新築マンションや中古マンションの購入は、人生の一大イベントとなる大きな買い物です。マンションを購入してから後悔しないためには、マンションの選び方のコツを知り、理想の住まいの条件をあらかじめ整理しておくことが欠かせません。
この記事では、マンションを選ぶときの判断基準や、お買い得なマンションや家族構成ごとに適した間取り、ビジネスパートナーとなる不動産会社の選び方のポイントを紹介します。
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マンションを選ぶ際に考えておくべき5つの条件
新築マンションや中古マンションを購入するとき、事前に考えておくべき条件は次の5点です。_ 物件価格
_ 間取り
_ 立地
_ 住環境（管理体制）
_ 災害リスク
マンションを選ぶときは、以上の5つの項目を基準に探すのが基本です。あらかじめ希望条件を整理しておくことで、物件選びや内見の際に、そのマンションが自分の家族構成やライフスタイルに本当に合っているかどうかを判断しやすくなります。ここでは、それぞれの条件を順に説明していきます。
現状の収入に見合う物件価格か
マンションを選ぶときは、現状の収入に見合う物件価格かどうかをチェックしましょう。マンションの購入には、「頭金」「諸費用」の2種類の初期費用がかかります。マンション購入の頭金は、一般的に物件価格の1割から2割です。また、マンション購入の際にかかる諸費用には、次のようなものがあります。| 申込証拠金 | 新築マンション購入時に不動産会社に支払う手数料 |
|---|---|
| 手付金 | 売買契約が成立したとき、売主に支払う手数料 |
| 印紙税 | 売買契約締結時の売買契約書や、住宅ローン利用時の消費賃借契約書に貼る収入印紙代 |
| 固定資産税・都市計画税 | 土地や建物などの不動産の所有者が、毎年地方自治体に納付する税金 |
| 登記費用 | マンション購入時の所有権移転登記や、住宅ローンを組む際の抵当権設定登記などの登録免許税や司法書士への手数料 |
| ローン借入費用 | ローン契約を結ぶ際の保証料や事務手数料 |
| 修繕積立基金 | 新築マンションの引き渡し時に請求される一時金 |
マンション購入時にかかる諸費用の目安は、新築マンションの場合は物件価格の3％から5%、中古マンションの場合は物件価格の6%から8%です。中古マンションは仲介手数料の支払い額が大きいため、新築マンションよりも諸費用がかかります。現状の収入を分析したうえで、無理のない範囲で購入できる価格帯のマンションを選びましょう。
家族構成に合った間取りか
マンションの間取りも物件選びや内見の際に必ずチェックすべきポイントです。快適に暮らせる間取りは、家族構成やライフスタイルによって千差万別です。マンション探しの前段階で、理想の間取りの条件を整理しておきましょう。立地の利便性が高いか
マンション選びでは、立地の利便性の高さも重要な判断基準です。とくに一戸建てと比べて、マンションは駅チカに建設されることが多く、通勤や通学に電車を利用する場合や、駅周辺のスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの施設を利用したい場合は非常に便利です。ただし、マンションの物件価格は駅に近いほど高くなるのが一般的です。現状の収入に見合う物件価格のマンションが見つからない場合は、駅から少し離れたバスエリア（徒歩10分から15分程度）の物件もおすすめです。
マンション周辺の住環境（管理体制）は良いか
マンション周辺の住環境や管理体制の良さも忘れずにチェックしましょう。マンション周辺の住環境は、マンションの住心地の良さだけでなく、将来的にマンションを売るときの売却価格にも影響します。- 駐車場やゴミ置き場などの共用部分の清掃が行き届いているか
- マンションにどんな住人が住んでいるか（過去に騒音トラブルなどが発生していないか）
- マンションの周辺地域の治安はどうか（犯罪件数が少ないか）
- マンションがある地域の学区の評判はどうか
マンションの内見時は建物や設備だけでなく、マンションの周辺環境を自分の目で確認することが大切です。
地震大国の日本では災害リスクの低さも重要
新築マンションや分譲マンションの購入は、「一生の買い物」になることが少なくありません。購入したマンションで長く快適に暮らすためには、その地域の災害リスクに目を向けることも大切です。地震大国の日本は、地震や津波、液状化現象といったさまざまな災害リスクに晒されています。マンションがある地域の地方自治体が、災害リスクを可視化したハザードマップを発行しているため、事前に災害リスクを確認しておきましょう。
また、建物自体の災害リスクも重要な判断基準です。建物の災害リスクを評価するときは、大きく分けて「建物の耐震基準はどうか」「入居予定の部屋の海抜は十分か（水害に強いか）」の2つのポイントをチェックしましょう。
とくに建物が旧耐震基準ではなく、現行の新耐震基準に基づいて立てられているかの確認が重要です。マンションの耐震基準は、建築時の確認通知書などで、建築確認申請の日付が1981年6月1日以降かどうかを調べることで判断できます。
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お買い得なマンションの選び方の2つのポイント
同じエリアに建設されたマンションでも、お買い得な物件とそうでない物件には明確な違いがあります。お買い得なマンションを見抜くポイントは、「資産価値が下がりにくいマンションかどうか」「市場相場と比べて適正価格かどうか」の2点です。資産価値が下がりにくいマンションかどうか
まずは、資産価値が下がりにくいマンションかどうかをチェックしましょう。資産価値が下がりやすいマンションを購入すると、将来的に売却が必要になったときに高く売ることができず、大きな譲渡損失（赤字）が発生してしまいます。マンションの資産価値は、不動産鑑定士の行う不動産鑑定評価によって決まります。不動産鑑定評価で見られるポイントとして、「立地エリアの世帯数の増減」「物件の管理状況」の2点があります。
まず、マンションがあるエリアの世帯数が多く、今後も活況が続きそうな場合、マンションの資産価値も落ちにくい傾向にあります。国や地方自治体の人口統計データなどを活用し、マンションがあるエリアの世帯数の推移を確認しましょう。
次に、駐車場やゴミ捨て場などの共用部分の管理が行き届いている物件は、将来的に資産価値が落ちにくいマンションです。逆に物件の管理状態が悪い場合は、築年数が経過するごとに建物や設備の劣化が目立ちやすく、資産価値も下がりやすい傾向にあります。
また、築年数が古いマンションの購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。
市場相場と比べて適正価格かどうか
新築マンションの価格は、原則として物件を販売するデベロッパーがイニシアチブをとり、土地代や建築費用に広告宣伝費や利益を上乗せして決定します。そのため、同じエリアのマンションでも、物件によって売り出し価格が違うケースが少なくありません。マンションを購入するときは、そのエリアのおおよその市場相場を調べ、適正価格かどうかを判断することが大切です。マンションの市場相場は、物件検索サイトなどで簡単に調べられるようになりました。
また、不動産会社の営業担当者にマンションの市場相場を聞くのも1つの方法です。不動産会社は、一般公開されていない物件情報が掲載されたレインズ（不動産流通標準情報システム）にアクセスできるため、より正確な市場相場を知ることができます。
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マンションの間取りの選び方のポイントは家族構成
マンションの間取り選びで決め手となるのは家族構成です。1人暮らしや2人暮らしの方、お子様のいる3人家族や4人家族の方など、ライフスタイルによってマンションの最適な間取りは異なります。1人暮らし、2人暮らし、3人家族、4人家族の方にぴったりのマンションの間取りを次の表にまとめました。
| 家族構成 | 間取り |
|---|---|
| 1人暮らし | 1DK 1LDK |
| 2人暮らし | 1LDK 2LDK |
| 3人家族 | 2LDK 3LDK |
| 4人家族 | 3LDK以上 |
1人暮らしの方におすすめの間取りは、DK部分にゆとりのある1DKや、1DKにさらに一部屋プラスした1LDKです。ワンルーム（1R）や1Kの間取りは、生活に必要な最低限の広さしかないため、人によっては窮屈さを感じる場合があります。
2人暮らしの方は、空き部屋1つを寝室や書斎などに当てられる広めの1LDKのほか、将来子どもができた場合を考慮すると、子供部屋を設けられる2LDKの間取りも適しています。
同じ2LDKでも、お子様が1人いる3人家族の場合は、広さ40～50平方メートルほどの比較的ゆとりのある2LDKがぴったりです。4人家族の場合はさらに一部屋プラスし、広さ65～80平方メートルほどの3LDKを選びましょう。
また、3人家族の方でも、将来的にもう1人子どもが欲しい場合は、3LDKの間取りを選ぶと安心できます。現在の家族構成や、将来のライフプランの変化を分析し、十年先や二十年先も見据えてマンションの間取りを選ぶことが大切です。
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マンションを探す不動産会社の選び方の2つのポイント
マンションの売買契約を結ぶ不動産会社選びは、マンションを購入する際の最重要ポイントです。ビジネスパートナーとして信頼できる不動産会社に出会うことができれば、豊富な物件情報の提供や、手厚いアフターサービスにより、理想の住まい探しに大きく近づきます。なお、新築マンションを購入する場合と、中古マンションを購入する場合で、窓口となる不動産会社の種類が異なります。新築マンションの場合は、窓口となるのはマンションの売主のデベロッパーか、デベロッパーに委託された販売代理店に限られます。
一方、中古マンションの場合は、複数の物件を仲介する不動産仲介業者が窓口となり、購入希望者に物件情報を提供します。そのため、中古マンションを購入する場合の方が、不動産会社選びの重要度が高くなります。不動産会社を選ぶときのポイントは次の2点です。
情報量が豊富かどうか
不動産会社選びで大切なのは、提供してくれる物件情報の量と質です。不動産会社はレインズ（不動産流通標準情報システム）にアクセスし、一般の物件検索サイトなどには掲載されていない膨大な量の物件情報を入手できます。信頼できる不動産会社の場合、購入希望のマンションの相場観のほか、さらに割安な物件情報などを提供してくれる可能性があり、よりお得にマンションを購入できる可能性があります。不動産会社を利用するときは、営業担当者が提供してくれる物件情報の量や質を見極め、情報量が豊富かどうかを判断しましょう。顧客目線に立ち、親身になって物件を紹介してくれる不動産会社なら、理想の住まいに出会える可能性が高くなります。
値引きなどのサービスに応じてくれるか
不動産会社によっては、値引きなどのサービスに応じてくれる場合があります。物件価格そのものは据え置きでも、仲介手数料分の値引きに応じてくれた結果、通常よりも安くマンションを購入できたケースも少なくありません。そのためには、まずは営業担当者と密にコミュニケーションをとり、信頼できる人物かどうかを見極めることが大切です。また、近隣の物件の市場相場と比べ、購入したいマンションの物件価格が割高な場合は、「なぜこのマンションは近隣の物件よりも割高なのか」を営業担当者に確認してみましょう。その際に営業担当者が親身になってフォローし、理由を説明してくれる場合は、値引きなどのサービスに応じてくれる可能性があります。
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マンション購入で失敗しないため、選び方のポイントを知ろう
ここまで中古マンションの選び方について解説してきましたが、実はそもそもインターネットだけで物件情報を網羅することはできません。というのも、suumoやhomesなどの不動産ポータルサイトはあくまでも不動産会社にとっての広告媒体なので、すべての物件を掲載しているわけではないのです。
では、なぜインターネットに出ない物件があるかと言うと売主側に、
- 「売却活動をしていることを周囲に知られたくない」
- 「まだ引っ越し先が決まっていないからたくさん内覧に来られると困る」
などの事情でインターネットに出ていない物件があるのです。そこで、未公開の物件に出会うには、ポータルサイトではなく不動産会社から直接物件提案をもらう必要があります。
そこで、Housii(ハウシー)なら一度条件を入力するだけで、ポータルサイトを経由せずに直接あなたにピッタリの物件提案がもらえます。もちろん未公開物件を含む提案がもらえるので、自分では探せなかった物件に出会えるかも。匿名登録だから、電話営業がくる心配もありません。
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