましょう。迅速かつ冷静に手続きを進められるように住みたい物件のイメージを明確に持っておきましょう。
内覧
物件を探していく中で、お気に入りの中古マンションが見つかったら、必ず内覧するようにしましょう。ネットや販売チラシの情報だけで判断するのではなく、自分の目で物件を確認することで生活のイメージが想像しやすいので、引っ越し後のギャップを減らすことができます。内覧する際にはあなたが重要だと思う点をチェックリストにまとめて、持参すると間違いないです。メジャーとメモと筆記用具を用意していきましょう。そして、簡単でいいので、部屋の間取りを記入して帰りましょう。
自分のお気に入りの家具はおけるのか、部屋のサイズをメモに記載しておくと、帰宅後イメージがしやすくなります。また、気になる点はその場で質問しましょう。また、内覧は不動産購入において非常に重要な活動です。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
買付証明書提出・値引き交渉
内覧を経てなおその中古マンションが問題なく購入基準を満たしていたら、すぐに購入申込みに移りましょう。不動産の購入には、買付証明書を提示することで物件購入の予約をすることができます。また同じタイミングで値引き交渉も進めましょう。売買価格は買付申込書に記載した金額を元に決めていくので、買付証明書提出時が唯一の値引き交渉のチャンスになります。
売買契約
売買契約は不動産会社で行われます。売買契約で締結する書類は、売買契約書と重要事項説明書の主に2つです。売買契約をスムーズ且つ安全に行うには、担当の不動産業者から書類のひな型を事前に取り寄せておくと安心です。住宅ローン審査
中古マンション購入の売買契約を無事終えたら、住宅ローン審査に進み資金調達をしましょう。住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれています。
事前審査は金融機関が本当に融資をできるのかの判断を下すもので、本審査は事前時と申込内容に相違がないかを確認するための審査です。
住宅ローン審査の流れについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
金銭消費貸借契約（ローン契約）
住宅ローンの本審査に通過したら、いよいよ銀行と住宅ローンの契約に進みます。金銭消費貸借契約とは住宅ローンの契約のことで、一般的には引き渡しの一週間前までに行われます。事前審査を受けて、本審査を受け、最後の金銭消費貸借契約で住宅ローンの契約です。
事前審査や本契約は電話やFAXでのやり取りで行っている金融機関もありますが、最後の金銭消費貸借契約は金融機関にて行われます。
残金決済・引き渡し
引き渡しは融資元の銀行の会議室などで行われ、所要時間は約一時間程です。引き渡しの手順は大きく3つに分かれており、各種支払い手続き、司法書士との手続き、購入マンションについての最終確認と進んでいきます。
以上手続きが終了したら、銀行内部での振り込み票に関伝する処理が終了するのを待つだけです。
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中古マンションで好みの物件を探そう
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また、近年は築年数が古いマンションを格安に購入して、こだわりにあわせてリノベーションする人が急増しています。中古マンションのメリットを加味して物件探しをしてみましょう。
しかし、実はインターネットだけで物件情報を網羅することはできません。というのも、suumoやhomesなどの不動産ポータルサイトはあくまでも不動産会社にとっての広告媒体なので、すべての物件を掲載しているわけではないのです。
では、なぜインターネットに出ない物件があるかと言うと売主側には、
- 「売却活動をしていることを周囲に知られたくない」
- 「まだ引っ越し先が決まっていないからたくさん内覧に来られると困る」
などの事情があるからです。そこで、未公開の物件に出会うには、ポータルサイトではなく不動産会社から直接物件提案をもらう必要があります。
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