不動産業、特に宅建業を始めたいと考える方は供託所へ営業保証金を供託して免許権者へ届出を行う必要があります。これは宅地建物取引法において定められた義務のため、宅建業を始めようとする人は避けることのできない義務です。
しかし、供託金は何のために必要なのか、どういった手続きを踏む必要があるのかといった点は分らないという方は少なくないでしょう。
そこで、不動産業において供託金が必要な理由と役割について解説します。
供託金とは？不動産業に必要な理由と役割
供託金の意味と目的
供託金とは、宅建業者が顧客との間でトラブル発生した場合に備えて、あらかじめ一定の金額を供託所（法務局）に預けるお金のことをいいます。「営業保証金」とも呼ばれ、宅建業者が顧客に損害を与えた際、宅建業者は損害賠償義務を顧客に対して負いますが、こうした損害賠償義務の履行の担保のために、この供託金の制度は設けられているのです。
不動産業における供託金の役割
では具体的に供託金はどのような役割を果たすのでしょうか。
前述の通り供託金は宅建業者と顧客とのトラブルが起きた際に備えて供託される金銭です。
一般的に不動産取引は高額な取引となりがちなために、いざトラブルが発生した際の損害も大きくなる傾向にあります。仮に不動産業者が損害賠償義務の履行ができなかった場合、消費者は大きな損害を受けることになります。
そのため、宅建業法ではこの供託金の供託を宅建業者に義務づけ、消費者を保護する役割を供託金に持たせているのです。
供託金の金額はどれくらい？事業開始に必要な準備資金
供託金は不動産業を始める上で、書記費用の1つとなるため金額は重要な意味を持ちます。そこで、供託金の金額はどれくらいかかるかについて解説します。
不動産業で必要な供託金の金額
宅建業者が法務局に供託する供託金の金額は、本店や支店がいくつあるかによって決まります、主たる事務所、つまり本店だけであれば1,000万円が供託金として必要になります。
これに対して、従たる事務所つまり支店を設置する場合にはさらに支店1か所あたり500万円が必要になります。
具体例でいうと、本店1か所、支店3か所の業者であれば、1,000万円（本店）＋1500万円（支店）＝2,500万円が供託金として必要になります。そのため、最初から支店を設置するかどうかは供託金が準備できるかどうかといった点も含めて検討する必要があります。
供託金の金額を決める要因
供託金の金額を決める要因は前述の通り、本店と支店の数となります。最低でも本店の1か所分の1000万円が初期費用として必要なるため、これから不動産業を開業しようとする人にとっては非常に重い負担となります。そのため、多くの場合は供託所への供託ではなく、弁済業務保証金を保証協会に供託する方法が用いられています。
この方法で供託を行なう場合には、主たる事務所（本店）が60万円、従たる事務所（支店）1か所につき30万円となり、金銭的な負担を大きく軽減する事ができます。
ただし、この方法を用いるためには保証協会への入会が必要となる点は押さえておきましょう。しかし、保証協会への入会費用や年会費などを合計しても総額170万円程度のため、こうした金額を考慮しても供託所への供託と比較して安価なため多くの人が保証協会への入会という選択を取っています。
供託金納付の手続きと方法
では供託金納付の手続きはどのようになっているのでしょうか。ここでは供託金納付の手続きについて解説します。
供託金の納付方法
前述の通り供託金には供託所に供託する営業保証金と保証協会に供託する弁済業務保証金の2種類があるため、それぞれの納付方法について解説します。
営業保証金の供託手続き
供託手続の前にまずは開業申請を行なう必要があります。開業申請は本店の最寄りの供託所で行ないます。開業申請は都道府県知事から免許通知が届いたあとに行なう必要があるため、まずは宅建免許通知が書面で届いたことを確認した後に開業申請を行ないます。
本店以外にも支店も開業する場合には支店の分も併せて開業申請を行ないます。
供託所で開業申請を終えたら、供託金を納付できるようになります。納付先は、開業申請の申請先と同じく、本店の最寄りの供託所です。
供託所で開業申請と営業保証金の納付を終えたら、供託書の写しを事務所所在地の都道府県知事に提出する必要があります。提出期限は、免許通知の日から3ヶ月以内となっているので忘れず対応しましょう。
弁済業務保証金の供託手続き
弁済業務保証金の供託手続きも都道府県知事から免許通知が届いたあとに行なう必要があります。また、営業保証金の場合と異なり、保証協会への入会が必要になるため入会手続を行なう必要があります。
主な保証協会には、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、不動産流通経営協会、全国住宅産業協会があります。いずれに入会するかを決めたら、次は入会資格審査が行なわれます。入会資格審査が行われたあとは、供託金（弁済業務保証分担金）を納付します。このとき納付した供託金は、保証協会を通して法務局に預けられるという仕組みになっています。
供託金納付後の流れ
供託金の納付が完了したら、前述の通り供託書の写しを事務所所在地の都道府県知事に提出し、いよいよ開業です。宅建業の標識を事務所に掲示し、事業を開始しましょう。なお、標識の掲示は宅建法上義務となっています。この義務に違反すると50万円以下の罰金が科される可能性があるため注意しましょう。
供託金が事業運営に与える影響
供託金には営業保証金と弁済業務保証金の2種類があることを解説してきましたが、特に営業保証金は最低1000万円と非常に高額となっており、開業する際の初期費用の大きな割合を占めることになります。そこで、供託金が事業運営に与える影響について解説します。
供託金の影響とは？
供託金は開業前に納付することになりますが、開業時には広告宣伝費や事務所を用意するための初期費用など様々な費用が発生します。こうした中で供託金を納付するということは以下の様な影響が発生します。
資金繰りの圧迫
初期費用として正確な金額を把握しておかないと、供託金を支払ってしまったがために運転資金を圧迫してしまい経営に影響が出てしまったといった事態になりかねません。特に開業初期は様々な費用が必要となることから、供託金は営業保証金と弁済業務保証金のいずれの方法にするのかをはっきりと決めておき、いくら必要なのかを明確にした上で資金計画に入れておきましょう。
顧客からの信頼の確保
供託金を納付するということは必ずしも悪いことだけではありません。供託金を納付し開業しているということは何かトラブルがあった場合でも損害賠償の履行の確保ができているということになります。そのため、顧客は安心して取引をすることができます。
このように顧客から信頼を確保することができるという側面も供託金を納付したことの影響の1つと言えるでしょう。
供託金を準備するための資金計画
供託金の額は決して少額ではありません。そのため供託金を準備するためには資金計画も重要となります。供託金を準備するための資金計画としては、自己資金に加えて融資で資金を確保する方法や事業開始から3ヶ月～6ヶ月分の運転資金を確保しておき十分な資金を確保した状態で供託金を支払う方法等が考えられます。
また、高額の供託金が必要となる営業保証金ではなく保証協会に入会して弁済業務保証金で初期費用を抑えるというのも1つの資金計画といえるでしょう。
実際、ほとんどの宅建業者が保証協会へ入会して弁済業務保証金を納付する方法で供託金の供託を済ませています。そのため、供託金を準備する方法としては保証協会へ入会して弁済業務保証金を供託する方法によるというのが無難といえるでしょう。
供託金に関するよくある質問
供託金に関する疑問をいくつか持たれた方も多いでしょう。そこで供託金に関するよくある質問について解説します。
供託金は返還されるのか？
供託金は一定の場合に手続きを踏むことで取り戻しが可能となっています。取り戻しができるのは、①廃業する場合、②免許の取り消しの場合、③免許の期限切れによる失効の場合、④支店の廃止をする場合のいずれかの場合です。
取り戻しを請求する際には、官報で公告をする必要があります。官報の公告から6カ月経過しても債権の弁済を受ける権利を持つ者から特に申し出がなかった場合には、供託金の取り戻し手続きを行うことができます。
供託金を支払わないとどうなるのか？<
前述の通り供託金を納付した事の証明となる納付書は免許通知の日から3ヶ月以内に提出する義務があります。そのため、免許通知を受けたにもかかわらず3ヶ月経過しても供託金を納付しない場合には国から早く供託金を納付するよう督促がなされます。こうした督促を受けて1ヶ月が経過しても供託金を納付しない場合には宅建業免許を取消される可能性があります。
このように供託金を供託しないと宅建業の営業ができない仕組みになっているため、供託金は必ず期限内に納付するようにしましょう。
まとめ
供託金には、供託所に供託する営業保証金と保証協会への入会が必要となる弁済業務保証金の2種類があり、それぞれ金額が大きく異なります。初期費用を少しでも抑えたい人や特にこだわりがないのであれば、納付金額を大幅に押さえることができる弁済業務保証金を供託する方法がおすすめといえるでしょう。
本記事を参考に適切に手続きを進め、スムーズな宅建業の開業をしましょう。