不動産業は個人事業主からでも開業できる？
不動産業を開業しようと考えているけれど、いきなり法人化はハードルが高いため迷っているという方は少なくないでしょう。そこで、個人事業主として不動産業を開業するという選択肢が考えられます。本記事では個人事業主として不動産業を開業できるのかや、個人事業主として開業する場合のメリット・デメリットなども解説します。
不動産業は個人でも始めやすい業種のひとつ
不動産業は、様々な業種の中でも個人事業主として始めやすい業種の1つと言われています。その理由は、不動産業は高額な商品を取扱うため、営業マンの信用力や提案力が強く求められる業種です。そのため、成功するかどうかのポイントが個人の能力によるところが大きく、法人ではなく個人事業主開業しても十分成功が見込めるからです。
また、法人としていきなり大きくスタートするのではなく、まずは個人事業主としてスモールスタートすることで大きな損失などを受けるリスクを低減するというのも開業の戦略の1つとして考えられる点も挙げられるでしょう。
法人で開業する場合との違いを押さえておく
個人事業主として開業する場合には、法人として開業する場合との違いを押さえておくことが重要となります。
個人事業主と法人の最大違いは、設立手続きが必要無い点にあります。
法人化し会社を作る場合には会社の設立手続きが必要となります。法人の設立手続きには定款の作成や定款の認証、出資の履行など様々な手続きを踏んだ上で会社設立の登記をする必要があります。登記手続きは自分でやるのは困難なため司法書士等へ依頼する費用なども必要となります。このように法人の場合には設立の手間と費用がかかるという点は押さえておきましょう。
個人事業主として不動産事業を始めるメリット・デメリット
個人事業主として不動産事業を始めるメリット・デメリットにはどのようなものがあるでしょうか。ここではメリットとデメリットについて解説します。
メリット
個人事業主として不動産事業を始めるメリットは以下のものが挙げられます。
高収入が期待できる
法人の場合には報酬は基本的に役員報酬となるため決まった額を受け取ることになります。これに対して個人事業主の場合には取引で得られた利益が収入につながるため、高単価の物件が成約した場合には非常に大きな利益を見込むことができます。
特に売買仲介の場合は、1件の成約で受け取る仲介手数料が大きいため非常に高い利益を期待することができます。具体例で示すと1000万円の物件の売買の仲介を行なった場合、仲介手数料は36万円となります。こうした仲介手数料は売主と買主の両方から受け取ることができるケースもあることからその場合には72万円の仲介手数料を受け取ることができます。
このように個人事業主の場合には高収入を期待することができるのは大きなメリットといえるでしょう。
経費計上できる範囲が広くなる
個人事業主になれば、経費として計上できる項目が多くなる点もメリットです。不動産業のためにかかった経費がある場合、その項目が多いほど、その分節税になります。その他には家族を従業員にした場合、事業専従者控除という制度も利用可能となります。このように、個人事業主になると、税務面で有利になると言えるでしょう。
青色申告ができる
個人事業主は確定申告の際に青色申告が利用可能となります。青色申告は、通常の白色申告よりも税制面において優遇されており、具体的には最大65万円の青色申告特別控除があります。ただし、青色申告を適用するには、青色申告承認申請書を事前に税務署へ提出する必要があるため注意しましょう。
デメリット
他方で個人事業主として不動産事業を始める場合どのようなデメリットがあるでしょうか。
社会保険に加入できない
個人事業主は社会保険（健康保険と厚生年金）に加入することができません。それ以外にも、雇用保険に加入できないため失業しても失業保険を受け取ることはできませんし、労災保険にも加入できないため、自分で労働基準監督署で手続きをする必要があります。また、厚生年金保険にも加入できないため、将来受け取れる年金の額が減ってしまうケースも考えられます。
経費の管理が煩雑
個人事業主の場合、会社と異なり、自分で経費を支払い、確定申告のために経費として使った証拠（領収書等）を自分できっちりと管理をする必要があります。
確定申告の際には、売上から経費分の金額や控除額を差し引いて、課税所得を確定することになります。課税所得は経費が多ければ多いほど小さくなるため、その分節税することができます。そのため、個人事業主にとっては何が経費として計上できるのかきちんと認識しておくことは会計上非常に重要となります。なお、個人事業の場合、経費にじゃ上限がありません。しかし、だからといって何でもかんでも経費にできるわけではありません。あくまで不動産事業のために必要な経費だけが経費として認められるという点は注意しておきましょう。
法人として不動産事業を始めるメリット・デメリット
では、個人事業主としてではなく法人として不動産事業を始める場合にはどのようなメリット・デメリットがあるでしょうか。
メリット
法人として不動産事業を行なうメリットには以下のものが挙げられます。
赤字が10年繰り越せる
法人の場合、赤字については、次の事業年度に繰越すことができ、通算して10年間繰越すことができます。これに対して、個人事業主は3年間しか繰越せないため、この点で法人の方が有利と言えるでしょう。
損失リスクを抑えることができる
法人、特に株式会社の場合、会社に損失が生じてもあくまでも会社に出資した金額の範囲内で責任を負うにとどまり（有限責任といいます。）、それ以上の責任を追及されることはありません。これに対して個人事業主の場合には無限責任となるため、事業で生じた損失については全ての負債を弁済する義務を負うことになります。
このように個人事業主と法人とでは、損失が生じた場合のリスクが大きく異なっており、有限責任を負うに留まる点で法人の方がメリットがあるといえるでしょう。
社会的信用が強い
個人事業主と比較した場合、法人よりも社会的信用が強いという点はメリットとして挙げられます。これにはいくつか理由がありますが、法人の設立には最低でも約20万円の費用がかかる点や設立に2週間ほど時間がかかります。こうした手間やコストをかけていることから、それだけ事業に熱心であると評価できる点から社会的信用が強くなっているといえるでしょう。
デメリット
では、他方で法人として不動産業を行なう場合にはどのようなデメリットがあるでしょうか。
社会保険加入が義務となる
法人で開業する場合には、社会保険への加入が義務となります。従業員が加入する社会保険のうち社会保険料の半分は会社が負担しなければならないため、従業員が増える毎に社会保険料も増えていきます。なお、これは一人会社（社長一人しかいない会社）でも加入義務があるため押さえておきましょう。
法人設立には費用と手間がかかる
前述の通り法人設立には設立手続きと費用がかかります。例えば資本金300万円以上の法人を設立しようとした場合、定款款用収入印紙代が40000円、定款の認証手数料が50000円、定款の謄本手数料が約2000円、登録免許税が150000円といった費用が発生し合計すると約20万円程度となります。また、手続きを司法書士等に依頼した場合にはその報酬も必要となります。このように法人設立には手間と費用がかかる点は押さえておきましょう。
法人設立する場合の会社の形態
法人を設立といっても法人にもいくつか種類があります。そこでそれぞれの法人毎の種類のメリット・デメリットについて解説します。
株式会社のメリット・デメリット
株式会社のメリットは合同会社と比較して社会的な認知度が高く、社会的な信用が強い点が挙げられます。そのため顧客や金融機関からの信頼が得やすい点がメリットとして挙げられるでしょう。
これに対してデメリットは合同会社と比較して設立に手間と費用がかかるためこうした負担を受け入れざる得ないといった点がデメリットとして挙げられます。
合同会社のメリット・デメリット
合同会社のメリットは株式会社と比較して設立費用を安価に抑えることができるという点が挙げられます。合同会社も株式会社と同様に設立の際には法務局での登記が必要となりますが、その際に支払う登録免許税の額は6万円程度と株式会社と比較しても半分以下の費用で済みます。このように設立時の費用を大幅に抑えることができるというのは合同会社の大きなメリットといえるでしょう。
これに対してデメリットは株式会社と異なり合同会社では出資者が経営権を持ちます。この経営権はそれぞれ対等の立場になるため、経営者間で意見の食い違いが出た場合に経営が上手く進まなくなってしまうというリスクがあります。
個人事業主として不動産業を開業するまでの5ステップ
最後に個人事業主として不動産業を開業するまでの5つのステップについて解説します。
宅建士資格の取得
まずは宅建士の資格の取得です。専業の宅建士が最低でも1名は必要になるため、個人事業主として不動産業を開業する場合には自分自身で宅建士の資格を取得することになるでしょう。宅建士の資格を取得するための勉強時間は300時間～400時間といわれています。社会人にとってはこうした勉強時間を捻出するのは非常に難しい部分もあるため、勉強は隙間時間を活用し計画的に行なうようにしましょう。
宅建業免許の申請
不動産業を行なうためには宅建業の免許も必要となります。宅建業の免許には、都道府県知事の免許と国土交通大臣の免許の2種類があります。1つの都道府県内で不動産業を営む場合には都道府県知事免許に、2つ以上の都道府県で不動産業を営む場合には国土交通大臣免許となるため、間違えないように申請しましょう。
営業保証金の供託または保証協会への加入
宅建業の免許を得たら次は供託金の供託です。供託金には供託所へ供託する営業保証金と保証協会へ供託する弁済業務保証金の2種類があります。この2つは金額面で大きく異なっており、営業保証金の場合には本店一カ所につき1000万円の供託が必要になります。このように営業保証金は非常に高額な供託金が必要となるため、多くの方は弁済業務保証金を選択します。
弁済業務保証金を選択する場合には保証協会へ入会する必要があるため弁済業務保証金だけでなく保証協会への入会金などが必要になる点は押さえておきましょう。
また、協会には全国宅地建物取引業協会連合会と全日本不動産協会があります。どちらの協会に加入するか、どこで営業するかによって入会金などの必要な費用が異なるため、事前に協会のHPなどを確認しておくようにしましょう。
開業準備
保証協会への入会などが済んだら宅建業の営業が可能となります。そこで、開業準備はこれまでの手続きと平行して進めておくと良いでしょう。事務所をどこに設置するのか、事務所の物件決めなどやることはたくさんあります。
税務署に開業届を提出
開業準備も完了し、いよいよ開業となったら税務署へ開業届を提出しましょう。個人事業主の場合には開業届を提出するだけで良いので法人と比較して非常に簡単な手続きで開業が可能な点はメリットといえるでしょう。
まとめ
不動産業は個人事業主として開業しても十分成功の見込める業種であるといえます。法人化には法人化のメリットがありますが、デメリットもあるため、最初はスモールスタートで個人事業主として事業を開始し、軌道に乗ったら法人化するという方法が低リスクで良いでしょう。それでも法人化を検討したい方は、本記事を参考に法人化と個人事業主の場合のメリット・デメリットを比較して自身にあった不動産事業のスタートが切れるようにしましょう。