持ち家を賃貸に出すなら確定申告が必須!やり方を詳しく解説

持ち家を賃貸に出すなら確定申告が必須!やり方を詳しく解説

持ち家を賃貸として人に貸し出すのは、一見すると簡単な行為に思えるかもしれません。しかし、家賃として収入を得る都合上、税金が発生したりそれにともなう手続きを行ったりする必要が出てきます。とくに気をつけたいのは、税金についてです。家賃収入によって所得が発生した場合、確定申告を行う必要が出てきます。

今回は、持ち家を賃貸に出す際に覚えておきたい確定申告について、そのやり方を詳しく解説いたします。

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持ち家を賃貸に出すなら確定申告が必須

会社に所属して勤務しているビジネスパーソンの場合、払わなければならない税金については会社側が源泉徴収として支払ってくれます。そのため、一般的なビジネスパーソンであれば、確定申告を行う必要はありません。

しかし、持ち家を賃貸として貸し出して家賃収入を得る場合、ビジネスパーソンの給与所得とは異なった扱いをしなければなりません。源泉徴収によって税金が支払われずに手元に入ってきたお金は、自分で税額を計算して税務署に申告する必要があります。これが、確定申告です。

たとえ給与所得者であったとしても、年間の収入が2,000万円を超えていたり、あるいは今回のように不動産賃貸業で20万円以上の所得があったりする場合は、確定申告が必須となります。

その年の1月1日から12月31日までに得られた所得は、翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署に申告しなければなりません。

確定申告をしないということは、適切な形で税金を支払っておらず、脱税の疑いがかけられてしまいます。確定申告をしない場合、ペナルティとして無申告加算税が発生します。また、確定申告の期限を破ってしまうと、追徴課税が発生する恐れもありますので、必ず適切な形で申告は行いましょう。

不動産所得があった場合、その金額に応じて所得税や復興特別所得税、住民税の3種類の税金が発生します。これらは、持ち家を賃貸にしたことで得られた収入から経費を差し引きして算出されます。

持ち家を賃貸にすることで得られる収入として、以下の項目が挙げられます。

家賃
駐車場の賃料
更新料や名義書換料、承諾料といった名目で受け取るお金
頭金あまたは礼金
敷金や保証金のうち、返さなくてよいもの
共益金として受け取る水道代や電気代、掃除代など

このように、不動産賃貸業によって得られた収入は、すべて計算しなければなりません。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
持ち家と賃貸どっちがお得?生涯コストやメリット・デメリットを比較し老後に備えよう!

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持ち家を賃貸に出す場合の確定申告方法

実際に確定申告を行う方法について、見ていきましょう。
持ち家を賃貸として貸し出す際に確定申告を行う条件は、前述の通り所得が20万円以上あった場合です。持ち家を賃貸として貸し出せば、多くの場合所得が20万円を超えることになりますので、ほとんどのケースで確定申告を行わなければなりません。

確定申告には、2つの種類があります。1つは白色申告、もう1つは青色申告です。不動産所得を確定申告する際は、後者の青色申告のほうで行うことをおすすめします。何故なら青色申告のほうが、節税メリットが大きいためです。

これまで、白色申告は青色申告と比べて簡易的なものとして捉えられてきました。
青色申告の場合、複式帳簿と呼ばれる帳簿の記録方式によってやり取りを記録し、所得の申告を行います。白色申告では、2013年までは300万円未満の収入であれば帳簿を保存する義務がなかったのです。しかし、2014年からは収入額に関係なく、帳簿を作成して保存することが義務付けられました。

申告の方式の違いが少なくなる一方で、控除額はこれまでと同様に両者の間は異なっています。白色申告は10万円までしか控除されませんが、青色申告であれば65万円まで特別控除が受けられます。

青色申告は、不動産所得に加えて、事業所得あるいは山林所得でなければ行えない方式です。大きな節税メリットが得られますので、青色申告を選んだほうがよいでしょう。

青色申告を行うためには、必要な書類を集めなければなりません。書面上の数字が合っていることを証明する必要があるためです。

まず、確定申告を行うために自分が作成する書類として、以下2種類のものが挙げられます。

確定申告書B
青色申告決算書

この2つの書類は、税務署や国税庁のホームページ、または会計ソフトをとおして入手できますので、必要な情報を記入して作成しましょう。

そのほかに必要なものは、以下のとおりです。

勤務先から入手 源泉徴収票
不動産会社から入手 不動産売買契約書
売渡精算書
譲渡対価証明書
家賃送金明細書
賃貸契約書
融資を受けたところから入手 借入金の返済予定表
修繕をした場合、修繕を請け負った会社から入手 修繕の見積書・請求書・領収書
送付されてくるもの 固定資産通知書
火災保険・地震保険などの証券

非常に多くの書類が必要になると感じられたかもしれません。確かに、短期間でこれだけの書類を用意して必要な計算を行うのは大変な作業です。そのため、確定申告を踏まえてあらかじめ準備しておきましょう。
確定申告を行う期間は決まっていますので、期限内に適切な形で確定申告を行うように備えておくことが大切です。

確定申告を行うためには、所得を計算する必要があります。所得とは、得られた収入から得るためにかかった経費を差し引きしたものです。

不動産所得で経費として計上できるものについて細かく見ていきましょう。

固定資産税および都市計画税

不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税を支払う必要が出てきます。これらは、毎年1月1日の段階でその不動産を所有しているものに対して課せられる地方税の一種です。

所得税や住民税は経費にできませんが、固定資産税や都市計画税であれば、計上することが可能です。

管理費

建物を管理するために支払っている管理費は、必要な経費として計上できます。

共益費

マンションやアパートといった賃貸物件の場合、個人が借りられる居室のほかに、階段や廊下といった共有部分も存在します。共有部分の清掃や補修、警備などを行うための費用が、共益費です。

共益費は賃貸を借りている入居者から集金して賄っているケースが多いですが、物件を維持するためにかかっている経費として計上できます。

修繕費

建物や車両、機械といった固定資産を元の状態に戻すためにかかる費用のことを、修繕費といいます。修繕費も経費としての計上が可能です。ですが、あくまでも元の状態まで戻す費用のことを修繕費として扱うため、フルリノベーションや耐震補強といった工事にかかる費用に関しては、基本的支出として扱われます。

資産として計上することになるため、後述の減価償却費に該当します。

損害保険料

事故や火災によって建物が損壊し、事業に影響を及ぼす恐れがあります。不動産賃貸業の場合、不動産が甚大な被害を受ければ、大きな損失となります。そのための保険が、損害保険料です。

該当するものとして、火災保険や地震保険が挙げられます。これらを経費として計上できるのは、基本的にその年度分に対して支払った分のみです。

減価償却費

建物や車両などは、月日の経過によって価値が落ちていき、やがてはほとんどなくなってしまいます。そこで、定められた耐用年数に応じて少しずつ経費として計上していく仕組みが、減価償却費です。

もし、耐用年数が残り20年で今の段階で1,000万円の価値がある建物があったとしましょう。この建物は、20年立てば1,000万円の価値がなくなってしまいます。すなわち、毎年50万円ずつ価値が下がっていくことになるので、1,000万円ではなく、毎年50万円ずつ計上していけるのです。

なお、土地のような価値の変動しないものに対しては適用されません。

借入金の利子

不動産を売買する際には大きなお金が動きます。そのため、基本的には住宅ローンを利用することになるでしょう。このとき、利子に関しては必要経費としての計上が可能です。一方で、元金は計上できません。

賃貸管理代行手数料

ある程度の規模のある建物である場合、個人ですべての管理を行うのは難しいでしょう。賃貸管理を行っている専門業者に依頼することがおすすめされています。このとき、発生する代行手数料は、経費として計上できます。

その他

これまでに挙げたのは、多くの不動産賃貸業で経費として計上される主なものたちです。このほかにも、以下の項目に該当するものは、経費としての計上が可能です。

不動産の取得にかかった登録免許税や印紙税
物件の管理にかかった交通費
管理会社などの担当者と打ち合わせを行った際の飲食代
税理士や司法書士に対する報酬
広告宣伝費

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
持ち家を賃貸に出したら税金はいくら?その種類や税率を解説

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持ち家の家賃収入による所得税額の計算法

では、実際に確定申告を行うために所得税額の計算をしてみましょう。今回は、青色申告を行う際の計算方法を使用します。

所得税は、不動産賃貸業によって得られた所得に対して税率をかけて算出されます。また、所得税の税率は、所得の大きさによって変動するのが特徴です。
まずは、所得を計算しましょう。

不動産賃貸業で得られた収入−不動産賃貸業のためにかかった費用=不動産所得

この額に、青色申告における特別控除額である65万円を差し引きし、残った所得額に対して適切な税率が適用されて所得税が算出されます。
例として、以下2つのパターンを見てみましょう。

まずは、不動産賃貸用で得られた収入が600万円、かかった費用が400万円だったケースで計算してみます。

600万円−400万円−65万円=135万円

課税所得が195万円以下の場合、所得税は5%となります。

135万円×0.05=6万7,500円(所得税)

では、不動産賃貸用で得られた収入が450万円、かかった費用が400万円だったケースで計算してみましょう。

450万円−400万円−65万円=−15万円

計算上、マイナスとなってしまいましたが、控除は0円までしか適用されません。よって所得は0円として扱うので、所得税も0円となります。

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持ち家を賃貸に出す場合の確定申告の注意点

とくに青色申告を行う場合、会計ソフトなどに頼らず個人の力だけでは作業が難しく感じられるかもしれません。
複式帳簿と呼ばれる方式で収入や経費を記帳し、損益計算書や貸借対照表を作成して、さらに添付してから提出する必要があります。作成した帳簿や書類に関しては、7年間の保存が原則だとされています。

意図的な間違いではなかったとしても、申告を修正する場合には延滞税が発生します。税務調査を受けるまで間違いに自ら気づけなければ、過少申告加算税を払わなければなりません。
悪意を持って意図的に申告する数字を偽ってしまう場合、もっとも重いペナルティとして重加算税が発生します。

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持ち家を賃貸に出すなら確定申告について理解しておくこと

確定申告を適切な形で行うためには、ある程度の知識が必要です。とくに、不動産所得に関して青色申告を行う場合は、日頃から帳簿を作成して必要な書類を集めなければなりません。難しく考えてしまいがちですが、知っていればそれほど大変なことでもないのです。

間違えると重いペナルティが発生する場合はありますが、難しく考える必要はありません。必要な作業を行うだけですので、持ち家を賃貸に出す際はあらかじめ確定申告についてよく調べてから決断しましょう。

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