納得のマイホームを入手する方法として、首都圏や都市部を中心に、「中古を買ってリノベーション」のスタイルが注目を集めています。中古住宅を購入してリノベーションすることの魅力や費用、やるべきことの流れ、知っておくべきリスク、そして失敗しないためのコツについて解説します。
リフォームとリノベーションの違い！費用や工事期間・流れを解説！
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中古を買ってリノベーションする3つの魅力
最初に中古を買ってリノベーションすることの魅力について、改めて整理しておきましょう。意外と今まで見落としていた、「中古住宅＋リノベーション」の魅力を再発見してしまうかも知れません。物件の購入費用をリーズナブルに抑えられる
魅力の筆頭として挙げられるポイントが、コストを抑えられることです。同一エリアの同等グレードの新築物件と比較した場合、ほとんどのケースで中古物件のほうが安価になります。エリア・立地による要素が大きいとは言え、中古住宅と新築住宅とでは、一般的に最低でも数百万円以上の差異が生じます。参考までに、国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査」によれば、中古戸建て住宅の平均購入予算は2,900万円弱です。新築物件では建売分譲住宅が3,800万円強、注文住宅が4,300万円強となっています。［注1］いずれも土地代込みの数字で、中古住宅と新築物件とでは900万～1,400万円ほどの差が見られるのです。
原則として、建物部分の資産的価値は、築年数が経つのに反比例して小さくなります。築古の物件ほど割安となり、築20年以上も経過すれば建物部分の価格は底値です。とりわけ木造住宅ともなれば、築20年の中古物件では実質的に土地部分の価格のみで購入可能となります。
見方を変えれば、同一予算で中古住宅を狙えば、都心部や高級住宅地などの物件もターゲットにできる可能性がある、ということです。その上、中古を買ってリノベーションするならば、新築物件にそのまま住むよりも満足度が高くなることが少なくありません。
同じ予算であっても、ご家族のライフスタイルや志向に合わせたエリア・立地の家に住めたり、好みで手を加えた住空間が手に入ったりする訳ですから、ある意味で当然とも言えます。
［注1］国土交通省：平成29年度住宅市場動向調査の結果をとりまとめ
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000126.html
希望するエリア・立地の物件が見付かりやすい
中古住宅は新築物件に比べて、マーケットでの流通量が圧倒的に多いものです。そのため、希望するエリア・立地の物件を、新築物件よりも見つけやすくなります。ご自身の通勤・子供さんの通学の負担が少ない都心部エリアや、ご実家に様子を気軽に見に行ける沿線のエリアなどでも探すことも可能です。また、駅近でも治安が良く静かな立地、地下鉄沿線で駅直結のタワーマンションなど、ご家族の状況・志向にマッチしたこだわりの選び方も、中古ならば物件数が豊富ゆえにしやすくなります。
理想のマイホームを自由にデザイン可能
中古を買ってリノベーションすると言っても、もちろん照明器具の交換や床材・壁紙の張替えなど、表層的なリフォームに留まりません。キッチンやバスルーム、トイレなどの水回り設備を全面的に高機能なものに入れ替えたり、ドアや窓枠を全てヨーロッパ製に交換して雰囲気を変えてしまったり、さらには構造部分にも手を入れて部屋数・間取り自体を変更してしまったりなど、完全に新しい別の住宅として生まれ変わらせることが可能です。新築注文住宅であれば、もちろんゼロベースで自由にデザインすることができますが、基礎部分や基本構造を一から造らねばならず、高コストになることが避けられません。他方、中古を買ってリノベーションする方法であれば、既存構造で利用可能な部分は徹底利用しますので、投下コストをミニマイズできるのです。
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中古を買ってリノベーションするのに必要な費用
中古を買ってリノベーションをする際、どのくらいの予算感を持っておけば、希望のデザインが可能なのでしょうか。予算レンジごとに整理して説明します。リノベーション費用：100万～250万円未満
500万円未満の予算であれば、フルリノベーションではなく、部分リノベーションとなるケースがほとんどです。予算100万～250万円未満の場合、キッチンやバスルーム、トイレ、洗面コーナーなど水回りの部分的な手入れはできますが、全面的に手を入れることは不可能です。戸建て住宅・マンションともに、床材や壁紙が傷んでいる部分だけを張り替えたり、壁面に収納スペースを作ったり、一部ドアを交換したりなどは可能です。特にこだわりたい部分や必要な部分にのみフォーカスし、限定的に手を入れるイメージになります。
リノベーション費用：250万～500万円未満
間取りの一部変更ができる予算感です。一例を挙げれば、戸建て住宅・マンションともに、リビングルームと子供部屋を仕切る壁を撤去し、つなげて広大なリビング・ダイニングルームにすることなどが可能になります。ウォークインクロゼットを造ったり、水回りに大きく手を入れたりもできるでしょう。一般的なグレードであれば、最新のシステムキッチンを導入したり、一体型のウォシュレット付き便器セットに交換したり、ユニットバスを丸ごと入れ替えたりなども可能です。
リノベーション費用：500万～750万円未満
中古住宅を買って好みの家にリノベーションするのであれば、500万～1,000万円程度の予算感があると心強いです。500万～750万円未満のレンジであれば、間取りを大規模に変更できるようになります。例えば戸建て住宅ならば、リビングルームと和室を繋げて広大なリビング・ダイニングルームを造った上で、床材や壁紙を全面的に張り替えるようなことも可能です。マンションであれば、小部屋を仕切る壁を撤去してスケルトン化し、大型のリビング・ダイニングルームを配置できますし、新たに書斎や子供部屋を作ったり、水回りを全面的にリニューアルしたりすることも可能になってきます。
リノベーション費用：750万～1,000万円未満
これ以下の予算レンジでリノベーションできる内容に加えて、戸建て住宅であれば、全面的な間取り変更も視野に入ってくるでしょう。配管を敷設し直してキッチンやバスルーム、トイレなど難易度の高い水回りの位置変更も可能です。アイランド型のオープンキッチンを造ったり、高級な床材を全面採用したりすることも問題ありません。またマンションであれば、こだわりのデザインや最新の機能性を付加した上で、大きな手入れが可能になってきます。間取りの大胆な変更も言うに及ばず、内装の素材やパーツを個々にオーダーし、好みの空間に仕上げるようなこともできるでしょう。ホテルライクな雰囲気作り、カフェのような空間作りなども対応可能です。
リノベーション費用：1,000万円以上
戸建て住宅の場合、大規模な間取りの変更に加えて、デザイン性や断熱性、遮音性なども考慮した空間作りができるでしょう。壁や天井に消臭効果の高い珪藻土を採用したり、ランドリールームを造ったりなども可能です。マンションの場合でも、機能性のみならずデザイン性も大いに追求できますし、高品質素材の採用も全面的に可能になります。
例を挙げれば、間取りを全面変更した上で広大なリビング・ダイニングルームを造って、アイランド型オープンキッチンやホームシアター設備などを導入したり、高級ホテル仕様の上質なバスルームやトイレを造ったりすることもできます。お洒落な映画やドラマにも映りそうな、まさに絵になる空間作りが可能です。
ちなみにフルリノベーションであれば、少なくとも「専有面積×10万円」ほどの予算感を持っておいた方が良いでしょう。特にデザイン性や機能性にこだわりたい方は、「専有面積×20万円」程度の予算感にしておいた方が無難です。なお戸建て住宅の場合、大規模な耐震補強工事の実施も視野に入ってきます。
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中古を買ってリノベーションしたい場合の流れ
新築住宅の場合、希望に叶う物件が見付かり、ローン審査に通ればスムーズに購入まで進むでしょう。ところが中古を買ってリノベーションをする場合は、そこまで簡単な話にはなりません。中古住宅を購入してリノベーションして住みたいならば、以下のような流れを予め理解しておきましょう。1. 物件に関する要望の整理と優先順位付け
2. 資金計画の立案（必ず物件探しの前に行う。総予算＝自己資金＋借入額）
3. 物件探し・リノベーション工事の事前相談
4. ローン事前審査・物件内見・リノベーション工事の現地確認
5. 物件購入申込み・リノベーション工事計画立案と見積り
6. 物件売買契約・リノベーション工事請負契約
7. ローン本審査と融資実行
8. 物件購入代金決済と引渡し
9. リノベーション工事着工
10. リノベーション工事完成と引渡し
11. 引越し（清掃や物品搬入）と入居
このように中古を買ってリノベーションする際の流れ（段取り）には、ローン借入れ関連・物件購入関連・リノベーション工事関連という3つの大きなカテゴリがあります。しかも各々のカテゴリ内の段取りを同時並行で、滞りなく取り進めなければなりません。新築物件購入時よりも、バランス感覚と調整能力を要求される面があります。
それでも最近は、ワンストップでリノベーションサービスを提供する会社も出て来ました。ローン借入れ関連・物件購入関連・リノベーション工事関連の各カテゴリに属する全ての段取りを、買い主に代わって取り進めてくれる会社です。物件探しからリノベーションの計画・施工、さらにはローンの申込みまで、一括して対応してもらえます。
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中古を買ってリノベーションすることの3つのリスク
魅力が多い中古を買ってリノベーション方式でのマイホーム入手ですが、特有のリスクが存在することも忘れてはなりません。予めリスクを理解して、効果的な対応策をとるならば、後悔することもなくなります。構造上や規約上の制約で理想のリノベーションが叶わない
取得した物件の基本構造次第で、リノベーションしても希望する間取りにできないケースがあります。戸建て住宅の場合、柱と梁で建物を支える在来の工法（木造軸組工法）であれば、容易に間取り変更ができます。ところが壁と枠組みで建物を支えるツーバイフォー工法が採用されていると、壁を抜くことが構造上不可能なため、間取り変更は困難です。
マンションの場合は、柱や梁で建物を支えるラーメン構造か、構造壁で建物を支える壁式構造か、どちらかになります。前者は問題ありませんが、後者の壁式構造が採用されていると、構造上間取り変更の難易度が高いです。加えてマンションの管理規約によっても、希望するリノベーション工事が実施できないケースも出てきます。
例えば各区画の遮音性能低下を防止する目的で、フローリング施工が禁止されていたり、コンクリート壁への釘打ちが禁止されていたりします。それでも建物構造やマンション管理規約は、物件購入前に容易に確認可能であり、リスク回避はしやすいでしょう。
想定外の工事（追加工事）が発生しやすい
購入した物件の築年数やメンテナンス状態によって、リノベーション工事の規模が大きく違ってくる場合があります。新築物件とは異なり、プロの目で見て表面的には問題がないようであっても、いざ壁や床・天井を解体してみると、想定外の不具合やダメージが露見するケースも珍しくありません。着工後に補修のための追加工事がやむを得ず発生というリスクが、リノベーションにはどうしても内在します。中古を買ってリノベーションをする場合、予算感に余裕を持っておくことが望ましいでしょう。
引越しと入居までの期間が長い
完成済みの新築物件を購入するのであれば、物件購入代金の決済と引渡しが行われれば、ほどなく引越し・入居となります。ところが中古を買ってリノベーションとなると、物件購入代金の決済と引渡しが行われた後、初めてリノベーション工事の着工となります。中古物件を購入して引越し・入居が完全に終わるまでに早くとも3ヵ月、リノベーションの内容や追加工事によっては、6ヵ月程度を要するケースも珍しくありません。この期間の長さが、意外なコスト負担のリスクになり得ます。期間中の住居確保をどうするか仮住まいの家賃工面をどうするかなど、予め計画しておきましょう。
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中古を買ってリノベーションで失敗しない2つのコツ
最後に、中古を買ってリノベーションを狙う際、失敗して後悔しないためのコツを解説します。リノベーション工事とは、完成・引渡しが済むまで仕上がり確認が不可能なものです。予めコツを押さえておきましょう。経験者の失敗談から学ぶ
リノベーションの失敗談は、必ず検索しておきましょう。経験者から学べることは多いです。例を挙げれば、施工業者と自身の考え方・センスが合わず、仕上がりに不満が残るケースは少なくありません。事前打ち合わせの際に住宅雑誌やSNSに載っている写真を見せたり、YouTubeの関連動画を見せたりしながら担当者と希望するイメージを共有すると、相当程度防ぐことが可能になります。また物件購入に先立って、施工業者を伴っての内見は必須です。リノベーションでできること・できないことを切り分けてもらえますし、前もって施工の難易度を知ることも可能になります。
自身と相性の良い施工業者を選ぶ
希望するリノベーション内容に近い施工実績が豊富な業者を、ネットで調べて複数社リストアップしましょう。口コミ情報もチェックして、疑問点や質問事項があれば、都度メールや電話で問合せしてください。無料相談会や施工事例の見学会に足を運ぶこともオススメです。先方の対応や回答内容を確認した上、信頼できて相性も良さそうな施工業者複数社から、相見積もりを取るようにします。施工内容や見積り額が妥当か否か、リノベーション工事に明るい一級建築士のセカンドオピニオンをもらえば一層安心です。
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中古を買ってリノベーションをするにはコツがある
ここまで中古住宅を購入してリノベーションすることの魅力や予算感、取り進める段取り、知っておきたいリスク、そして失敗しないためのコツについて、整理してお話ししてきました。「仕事は段取り8割」との言葉と同様、リノベーションにおいても段取りが重要です。抜かりなく準備して臨めば、リーズナブルな価格で理想のマイホームが手に入るでしょう。