団塊の世代が75歳を超える2025年は、医療や介護などの社会保障制度のほか、不動産価格にも大きな影響を与えるとされています。
これからマイホームの購入を検討している方の中にも、2025年まで待つべきか、2025年以前に家を買うべきか、迷われている方は多いでしょう。
そこで本記事では、2025年問題の不動産価格への影響と、家を買うタイミングの見極め方、そして2025年以降も値下がりしない家の選び方をご紹介します。
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家を買うなら知っておきたい2025年問題とは？
2025年問題とは、1947年～1949年の間に生まれた約800万人の団塊の世代が、75歳を超えて後期高齢者となり、社会保障費の急増や公共サービスの縮小が見込まれることを指す言葉です。
内閣府による「令和3年版 高齢社会白書」では、2020年10月時点の65歳以上の人口割合(高齢化率)は28.8%、2025年には30%に達すると見込まれています。
2025年には、およそ3人に1人が高齢者になることで、年金や医療・介護をはじめとする社会保障分野に大きな影響が出るとされています。
高齢者の増加によって「相続」も増えることから、老朽化した住まいが売却・譲渡され、不動産市場の需給のバランスが崩れることも想定されることの一つです。
2025年問題が不動産に与える影響は、次項で詳しく解説します。
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家を買うなら2025年以降がおすすめと言われる理由
2025年以降は不動産価格が下がり、家を買うために必要な資金が安くなると言われることがあります。
その理由として挙げられるのが、以下の3つです。
- 高齢者が増えて空き家も増えるため
- 相続時の売却が増えるため
- 立地適正化計画が進むため
それぞれ詳しく解説します。
高齢者が増えて空き家も増えるため
高齢者の割合が高い地域では、住人が亡くなって空き家となる物件が増えたり、介護施設や病院に入り誰も住まない家が増えたりする可能性が高まります。
高齢者の一人暮らしでは広い持ち家は不要なため、サービス付き高齢者向け住宅など、福祉サービスが整った賃貸物件に引っ越すケースも増えるでしょう。
地域で持ち家に住む人の割合が下がり、家が余るという状況が発生します。その結果、不動産の所有者も買い手を見つけるために物件価格の値下げを行う可能性が高く、不動産相場の下落が起こり得ると想定されています。
相続時の売却が増えるため
少子高齢化により不動産の「需要」が減ることに加え、相続した実家を売却するケースも増えて「供給」が増えることも不動産価格の下落の原因となります。
厚生労働省による「簡易生命表(令和2年)」によると、日本人の平均寿命は男性で81.64歳、女性で87.74歳です。
寿命を迎える方が増加すれば、持ち家が子どもに相続されるケースも多くなります。
しかし地方の利便性の低いエリアの実家や、老朽化が進んで高額なリフォーム費用が必要となる住居などは、相続放棄や売却が選択されることも増えるでしょう。
その結果、不動産市場への供給が増加し、買い手有利の状況が進むと考えられます。
立地適正化計画が進むため
「立地適正化計画」とは、自治体ごとに推奨する居住エリア(居住誘導区域)を定め、人口を狭い地域に集めることによって、効率的な公共サービス運営を図る計画のことです。
「都市再生特別措置法」が施行された2014年以降、計画が進むことで学校や公共施設の統廃合が進んでおり、今後、居住誘導区域の対象外となる地域では大幅な人口減が起こる可能性もあります。
立地適正化計画が進むと、居住誘導区域の不動産価格は上昇する一方、対象外となる地域では不動産価格が下落することも予測できます。
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2025年まで待つべき？家を買うタイミングの見極め方
2025年問題により、不動産価格が下落するため今は家を買うべきではないとする見方もあります。
一方で、老朽化した住宅の割合が増えることにより、新築・築浅などの資産価値の高い家は値上がりが進むという見方もあります。
株式会社不動産経済研究所が発表した「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2021年度」によれば、首都圏の新築マンションの平均価格は6,360万円を記録し、1990年度のバブル期を上回る高水準です。
今後も新築マンションの価格上昇は続くと仮定すると、今は買い時とも考えられます。そうした状況を踏まえ、2025年問題を控えた現在は、家を買うタイミングかどうか、見極め方について解説します。
2022年以降は価格が下がる可能性あり
2025年問題とは別に「2022年問題」が話題になったことがあります。
2022年問題とは、東京や大阪などの大都市における農地が宅地として転用可能になることで、不動産の供給が急増し、相場が大幅に下落するという問題を指す言葉です。
1992年に制定された「生産緑地法」により、生産緑地に指定された農地は、税制優遇を受ける代わりに30年間の自由な売買が禁止されました。
それから30年が経つ2022年のタイミングで、土地の売買が解禁されることによって、アパートやマンション向けの宅地として不動産市場に大量に供給されるという見方がありました。
政府も対策を進めているため急激な不動産価格の下落は考えにくいですが、主に大都市では新築の戸建て・共同住宅が増え、長期的に不動産価格が下落する可能性はあります。
家を買うタイミングは年齢・年収・家族構成で決める
2022年問題や2025年問題以外にも、新型コロナウイルスの感染拡大や、ロシアによるウクライナ侵攻など、不動産相場に影響を与える外部要因は多くあります。
たとえば、戸建ての建築材料に使われるロシア産木材の輸入が難しくなっていることから、国内の木材価格は2022年4月時点で過去最高となっています。
住宅購入のタイミングを見極める上では、ご自身のライフスタイルや家族構成などを考慮し、ご自身にとってのベストなタイミングを優先することをおすすめします。
たとえば、昇格に伴い年収が上がり、頭金に充てられる貯金が増加したり、家族の人数が増えたりするなどのタイミングでマイホーム購入を検討する方は多くいます。
下記の記事でも家を買うタイミングについて詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
住宅ローンを組むなら若い時期が有利
住宅ローンを組んで家を買う場合には、35年ローンなど借入期間が長い返済方法を選べるため、若い時期に購入した方が有利です。
たとえば35年ローンを組んで定年退職の65歳で完済したい場合には、30歳までに家を買う必要があります。
また、多くの金融機関では完済時年齢の上限を80歳未満と定めているため、35年ローンを組めるのは45歳までとなります。
住宅ローンの審査では、年齢以外にも年収や勤続年数、住宅の担保価値なども影響しますが、若い時期にマイホームを購入することは、老後の負担が減る点でおすすめです。
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2025年以降値下がりしにくい家の選び方
最後に、2025年問題以降も値下がりしにくい家の選び方について、以下の3つのポイントを解説します。
- 立地条件・周辺地域に恵まれている
- マンション管理が適切に行われている
- 新築・築浅である
資産価値が落ちにくく、売却や賃貸に出す場合でも有利になりやすい物件の特徴を紹介しているので、押さえておきましょう。
立地条件・周辺地域に恵まれている
公共交通機関へのアクセスが良く、病院や学校、スーパーをはじめとする周辺施設が充実しているなど、立地や周辺環境の良い物件は、資産価値も下がりにくくなります。
車移動を主にする方は、駅やバス停から遠い代わりに安価な物件を選ぶケースも多いですが、売却や賃貸に出す場合には買い手や借主がつきにくい可能性が高いです。
首都圏の中古マンションでは、駅から徒歩1分遠ざかるごとに約3%値下がりする傾向となっています。
また、2025年問題など、不動産相場の下落なども想定すると、家を買う際には資産価値にも注意し、将来の売却や賃貸ニーズも踏まえた物件選びをすると安心です。
マンション管理が適切に行われている
マンションを購入する場合には、建物の管理体制を十分にチェックする必要があります。
築10年〜15年以上を経過しているマンションでは、大規模修繕が行われていないと資産価値が下がる傾向にあります。
建物によっては長期修繕計画が活用されていなかったり、修繕積立金が不足している可能性もあるでしょう。
購入前に長期修繕計画書や修繕履歴を取り寄せて確認したり、現地に足を運んで共用部分の管理状態をチェックしたりすることもおすすめします。
新築・築浅である
住宅の資産価値は、築年数が経過するごとに下落ペースが上がる傾向にあります。
築20年〜30年のマンションは新築時と比較して3割〜4割の価格に下落していることも多く、売却や賃貸に出す場合にも、築浅の状態が望ましいでしょう。
そのためご自身で家を購入する場合も、資産価値の下落が緩やかな新築や築浅の物件を選ぶことをおすすめします。
なお、資産価値が落ちにくいマンションの選び方については、下記の記事もご参照ください。
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家を買うなら2025年まで待たずに購入するのもあり
2025年問題を受けて、2025年まで家を買うのは待つべきという見方もある一方で、2025年までに家を買うべきという見方もあります。
どちらが正しいかは一概に言えないため、最終的にはご自身にとってのベストなタイミングでのマイホーム購入をおすすめします。
その際には、立地条件や周辺環境、マンションの場合は管理状態などをチェックし、資産価値が落ちにくい物件を選ぶようにしましょう。
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