新築マンションは、「第1期」「第2期」などと期を分けて販売されることが多いことをご存知ですか？このように時期を分けてマンションを売ることを「期分け販売」と呼びますが、そもそもなぜ期分け販売は行われるのでしょうか。
この記事では、新築マンションが期分け販売される理由や購入するときのポイントについて紹介します。購入タイミングの考え方や、期分け販売に関するよくある質問についてもお答えしますので、ぜひ参考にしてみてください。
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マンションの期分け販売とは？
新築で建てられたマンションの部屋が一気に販売されることは、実はほとんどありません。マンションは部屋をいくつかのグループに小分けされ、時期をずらして複数回にわたって販売されることがほとんどです。この時期をずらして販売することを、「期分け販売」といいます。マンションの販売期は、何度目の分割なのかを意味しています。たとえば「第2期」と記載がある場合は、2回目の分割販売というわけになるのです。
なお、期分け販売の回数は定められていません。部屋の数が多いマンションであれば、「第4期」まで分割されることもあります。
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新築分譲マンションを期分け販売する理由
それでは、なぜマンションはわざわざ複数回に分けて販売されるのでしょうか。そこには4つの理由があります。売れ残りの印象を購入者に与えないため
第一に挙げられる理由は、マンションが売れ残っているイメージを購入希望者に与えないためです。もし、すべての部屋を一気に販売してしまうと、需要に対して供給が多すぎる状態になってしまいます。よほどの人気物件でなければ短期間ですべての部屋を売却することはできないので、人気がない部屋は売れずに残ってしまう可能性が高いでしょう。この状態だと、「あのマンションは◯ヶ月前に販売されたのにまだ売れ残っている。人気がないのかな？」という印象を与えてしまい、販売活動に影響が出てしまうのです。
そこで期分けして少しずつ販売することで、売れ残りのイメージをつけずに確実に売却していくことができるようになります。「〇〇期完売！」と謳えれば、人気マンションのイメージを持ってもらうことも可能です。
このように、期分け販売は購入希望者に与える印象をよくするために行われることが多いのです。
需要の動向を探るため
購入希望者の需要動向を探るために期分け販売することもあります。第1期販売で購入者の傾向や要望を掴んでおけば、その後の販売計画を立てるときに役立てられます。また期分け販売であれば、モデルルームオープンから購入申込みまで集中的にコストや人手を割けるため、期ごとの完売を目指しやすくなるでしょう。時期を分けておくことで、需要を掴んで効率的に販売することが可能になるのです。
同じマンションでも、立地や周辺環境、価格帯などによって購入希望者の層やニーズは異なります。各マンションに最適なマーケティングをするために、データを蓄積・分析して活かすことが期分け販売の目的なのです。
営業効率をよくするため
営業効率をよくするために期分け販売されることも多い傾向にあります。会社によって規模は違えども、マンションの販売にかけられる人員は限られていることが多いです。モデルルームの案内や住戸の説明、住宅ローンの手続きや売買契約書の作成など、マンションの購入には多くのプロセスがあり、それぞれに担当者が必要となります。マンションのすべての部屋を一度に販売開始すると、多くの購入希望者が殺到してしまい、営業担当者や事務員が対応しきれなくなってしまう危険性があります。そこで、期分け販売で少しずつお客さんを集めることで、担当者の負担を減らそうという狙いがあるのです。
販売する側の物理的な制約も、期分け販売を行う大きな理由のひとつです。
公平に購入してもらうため
物件を購入するときは、タイミングが非常に重要です。「家を購入するつもりがなかったのに、家族が増えて検討するようになった」と、つい先日までは興味がなくても急にマンション購入を希望するようになることがあります。期分け販売では、階数や間取りなどをなるべく公平に販売していきます。期分け販売で長期的に売却するスケジュールを組んでおくことで、タイミングによって間取りや階数などを妥協することなく選んでもらえるのです。
その結果より多くの人のタイミングに合わせることができ、公平に物件を購入してもらえるようになります。
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マンションの売り出し期による販売価格の違い
期分け販売のマンションを検討するときに気になるのが、「売り出し期が違うと価格も違うの？」という疑問。もしも安く購入できる売出し期があれば、そのタイミングでマンションを購入したいと考える人も多いかもしれません。そこで、ここからはマンションの売出し期による価格の違いについて見ていきましょう。
売出し期によって価格が変わることはない
大前提として、基本的に売り出し期で価格が変動することはほとんどありません。あらかじめ全室の価格と需要を想定した上で販売計画を作っているため、分割しても大幅に売れ残ることは少なく、価格を維持して売却できることがほとんどです。そのため、同じ階数・同じ間取りの場合は価格が変動することはないと考えておきましょう。また、売り出し期によって価格が上下してしまえば、購入者からクレームが出てしまうことも考えられます。価格の変更はリスクが大きいため、行う業者はほとんどないのです。
第2期のほうが安く購入できることはまれ
先述したように、マンションは売出し期によって価格が変動することはありません。しかし、第1期で思うように部屋が売れなかった場合、業者によっては値下げ交渉に応じてくれるケースがあります。また、決算期などで早急に在庫処分をしようとしているときも、値下げしてくれることがあるかもしれません。ただしこういった値下げはクレームにつながるので、大々的に行われることはないでしょう。購入時に購入者側から交渉することで、内密に値下げしてくれる可能性があるというわけです。
また多くの部屋が売れ残ってしまっている場合は、第2期から値下げしてしまい、第1期購入者に「差額調整資金」が配られることがあります。この場合、第2期だから安く購入できるというわけではありませんが、初期の価格よりも安く購入できることがあるのです。
どちらのケースにせよ、値下げされることは非常にまれなので、過度に期待しないことをおすすめします。
ただし、第1期にはお値打ち物件があることも…
例外として、第1期に価格の安い目玉住戸を販売するケースがあることも知っておきましょう。これは、第1期でマンションのPR活動をしつつ完売させるために用意された物件なので、はじめから安めの価格に設定されています。ただし、安い部屋にはそれなりの理由があることも考えられるので、必ずしも「お買い得」ということにはなりません。日当たりが悪かったり少し部屋が狭かったりと、安くなる理由が隠されているのです。
こういった安い部屋があるときは、一般的な部屋とよく比較し「劣っている部分がないか」「安くなっている理由はなにか」についてしっかりと見ておくことが大切です。
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マンションを購入するなら第1期と第2期のどちらがおすすめ？
以上を踏まえると、マンションの期分け販売は売り主都合で行われることが多く、売り出し期によって大きな価格の変動はないということになります。そうなると、マンション購入は第1期と第2期どちらがおすすめなのでしょうか。結論から言いますと、第1期と第2期を比べると「第1期」のほうが有利に物件購入を進められることが多い傾向にあります。ここでは、その理由について詳しく見ていきましょう。
希望の部屋を購入したいときは第1期がおすすめ
マンションへの思い入れが強く、「絶対にこのマンションを購入したい」「絶対にこの部屋がいい」というときは、第1期の購入がおすすめです。残っている部屋が多い第1期のほうが希望通りの部屋を購入しやすく、好条件の間取りを手に入れやすいためです。角部屋やルーフバルコニー、南向きなど人気のある住戸に関しては、販売されてすぐ売り切れてしまうことが考えられます。可能性が低い値引きを待って希望する部屋を逃すよりも、第1期で第一希望の部屋を購入するほうが、のちのち後悔しにくいでしょう。
多くの物件を比較したいときは第2期がおすすめ
特定のマンションや部屋に強い思い入れがない場合は、第2期の購入を選択肢に入れてもいいかもしれません。第1期の販売期間中に多くの物件を比較できるため、より自分にとって最良の選択肢を見つけることができます。第2期だからといって、条件のいい部屋が残っていないというわけではありません。あとから気に入る物件が出てきて後悔することがないよう、長期間にわたって行われる期分け販売を利用して、じっくりと物件を比較していきましょう。
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期分け販売の売れ残りマンションは値引きされる？
第1期や第2期でマンションの価格に大きな変化はないと紹介しましたが、それでは長期間売れなかった「売れ残りマンション」はどうなのでしょうか。ここでは、売れ残りマンションの値引き事情について見ていきましょう。売れ残りのマンションは値引きされる可能性がある
期分け販売をしても長期的に売れ残ったマンションは、値引きされる可能性があります。売れ残りマンションは購入希望者から「新古品」というイメージを持たれて印象が悪いですし、業者は早く売り切りたい気持ちが大きくなっていくためです。なお、大手ディベロッパーよりも販売を委託された中小企業のほうが、値引き交渉をしやすい傾向にあります。期分け販売のときと同様、業者側から大第的に値引きについての提案をされることはほぼないので、購入希望者が自分から申し出る必要があります。
売れ残りマンションが値引きされやすいタイミング
売れ残りのマンションには、実は値引きされやすいタイミングがあります。できるだけ安く物件を購入したいというときは、以下のタイミングで値引き交渉してみることをおすすめします。決算期
決算期は残ったマンションを一気に売却してしまいたいという心理が働くため、値引き交渉に応じてもらえる可能性が高いです。3月に決算をする会社の場合、ローン審査の期間などを考慮すると2月末までの時期が値引き交渉に最適なタイミングです。
残戸数が2～3戸になったとき
残戸数が残りわずかになったときも、値引き交渉には最適です。たった2～3戸のためにモデルルームや広告にコストをかけると不利益になってしまうため、できるだけ早く完売させたいと考える担当者が非常に多いのです。場合によっては、オプションサービスやモデルルームの家具をつけてくれるケースもあります。
各社の値引き傾向を知る裏技
最後に、各マンションディベロッパーの値引き傾向を知るための裏技を紹介します。マンションディベロッパーのIR情報には、マンションを売却して鍵を引き渡したときに計上される「分譲売上高」と、在庫として持っている「販売用不動産」のデータが掲載されています。この2つの情報を使うと、マンションの値引き傾向を大まかに確認することができるのです。
確認方法は、「販売用不動産÷分譲売上高×100」で計算するだけです。
100を上回る：多くの在庫を抱えている
⇒値引き交渉しにくい
100を下回る：少しの在庫しか持たない
⇒売れ残り物件であれば値引き交渉できる可能性がある
100を大きく下回る：ほとんど在庫を持ち越さない
⇒売れ残りそうであれば早期でも値引き交渉できる可能性がある
あくまでひとつの目安に過ぎませんが、マンション購入計画を立てるときは、この裏技を活用すると値引き交渉が有利に進められるかもしれません。ぜひ参考にしてみてください。
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新築分譲マンション購入の流れ
新築分譲マンション購入のおおまかな流れは以下の通りです。
- 資金計画を立てる
- 物件の絞り込み
- 物件・モデルルーム見学
- 購入の申し込み
- 住宅ローンの事前審査
- 重要事項説明・売買契約
- 住宅ローンの本審査から引き渡し
購入までにはローンの事前審査や重要事項の説明などを受ける必要があり、気に入った物件が見つかってもすぐに購入ができるとは限らないため注意が必要です。
新築マンション購入の手順についてはこちらの記事でも詳しく紹介しているので、これから購入を検討している方は参考にしてみてください。
マンションの期分け販売に関するよくある質問
最後に、マンションの期分け販売に関するよくある質問とその回答を紹介します。
- 「第1期・第2期」の違いは？
- 「最終分譲」の意味は？
- 「第1期・第2期・最終期」の割合は？
- 新築分譲マンションは第1期に買うべき？
- 第2期に値上げされる可能性はある？
- 最終期の売れ残り物件は安くお得に買える？
それぞれについて、見ていきましょう。
「第1期・第2期」の違いは？
「第1期・第2期」といった期間については、販売側の戦略の都合で設けられている期間であり、厳密には明確な違いはありません。期間を分けて販売することで、人気のマンションである雰囲気を出したり、人気のある部屋とそうでない部屋を満遍なく販売したりする狙いがあります。
また、販売側が1期である程度価格目安を理解した上で、第2期に売り出したいと考えているケースもあります。
「最終分譲」の意味は？
最終分譲とは、第1期や第2期と同様に販売期間のことを指しますが、該当の分譲マンションの最後の販売期であることを意味します。「最終期」と呼ばれることもあります。
「第1期・第2期・最終期」の割合は？
期分けは販売戦略の一環として行われるため、「第1期・第2期・最終期」の割合はマンションや販売会社によって異なります。例えば予告の段階で商談のあった顧客の情報から売れそうな部屋だけを第1期に販売することで、「完売」を謳うといったアピール戦略が行われるケースもあるのです。
新築分譲マンションは第1期に買うべき？
第1期の購入が必ずしも有利に働くとは限りませんが、販売側が需要と価格相場を把握しきっていない場合、掘り出しものの割安物件として購入できるケースもあります。
ただし、迷っているにもかかわらず無理に購入してしまうと後悔してしまうこともあるので、必ず本当に欲しい物件かどうかを考えてから購入に踏み切りましょう。
第2期に値上げされる可能性はある？
期分け販売が行われている新築マンションの場合、第1期で売れ行きが良いと第2期以降に値上げされる可能性もあります。気に入った物件やどうしても購入したいマンションを見つけた場合は、なるべく早いタイミングで購入手続きを進めることをおすすめします。
最終期の売れ残り物件は安くお得に買える？
最終期は安く買えるイメージがあるかもしれませんが、実際には値下げされることはほとんどありません。ただし、あまり人気が出ずに売れ残りが出ている場合には、公にはされないものの交渉の余地があるケースもあります。
マンションの期分け販売の理由・違いを理解して購入を進めよう
期分け販売は、販売側がマンションの売れ残りを防いだり、有利にマンション売却を進めたりするために行われることが多い販売手法の一つです。購入希望者側にとっては、「タイミングによって希望する部屋が購入できない」という不公平さを解消できるというメリットがあります。残念ながら、売出し期によって大幅な値段の変動はないため、第2期だからお得に購入できるというわけではありません。また、人気物件の場合は第2期から値上げされてしまう場合もあります。ただし、大幅に売れ残った物件は値引き交渉できる可能性があるので、希望する際はタイミングを見て担当者に切り出してみてもいいでしょう。
期分け販売の仕組みや特徴を知って、後悔のない新築マンション選びをしていきましょう。