1LDKマンションの相場｜購入・売却で損しないポイント

1LDKの特徴は、余裕のある1人暮らしやカップルの同棲にも対応できる、使い勝手のいい間取りです。

首都圏では、賃貸で人気の間取りで、資産価値が下がりづらいことから、購入・売却を検討している方が多いです。

しかし、全国的にみると、必ずしもその傾向にあるわけではありません。

この記事では1LDKのマンション相場や購入・売却時に損しないためのポイントを紹介します。

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首都圏の1LDKマンションの売買成約価格相場

引用元：年報マーケットウォッチ2021年・年度

1LDKタイプのマンションを首都圏23区ごとに平均成約価格をまとめたのが、上の表です。

平均成約価格の順位は上記の通りですが、同じ区内で少しでも立地が変われば売買価格は2000万円前後変わるケースもあります。

また、同じ立地で1LDKタイプのマンションでも、階数や方角などによっても価格が大きく変わります。

売買相場を調べる際は、なるべく自分が探している物件・売り出したい物件に条件の近い過去取引事例を探して、より詳細な相場を知りましょう。

首都圏の1LDKマンションの賃貸価格相場

東京23区内で家賃相場が安い地域は、いわゆる下町と呼ばれるエリアとなっています。

一番安い平均葛飾区では1LDKの相場が10,6万円台でした。

東京都近郊で平均家賃の相場が安いのは、埼玉県に近いエリアです。あきる野市では1LDKの平均家賃が6,34万円台となっています。比較的高めの地域でも6万円前後ですから、23区内と比べると4〜5万円は安い価格になっています。

ただ、同じ東京近郊エリアでも、駅近や築年数などが好条件の場合は、相場が10万円に近いところもあります。

1LDKマンションの相場の調べ方

より詳細な1LDKマンションの相場を調べる方法を紹介します。

• REINS Marketinformation(過去取引)
• 不動産の定期レポート
• 不動産ポータルサイト
• 不動産のプロへの相談

REINS Marketinformation(過去取引)

レインズマーケットインフォーメーションでは、過去の取引事例を調べることができます。自分の探しているエリアや条件に近い物件が、いくらで取引されているかをチェックしましょう。

また、ただ取引価格を見るのではなく、どのような傾向にあるのかを見ることも重要です。周辺環境の変化で、価格が推移することがあります。直近で上昇傾向なのか、下降傾向なのかもチェックしておきましょう。

不動産の定期レポート

不動産に関連するレポートを元に相場推移を調べる方法もあります。

その1つに、国土交通省が出している不動産価格指数があります。これは、年間で約30万件もある不動産の取引価格をもとに、エリア別に不動産価格の動向を指数化したものです。

毎月更新されているので、比較的新しい情報が入ることも特徴です。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトで検索して販売価格を見ることでも1LDKの価格相場を調べることができます。

不動産のプロへの相談

上記で紹介した方法で自分で相場を調べることも重要ですが、相場をきちんと把握・理解するためには、マンション市場を熟知する必要があります。しかし、マンションを購入する際に、それだけの時間を掛けられないことが多いです。また、手間も膨大になります。

そのため、マンション市場に向き合い、相場を熟知している不動産のプロに聞くのが手っ取り早いです。

完全会員制の物件提案サービス「Housii」では希望条件を登録すると、専任の担当が相場や条件に合った物件を提案します。これから1LDKマンションの購入を検討している人にはおすすめのサービスです。ぜひ登録してみてください。

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 1LDKのマンションが不人気と言われる理由

1LDKのマンションは不人気だという声も一部ではあります。

こうした声をよく聞くのは、首都圏以外の地域です。

マンションを購入する際、単身者の場合、まだまだこれから先のライフスタイルに変化がある可能性が大きいため、売却前提でマンションを購入することが多いです。

しかし、地方ではマンション価格が上昇していない地域も多いため、1LDKを購入したあとに、価格が下落するリスクが大きいため、1LDKを購入する需要があまりありません。

また、首都圏を離れると、ひとり暮らしのマンション購入よりも、ファミリー層のマンション購入需要がメインになっていきます。そのため、1LDKでは手狭なケースが多く、賃貸も購入も需要が少ないです。

そのため、首都圏を離れると1LDKのマンションは売れづらい傾向にあると言われています。

首都圏ではひとり暮らし・単身者の1LDKマンション購入需要がある

首都圏ではひとり暮らしや子どもが生まれるまでの同棲期間までの居住を想定して1LDKのマンションを購入するケースが多くあります。

1LDKの間取りであればリビングやダイニングキッチンのような日中の生活スペースと寝室を分けられるため、生活スペースを分けたい・ゆとりのある生活をしたい人には人気があります。

また、キッチンスペースが広かったり、対面式だったりと充実している物件も多いので、女性にも人気があります。

資産価値の下がりづらい1LDKのマンション探しのポイント

続いて、資産価値の下がりづらい1LDKマンションを探すポイントを紹介します。

オフィス街・駅近くの物件である

ひとり暮らしをする人のなかでも、1LDKに住むのは余裕のある暮らしをしたい社会人が多いです。そのため、1LDKの場合はオフィス街の近くだと資産価値が下がりづらいです。

また、これは多くの間取りのマンションで共通ですが、駅近であることも資産価値が下がりづらい物件の特徴です。車移動を前提とする場合以外は、駅近を購入・賃貸の条件に入れる人は多いため、資産価値が下がりづらくなります。

飲食店やコンビニが近隣にある物件である

一人暮らしやカップルの同棲だと、外食をすることも増えやすいです。そのため、近隣に飲食店が充実している物件が人気です。好まれる飲食店のタイプはエリアによっても異なりますが、ファミレスやファストフードなど、サクッと食事をとれる飲食店が好まれる傾向にあります。

また、夜間営業している商店があることも重視されやすいです。コンビニや24時間営業のスーパー、ディスカウントストアなどへの距離も物件選びの際はチェックしましょう。

1LDKのマンションを相場以上で高く売るポイント

ここからは購入した1LDKのマンションを売却する際に、なるべく高く、相場以上で売るポイントを紹介します。

①首都圏など相場が高い地域の不動産会社に相談

不動産に入居するのは基本的に現地に住む人ですが、必ずしもその地域の人にマンションを売却する必要はありません。

例えば、福岡の物件を東京の不動産投資家が購入し、福岡の管理会社に管理を委託する、というようなことはよくあります。

首都圏など相場が高い地域の投資家の顧客を持つ不動産会社にも相談することで、購入予算が大きな投資家をターゲットにすることもできます。高額で売却するときは、首都圏の不動産会社にも相談してみましょう。

②複数の不動産会社に相談する

不動産売却で損をしてしまうケースの1つが、1社のみに査定を依頼し、自分の所有する物件の価値を正しく理解しないまま売却してしまうことです。

もともと管理をお願いしていた会社だから、親の代からの付き合いだから、と管理会社の話を聞いて、2000万で売れるはずのマンションを1500万で売ってしまった、というような事例はよくあります。

複数社に査定を依頼することで、物件の正しい価値を理解しないまま売却することを避けられます。

③販売ターゲットを絞る

1LDKのマンションに一人暮らしをする人の中には、広いスペースを活かしてペットを買う人も多くいます。ただ、ペットOKの物件はあまり多くはありません。

そこで、ペットOKの物件として売りに出すことで、高価格でも購入してくれる人が現れる可能性があります。

ただ、このように居住条件を変更する場合は、管理会社と相談の上で進める必要があります。検討する際は、まず管理会社に相談してみましょう。

④適切な媒介契約を行う

不動産取引での「媒介」とは、不動産を売りたい人と買いたい人の間を取り持つことを意味します。

マンションなどの不動産を売却を考える時、買い手を自分で探すのは難しいため、一般的には不動産会社に仲介してもらいます。

その際、売主と不動産会社が取り交わす契約を「媒介契約」といいます。

一般媒介契約は需要のない物件にあまり向かない

一般媒介契約では、複数の不動産会社に販売を依頼する契約です。

複数社が売却活動をしてくれると考えるとメリットがあるように思える契約形態ですが、1社に絞らないがゆえのデメリットもあります。

それは、不動産会社に立つと、自社が売却活動をしていても、他社経由で成約してしまうと仲介手数料がもらえないことです。仲介手数料がもらえない可能性がある物件と、売却すれば確実に仲介手数料がもらえる物件があれば、仲介手数料がもらえる物件を販売するのが企業です。

そのため一般媒介では、需要が高い物件のみを取り扱うという不動産会社もあります。

専任媒介・専属専任媒介がおすすめ

上記の一般媒介契約のデメリットを踏まえると、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約が高額売却にはおすすめです。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。

これらの契約では、売却活動を行って成約すれば自社で仲介手数料がもらえるため、不動産会社に注力して販売をしてもらえます。

また、売却活動の報告をしてもらうことができるため、進捗も管理できます。うまくいかないポイントを聞いて条件を調整することもできるので、より早く、なるべく高く売却できることが可能です。

また、専任媒介契約では自分で買主を見つけて直接取引することもできますが、不動産会社への印象は専属専任媒介契約の方がよいです。

自分で買主を見つける可能性があるかどうかで、専任媒介契約か専属専任媒介契約かを決めましょう。

⑤築年数と大規模修繕から売価を検討

マンションは、新築でも人が住み始めたときから築年数が経過するごとに価値が下落します。そのため、なるべく早く売却するのが高く売却するためには重要なポイントです。

ただ、マンションは12年前後の周期で修繕工事が行われることが多いです。修繕工事後はきれいな状態のため、このタイミングで売却したほうが、高値で売れるケースもあります。

そのため、築年数と大規模修繕タイミングの兼ね合いから、いつ売り出すべきかの見当をつけましょう。

1LDKのマンションが相場で売れない際の対策方法

ここまで高く売却するためのポイントを紹介しました。しかし、これら全て実践したとしても必ずしもスムーズに売却できるとは限りません。

なかなか売れそうにない場合は、新たに対処法を考えましょう。ここからは、1LDKマンションがなかなか売れない場合の対処法を紹介します。

①オーナーチェンジの物件として販売する

入居者をそのままに、所有者だけ変わることをオーナーチェンジと言います。

オーナーチェンジは、物件・入居者の賃貸契約もそのまま引き継がれる点が特徴です。賃貸契約が継続されるため、買主は購入後すぐに収益を得ることができます。

そのため、空室状態では売れない物件にも買主が見つかる可能性があります。

②販売時期を検討する

想定している購入者層の需要が高まるであろう時期に売り出しましょう。一般的には、マンションが高く売れるタイミングは、来季に向けた引越しなどの都合から、11月と言われています。

ただ、購入者によって購入したい時期は異なるので、自分の物件と照らし合わせて考えることが重要です。

また、ネット上に物件情報が長く掲載されると、売れない物件であるイメージがついてしまうこともあります。売れない事情がある物件だと考えられてしまうこともあるため、売れない場合は引き上げて時期を改めるのも一つの手です。

③買取を検討する

思ったよりも高く売れない場合は、「買取」にすることも検討しましょう。

マンションは、不動産会社に買主を探して仲介してもらう仲介売却でなく、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。

例えば、リフォームを得意としている不動産会社などでは、リフォームを前提に買取していることも多く、多少状態の悪い部屋のマンションでも買い取ってもらえるケースがあります。

また買取の場合は現金の着金が早く、3営業日などで支払いをしている企業もあります。

ただ、買取の場合は、仲介売却の市場相場の70%程度になってしまうので、どうしても早く売却したい場合に利用するようにしましょう。

④賃貸物件として貸し出すことを検討する

住居として利用していたマンションの売却を検討している場合は、賃貸物件として貸し出すことも選択肢に加えてみてください。

1LDKタイプのマンションは、首都圏においては賃貸で人気があります。ひとり暮らしのなかでも、経済的に余裕がある層が購入することが多いので、賃料も高めに設定できる場合が多いです。

そのため、賃貸物件として貸し出すことで、安定収益が見込めます。

もしまとまったお金が不要で、住居として使用しないならもったいないから売却する、という考えだった方は、所有したまま賃貸物件として貸し出すことを検討してみてください。

⑤価格を下げる

売れ残ったマンションを売却する最終手段は、やはり価格を下げることです。価格を下げていけば、いずれ買主が見つかるケースも多いです。

ただ、急激に値下げをしてしまうと、過剰に値下げした状態で成約してしまう可能性があるので、様々な条件との兼ね合いの中で適切な値下げ幅を設定しましょう。

もし、市場価格より30%以上値下げすることになる場合は、「買取」のほうが手早く売却できるので、買取にすることをおすすめします。

ここからは、手元に残るお金をなるべく多くするための控除や仕組みを紹介します。

特別控除を考慮に入れて手元に残る金額を計算する

所有していたマンションを売却して譲渡所得が発生した場合には、最高3,000万円の控除を受けられる特例があります。

この譲渡所得税を考慮に入れずに売却希望価格を設定し、市場価格よりも高い金額で売り出していることもあります。

その場合は、特別控除を考慮した場合に、手元に残る金額が希望額に届くか、再計算してみましょう。

赤字売却の場合は損益通算を利用する

譲渡所得がマイナスの場合は売却損をしたことになるので、「譲渡損失」が出たことになります。その場合は、原則確定申告の必要はありません。

ただ、売却した年の他の所得と相殺して税金を減らすことができる「損益通算」を行うことで、課税所得金額を小さくすることもできます。

さらに、その年に損益通算を行っても譲渡損失を相殺し切れない場合は、「譲渡損失の繰越控除」という制度を使って売却した年の翌年以後3年間に渡り、「繰越控除」を受けることが可能です。

まとめ

以上、1LDKのマンションを売買する際の成約価格の相場と資産価値が下がりづらい1LDKマンション選びのポイント、高く売却するためのポイントを紹介しました。

1LDKマンションを購入する際は、売却時のことも考えて、なるべく資産価値の落ちづらい物件を選びましょう。オフィス街に近い、駅近、飲食店やコンビニが近くに充実しているかどうかを確認してみてください。

売却する際は、なるべく高く売却したいものですが、相場価格から大きくハズレた価格で成約することは基本的にありません。そのため、まずは相場を知り、それに対してどのように価格設定・売却活動を行っていくかで、相場以上で売却できるかどうかが決まります。

資産価値が下がりづらく、売却時に高く売りやすいマンションの購入などの相談もHousii(ハウシー)では受け付けています。

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