【2022年最新】首都圏のマンション相場動向｜新築・中古別の推移

首都圏のマンション購入や売却を考えていて、首都圏のマンション相場を詳しく知りたいと思ったことはありませんか。

不動産関係は専門的知識を有する分野なため、幅広い情報の徹底的なリサーチが必要ですよね。

しかし、不動産売買が初めての人は、情報収集の方法に迷うことも多いかもしれません。

そこ で、今回は新築や中古マンションの相場動向を首都圏中心にまとめ、首都圏マンションに関連するニュースについて取り上げ、解説しました。

また、情報のリサーチ方法や首都圏のマンションを高く売るポイントについても紹介しています。ぜひ参考にしてください。

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【2022年最新】首都圏のマンション相場の動向

2021年はバブル期超えの価格となっていて、マンション相場の値上がりが続いています。

また、2022年は住宅ローン控除が延長されましたが、金利は上昇しています。

現在、人気を集めているマンションタイプは、総戸数が100戸以下の小規模物件です。

2021年はバブル期超えの価格？

2022年度における首都圏のマンション相場は値上がりが続き、2021年は6,260万円でした。

バブル期の1990年は6,123万円だったため、バブル期を超える価格まで高騰していることが分かります。

しかし、バブル期の上昇とは異なり、緩やかなペースで高騰しているのが特徴で、バブル期と比較するとリスクは小さいと言われています。

2022年は住宅ローン控除が延長するも金利は上昇

2022年に住宅ローンの控除期間が10年から13年に延長されましたが、金利は上昇傾向のため、価格下落に寄与する可能性があります。

住宅ローンは世界的なインフレ傾向の影響を受け、融資金利が上昇しているためです。

実際には、長期金利の影響を受けやすいフラット35などの住宅ローン金利が上昇を始めています。

今後は、住宅ローンの控除期間の延長と金利上昇による相場変動に注目しましょう。

人気を集めているマンションタイプ

現在、人気を集めているマンションは、総戸数が100戸以下の小規模物件です。

また、全国の超人気新築マンションの中には、販売総戸数20未満の物件もあります。

これまでの超人気新築マンションはタワーマンションが中心でしたが、小規模物件の住みやすさに重点を置いている部分が大きいのかもしれません。

そして、2022年以降は、東京の世田谷区内において人気物件が続出しています。

世田谷区は閑静な住宅街なため、住みやすいエリアです。

公園や自然も多いことから、育児しやすいエリアとして人気が高い場所です。

世田谷区に限らず、生活面の利便性やライフプランに合った物件を選ぶニーズが読み取れます。

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首都圏の新築マンション相場推移(2012年〜2021年)

首都圏の新築マンションは、以下の流れで相場が推移しています。
※この記事では、株式会社不動産経済研究所『全国 新築分譲マンション市場動向2021年』の情報を元に作成しています。

首都圏の新築マンションは2012年から2021年の10年間で、約37.8%上昇しています。

また、埼玉や千葉の新築マンションより、高価格で推移している点が特徴です。

東京都23区の新築マンション価格推移

東京都23区の新築マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

東京都23区の新築マンションは、2012年から2021年の10年間で約56.9%上昇しています。

首都圏全体より価格の上昇比率が高い傾向があり、2021年は8,000万円以上の相場です。

都下の新築マンション価格推移

都下の新築マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

都下の新築マンションは2012年から2021年の10年間で、約17.2%上昇しています。

首都圏全体や東京都23区と比較すると、都下の新築マンションは比較的緩やかな上昇です。

神奈川の新築マンション価格推移

神奈川の新築マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

神奈川の新築マンションは2012年から2021年の10年間で、約26.4%上昇しています。

首都圏の新築マンションと比較すると、低水準で緩やかな価格変動です。

埼玉の新築マンション価格推移

埼玉の新築マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

埼玉の新築マンションは2012年から2021年の10年間で、約30.2%上昇しています。

神奈川の新築マンションと比較すると、埼玉の新築マンションは上昇率がやや高くなっています。

千葉の新築マンション価格推移

千葉の新築マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

千葉の新築マンションは2012年から2021年の10年間で、約21%上昇しています。

神奈川や埼玉の新築マンションと比較すると、千葉の新築マンションの上昇率は低水準です。

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首都圏の中古マンション相場推移(2012～2021年)

首都圏の中古マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

首都圏の中古マンションは2012年から2021年の10年間で、約45.5%上昇しています。

2012年から2021年までの期間において、1,200万円以上の価格上昇が印象的です。

東京都23区の中古マンション価格推移

東京都23区の中古マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

東京都23区の中古マンションは2012年から2021年の10年間で、約59.3%上昇しています。

東京都23区は、首都圏の中古マンションより10%以上高いエリアです。

神奈川の中古マンション価格推移

神奈川の中古マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

神奈川の中古マンションは2012年から2021年の10年間で、約26.7%上昇しています。

同じ首都圏の埼玉より、価格推移の上昇率が高い点が印象的です。

埼玉の中古マンション価格推移

埼玉の中古マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

埼玉の中古マンションは2012年から2021年の10年間で、約37.3%上昇しています。

神奈川や千葉と比較すると、埼玉の中古マンション上昇率は10%以上と高い点が印象的です。

千葉の中古マンション価格推移

千葉の中古マンションは、以下の流れで相場が推移しています。

千葉の中古マンションは2012年から2021年の10年間で、約24.7%上昇しています。

同じ首都圏の埼玉や神奈川と比較すると、価格上昇はゆるやかです。

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首都圏のマンション相場に関連する2022年の五大ニュース

首都圏のマンション相場に関連する2022年の五大ニュースとして、以下の5点が挙げられます。

• 新築マンションの供給は回復したものの低迷
• 住宅ローン控除の延長と控除率の引き下げ
• 住宅ローン融資金利の上昇
• 世界的なインフレーションの継続
• 生産緑地の2022年問題は解消？

新築マンションの発売供給は、2年ぶりに7万戸台まで増加しています。

また、住宅ローン控除の延長や控除術の引き下げ、融資金利の上昇、世界的なインフレーションの継続なども理由になり、マンション相場に影響すると考えられます。

そして、生産緑地の2020年問題は10年間の延長が可能なため、実質的には解消していると言えるでしょう。

新築マンションの供給は回復したものの低迷

新築マンションの発売供給は最も下落した2019年から回復し、2年ぶりに7万戸台まで増加しています。

引用元：マンション市場の供給・価格動向と2022年の見通し（2022年2月号）

一方で、ピーク時の2013年と比較すると、約2万戸数の差が生じています。

新築マンションの供給個数は増加傾向ですが、全体的な推移を確認すると現段階では低迷していると言えるでしょう。

住宅ローン控除の延長と控除率の引き下げ

住宅ローン控除の延長と控除率の引き下げが、要因の1つとして挙げられます。

消費税の増税に合わせて住宅ローン控除の内容を変更し、従来の2021年から4年間延長され、2025年の年末までの入居期限に延長しました。

一方で、住宅ローンの控除率は1.0%から0.7%に縮小しています。

利用可能な住宅ローン期間は延長になりましたが、控除税額が引き下げられています。

住宅ローンの残高が3,000万円の場合は、3,000万円 × 0.7%=21万円が控除額です。

制度変更前は3,000万円 ×1.0%=30万円となり、同額の住宅ローンでも9万円の差額が生じます。

控除額の減額は、首都圏のマンション相場に影響することも考えられます。

住宅ローン融資金利の上昇

住宅ローンは世界的なインフレ傾向の影響を受け、融資金利が上昇しています。

長期金利の影響を受けやすいフラット35など、住宅ローン金利が上昇を始めています。

住宅ローン金利の上昇で購入可能な価格が下がるため、マンションの相場に影響を与えるでしょう。

もちろん、世界や日本の経済市場の動きによって金利は変動するため、今後の市場動向に注目することも大切です。

世界的なインフレーションの継続

一部のニュースにおいて、世界的なインフレーションを受けるだけではなく、継続的なインフレ加速も予想されています。

グローバルに多くの国で同時発生的なインフレは、半世紀ぶりぐらいの出来事といった専門家の意見もあります。

また、ロシアのウクライナ侵攻後、物価が上昇し、世界的なインフレーションが発生しています。

世界的な物価上昇に連動して、物件価格の上昇が予想されています。

生産緑地の2022年問題は解消？

生産緑地の優遇が解除される「2022年問題」は「特定生産緑地制度」が導入されたことで、生産緑地の10年延長が可能です。

そのため、実質的には生産緑地の2022年問題は、一時的に解消されました。

また、10年後は改めて所有者等の同意を得ることで、再度10年分が延長できます。

生産緑地は相続税や贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減など優遇制度が引き続き適用されます。

首都圏のマンションを高く売るためのポイント

首都圏のマンションを高く売るためのポイントとして、以下の3点が挙げられます。

• 周辺の相場を必ず自分で把握する
• 大きく下落する築年数の前に売る
• マイホーム売却の3000万円特別控除を適用する

周辺の相場を必ず自分で把握する

マンションの売却時は、周辺の相場を自分自身で把握しましょう。

不動産売却は専門の不動産屋さんに任せたい気持ちもありますが、自分自身の目利きを身につけるためにも、マンションの売却相場を確認します。

マンションの売却相場を知ることで、得た知識をもとにして不動産屋の提案も前向きに検討できます。

また、周辺の相場をリサーチする方法として、以下2つがあります。

• 中古マンションポータルサイトで確認する
• 過去取引をデータベース化したサイトで確認する

中古マンションポータルサイトは、現時点の物件価格を調べることが可能です。

過去取引をデータベース化したサイトは、「REINS」が代表として挙げられます。エリアなどの細かな条件が入力でき、過去の取引価格や相場推移を閲覧できます。

自分自身でも入念に相場をリサーチし、不動産会社や買主との交渉を優位に進めましょう。

大きく下落する築年数の前に売る

価値が大きく下落する築年数の前に、売却しましょう。

築年数によって大きく価値が下落するタイミングがあり、その前のタイミングで売却するのがおすすめです。

引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）

表のデータを確認すると、築年数が25年以降に価格が下落しています。

築年数25年より前にマンションを売却することで、価値を維持しつつ納得できる価格で売ることができます。

マイホーム売却の3000万円特別控除を適用する

マイホーム売却時に最高3,000万円の特別控除を適用することで、売却後にお金が手元に残ります。

国税局のホームページには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」として制度が紹介されています。

譲渡所得を最高3,000万円まで控除できるため、活用することで次の住宅資金にも充てられてお得です。

まとめ

以上、首都圏中心の新築や中古マンションの相場動向、首都圏マンションに関連するニュースの解説、情報のリサーチ方法や首都圏のマンションを高く売るポイントについて解説しました。

事前にマンション相場について把握し売買の流れを知ることが、納得できるマンション売買を実現するポイントです。

主体的に幅広い情報をリサーチし、理想のマンション売買に向けて準備を進めましょう。

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