中古住宅リフォームの費用相場は?築年数別にまとめて紹介

中古住宅は築年数によりリフォーム費用が大きく異なります。

こちらの記事では、築5年未満から30年以上を経過した住宅まで、費用相場と、リフォームが必要となる箇所について解説します。

また、リフォーム費用を抑える方法、リフォーム時に申請できる助成制度についても確認していきます。

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中古住宅リフォームの費用相場(築年数別)

中古住宅のリフォーム費用は、築年数や物件の状態により大きく異なります。ここでは、一般的に必要とされる中古住宅のリフォーム内容と、費用相場を築年数ごとに確認していきます。

築5年未満の場合

築5年未満の場合、中古住宅といっても内装や住宅設備の劣化はほとんどありませんので、大きなリフォームは必要ないでしょう。

リフォーム内容としてハウスクリーニング程度で十分ですので、費用としては3~10万円程となります。

もし、畳やクロスを張り替えるなら、1部屋あたり3~15万円程度の費用が別途かかります。

築5年未満の中古物件の場合、内装のリフォームが中心となるため、総額7〜15万円程度が費用の相場です。

築10年以上の場合

築10年以上となると、内装や住宅設備が多少老朽化し始める頃です。なかでも、クロスは室内全体を張り替えるケースが多く、100㎡の住宅をリフォームするなら、50万円程度の費用がかかるケースが多いです。

また、外装塗料の耐久年数は10年程度のため、外壁にひび割れや剥離が見られる場合もあるでしょう。もし、外壁や屋根をリフォームするなら、100万円程の費用が必要となります。

築10年以上の中古物件では内装だけでなく外装のリフォームも視野に入れる必要があります。そのため、 総額約10〜150万程度が費用の目安と言えるでしょう。

築15年以上の場合

築年数では浅い分類に入るものの、築15年以上の中古住宅では、内装・外装だけでなく、住宅設備のリフォームも必要となるケースが多いです。

特に、水回りは耐用年数が10~20年程度の設備が集中しているため、老朽化が激しい場合、設備の総取り換えも必要となってきます。

費用の目安は下記の通りです。

リフォーム内容 費用
トイレリフォーム 10~30万円程度
洗面台の交換 約10万円程度
給湯器の交換 20万円程度
ユニットバスの交換 80~100万円程度

築15年以上の中古物件のリフォームの費用相場は 総額約150万〜265万円程度と100万円を超えるケースも少なくありません。

築20年以上の場合

築20年以上の中古物件では、フローリングの傷みや浮きも目立ってくるため、部分的な張り替えが必要となる場合が多いです。また、レンジフードの汚れや、シンク周りの錆やくすみなど、老朽化が激しいときはキッチンの交換も必要となります。

キッチンリフォームの費用相場は、60~100万円程度です。

また、築20年前後であれば新耐震基準を満たしている物件も多く、耐震補強工事が発生するリスクが低い点もメリットです。リフォーム費用としては、総額約270〜375万程度が目安となります。

築25年以上の場合

築25年以上の中古物件では、フローリングの損傷が激しく、総張り替えをするケースが多いです。また、築20年の中古物件と比べて、内装・外装・住宅設備と一通り点検・修理が必要なため、リフォーム費用はやや割高となります。

リフォーム後は定期的なメンテナンスや点検をすることで、住宅の長寿命化を図りましょう。

部分的なリフォームでは200〜500万程度、建物の全体的なリフォームの場合は1,000万円以上必要となるケースも出てきます。

築30年以上の場合

築30年以上の中古住宅の場合、ほとんどの住宅設備が耐用年数を迎えるため、故障や不具合が頻発します。さらに、1981年6月以前の旧耐震基準で建てられた物件では、耐震補強工事も必要となります。

また、古い建物では、間取りが現代のライフスタイルに合っていない、断熱材が使われていない、排水管の劣化による水漏れ、地盤の傾き、シロアリ被害など、建物の構造そのものの補強・修理が必要となる場合も多く見られます。

部分的なリフォームでは400〜600万程度、全面的にリフォームする場合、1,300~1,500万円と、建物の状態により費用も異なります。

中古住宅のリフォーム費用を抑える8つの対策

工夫次第でリフォーム費用は抑えられます。ここではリフォーム費用を抑える8つの対策をご紹介します。

築浅の物件を購入する

築5年未満など、築浅の中古住宅は住宅設備の劣化がほとんどなく、ハウスクリーニングなど最低限のリフォームで済みますので、費用の節約に繋がります。ただし、築年数が浅い物件は新築物件と販売価格がほとんど変わりません。

そのため、中古物件のメリットである「購入価格を抑える」という点では少し弱い物件と言えますが、リフォームにお金をかけたくないのであれば検討してみると良いでしょう

状態の良い物件を購入する

築年数が経過していても、物件の状態が良い場合はリフォーム費用を抑えられます。

特に、築20年前後の新耐震基準で建てられた物件や、間取りがライフスタイルと合っている物件なら大がかりなリフォームが不要なため、購入価格・リフォーム費用、どちらの節約にも繋がります。

ただし、築年数が30年以上経過した物件では耐震や断熱、雨漏りなど、建物の構造自体に問題がある場合も多いため、購入時には慎重な見極めが必要です。

予算を決める

リフォームをする場合、事前に予算を決めることで費用のかけ過ぎを防止しましよう。その際、水回りやキッチンなど、費用が高額になる住宅設備からリフォーム計画を立てるとよいでしょう。

どうしても譲れないリフォームのポイントを絞って、築年数の相場に見合った予算を組むことが大切です。内装のリフォームは価格も抑えやすいため、余った予算でまかなうと良いでしょう。

リフォーム業者数社に見積りを依頼する

リフォーム内容が決まったら、リフォーム業者数社に見積りを依頼しましょう。

リフォーム費用は担当する業者により大きく金額が異なるため、1社で決めるのではなく、必ず数社に見積りを取るようにしましょう。

地元の工務店、中堅・大手リフォーム会社など、事業規模の違う数社に見積りを出してもらい、比較・検討のうえ依頼しましょう。

リフォーム箇所が少ない場合は分離発注も考慮する

築年数が浅いなど、リフォーム箇所が少ない場合は分離発注も考慮に入れるとよいでしょう。分離発注とは、リフォーム会社に依頼せず、必要な箇所のリフォームを直接専門業者に依頼する方法です。

例えばクロスの取り替えのみなら「壁紙張り替え専門店」に直接リフォームを依頼します。直接依頼をすることで、仲介手数料がかからない分、リフォーム費用を安く抑えることが可能です。

低価格の設備・素材を使用する

キッチンやトイレなど、住宅設備を取り替える際は、少しグレードを落とすことも費用の節約に繋がります。また、住宅リフォームで使う“素材”もステンレスから人工大理石、セラミックとさまざまな種類とグレードがあります。

特にこだわりがない部分なら、低価格の素材を選ぶことも、リフォーム費用を抑える方法のひとつです。

簡単なものはDIYリフォーム

クロスや畳の張り替えなど、簡単な内装は自分でリフォームしてしまう方法もあります。自分でDIYすれば材料費しかかかりませんので、リフォーム代を大幅に削減できます。

ただし、住宅設備の交換や屋根のメンテナンスなど、個人での対応が難しい箇所は、専門業者に依頼するほうが安全です。

補助金・優遇制度を活用する

中古住宅のリフォームでは、一定の要件を満たすことで補助金や優遇制度を活用できる場合があります。

具体的には「耐震」「断熱・省エネ」「長寿命化」「介護・バリアフリー」「家事軽減」に関するリフォームが該当します。

中古住宅リフォームで利用できる補助金・優遇制度・減税

中古住宅のリフォームに使える補助金や優遇制度をご紹介します。

特に、平成18年9月に閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」では、今ある住宅を活用する「ストック重視」の方針を打ち立てたため、今後ますますリフォームを優遇する動きが活発になるでしょう。[注1]

補助金申請時の注意点と、代表的な補助金・優遇制度・減税制度について解説します。

[注1]国土交通省:住生活基本計画(全国計画)

補助金の申請は時期に注意

補助金はリフォーム着工前の申請が基本となります。そのため、リフォーム前にどのような補助金があるか確認し、申請漏れの無いよう、注意しましょう。

また多くの場合、補助金制度は予算額が決まっていますので、上限に到達する新規の受付を終了してしまいます。

予算案が決定した新年度から募集が始まり、早いものだと夏頃には募集が締め切られますので、リフォームを検討しているなら、新年度は特に気を付けて公的な補助金の募集がないか確認しましょう。

長期優良住宅化リフォーム補助金

長期優良住宅化リフォーム補助金とは、住宅の性能向上や、子育て世帯向けの改修に対して、国がリフォーム代金の一部を補助する制度です。[注2]

「評価基準型」「認定長期優良住宅型」「高度省エネ型」の3つの補助制度があります。(令和2年度)

評価基準型

耐震・耐久・省エネ性を確保するリフォームに対して最大150万円の補助が受けられます。

認定長期優良住宅型

「評価基準型」の要件に加え、長期優良住宅(増改築)認定基準に適合するリフォームに対して最大250万円の補助が受けられます。

高度省エネ型

「認定長期優良住宅型」の要件に加え、省エネルギー基準比20%削減するリフォームに対して最大300万円の補助が受けられます。

助成金の申請は通常リフォーム業者が行い、発注者に助成金が還元されます。制度を利用する際は、補助金制度に対して理解のある業者に依頼するように留意しましょう。

[注2]長期優良住宅化リフォーム推進事業評価室事務局|概要資料(総合版)

住宅借入金等特別控除

住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税・控除)では、10年間、住宅ローン残高の1%を所得税から控除できます。

新築の購入だけでなく、一定の耐震基準を満たした中古物件の購入や、適用条件[注3]を満たしたリフォームについても減税制度が適用されます。

申請は個人で行い、確定申告が必要です。

[注2]No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

「フラット35リノベ」金利優遇制度

フラット35リノベとは、中古住宅を購入し一定の条件を満たすリフォームを行うとき、借入金利を年0.5%、一定期間引き下げる制度です。「金利Aプラン」「金利Bプラン」の2つから選ぶことができます。

なお、適用を受けるには「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」のいずれかの要件を満たす必要があります。[注5]

・「金利Aプラン」
リフォーム工事費300万円以上、当初10年間、金利0.5%引下げ

・「金利Bプラン」
リフォーム工事費200万円以上、当初5年間、金利0.5%引下げ

金利優遇制度を利用するには「フラット35リノベ」取り扱い金融機関への申し込みが必要です。

地震保険料の割引制度

地震保険に加入する場合、昭和56年5月31日以前の「旧耐震基準」で建てられた物件では、保険料の割引を受けることができません。

しかしながら、リフォームにより耐震改修を行い、新耐震基準を満たす場合には、10%の「耐震診断割引」を受けられます。[注3]

[注3]損保ジャパン|住宅金融支援機構特約火災保険 特約地震保険割引制度

市町村住宅関連補助金制度

国が行う補助以外に、各市区町村が独自に行う補助金制度もあります。

こちらについては、各市区町村のHPで検索するか、市役所や役場などに電話で問い合わせて確認しましょう。

中古物件は築年数別のリフォーム費用相場の確認が大切

中古住宅のリフォーム費用相場は、築年数や住宅の状況によって大きく異なります。そのため中古住宅では、購入費用は抑えられても、リフォーム費用で想像以上に高くついてしまうという事態も発生しやすいです。

築年数別の修繕箇所・費用相場を知れば、物件選びの段階でリフォーム費用の目安が立てられるでしょう。リフォームの際には補助金・優遇制度を活用し、無駄な支出を増やさないことが大切です。

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