宅地建物取引業法における**「事務所」**の定義は、以下のように整理できます。
事務所の範囲
「事務所」とは、宅地建物取引業を営むための拠点となる場所を指し、具体的には以下のいずれかに該当するものを指します。
① 本店または支店
本店：商業登記簿に記載されている主たる事業所で、宅建業を営んでいるか、または支店の業務を統括する機能を持つ場合。
支店：商業登記簿に記載されている従たる事業所で、宅建業を営んでいる場合。
➡ 本店・支店のいずれも宅建業を営んでいない場合は「事務所」に該当しない。
② 事業の拠点として機能するその他の施設
宅地建物取引業に関連する業務を行う場所で、以下の要件を満たすものも「事務所」として扱われる。
継続的に業務を行う施設であること。
宅建業に係る契約を締結する権限を持つ使用人（政令使用人）を配置していること。
➡ 例：分譲マンションの販売センター、モデルルームなど（ただし、テント張りの仮設施設や移動可能な施設は「事務所」に該当しない）。
事務所に関する義務
事務所として認定された場合、以下の義務が発生します。
✅ 専任の宅地建物取引士の設置
本店・支店・その他の事務所には、業務に従事する5名につき1名以上の専任の宅地建物取引士を配置しなければならない。
✅ 標識の掲示
事務所には、宅地建物取引業者であることを示す標識を掲示する必要がある。
✅ 免許申請時の記載
宅地建物取引業の免許申請において、「事務所」として認定される場所を申告する必要がある。
事務所に該当しない例
以下のような場所は「事務所」に該当しないため、宅建業法の規制を受けない。
❌ 単なる連絡所や営業所（契約締結権限のない場所）
❌ 一時的な案内所やイベントブース
❌ 移動可能なテント張りの施設
宅地建物取引業法における「事務所」は、宅建業を営む本店・支店のほか、業務を行い、契約締結権限を持つ使用人を配置する施設も含まれます。
事務所として認定されると、宅建士の設置義務や標識掲示義務などの規制を受けるため、事務所の要件を正しく理解することが重要です。
事務所を設置する場合
宅地建物取引業の「事務所」を設置する場合、宅地建物取引業免許の要件を満たしているか確認する必要があります。以下の要件を確認し、不備がないように準備を進めましょう。
免許取得が必要なケース
事務所を新設する場合、以下のケースでは宅建業免許が必要になります。
新たに宅地建物取引業を開始する場合
既存の宅建業者が本店・支店・営業拠点を新設する場合（支店を設ける場合は免許変更手続きが必要）
免許が不要なケース
契約締結権限がなく、業務を行わない単なる連絡所・案内所の場合
免許要件の確認
事務所を設置する際、以下の免許要件を満たしているか確認してください。
① 事務所の設置基準
宅建業の業務を継続的に行う拠点であること
物理的に独立した施設を確保すること（他の事業と混在していないこと）
個別の契約締結や顧客対応が可能なスペースを確保すること
使用権限があること（賃貸契約や所有権の証明が必要）
➡ 賃貸の場合は、宅建業を行うための賃貸契約が可能か確認する
➡ シェアオフィス・バーチャルオフィスは原則NG（独立性がないため）
② 専任の宅地建物取引士の配置
事務所ごとに「専任の宅地建物取引士」を配置することが義務
業務に従事する5名につき1名以上の専任の宅建士が必要
「専任」とは、その事務所に常勤し、他の業務と兼任しないこと
➡ 支店や営業所にも適用されるため、計画的に人員を配置する必要がある。
③ 宅建業免許の種類（国土交通大臣・都道府県知事）
事務所の数や所在地によって免許の種類が異なります。
1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合 → 都道府県知事免許
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合 → 国土交通大臣免許
➡ 事務所を追加する際に、新たな免許申請や免許の変更手続きが必要になることがある。
④ 標識（宅建業者票）の掲示
事務所には「宅地建物取引業者票」を見やすい場所に掲示することが義務
記載内容：
免許証番号
免許の有効期間
商号・名称
代表者氏名
専任の宅建士の氏名
所属団体・保証協会の名称
➡ 支店や営業所も同様に掲示義務がある。
⑤ 供託金または保証協会への加入
宅建業を行う場合、消費者保護のための営業保証金の供託または保証協会への加入が必要。
供託金を法務局に預ける場合
本店：1,000万円
支店：1か所あたり500万円追加
保証協会（全国宅地建物取引業保証協会等）に加入する場合
供託金の代わりに、弁済業務保証金分担金（本店60万円、支店30万円）を支払うことで負担を軽減できる
➡ 資金計画を考慮し、どちらを選択するか決める。
⑥ 免許申請手続き
事務所を設置する場合、新規免許または変更届出が必要になります。
(1) 新規で免許申請する場合
申請書を提出
必要書類（登記簿謄本、事務所の賃貸借契約書、宅建士の資格証明など）の準備
免許審査期間：約30～60日
(2) 既存の宅建業者が事務所を追加する場合
免許の変更届出が必要
追加する事務所が「本店・支店」の場合は免許更新時に変更
➡ 都道府県の宅建業免許窓口に相談し、必要な手続きを確認することが重要。
事務所に設置が必須なもの
宅地建物取引業の「事務所」に設置が必須なものは、以下の通りです。事務所の要件を満たさないと、宅建業免許が取得できない、または業務停止命令を受ける可能性があるため、事前に準備しましょう。
物理的要件（施設・設備）
① 事務所としての独立性
宅建業の業務を行うための明確に区分された専用スペースを確保すること
（例：壁やパーテーションで仕切られ、他業種と混在しない）バーチャルオフィスやレンタルオフィスの共用スペースではNG
自宅を事務所にする場合は「業務専用スペース」があること
➡ 他の事業と兼ねる場合は、宅建業務専用の空間が確保されているか確認
② 契約・応対スペース
顧客と対面で契約や相談ができるスペースが必要
（最低でも机・椅子があり、打ち合わせできる環境）他の事業や第三者が自由に出入りできる場所はNG
➡ 住宅の一角を事務所にする場合も、明確に宅建業務スペースを分ける
③ 事務機器・設備
宅建業務を行うための基本的な事務機器が必要です。
✅ 電話回線（固定電話推奨）
✅ FAX（宅建業者によっては不要になる場合もあるが、契約書のやり取りなどで推奨）
✅ パソコン・プリンター（契約書類の作成・印刷に必要）
✅ キャビネット・書類保管庫（契約書・重要事項説明書などの保管）
➡ 特に契約書・帳簿などの保管場所が確保されていることが重要
人員要件（宅地建物取引士の設置）
④ 専任の宅地建物取引士（宅建士）の設置
事務所ごとに、専任の宅地建物取引士を最低1名以上配置
従業員5名につき1名以上の割合で配置が必要
「専任」とは、その事務所に常勤し、他の事務所と兼務しないこと
宅建士は宅建士証を携帯し、顧客に提示できる状態にすること
➡ 支店や営業所にも、基準に沿った宅建士の配置が必須
事務所に必ず掲示が必要なもの
⑤ 宅地建物取引業者票（標識）
事務所内の「見やすい場所」に掲示することが義務
記載内容
免許証番号（○○知事（X）第XXXXX号）
免許の有効期間
商号・名称
代表者氏名
専任の宅建士の氏名
所属保証協会名 など
➡ 標識は法律で義務付けられているため、掲示していないと行政処分の対象
⑥ 報酬額の掲示
事務所の「見やすい場所」に、取引手数料（仲介手数料など）の報酬額を掲示することが義務
法律で定められた上限を超える報酬を請求しないようにするため
➡ 報酬額表のひな形を用意し、最新の内容に更新しておく
⑦ 宅建業免許証の掲示
免許通知を受けた後、宅建業免許証の原本または写しを掲示すること
免許更新の際には、期限切れにならないように最新のものを掲示
帳簿・書類の保管
⑧ 取引関係書類（5年間保存）
重要事項説明書
売買契約書・賃貸契約書
媒介契約書
その他、宅建業に関する重要な書類
➡ 事務所内に整理して保存し、求められた際に提示できるようにする
⑨ 帳簿（5年間保存）
**取引台帳（帳簿）**を作成し、5年間保存する義務がある
取引の内容、契約日、相手方の氏名、取引価格などを記録
電子データでの保存も可能だが、すぐに提示できる状態にしておく
➡ 国土交通省や都道府県庁の指導監査の対象になるため、適切に管理
5. その他（保証協会・供託金関連）
⑩ 営業保証金または保証協会への加入証明書
宅建業を開始する際、営業保証金を供託するか、保証協会に加入することが必須。
✅ 供託金を法務局に預ける場合
本店：1,000万円
支店：500万円（1店舗あたり）
✅ 保証協会（全国宅地建物取引業保証協会など）に加入する場合
本店：60万円
支店：30万円（1店舗あたり）
➡ 事務所で供託書類や加入証明書を保管し、必要に応じて提示できるようにする