長期金利3％突破 買主・売主のローンにも影響する可能性

2026年9月1日、長期金利が一時3.0％を超え、同じ日に【フラット35】の9月金利が過去最高を更新しました。金利が上がると、同じ返済額でも借りられる金額は少なくなります。本記事では、その縮み方を試算で確認したうえで、これから案件をどこで取りにいくべきかを整理します。

長期金利もフラット35も、過去最高水準に

報道によれば、2026年9月1日の東京債券市場で新発10年物国債の利回り（長期金利）が一時3.0％を突破し、1996年9月以来、およそ30年ぶりの高水準となりました（毎日新聞「長期金利、一時3％突破　30年ぶり高水準　財政懸念で国債売り」2026年9月1日）。

同じ日、住宅金融支援機構が公表した【フラット35】の9月適用金利は、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最低金利で年3.460％。8月の3.290％から0.17ポイント上昇し、現行制度となった2017年10月以降で最高を更新しました（住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利」、日本経済新聞「フラット35、9月最低金利3.460％に上昇　現行制度で最高」2026年9月1日）。

【フラット35】の金利は、機構が発行する債券（機構債）を通じて長期金利に連動しており、前月に決まった債券の条件が翌月の金利に反映される仕組みです。つまり、9月1日の3.0％突破が金利に表れるのは10月分からということになります。

買主が借りられる金額は、約3割縮んだ

【フラット35】の利用条件では、年収に占める年間合計返済額の割合の上限が、年収400万円以上で35％以下と定められています（住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」）。年収600万円であれば年間210万円、毎月17万5千円です。この金額を35年・元利均等で返済する前提で借入元本を逆算すると、次のようになります。

金利1.0％と9月の【フラット35】を比べると、同じ年収の方が借りられる金額は約31％、およそ3割縮む計算です。借入額を4,000万円に固定して見ると、毎月の返済額は約112,900円から約164,400円へ、毎月およそ5万1千円増えます。物件価格は変わっていなくても、買主から見た負担は大きく変わっています。

いずれも元利均等返済・返済期間35年・他の借り入れなし・全額借り入れを前提とした機械的な試算です。実際の金額は、頭金や諸費用、他の借り入れ、各金融機関の審査基準によって変わります。

予算が縮むほど、需要は「届く価格の中古」へ

首都圏の新築マンションは、平均価格が1億円を超える水準で推移しています（不動産経済研究所「首都圏　新築分譲マンション市場動向」）。一方で、先ほどの試算では、年収600万円の買主が借りられる金額は4,000万円台です。金利上昇によって、新築はさらに手が届きにくい選択肢になりつつあります。

行き場をなくした需要の受け皿になりやすいのは、中古物件でしょう。ただし、中古であれば何でも動くというわけではないはずです。予算が限られるほど買主の目は厳しくなり、条件が良く、かつ価格が現実的な物件に検討が集まりやすくなります。

裏を返せば、こうした物件の売却案件をどれだけ押さえられるかが、これからの成約数に効いてくることになります。

だからこそ、物件特性で絞り込める集客が効く

とはいえ、狙った特性の売却案件だけを集めるのは簡単ではありません。一括査定サイトからの反響は、エリアも築年数も種別もばらつくのが通常で、対応の手間ばかりが増えてしまうという声もいただきます。

イエウールでは、新プラン「イエウール セレクト」で、この課題に対応しています。町丁目単位のエリア、建物種別、築年数、面積といった条件を自由に設定し、欲しい反響だけを狙って獲得できるプランです。

たとえばエリアを駅周辺の町丁目に絞れば人気エリアの物件を、そこに築年数の条件を重ねればリノベーション向きの好立地築古物件を、ピンポイントで狙えます。料金は初期費用・月額固定費が0円で、反響課金のみです。反響の母数ではなく、「取りたい案件をどれだけ取れるか」にフォーカスした設計です。

まとめ

長期金利は一時3.0％を突破し、【フラット35】の9月金利も3.460％と現行制度で最高を更新しました。年収600万円・返済負担率35％・35年という前提で試算すると、借入可能額は金利1.0％の約6,199万円から、3.460％では約4,258万円へとおよそ3割縮みます。平均価格が1億円を超える新築には、この予算では手が届きにくくなります。

そのぶん、条件が良く価格も現実的な中古物件に検討が集まりやすくなります。こうした物件の売却案件を押さえるには、エリアや築年数といった物件特性で反響を絞り込める集客が有効です。どの条件で絞り込めばどれくらいの反響が見込めるのか、貴社の商圏に当てはめたご相談は、無料相談会で承っています。

※本記事のうち市場の見通しに関する記述は当社の見解であり、将来の市場動向を保証するものではありません。投資・売買の勧誘を意図するものではありません。
※金利および試算値は2026年9月時点の情報に基づきます。試算は前提を置いた機械的な計算であり、実際の金額を保証するものではありません。