40代になると、子どもの進学や両親の介護が始まる可能性もあり、貯金が難しい時期となるでしょう。
しかし住宅ローンを組んで家を買う予定がある場合、60代や50代よりも40代でローンを申し込んだ方が、返済プランを立てやすく、物件選びの自由度も高まります。
本記事では、40歳貯金なしで家を買うメリット・デメリットと、住宅ローンの審査に通るコツ、購入時の注意点などを解説します。
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40歳貯金なしでも家は買える！その理由とは？
結論から紹介すると、40歳貯金なしでも家を買うことは可能です。
国土交通省が行った「令和3年度 住宅市場動向調査」によれば、令和3年度に家を購入した方の平均年齢は、下記の通りとなっています。
| 住宅タイプ | 平均年齢 |
|---|---|
| 注文住宅(全国) | 44.0歳 |
| 注文住宅(新築) | 40.9歳 |
| 分譲戸建て住宅 | 38.4歳 |
| 分譲マンション | 44.3歳 |
| 中古戸建て住宅 | 46.9歳 |
| 中古マンション | 46.4歳 |
分譲戸建て住宅を除けば、家を買った方の平均年齢は40歳を上回り、40代でマイホームを購入するのも珍しくないことがわかります。
また、頭金なしで住宅ローンを組む「フルローン」を利用できる金融機関も増えていることから、まとまった現金を用意できなくても家を購入することは可能です。
主要銀行の住宅ローン完済時年齢は80歳
40歳という年齢で住宅ローンを組むことは珍しくなく、年齢を理由に審査に落ちるケースも考えにくいでしょう。
その背景には、主要銀行の多くがローンの完済時年齢として「80歳未満」と設定しており、借入時年齢も「70歳未満」が多いことが挙げられます。
月々の返済負担が少ない35年ローンを組む場合にも、45歳までであれば80歳に完済する返済プランを立てることが可能です。
適正な物件価格なら審査も通りやすい
住宅ローンの審査では、年齢や貯金の有無以外にも、年収に対して返済可能な物件価格かどうかがチェックされます。
たとえば「フラット35」では、年収400万円未満の場合は30%以下の返済負担率、年収400万円以上では35%以下の返済負担率を上限としています。
返済負担率とは、収入に対するローンの返済額の割合を指し、年収500万円の方が年間100万円のローン返済を行う場合には、返済負担率は20%です。
返済負担率が低いほど年収に占めるローンの返済額が少なく、無理なく返済できる金額とみなされるため、住宅ローンの審査にも通りやすくなります。
低金利時代で頭金なしでも購入可能
低金利時代が続く現在では、住宅ローンでまとまった金額を借りた場合でも、金利負担は小さいです。
2022年に入ってからも、固定金利で金利が上昇する傾向がありますが、変動金利にはほぼ影響がありません。
たとえば、みずほ銀行の変動金利でも、年0.375％〜の金利水準は前月から変動していません(2022年5月現在)。
今後も低金利時代が続くと仮定すれば、頭金なしのフルローンが組みやすい状況が続くでしょう。
50歳で購入するよりも住宅ローンが組みやすい
頭金を用意するために10年間賃貸で暮らし、貯金が増えた50歳になってから住宅ローンを組もうとすると、審査が厳しくなる可能性があります。
50歳からは35年ローンを組むことが難しく、30年ローンや25年ローンを選択すると、毎月の返済額が増加するためです。
その結果、年収に対する返済負担率が上昇し、ローンが返済能力を上回ると判断され審査に通りづらくなってしまいます。
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40歳貯金なしで家を買うメリット・デメリット
40歳貯金なしで家を買うメリット・デメリットをまとめると、以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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メリットとデメリットをそれぞれ詳しく解説します。
40歳貯金なしで家を買うメリット
40代に入ると、20代や30代の頃のような将来的な不確定要素が少なくなり、収入や家族構成の変化が穏やかになる時期です。そのため、返済計画も立てやすくなるでしょう。
また、間口の広い家を選んだり、病院に近い立地を選んだりと、老後を見据えた物件選びを進めやすいこともメリットです。
主要金融機関が定める「80歳未満」の完済時年齢まで余裕があるため、35年ローンを組みやすいメリットも挙げられます。
40歳貯金なしで家を買うデメリット
貯金なしで家を買う場合、住宅ローンの支払いが厳しくなる傾向にある点がデメリットです。
40歳という年齢は家を買う年齢として珍しくありませんが、貯金なしで頭金の用意が難しければ住宅ローンの借入可能額も低くなることが考えられます。
また、住宅ローンを組む際には、手数料・税金などの諸費用の支払いが必要になります。
諸費用ローンを利用して賄う方法もありますが、自己資金を全く用意できない場合は住宅ローンが組めないケースもあるでしょう。
貯金がなく返済能力が低いとみなされれば、借入可能額が下がり、物件選びにも制限が生まれるデメリットも発生します。
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40歳貯金なしでも住宅ローンの審査に通りやすくなるコツ
40歳貯金なしで住宅ローンを組んで家を買う場合、審査に通りやすくなるためのコツを押さえておくと良いでしょう。
ここでは以下の4つのポイントについて詳しく解説します。
- 物件価格は年収の5倍〜6倍以下で検討する
- 返済期間を長く設定する
- 住宅ローン以外の借り入れを減らす
- 複数の金融機関で審査を受ける
物件価格は年収の5倍〜6倍以下で検討する
40歳で貯金なしの状態から家を買う場合、物件価格を年収の5倍以下に抑えることが、住宅ローンの審査に通りやすくなるコツです。
物件価格が年収の何倍に相当するかを表す「年収倍率」が、住宅ローン審査時の借入額の目安となることがあり、一般的には年収倍率5倍〜6倍が適正とされています。
しかし貯金なしで住宅ローンを組むことを考慮すると、年収倍率5倍〜6倍を下回る金額が望ましいでしょう。
たとえば年収500万円の場合は、2,500万円以下の物件、年収800万円では4,000万円以下の物件であれば審査に通りやすくなるでしょう。
返済期間を長く設定する
25年、30年ではなく、35年ローンを選んで返済期間を長く設定することもポイントです。
40歳から家を買う場合には、完済時年齢の上限である80歳前後までの返済プランを立てることで、35年ローンを組むことも可能です。
定年後の65歳以降の返済能力も考慮しなければなりませんが、ローンの返済期間を長く設定することで返済負担率が下がり、ローンの審査に通りやすくなる可能性があります。
住宅ローン以外の借り入れを減らす
住宅ローン以外の借り入れを減らすことで、審査が有利になる可能性もあります。
住宅ローンの審査で考慮されるのは、車のローンやカードローンなど、他社からの借り入れも含めた返済負担率です。
そのため住宅ローン以外の借り入れがすでに負担となっている場合、審査に通らない可能性も高くなります。
もしも完済できる他社のローンがあれば、先にそちらの返済を行うことをおすすめします。
複数の金融機関で審査を受ける
より良い条件で住宅ローンを組むためには、複数の金融機関で審査を受けることも大切です。
金融機関によって、選択できる金利や借入可能上限額、返済期間などの条件は異なることも多いため、1つの銀行の審査結果だけで判断しないことをおすすめします。
住宅ローンの組み方は、不動産会社に相談に乗ってもらうことも可能なため、一度プロの意見を参考にしてみても良いでしょう。
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40歳貯金なしで家を買う時の注意点
40代貯金なしで家を買う場合に押さえておきたい主な注意点は、以下の3つです。
- 物件価格以外の諸費用も考慮する
- 教育資金・老後資金を準備しておく
- 10年〜15年ごとのリフォーム費用にも留意
それぞれのポイントを解説します。
物件価格以外の諸費用も考慮する
住宅ローンを組んで家を買う際には、金融機関に支払う手数料や保証料、登録免許税、火災・地震保険料などの「諸費用」が発生します。
これらの諸費用は、原則として現金で支払う必要があるため、最低限の自己資金を用意する必要があります。
諸費用の目安は、新築物件で物件価格の3%〜7%、中古物件で6%〜13%程度です。
たとえば3,000万円の中古物件を住宅ローンで購入する場合の諸費用は、180万円〜390万円程度です。
もしも現金で用意できない場合は、諸費用ローンを利用できる金融機関もありますが、抱えるローンが増えてしまう点に注意してください。
教育資金・老後資金を準備しておく
子どもの進学を予定している場合や、老後資金となる金融資産が不足している場合などは、住宅ローンの返済に加えて教育や老後の資金が必要となるため、資金計画を作成しておくことも大切です。
住宅ローンの支払いにより家計が圧迫され、教育資金・老後資金に回せる資金が少なくなれば、マイホームを売却せざるを得なくなる可能性も出てきてしまいます。
そのため将来のマネープランを十分に検討してから、家を買うかどうかを判断しましょう。
10年〜15年ごとのリフォーム費用にも留意
購入した家の住居費には、住宅ローンの支払いだけではなく、固定資産税や引っ越し費用のほか、10年〜15年ごとのリフォーム費用も必要になります。
戸建て・マンションいずれの場合でも、キッチンやユニットバスなどの設備には寿命があり、10年〜15年ごとに交換が必要です。
その際のリフォーム費用は、場合によっては100万円を超えるケースもあるため、住宅ローンの支払いとは別に貯金をしておく必要があります。
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40歳貯金なしで家を買うなら早めに行動を
40歳でのマイホーム購入は、統計を見てもごく平均的であり、35年ローンを組める年齢のため、毎月の返済負担を抑えながら住宅ローンを支払える可能性があります。
ただし貯金なしで家を買う場合は、諸費用を現金で用意することが難しくなり、住宅ローンの審査に影響することも考えられます。
一方で50歳になってから家を買う場合には、40歳時点よりもさらにハードルが上がるため、資産形成や物件選びなどは早めに行った方が良いでしょう。
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