家を買うと決めたものの「まず何から始めたらいいのかわからない！」という方も少なくないでしょう。新築・中古にかかわらずスムーズに家購入を進めていくためには、必要な手続きやお金、売買契約や住宅ローン審査の流れなど、家を買う手順の全体像を把握しておくことが重要です。
家を買う手順は以下の8ステップです。
物件種別を選ぶ
- 資金計画をする
- 希望条件を整理する
- 内見をして物件に申し込む
- 住宅ローン審査に申し込む
- 売買契約をする
- 手続きを済ませて家の引き渡しを受ける
- 税金の手続きを行う
ただし、上記は中古住宅か新築マンションかによって若干異なってくるので、家を買うにあたってまずやることは「物件種別を選ぶこと」であるといえます。
そこでこの記事では、はじめて家を買うことを考えている方に向けて、
- 家を購入する流れ・手順8ステップ
- 新築・中古の家を購入する手順の違い
- 家を購入するのに必要な期間の目安
- 家を購入する際の住宅ローンを組む手順4ステップ
上記の内容について詳しく解説していきます。
中でも中古住宅購入の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
中古住宅購入の流れは3段階！期間とやることリストを把握しよう
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家を購入する流れ・手順8ステップ
家を買う手順は以下の7ステップです。
- まずは物件種別を選ぶ
- 資金計画をする
- 希望条件を整理する
- 内見をして物件を選ぶ
- 売買契約をする
- 手続きを済ませて家の引き渡しを受ける
- 税金の手続きを行う
それぞれ詳しく解説していきます。
①物件種別を選ぶ
家を買う時にまずやることは物件種別を選ぶことです。
- 新築住宅か中古住宅か
- 戸建て住宅かマンションか
これらの2択については特に迷う方が多いポイントです。それぞれの特徴や選び方を解説していきます。
新築住宅か中古住宅かを決める
新築住宅のメリットは何よりも自分が最初の住人になれることです。使用感のある家が苦手な人にとっては大きな利点ですし、中古住宅に比べて「自分だけのマイホームを購入した」という自己所有感や家への愛着も高まりやすいのではないでしょうか。ただし、いわゆる新築プレミアムと呼ばれる新築住宅だけの付加価値が付き、やや割高になってしまう点はデメリットです。
一方、中古住宅のメリットとしては、まず価格が抑えられることが挙げられます。その分リフォーム代がかかるという反論もありますが、実際にはフルリフォームを行っても新築購入価格には及ばないことがほとんど。やはり費用の面では中古住宅が有利といえます。ただし、新築住宅に比べるとメンテナンスや修繕に手間がかかることは確かです。メンテナンスの必要がない最新設備が入っている家に住みたい場合は、新築住宅の方が向いているでしょう。
戸建て住宅かマンションかを決める
戸建て住宅のメリットとしてはプライバシー性の高さが挙げられます。マンションでは同じ建物で多くの人が共同生活をするという仕組み上、どうしてもトラブルは起こります。代表的なものとしては騒音トラブルです。基本的に夜中は騒音に配慮した生活が必要です。その点、戸建て住宅は独立した建物に住めるため、マンションに比べてプライバシー性の高く過ごせることがメリットっとなります。
マンションのメリットはなんといっても立地条件のよさです。一般的にマンションは戸建て住宅に比べて駅に近い便利な立地に建てられます。駅から離れた住宅街と比べると閑静な環境は失われるものの、周辺に買い物できる場所や子育て環境が充実しているため、利便性はピカイチです。共働き世帯などには特にマンションがおすすめです。
マンション購入の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
②資金計画をする
続いては資金計画です。いきなり面倒に感じるステップかもしれませんが、後悔せずに家を買うためにはとても重要なステップです。資金計画のための期間は1～2週間を確保しておきましょう。
住宅ローンの借入可能額を把握する
住宅ローンを利用する場合には、まずは自分の年収ではどれくらい借り入れることができるのかを把握しておきましょう。自分でざっくり計算する方法は以下の2つがあります。
- 年収倍率から計算する
- 返済負担率から計算する
年収倍率とは、年収に対して住宅ローン借入額（もしくは家の購入金額）が何倍であるかという数字のことです。一般的に住宅ローン審査に通りやすい年収倍率の目安は5～7倍までと言われています。つまり、世帯年収500万円であれば2,500万円～3,500万円ほどが借入可能額の目安だと言えます。
また、返済負担率から借入可能額の目安を計算する方法もあります。返済負担率とは、年収に対して住宅ローンの1年あたりの返済額が何割であるかという数字のことです。住宅ローン審査に通りやすい返済負担率の目安は、30～35％以下だとされています。つまり、世帯年収500万円であれば、1年間の住宅ローン返済額の目安は150万円～175万円ということになります。
頭金としていくら用意するかを決める
住宅ローンの頭金として現金でどれくらい用意しておくかも考えておきましょう。頭金の目安は家の購入価格の10～20％と言われています。
頭金を入れるメリットとしては、住宅ローンの借入額が減る分、毎月の返済負担が軽くなることや、返済期間を短くすることができることなどが挙げられます。ただし、頭金は現金一括で用意しなくてはならないため、その分手元の貯金がなくなってしまうことには注意しましょう。
最近では、頭金なしで住宅ローンを組める金融機関も増えているため、フルローンで家を買うのも1つの手です。
諸費用や住み替え費用にも注意
家を買う際にかかる諸費用や住み替え費用は忘れがちですが、忘れずに資金計画に入れておきましょう。
諸費用とは、家を買うにあたってかかる家の購入価格以外にかかるお金のことです。一般的に家の購入価格の5～10％が諸費用の目安とされています。具体的に諸費用としてかかる費用には以下のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 修繕積立基金
さらに、住み替えにあたっての仮住まい費用や引っ越し費用、家具家電の新調費用も忘れずに資金計画に入れておくようにしましょう。
住宅購入にかかる費用や補助金、住宅ローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
住宅購入にかかる費用や流れは？押さえておくべき基礎知識
③希望条件を整理する
次に2～3日の期間を目安に買う家に求める希望条件を整理していきましょう。この段階で希望条件をはっきりさせておかないと、流れで家を買ってしまい「もっと良い家があったのでは」と後悔することになるかもしれませんので、しっかり時間をとるのがおすすめです。希望条件として考えておくべき項目の一例は以下の通りです。
- 広さはどれくらい必要か
- 居室は何部屋必要か
- リビングの向き（東西南北）
- 耐震等級は何級を求めるのか
- 勤め先までのアクセスはどうか
- 庭はほしいか
- ペットは飼えるか
まずは、思いつくままに希望条件を挙げていった方がいいのですが、予算や土地には限りがあるため、すべての希望条件を実現することは難しいでしょう。そこで、ある程度条件を出し切ったら、優先度をつけることが必要です。
また、この段階で希望の入居日も決めておくと不動産会社とのやり取りがスムーズになるでしょう。
④内見をして物件に申し込む
ここまでは準備段階でしたが、いよいよ家選びをしていきます。ネットでのリサーチから内見までを含めて1～2か月ほどの期間で完了できると良いでしょう。
まずは物件情報を集めて、内見をしたい物件を選んでいきます。物件情報を集める手段としては以下のような方法があります。
- 不動産会社の店舗
- 不動産情報誌
- ネット検索
また、Housii(ハウシー)などのネットであなたの条件に合った物件提案をもらうことのできる無料サービスを利用するのも1つの手です。
条件に合う物件を絞り込めたら、いよいよ実際に内見をしていきます。1日に見て回れる物件数は多くて3件が限度です。1日1～2件の内見を基本として考えておくと良いでしょう。
売買契約が完了したタイミングで、住宅ローンの本審査を申請します。本審査が通ったら、金融機関と住宅ローンの契約を結び、融資が実行されるのを待ちましょう。
⑤住宅ローン審査に申し込む
購入を希望する物件に申し込みをしたら、住宅ローンの審査も進めていきましょう。
住宅ローンでは、本審査の前に事前審査に通る必要があるため注意が必要です。事前審査は通常数日程度で結果が出ることが多いですが、場合によっては数週間程度かかる場合もあるため、できるだけ早めに準備を行うことをおすすめします。
住宅ローンの詳細な手順については後述するので、参考にしてみてください。
⑥売買契約をする
買いたい家が決まったらいよいよ契約に進んでいきます。
まずは、購入申し込みをして売主に対して、その家を買いたいという意思表示をします。具体的には購入申込書という書類に記入して提出します。買いたいと決めているのになぜいきなり契約とならないかというと、他にもその家を買いたいと立候補している人がいる可能性があるためです。この購入申し込みは、まだ住宅ローンの審査待ちをしているけど買う意思はあるということを伝える役割も持っているのです。
売主買主双方で合意ができたら、売買契約を行います。売買契約は仲介業者から重要事項説明という物件の詳細や取引条件についての説明を受け、問題なければ署名・捺印をするという流れです。このタイミングで手付金や仲介手数料を支払うため、準備しておきましょう。
また、購入申し込み書の提出と売買契約自体にはそれほど時間はかからず、それぞれ1日で完了しますが、売買契約は売主・買主・不動産仲介業者の3者が立ち会って行われます。スケジュール調整を考慮して、購入申し込みから1～2週間の期間をみておくとよいでしょう。
⑦手続きを済ませて家の引き渡しを受ける
支払いの準備まで整ったら、最後はいよいよ物件の引き渡しになります。なお建売の場合は新築しているケースもあるため、入居前には問題なく施工されているかチェックする「内覧会」が行われます。また注文住宅の場合であれば、工事中に何度か立ち会いに入るケースがほとんどです。施工を進める中でも特に重要な工程において、その都度確認が求められます。
⑧税金の手続きを行う
引き渡しが完了したら、税金の手続きを行いましょう。家をローンを組んで購入し、住宅ローン控除を受ける際には、家を買った翌年に確定申告をする必要があります。
確定申告の期間は例年2月16日～3月15日までの1ヶ月間が原則です。開始日もしくは終了日が土日祝日の場合は、翌月曜日が開始日・終了日になります。
住宅ローン控除の適用条件の1つが確定申告なので、必ず忘れずに行いましょう。ローンを組むことができたら、自動適用されるわけではないので、注意が必要です。
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新築・中古の家を購入する手順の違い
新築の家を買うか中古の家を買うかで手順に違いがあることも把握しておきたいポイントです。もちろんそれぞれにメリット・デメリットはあるので、以下のような手順の特徴も考慮しながら、検討してみると良いでしょう。
新築の家を買う手順
新築の家を買う手順は、建売住宅の場合と注文住宅の場合とで違いがあるため、分けて解説します。
建売住宅の場合
建売とは、あらかじめ設計の仕様が決まっている新築住宅を、土地とセットで購入できる方法です。土地と住宅を別々で買う必要がなく、ゼロベースから間取りや設備を考える手間が省けるため、比較的買うまでのステップが少ないメリットがあります。ただし原則は買い手の希望が反映されないため、何かこだわりがある場合には不向きでしょう。
なお大まかな流れとしては、通常はモデルルームの見学から始まり、そこで気に入れば申込・契約・住宅ローンの決定・引き渡し、というように進んでいきます。
注文住宅の場合
注文住宅は基本的に買い手の要望に沿った建築によって家を建てるもので、建築士やハウスメーカーなど、設計の担当者との入念な打ち合わせを要します。例えば間取りはもちろん、設備や建具も自由にカスタムしやすく、希望の条件が多い際には特におすすめです。
ただし建売ほどのスピード感はなく、当然ながら入居するまでの手順も増えます。さまざまな面を自分たちで考慮しなければならないため、あまり時間が取れなかったり面倒に感じてしまったりする場合には、適していないでしょう。
何も決まっていない段階からスタートするので、注文住宅においては、まず設計の依頼先や土地の選定などから開始。その後は見積もり・打ち合わせ・工事の契約・住宅ローンの決定・引き渡し、というような流れになるのが一般的です。
中古の家を買う手順
すでに売りに出されている物件を探して、契約さえ無事に結べればすぐに購入できるのが中古住宅で、手軽に決めやすい点が大きなメリットです。さらに中古であれば、比較的低コストで手に入れやすく、買うまでのハードルも非常に低いでしょう。また新築とは異なり、購入を決定する前にしっかりと住宅の様子をチェックできるため、入居後のイメージもしやすい特徴があります。
ただし、築年数が長くなればなるほど老朽化は進んでおり、入居前に補修しなければならないケースも少なくありません。どうしても各種設備も古いというデメリットも出てきます。そのため実際に本契約になる前には、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を実施しておくのがおすすめです。
なお、中古住宅の場合も、買うまでのステップは建売とほぼ同様です。実際に物件を見学してみて、問題がなければ申込・契約・住宅ローンの決定・引き渡し、というような流れで進みます。
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家を購入するのに必要な期間の目安
では実際にこれらのスケジュールはどのように進んでいくのか、以下からだいたいの目安を見ていきましょう。もちろん状況によって変動するので、あくまで参考情報として認識しておいてください。
建売住宅：2,3ヶ月
建売かつ建築済みの場合は、売買契約と住宅ローンの契約さえ決まれば、あとは基本的に融資を開始して入居するのみです。そのため早くて申込から1ヶ月程度で引っ越しができるケースも多く、検討に時間が掛からなければすぐにでも住み始めやすいメリットがあります。もちろん販売後に新築する際には工期が必要ですが、一般的には2～3ヶ月ほどで完成することが多いです。建売であれば、購入したい家に関するリサーチや打ち合わせの負担も少ないので、比較的スムーズに進みやすい傾向があります。
注文住宅：1年
注文住宅は建売に比べると、家を買う準備段階も含めてかなり時間がかかります。こだわりが強ければ強いほど設計や工事にも、ある程度の期間を取らなければなりません。そのため、注文住宅の場合かなり幅はありますが、短くて8か月程度、イレギュラーな事態に備えて1年ほどはみておいた方が無難でしょう。希望の条件や状況によっては、数年ほどかかるケースも珍しくありません。購入や契約を決めるまでの手間もかかりやすいので、できるだけ余裕のあるスケジュール感で考えておく方が良いです。
中古住宅：早ければ1ヶ月
中古住宅は建売と同様に、すでに入居するための家自体はあるので、早ければ申込から1ヶ月程度で入居できるのが一般的です。ただし中古住宅で注意が必要なのは、オーナーとの売買契約。やり取りがスムーズに進めば特に問題はありませんが、状況次第では、以前の住人の引っ越しが済んでいない・交渉に応じてもらえないなどのケースもあります。契約が決まればさほど時間はかからないので、購入までの取引に注意しておきましょう。
またあまりに古い家であれば、入居前のリフォームが必要な場合もあります。特に老朽化が進んでいる中古住宅の場合は、修繕や補強の施工にある程度の工期を要する可能性が高いでしょう。築年数の長い物件を選んだ際には、リフォーム期間も考慮に入れておいたほうが無難です。
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家を購入する際の住宅ローンを組む手順4ステップ
住宅ローンを利用して家を買う場合は、1章でご紹介した家を買う手順と同時並行で、住宅ローンの手続きを進める必要があります。具体的には以下の4ステップで進めていきます。
- 金融機関と住宅ローンの種類を選ぶ
- 事前審査を受ける
- 本審査を受ける
- 住宅ローンを契約する
それぞれ詳しく解説していきます。
①金融機関と住宅ローンの種類を選ぶ
まずは、住宅ローンを組む金融機関と住宅ローンの種類を選んでいきます。
金融機関の選択肢としては、以下が挙げられます。
- 大手都市銀行
- 地方銀行
- ネット銀行
それぞれに特徴はありますが、普段から給与振り込み先や光熱費の支払いなどに使っている銀行は、取引実績がたまっているため、審査がスムーズに進んだり通りやすくなると言われています。
さらに、1つの金融機関でも複数の住宅ローンを提供していることがほとんどです。選ぶ必要がある項目は以下の通りです。
- 金利タイプは固定金利型か変動金利型かを選ぶ
- 返済方法は元利均等返済方式か元金均等返済方式かを選ぶ
- 返済期間を選ぶ（35年までが一般的）
住宅ローンの組み方についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
住宅ローンの組み方！おすすめの金利タイプや注意点まで徹底解説！
②事前審査を受ける
家を買うためには大前提として、住宅ローンの事前審査により、十分な資金調達ができるのか確認する必要があります。家を買うまでの手順に沿っていえば、購入申込と売買契約のあいだに入るステップです。
事前審査には借入金額を決める基準となる年収や勤め先についての情報を金融機関に提供する必要があります。そこで事前審査にあたっては、源泉徴収票や本人確認書類などが求められるケースもあります。ただし、最近ではあくまで事前審査ということで、インターネットで手軽にできる場合もあります。特にネット銀行の場合は、オンラインで手続きが完了することがほとんどであるため、忙しい方はネット銀行を活用してみましょう。
③本審査を受ける
家を買うための契約が決まれば、次は住宅ローンの本審査に入ります。事前審査とは異なり、ここでは各金融機関と本格的な契約を結ぶための手続きとなるので、事前審査に比べると必要書類なども一気に増えます。金融機関としてはきちんと返済能力のある人でないと契約はできないので、収入が不安定であったり身元が不明確であったりすると審査には通りません。ちなみに提出が求められる書類の例としては、住民票・印鑑証明・本人確認書類・収入証明書類・物件の詳細資料などがあります。
④本契約後に融資スタート
金融機関の本審査が通過できて契約を締結したら、あとは融資の実行を待つのみです。一般的には引き渡しと同時に融資が行われます。
なお注文住宅の場合は着工金や土地代金の資金が間に合わなければ、別途「つなぎ融資」の利用が必要となることも。その場合には住宅ローンとは別に準備することになるため、資金繰りの1つとして覚えておくと良いでしょう。
家を購入する流れ・手順でよくある質問
最後に、家を購入する流れや手順に関する、よくある質問に回答します。
売買契約後もキャンセルできる？
売買契約後もキャンセル可能です。
ただ、売買契約後のキャンセルの場合、事前に支払った手付金が違約金として徴収されてしまいます。
契約後に住宅ローンの審査に通らなかった場合は？
契約後に住宅ローンの本審査に通らなかった場合、解約になってしまうケースもあります。
この場合、買主都合のため、1つ目の質問で紹介した違約金が徴収されてしまうことが多いです。
契約後に住宅診断で欠陥が見つかった場合は？
契約後に住宅診断(ホームインスペクション)をしてキャンセルすることはできますが、先に紹介したとおり、違約金がかかってしまうことがほとんどです。
キャンセルになるリスクを考えると、契約前に住宅診断することをおすすめします。
家を買う手順を把握したらまずやることを確認しよう
この記事では家を買う手順について解説してきました。
家を買う基本の手順は以下の8ステップです。
物件種別を選ぶ
- 資金計画をする
- 希望条件を整理する
- 内見をして物件に申し込む
- 住宅ローン審査に申し込む
- 売買契約をする
- 手続きを済ませて家の引き渡しを受ける
- 税金の手続きを行う
また、住宅ローンを利用して家を買うのであれば、同時並行で手続きを進める必要があります。具体的には以下の4ステップです。
- ①金融機関と住宅ローンの種類を選ぶ
- ②事前審査を受ける
- ③本審査を受ける
- ④本契約後に融資スタート
このように、家を買うためには多くのステップを踏む必要がありますが、中でも特に重要なのは資金計画です。というのも、家を買うためには登記費用や司法書士報酬、また仲介手数料などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。
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