Housiiを使った物件探しの条件の考え方について解説

Housiiに登録した方の中には、

「初めての家の購入で失敗しないためには、どんな条件にこだわるべき？」
「資産価値の高い物件の条件って具体的にどんなこと？」

こんな疑問をお持ちではないでしょうか？

住宅購入は人生でもトップクラスに大きな買い物ですから、できるだけ失敗はしたくないですよね。とはいえ、失敗しない物件の条件といわれても具体的に挙げることは難しいのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産会社から良い物件提案をもらうために家の購入で失敗しないために絶対にこだわるべき2つの条件について、詳しく解説していきます。

自分にとって優先度の高い条件を考えて、Housii(ハウシー)でぜひ不動産会社からピッタリの物件提案をもらいましょう。

検討しておくべき条件一覧

まず最初に、Housiiで希望条件を登録する際に検討しておくべき条件について紹介します。

• 価格
• 間取り・広さ
• 築年数
• エリア・沿線
• 資産価値

住宅を購入する際は「資産価値を重視したい」や「長く住める家を購入したい」などそれぞれのマイホーム購入の目的に合わせて個別の条件を考えていく必要があります。

ここでは、マイホーム購入の目的に沿ってそれぞれの条件をどのように考えていくべきかについて解説していきます。

物件価格の考え方

購入する物件価格を考える際は、

という考え方に沿って自分の場合はどのくらいの価格までが購入の対象となるのかを絞り込んでいきましょう。

頭金の考え方

家を買う頭金は一般的に家の購入金額の10~20％程度を支払うのが一般的とされています。例えば頭金20％で3000万円の家を買うとしたら、500万円程度を頭金として支払うということです。

とはいっても必ずしも20％の頭金を用意する必要はありません。住宅金融支援機構「2019年度　フラット35利用者調査」によると、住宅ローン利用者の頭金と資金調達内訳の割合（%）は次のとおりです。

これを見ると、注文住宅や新築マンション購入においては頭金の割合は1.5割～2割と高めの割合で頭金を用意していることがわかります。一方で建売や中古の家、中古マンションの場合は1割前後の頭金であることがわかります。全体として現在は超低金利で住宅ローンの返済の負担が低くなってきていることもあり、頭金の割合は低下傾向にあります。

また金融機関や商品によっては、頭金の割合によって金利に差をつけるケースもあり注意が必要です。そのような場合には頭金を多く用意するメリットが大きくなります。

住宅ローン借入額の考え方

住宅を購入する際の借入可能額の目安は年収の5～7倍とされていましたが、現在では年収の7～10倍が目安です。住宅ローンの借入額を考える際に参考になる数値として、所要資金(頭金含む)が購入時の年収の何倍であるかを示した「年収倍率」という考え方があります。

この章では、物件種別ごとの年収倍率と都道府県別の年収倍率について紹介します。自分の年収でどのくらい借り入れが可能かを把握しておきましょう。

住宅金融支援機構の「2019年度フラット35利用者調査」を見てみると、それぞれの物件種別ごとの所要資金と年収、それらを割った年収倍率は以下のとおりです。

引用元：住宅金融支援機構

上記の表から住宅ローンの借入可能額は年収の5～7倍が目安といえます。また、それぞれの物件種別において自己資金は8~19%程度で賄っており、残りの8割の金額を住宅ローンで借り入れていることがわかります。

しかし、年収の5～7倍はあくまで日本全体での平均値であり地域ごとで年収倍率は異なってきます。さらに、親からの援助などもあり頭金を平均以上用意していたとしても、住宅ローンの借り入れ額には金融機関によって融資限度額が設定されているので事前に金融機関に確認しておくようにしましょう。

間取り・広さの考え方

購入先の物件の間取りを考える際は、世帯人数に対して十分な間取りがあるかどうかや将来のライフプランの変化に対応できる間取りを選ぶようにしましょう。

また、広さも同様に収納などのスペースも考えたうえで十分な広さを選ぶようにしましょう。また、広さに関しては住宅ローン控除の適用範囲内となるかどうかを確認しておきましょう。

住宅ローン控除、正式には「住宅借入金等特別控除」とは個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間、所得税額から差し引かれるという制度です。

2021年の住宅ローン控除の改正で、年間取得が1,000万円以下の場合は40㎡以上であっても住宅ローン控除が利用できるようになりました。また、ここで言う床面積は必ず不動産登記簿上の面積で確認しましょう。

築年数の考え方

まず最初に、おすすめの築年数を紹介する前に実際に他の人が買っているのは築何年の物件なのでしょうか。

東日本不動産流通機構(通称レインズ)の2021年4月のレポートを見てみると、売りに出されている中古マンションの築年数と成約された中古マンションの築年数を比較すると、売りだされている物件の築年数が26.93年(前年度26.15年)なのに対して、成約状況を見ると築22.10年(前年度21.81年)となっていることがわかります。

また、年々中古マンションを購入してからリノベーションするという人が増えてきている他、新築マンションの価格高騰を受けて築古の中古マンションを購入する方が増えてきています。

とはいえ、築古の中古マンションは耐震性に問題があるのではないかと心配している方も少なくないと思います。そこで、ここでは中古マンションと中古戸建てそれぞれの築年数の考え方について解説していきます。

中古マンションの耐震性

国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年とされています。また、1951年に大蔵省主税局が発表した「国定資産の耐用年数の算定方式」では、外壁塗装などの修繕工事を行えば150年持続するとの記述もあります。

これらのことから、中古マンションは適切な管理やメンテナンスを行えば100年以上住むことも可能と言えそうです。日本ではあまり築100年という建物のイメージはしづらいですが、海外では築100年以上の建物は珍しくありません。有名な建物では、ニューヨークにある「エンパイア・ステート・ビル」がありますが、こちらは1931年に建設された築90年の建物です。

一方で、中古マンションの中には築40年ごろで建て替えになっているマンションもあります。2014年の東京カンテイの調査によれば、建て替えられた中古マンションの築年数は全国平均で33.4年、東京都で40.0年となっています。

しかし、これはあくまでも寿命を迎えたマンションの平均年数であって、人間で言えば、「まだまだ元気に生活している人が計算されていない平均寿命」ということになります。

したがって、適切な管理が行われているかどうかによってマンションの寿命は単純計算で60年以上変わると言うことができます。マンションによって寿命が異なるため、購入時には以下の第5章で解説するような管理状況の確認が必須であることに注意しましょう。

中古戸建ての耐震性

中古戸建ての耐震性を考える際に参考となるのが国土交通省の発表している参考資料です。同資料によると、2011年の調査では中古住宅の平均寿命は65.01年となっており、2006年が54.00年、1997年が43.53年であることを考えると年々平均寿命が延びてきていることがわかります。

また、中古戸建ての法定耐用年数は22年となっていますが、必ずしも耐用年数＝寿命というわけではないことに注意しましょう。また、日当たりや地震・台風などの自然災害によっても寿命は異なるので、あくまでも参考数値として覚えておきましょう。

中古マンションの築年数の狙い目は何年？

中古マンションの販売価格は築年数が経つごとに価格も下がっていきますが、築年数ごとの販売価格の下落を踏まえると築25年以降が価格が下げ止まるタイミングだと言えます。

こちらは、築年数別の中古マンションの価格推移と築年数ごとの相場をグラフ化したものです。

以前はよく中古マンションの築年数は20年で下げ止まると言われていましたが、近年築古の中古マンションが市場に占める割合が増えた結果、価格競争が起こり25年以降で下げ止まるという価格推移をしています。

逆に言えば、築25年までは築年数に比例して価格が下落していきますが、築25年を超えるとほぼ横ばいになります。つまり、築25年を機に値下がりは止まるため、底値のときに買っておけばそれ以上価値が下落しにくいというわけです。ライフイベントに応じて、いずれはマンションを売却する前提で購入を検討している方も少なくはありません。そういう方にとっては、新築と比べて半分以上安く買えて、資産価値が下がりにくい築30年付近の中古マンションはお買い得と言えるでしょう。

中古戸建ての築年数の狙い目は何年？

中古住宅は当然築年数が経てばたつほど価格が下がっていきますが、2021年の成約実績から築20年以降に物件価格が落ち始めていることがわかります。

以下のグラフは先ほども引用した東日本不動産流通機構の調査より自社で独自に作成したグラフです。新築から築5年にかけて一度価格が落ちて以降、築15年まではほぼ横ばいとなっていますが16年以降はだんだんと価格が下落傾向にあることがわかります。

東日本不動産流通機構(「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」)より作成

また、以下の表は新築時と比べた価格の下落率となりますが、「築16~20年」と「築21~25年」の間が価格にして389万円、割合にして約7%下落しており顕著に下がっていることがわかります。

したがって上記のデータから、物件価格が一気に下がり始め、狙い目と言える築年数は築20年前後の中古住宅と言えます。

エリア・沿線の考え方

立地で重要なポイントは3つあります。

● アクセスの良さ
● 生活利便性
● エリアの人気・街の発展性

交通手段を簡単に確保できることで、時間にゆとりができる人は多いです。他にも、エリアの人気や街の発展性によって資産価値が下がりにくくなる傾向があります。それぞれ詳しく紹介していきましょう。

アクセスの良さ

立地で重要なポイントはアクセスの良さです。居住者は通勤、通学、買い物など日々の生活を送るうえで交通手段の確保が欠かせません。駅から徒歩数分で行けるなど、アクセスの良い立地はニーズが高いことが考えられます。

一方で、アクセスの悪い立地は資産価値が低下しやすいと考えてよいでしょう。特に、駅までの距離が遠く徒歩では向かいづらい場合や、バスの乗り継ぎが必要という場合、立地条件は悪いと判断されてしまうため、資産価値が低下しやすくなる可能性があります。

生活利便性

2つ目に重要なポイントは生活利便性です。周辺に商店街や病院など、生活するうえで必要な施設が近場にあることも資産価値に左右されます。
以下に、生活利便性の高さに影響する施設をまとめてみました。

公共施設…公園、図書館、市民会館など
公益的施設…幼稚園、学校、病院、診療所など
生活利便施設…銀行、郵便局、スーパーマーケット、飲食店、商店街など

特に病院、銀行、スーパーマーケットなど生活に必要な施設が近くにあることが重要です。他にも子育てを助けてくれる幼稚園、学校、図書館などが近くにあると立地の需要は高まるため、資産価値が低下しづらくなると考えられます。

エリアの人気・街の発展性

エリアの人気や街の発展性についても重要です。今後、新駅が建築予定であればアクセスが良くなるので、需要が高まり資産価値が落ちにくいと考えられます。また、公益的施設の建設予定があれば生活利便性が高まるので需要も比例することでしょう。

他にも、資産価値は街の発展だけでなくエリア人気も大きく影響されます。例えば広尾、赤坂、青山など東京のプレステージアドレスと呼ばれる高級住宅地はブランドとして確立されているので資産価値が低下しにくいと考えられます。ステータスとして購入する人もいるので、エリア人気も資産価値に大きな影響を与えます。

資産価値の考え方

住宅を購入する際に多くの方が考えるのが資産価値の高い物件化どうかという観点です。そこで本章では、資産価値の落ちない物件の特徴ベスト3を紹介します。

資産価値の高い物件の購入を考えている方は、ぜひこれらの条件を落とさずに物件探しをすすめるようにしましょう。

第1位：立地条件が良い

資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、最も重要な特徴は「立地条件が良いこと」です。なぜなら、内装や設備であれば後からでもリフォームやリノベーションで作り直すことができますが、立地は後から変えることができないからです。

立地条件を考えるとき、具体的には以下の3つのポイントをチェックしましょう。

• 人気のエリアかどうか
• 人口が多い地域かどうか
• 治安が良いかどうか

それぞれ詳しく解説していきます。

人気のエリアかどうか

人気のエリアであることは資産価値の落ちにくいマンションの特徴です。多くの人が住みたい！と憧れを持つようなエリアであれば、需要が高いため売却を有利に進めることができるでしょう。

具体的には、吉祥寺や横浜、目黒といったもともと人気の高いエリアや、北千住や流山おおたかの森などのように近年再開発が進められており、今後ますます人気が高まるであろうエリアが挙げられます。

人口が多い地域かどうか

マンションは人口が多いエリアほど需要が高くなり、その分資産価値も高くなります。 購入時に人口が多いだけでなくその後も人口があまり変わらない、または減らないエリアのマンションを選びましょう。

人口が多いエリアは周辺施設が充実している、都心に近い、都心へのアクセスが便利、住みやすい環境が整っているなどの理由から人気のエリアとも言えます。

人口が変動しない、増加が見込まれるエリアのマンションなら、十年後や二十年後などにマンションを売却する際も納得のいく金額での取引がしやすくなるでしょう。

治安が良いかどうか

マンション周辺の施設だけでなく、治安も資産価値を決めるポイントの一つです。小さな子ども、女性がいる家庭はとくに周辺の治安に注意する必要がありますし、そうでなくても治安が悪い地域だと空き巣やひったくりなどの犯罪に巻き込まれる可能性が高くなります。

治安のよいエリアであれば必ずしも犯罪に巻き込まれないというわけではありません。しかし、治安のよくないエリアと比較すると治安がよいほどマンション資産価値は高くなります。近年、長く住み続けるために治安の良さを重視する方が増えているためです。

また、警視庁ではエリアごとの犯罪発生率をチェックできるデータも公開していますので、そちらもぜひチェックしてみてください。

さらに、犯罪だけでなく天災ついても慎重になっている方は多いです。土砂崩れ、洪水などの自然災害が発生した際、マンションに影響が出ないかどうかはもちろん、近くに避難できる場所はあるか確認しておきましょう。

参考：事件事故発生マップ｜警視庁

第2位：需要の高い間取りである

資産価値の落ちないマンションを選ぶうえで、次に重視すべきは「需要が高い間取りであること」です。なぜなら、せっかく好立地のマンションであっても使いにくい間取りであると資産価値は落ちてしまうからです。

需要が高い間取りを見極めるには、周辺のマンションにはどんな人が住んでいるかを調べてみるのが1つの方法です。

例えば、周辺マンションにファミリー世帯が多いのであれば、3LDKや4LDKの広い間取りでも需要が高くなるため、資産価値は落ちにくいでしょう。また、周辺にコンパクトマンションが多いのであれば、1Kから2LDKなどの1人暮らし世帯や夫婦2人世帯向けの間取りのマンションの方が資産価値を保ちやすいでしょう。

第3位：日当たり・眺めが良い

資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、次に重要な特徴は「日当たりや眺めが良いこと」です。

マンションは日当たりの観点から南向き、東向き、西向き、北向きの順番に人気があり、この順番で資産価値が高くなる傾向があります。

南向きと北向きの資産価値の差は10％ほど。そのため、資産価値の点では南向きのマンションが最もおすすめです。東向きと西向きとでは日照時間はほぼ変わりませんが、午前中に日が入る東向きの方がやや人気があります。

ただし、日当たりや長めの良さは周辺の建物によっても左右されるため、注意が必要です。例えば、南向きのマンションであっても目の前に大きなマンションが建っていれば、日当たりも眺めも悪くなり資産価値は下がります。入居後にマンション建設がはじまる可能性もなくはないため、念のため不動産会社に建設予定のマンションなどがないか確認しておくと安心です。

また、同じ理由から高層階のマンションほど資産価値が高くなります。遮るもののない高層階であれば、日当たりも眺めの良さもばっちり確保できるためです。

条件を決めたらHousiiの条件編集画面から条件を変更しよう

ここまで物件購入の際の条件設定について詳しく解説してきましたが、条件が決まったら条件編集画面から条件の編集をしてみましょう。

条件編集画面は、マイページの右上のアイコンから「条件編集」で自由に希望条件を変更することができます。

Housiiの条件入力欄には、選択式の条件洗濯だけではなく自由記述欄もあるのが特徴です。

そこで、自分の理想としている物件に近い物件を提案してもらうには、選択式の項目だけではなく自分にとってこだわりの条件をしっかりと伝えることが重要です。

そのため、以下で紹介する4つの自由入力欄の記入例を参考に条件を編集してみましょう。

【記入例①】エリア・沿線の希望理由

エリア・沿線の希望理由の記入例としては、以下のものが挙げられます。

ポイントとしては、エリア・沿線を選択した意図を不動産会社に伝えることです。選んだ意図を伝えることで、自分が候補に入れていたエリア・沿線以外からも物件提案をうけられる可能性が高まります。

【記入例②】追加で不動産会社へ要望したいこと

追加で不動産会社へ要望したいことの記入例としては以下のものが挙げられます。

ポイントは、ポータルサイトなどの物件検索では入力できない自分だけのこだわりの条件などを入力することです。自分だけのこだわりを伝えて、ピッタリの物件提案をもらいましょう。

【記入例③】過去検討した物件が購入に至らなかった理由

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