マンションの購入を考えるときに、「なるべく費用を抑えてきれいな部屋を購入したい」と考える人は珍しくありません。
中古マンションであれば費用は安く済ませられますが、内装や設備は古いものになってしまいます。反対に、新築マンションであればきれいな部屋に住めますが、費用が高くついてしまいます。
そこでおすすめなのが、中古マンションをリノベーションした物件です。今回は、価格も内装・設備にもしっかりとこだわりたい人に向けて、リノベーション済み中古マンションのメリット・デメリットなどを紹介します。
マンション購入はデメリットだらけ？メリットやデメリットを解説！
リフォームとリノベーションの違い！費用や工事期間・流れを解説！
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リノベーション済み・未リノベ・新築のマンションを簡単比較
マンションのタイプごとに、どのような特徴があるかイメージがわきづらいという人も多いでしょう。
ここでは、リノベーション済み・未リノベ・新築マンションの3つのタイプを比較して表にまとめています。購入価格やスペックなど、マンションタイプごとの特徴や傾向をチェックして、ぜひ参考にしてみてください。
タイプ
リノベーション済み
未リノベ
新築マンション
購入価格
中古の中では高い
低い。別途リノベ費用がかかる
中古よりも高い
スペック
修繕のレベルによる
築年数による
劣化の心配が不要
ローン
住宅ローンのみ
住宅ローン、リフォームローン
住宅ローンのみ
下見
空室の状態で内見可能
前の居住者が住んでいる場合はNG
モデルルームの見学
上記のほか、建物ごとの立地や広さ、築年数、修繕のレベルなど、あらゆる条件によって価格やスペックは異なります。
リノベーション済みマンションのメリット
リノベーションマンションは、中古マンションのメリットと新築マンションのメリットの両方を兼ね揃えた物件です。まずは、リノベーション済み中古マンションの特徴について見ていきましょう。新築マンションよりも安く購入できる
リノベーション済み中古マンションは一度ほかの人が居住したマンションであるため、新築マンションよりも安く購入できます。同じような条件・床面積の物件で比較したとき、中古マンションのほうが2～3割程度安い費用で購入できると言われています。リノベーション済み中古マンションはリノベーション分の価格が加算されるものの、新築と比べると抑えられた価格で購入できるでしょう。
新しい設備の住宅に住める
リノベーション済み中古マンションであれば、先述したように新築マンションよりも安い価格で購入できるうえに、新しい設備の住宅に住めます。一度人が住んだマンションとはいえ、リノベーションで内装や設備は新しくなっているため、手つかずの住宅が手に入るのです。古いマンションであっても、リノベーションをするときは、現代の生活様式に合った間取りや機器が導入されます。そのため、一般的な中古マンションと比べて設備への不安も少なく、安心して新生活をスタートできるのです。
実物を見てから購入できる
実物を見てから購入できる点も、リノベーション済み中古マンションのメリットです。新築マンションの場合は、ほとんどが完成前の購入申し込みとなるため、実物を見て購入を決めることができません。モデルルームなどを参考にすることはできますが、モデルルームにはオプションが付いていたり多少間取りが異なっていたりするため、実際に購入した物件に入居してから「イメージと違かった」と後悔してしまうケースも少なくはありません。
リノベーション済み中古マンションはしっかりと実物を見たうえで購入できるため、入居後のミスマッチが生じにくいのです。
瑕疵担保責任が2年分ある
瑕疵担保責任が2年分ある点も、リノベーション済み中古マンションのメリットです。瑕疵担保責任とは、何らかの欠陥が見つかった場合に請負人が負う責任のこと。購入後の2年間は瑕疵担保責任で保障を求めることができるため、何らかの瑕疵が見つかった場合も補修費用を請負人に負担してもらえます。
ただし、過分な費用がかかる場合は補修や損害賠償を請求できない場合もあるため注意が必要です。
すぐに入居できる
すぐに入居できるのも、リノベーション済み中古マンションの特長です。中古マンションを購入して自分でリノベーションする場合は、物件を購入してから施工することになるため、実際に入居できるのは数か月後になるでしょう。その間、住宅ローンの返済と今住んでいる住宅の家賃の支払いを両立しないといけなくなるため、金銭的負担が非常に大きくなってしまいます。
他方でリノベーション済みのマンションであれば、契約して住宅ローンが実行されれば、すぐにでも入居が可能となります。
周辺環境がいい
リノベーション済み中古マンションは、新築マンションに比べると周辺環境がいいケースが多いです。なぜなら、立地がいい土地にはすでに建物が建ってしまっていて、新築物件を建てられるような土地が余っていないためです。中古物件であれば、駅チカや商業施設付近の好立地物件に安く住むこともできます。将来物件を売却するときも価値が下がりにくいため、資産価値という観点からもメリットが大きいです。
ローン支払いの資金計画を立てやすい
リノベーション済み中古マンションであれば入居後に追加で工事をする必要がないため、資金計画が立てやすいことも大きな特長です。中古マンションを購入して自分でリノベーションする場合は、物件代金とは別にリノベーション工事代を支払う必要があります。場合によっては、住宅ローンとリフォームローンの両方を組む必要が出てくるかもしれません。また、工事をしているなかで「あれもこれも」と要望が出てきてしまい。結局予算に収まらないことも珍しくはありません。
あらかじめリノベーションが住んでいる物件であれば、複数のローンを組んだり追加の費用がかかったりすることはありません。資金計画を立てやすくなるため、無理のない返済が実現しやすくなります。
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リノベーション済みマンションのデメリット
リノベーション済み中古マンションにはメリットが豊富に存在していますが、反対にデメリットも存在しています。ここでは、注意しておきたいデメリットについて見ていきましょう。性能や設備が不十分な物件がある
リノベーション物件の内装や機器がいくら新しくなっていても、ベースは古いマンションとなるため、性能や設備が不十分な可能性があることを知っておきましょう。電気契約容量が小さい、断熱性が低い、防音性が低いなど、リノベーションではどうにもならない欠点が隠されている可能性があります。物件を選ぶときは内装のきれいさだけではなく、こういった性能や設備についてもしっかりと確認しておきましょう。
共用部分や構造が古いままの物件がある
共用部分や構造部分が古いままである可能性が高い点も、リノベーション済み中古マンションの注意点です。部屋がきれいでも、共用部分であるエレベーターや廊下が古びている物件は非常に多いですし、柱や梁、床組などの状態を確認せずにリノベーションしてしまい、のちのち老朽化が目立ってくる可能性も考えられます。リノベーション済み物件を購入するときは、共用部分の管理体制や構造部分の補修の有無について調べて多くと安心です。
物件の選択肢が少ない
中古物件は世の中に多く存在していますが、そのうちリノベーションが済んでいる物件は一握りしかありません。先述したように中古物件には立地がいいものも多いですが、希望の地域に必ずリノベーション済みマンションがあるかどうかは、探してみないとわからないものです。一般的な不動産会社では希望通りの物件が見つからないこともあるので、リノベーション済みマンションを多く取り扱う会社に相談することをおすすめします。
耐震性に不安がある物件がある
日本の耐震基準は1981年6月を境に大きく変わり、それより前の期間に建築が開始された「旧耐震」と呼ばれる建物は、耐震性が低い可能性があると言われています。そのため耐震性を気にするのであれば、1981年6月以降に建築が開始された物件を選びましょう。ただし、旧耐震のマンションであっても、耐震診断などを行っているマンションは地震に強い可能性があります。古い建物はすべて危険というわけではないため、気になる物件がある場合は、不動産会社に耐震診断の履歴がないか確認しておきましょう。
売却や貸し出しが難しい
リノベーション物件には個性的な間取り・内装が多いです。人によってはおしゃれに感じることもあるかもしれませんが、反対に住みにくいと感じてしまう人もいるかもしれません。そのため、リノベーション済み中古マンションは、売却や貸し出しをするときにターゲット層が限定されてしまうというデメリットがあります。また、リノベーションマンションは基本的に若者向けの物件が多いため、高齢者や小さい子どもがいる家庭にはマッチしない間取り・内装になっていることもあります。そういった意味でも、将来手放すときに苦労することになってしまうかもしれません。
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リノベーション済みマンションを購入するときの注意点
ここからは、リノベーション済みの中古マンションを購入するときに押さえておきたい、後悔しないための注意点を見ていきましょう。リノベーション箇所を確認する
リノベーション済みマンションを購入する際は、必ずリノベーション箇所を具体的に確認するようにしましょう。
リノベーション済みの物件の一部には、劣化が進んでいるのにもかかわらずリノベーションされていない箇所が残っている場合や、修繕により本来の問題を抱えたまま見た目だけきれいになっているケースもあるため注意が必要です。
チェックの際は、フローリングの工法や給水管りなど、細かい箇所の確認も怠らないようにしましょう。
自分の判断だけでは自信が持てない場合、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）の依頼を検討してみてもよいかもしれません。
再リノベーションをするときは管理規約や構造を確認する
リノベーション済みの中古マンションを購入した場合でも、「ここをもっと変更したい」と再リノベーションを検討することがあるかもしれません。マンションの場合、たとえ購入した物件であっても自由にリノベーションをすることができない点に注意しましょう。マンションは、基本的に管理規約でリフォームなどの工事について定められています。「床材を交換してはいけない」「水回りの工事をしてはいけない」などの独自の決まりがあることも多く、再リノベーションできないケースが多いです。手直ししたいところがある場合は勝手に工事をスタートせず、必ず管理組合に確認を取るようにしましょう。
また、「壁式構造」と呼ばれる壁で建物を支えているマンション構造の場合、間取りの変更ができない可能性が高いです。大きく間取りを変更する再リノベーションを検討している場合は、「ラーメン構造」のマンションを選びましょう。
「適合リノベーション住宅」かどうか確認する
あらゆる項目や条件をすべてチェックするのは難しいため、適合リノベーション住宅かどうかを確認することである程度の質を見極めましょう。
適合リノベーション住宅とは、リノベーション協議会が定める”優良なリノベーション”の「統一規格」に則ったリノベーションが施された既存住宅のこと。
統一規格には、検査、工事、報告、保障、在宅履歴情報などの一連のフローが含まれます。
ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクション（住宅診断）とは、ホームインスペクター（住宅診断士）の資格を持つ第三者に住宅を診断してもらい、改修すべき箇所や補修の時期、必要な費用などについてアドバイスしてもらうことを指します。中古住宅の場合は見えない欠陥が隠れているケースが多いため、しっかりと診断して「問題がない物件だ」というお墨付きをもらっておくと、安心して購入できます。売り主の方でホームインスペクションを受けている物件もなかにはありますが、そうでない物件は買い主が購入前にホームインスペクションを依頼することも可能です。欠陥住宅を購入することがないように、ぜひホームインスペクションを検討してみてください。
アフターフォロー制度があるかどうか確認しておく
不動産会社のなかには、リノベーション済みの中古マンションにアフター保証をつけているところもあります。内容は物件によって異なりますが、「水周り故障は2年間まで無料修理」などといった保証が受けられます。中古マンションは新築と比べると不具合のリスクが多い物件であるため、こういった保証がある物件のほうが安心です。また、困ったときに相談できる窓口が用意されていると、万が一のときも安心です。売ったら終わりではなく、売ってからも長く付き合ってくれる不動産会社から物件を購入することをおすすめします。
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リノベーション済みマンションの内見時に確認すべきポイント
最後に、リノベーション済みの中古マンションを内覧するときに確認しておきたいポイントを見ていきましょう。見えない部分についても確認する
先述したように、いくら内装がきれいなリノベーション済みの中古マンションでも、構造部分などの見えない場所が劣化している可能性は十分に考えられます。そのため内覧のときは、見えない部分についてもしっかりと確認することをおすすめします。とはいえ、配管や床下などのすべてを目で見て確認することは正直難しいです。そういった場合は、「水回りの配管や床下の補修工事を行ったのか」「どのような工事をしたのか」について質問して、必要に応じて施工時の写真や図面などを見せてもらうことをおすすめします。
共用部分についても確認する
リノベーション済みの内装が気に入って、見えない設備に関する補強工事も完璧だとすぐに購入したくなってしまうかもしれませんが、最終的な判断は共用部分の確認を行ってからにしましょう。「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
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リノベーションで専有部分がきれいになっていても、廊下やエレベーター、ゴミ置き場や集合ポスト、駐輪場などの共用部分についての管理がずさんなマンションもあります。毎日使う共用部分がしっかり管理されていないと、住み続けるうちにストレスが溜まってしまう可能性が高いです。内覧のときは室内だけではなく、共用部分もしっかりと確認しておきましょう。
リノベーション済みマンションはリスク回避できればメリットが多い
リノベーション済みの中古マンションは、安い価格で新しい内装・設備の住宅に住める点が大きなメリットです。ただし、性能が不十分であったり選択肢が少なかったりするデメリットもあるため、ポイントを押さえた物件選びが非常に大切です。リノベーション済みの部屋を内覧するときは、ぜひ内装や機器だけではなく、目には見えない構造や配管、共用部分についてもきちんと確認しておきましょう。必要に応じてホームインスペクションを行っておくと、より安心して新居での生活をスタートできるようになります。