中古でリノベーションするときのコツや向いている物件の特徴

かつてはマイホーム=新築物件のイメージが定着していましたが、近年は中古物件を購入し、リノベーションする人の割合が増えてきています。
ただ、中古物件を自分のニーズ、予算に合わせてリノベーションするには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。

そこで今回は、中古物件をリノベーションする際のポイントやコツ、リノベーションに向いている物件の特徴、気になる費用相場について解説します。

また、中古住宅を買ってリノベーションしようと考えている方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅のリノベーション費用相場は?物件選びのポイントも解説
マンションリフォームの費用相場から事例まで徹底解説
リフォームとリノベーションの違い!費用や工事期間・流れを解説!

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中古でリノベーションする際のポイントとコツ

中古物件をリノベーションするにあたり、知っておくべきポイントと、押さえておきたいコツを5つに分けてご紹介します。

住まいの要望をまとめる

理想の住まいの形は人それぞれで、「子育てしやすい家にしたい」という方もいれば、「趣味にこだわった家に住みたい」という方もいます。

まずは自分や家族がマイホームに何を求めているのか、どんな住まいを希望しているのかを、ノートなどにまとめてみましょう。
「家事動線を重視したい」「無垢材を使った家にしたい」など、自分や家族の希望を箇条書きにしていくと、だんだんリノベーションの方向性が見えてきます。

もちろん、自分や家族の要望をすべて叶えるとなると物理的・予算的に難しいので、要望や希望を書き出したら、大まかに優先順位を決めておくと、後のプランニングに役立ちます。

予算について考える

中古物件に限らず、マイホームを購入するときは、大まかな予算を決めておくことが大切です。
物件の購入後、ローンの返済や生活が苦しくならないよう、手元の資金や現在の収支状況をチェックして、どのくらいの予算なら生活に支障を来さずに済むかをシミュレーションします。
最近は、年齢や年収、家族構成などから、家の予算をシミュレーションしてくれる無料サイトがいくつかありますので、参考として活用してみてもよいでしょう。

なお、リノベーション前提で中古物件を購入する場合は、物件そのものの費用だけでなく、リノベーションにかかる費用も考慮しなければならないので要注意です。

間取りは将来のことも考えて決定する

住宅のリノベーションは予算的にも物理的にも、何度も繰り返し行うようなものではありません。
子供が独立したり、老後を迎えたりした後のことを一切考えずにリノベーションすると、夫婦2人きりの生活になったときに不便を強いられる可能性が高くなります。

間取りを変更するような大規模なリノベーションを行う場合は、現在の生活だけでなく、ライフステージの変化も見越して計画を立てるようにしましょう。

マンションリノベーションは構造や管理規約のチェックが必須

マンションの場合、専有部分のリノベーションは認められているケースが多いですが、中には構造上の問題から、リノベーションを禁止されている物件もあります。
リノベーションが認められているケースでも、使用する床材を指定するなど、一部制約を課しているところもありますので、中古マンションの購入を検討する場合は、物件の構造や管理規約をあらかじめチェックしておきましょう。

相性の良いリノベーション会社を選ぶ

リノベーションのイメージがうまくまとまらない、予算の関係で希望しているリノベーションが難しい…といった問題が持ち上がったとき、相談役として頼りになるのがリノベーション会社です。
信頼できるリノベーション会社の場合、施主の希望や要望、予算を丁寧にヒアリングしたうえで、適切なアドバイスを提供したり、最適なプランを提案したりしてくれます。

逆に、相性の悪いリノベーション会社を選んでしまうと、うまく意思疎通できず、希望とは異なるリノベーションを提案される可能性があります。
また、一言にリノベーション会社といっても、戸建て中心に施工を行っているところもあれば、マンションのリノベーション実績が豊富な業者もあります。
リノベーションの実績は会社のホームページなどで確認できますので、購入する物件の種類に合わせて、最適な会社を選ぶようにしましょう。

中古でリノベーションするメリットと魅力

新築の物件ではなく、あえて中古物件を購入し、リノベーションすることにはさまざまなメリットがあります。
ここでは、中古物件リノベーションならではの魅力を3つご紹介します。

住宅にかかるコストを抑えられる

国土交通省が実施した「令和元年度 住宅市場動向調査」によると、土地付き新築注文住宅の購入資金は平均4,615万円であるのに対し、中古戸建て住宅の平均購入資金は2,585万円、中古マンションは平均2,746万円と、約2,000万円ほどの差があります。[注1]

リノベーションの費用を加味しても、土地付き新築注文住宅を購入するよりコストを安く抑えられる可能性が高いでしょう。

マイホームの購入には、引っ越し費用や家具・家電の新調費用などが別途かかりますので、住宅にかかるコストを安くできるのは大きな魅力です。

[注1]国土交通省:令和元年度 住宅市場動向調査報告書
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348002.pdf

自分の希望・要望に合った家に仕上がる

建売戸建てや分譲マンションは、あらかじめ間取りやデザイン、レイアウトが決まっているので、自分の理想に近い物件を見つけるのは至難の業です。
注文住宅なら一からデザインすることも可能ですが、自由度が高ければ高いほどコストも割高になるので、実際には予算の関係で妥協せざるを得ないことも少なくありません。

中古住宅なら、前述の通り、土地付き新築注文住宅よりも物件購入費を抑えられるので、リノベーションに回せる費用を確保しやすくなります。
構造部だけを残して間取りやレイアウトを一新するスケルトンリノベーションを行えば、自分のライフスタイルやニーズに合わせて設計できるので、より理想に近い家に仕上げることができます。

土地の選択肢が多い

新築物件は現在空きのある土地にしか建てられないので、自分の要望や希望が通らない可能性があります。
特に駅や商業施設、学校などが近くにある人気エリアは空きが少ないうえ、値段も高騰しているので、なかなか手が出せないのが実状です。

一方、既存の中古物件なら選択肢がぐっと広がるため、自分のニーズに合った土地を見つけやすくなります。
人気エリアも新築に比べると予算を抑えられるので、立地に妥協せずにマイホームを選べる確率がアップします。

中古でリノベーションするのに向いている物件の特徴

中古物件は市場にたくさん流通していますが、そのどれもがリノベーションに適しているとは限りません。コストをなるべく抑えつつ、理想の住まいを作り上げたいのなら、リノベーションに適した中古物件を選ぶ必要があります。

ここでは、リノベーションに向いている中古物件の特徴を3つに分けてご説明します。

リノベーション経験のない物件を選ぶ

中古物件の中には、前のオーナーによってすでにリノベーションされている物件もあります。
普通の中古物件に比べると、リノベーション済み物件のほうが当然きれいな状態を保っていますが、そのぶん物件価格が割高になっているケースがほとんどです。

また、売り手がリノベーション済みであることを考慮し、物件価格を高く設定しているケースも多々見受けられます。
購入後にリノベーションするのなら、割高な改修済み物件よりも、リノベーション経験のない物件を選んだ方がお得です。

新耐震基準が採用された物件を選ぶ

日本では、過去に発生した大地震の被害を受けて1981年6月に建築基準法を改正し、「新耐震基準」を設立しました。
これにともない、1981年6月以前に採用されていた基準を「旧耐震基準」と呼ぶようになりましたが、旧耐震基準は震度5強程度の中規模地震で倒壊・崩壊しないことを前提としているため、震度6強以上の大規模地震が発生した場合、大きな損害を受ける可能性があります。

補強工事を行えば耐震性を高めることが可能ですが、多くの場合、新耐震基準で建てられた建物の耐震補強工事よりも旧耐震基準で建てられた建物のほうが、工事にかかる費用は高いです。
旧耐震基準の建物は築年数もかさんでおり、建物や設備の経年劣化が進んでいることも考慮すると、新耐震基準で建てられた中古物件を探した方が安全面・経済面ともに安泰といえるでしょう。

リノベーションの自由度が高い物件を選ぶ

間取りを変更するような大規模なリノベーションを行う場合、建物の構造も非常に重要なポイントになります。
特に注意したいのは中古マンション物件で、壁で建物を支える「壁式構造」を採用している場合、柱の役割を果たしている壁は取り壊したり、移動したりすることができないため、間取り変更の自由度は低くなります。

一方、柱と梁で作った枠組みで建物を支える「ラーメン構造」なら、壁の取り壊しや位置替えが容易なので、フルリノベーションも可能です。 ただ、前述の通り、マンションの規約によってリノベーションを禁止している物件もありますので、事前に管理規約を熟読しておきましょう。

戸建てに関しては比較的リノベーションしやすい傾向にありますが、マンション同様、壁式構造を採用した鉄筋コンクリート造の物件には要注意です。

中古でリノベーションする際の費用相場

中古物件のリノベーション費用は、どこを、どのように改修するかによって大きく変動します。
リノベーションの範囲が専有面積のみに留まるマンションに対し、居住面積が広く、かつ屋根や外壁などの外観もリノベーションの範囲に含まれる戸建ての方がリノベーションの費用が大きい傾向にあるようです。

いずれの場合もケースバイケースであることには変わりありませんので、具体的なリノベーションの費用相場を知りたいときは、信頼できるリノベーション会社に相談し、見積もりを依頼することをおすすめします。

中古でリノベーションするときに使える補助金制度

日本には、中古物件をリノベーションする際に使える補助金制度がいくつかあります。
補助金制度を上手に使えば、リノベーションにかかる費用を節約することができますので、どんなときに、どのような補助金制度を使えるのかチェックしておきましょう。

ここでは、中古物件のリノベーションで使える代表的な補助金制度を3つご紹介します。

二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金(断熱リノベ)

一定の省エネ効果(15%以上)が期待できる高性能建材を使用したリノベーションを行った場合、補助対象経費の1/3以内を条件に、1住戸につき最大120万円(集合住宅の場合は1住戸あたり15万円)の補助金が支給されます。[注2]

ここでいう高性能建材とは、断熱材やガラス、窓などで、戸建ての場合はさらに家庭用蓄電システムや家庭用蓄熱設備なども対象となります。

[注2]一般社団法人 環境共創イニシアチブ:令和2年度の住宅の省エネ・断熱リノベーションの支援補助金について
https://sii.or.jp/meti_material02/uploads/brochure01.pdf

省エネルギー投資促進に向けた支援補助金(次世代建材)

短期間で施行可能な高性能断熱パネルや潜熱蓄熱建材、調湿建材等の付加価値を有する省エネ建材を使用したリノベーションを行った場合、補助対象経費の1/2以内を条件に、1住戸あたり最大200万円(集合住宅の場合は125万円)の補助金が支給されます。[注3]

断熱パネルまたは潜熱蓄熱建材を使った改修を行えば、窓や断熱材、玄関ドア、調湿建材などのリノベーション費用も補助対象経費に追加することができます。

[注3]一般社団法人 環境共創イニシアチブ:令和2年度の住宅の省エネ・断熱リノベーションの支援補助金について
https://sii.or.jp/meti_material02/uploads/brochure01.pdf

長期優良住宅化リフォーム推進事業

既存住宅の劣化を防いだり、性能を向上させたりするために行う工事に対して補助金を支給する制度です。[注4]

補助金の支給を受けるには、事前にホームインスペクションを行うことと、リノベーション後の住宅が一定の基準を満たすという条件を満たす必要があります。
リノベーション後の住宅の性能が高くなるほど補助額もアップする仕組みになっており、「高度省エネルギー型」と認定されれば、最大で300万円の補助金が支給されます。

[注4]国土交通省:令和2年度 長期優良住宅かリフォーム推進事業について
https://r02.choki-reform.com/doc/summary_doc_all.pdf

中古でリノベーションするときは、住まいの要望や予算、将来を考えて計画するのがポイント

中古物件をリノベーションする際は、まず住まいに対する自分や家族の要望をまとめ、理想の家づくりをイメージすることが大切です。
リノベーションで重視するポイントがわかれば、具体的な予算の計画も立てやすくなります。

また、間取り変更など大規模なリノベーションを行う場合は、現在のライフスタイルだけでなく、将来家族構成やライフスタイルが変わった時のことも考慮する必要があります。
「なかなか家づくりのイメージがわかない」「予算の立て方がわからない」という場合は、信頼できるリノベーション会社に相談し、プロの目からアドバイスをもらうとよいでしょう。

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