土地売却時に支払う税金と納税の時期は?特例・控除で節税しよう

土地売却時に支払う税金と納税の時期は?特例・控除で節税しよう

土地売却時にかかる税金は、売却益によって大きく変動します。

この記事では、土地売却における税金の基礎知識から、具体的な計算例と支払うタイミングについても紹介し、さらには税金負担を軽減するための節税方法まで解説します。

土地売却の流れで遭遇する可能性のある税務上の課題を明らかにし、賢い売却計画を立てるための秘訣を紹介します。

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

土地売却の準備と流れを徹底解説|税金・費用、注意点、高く売るコツも

土地売却の際にかかる税金の種類

土地を売却する際に、いくつかの税金がかかります。主に以下の3種類の税金を納税する必要があります。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税(所得税・住民税)
何かを購入する際にかかる消費税は、土地の売却の場合にはかかりません。売却に際して建物が伴う場合や土地を事業用に利用していた場合など、特定の条件下では消費税が課税されることがあります。個人が非事業用の土地を売却する場合は、基本的に消費税の対象外です。

税金①│印紙税は売買契約成立時に

土地を売却する際に必ずかかる税金1つ目、「印紙税」について説明していきます。

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書に対してかかる税金であり、不動産の取引では主に売買契約書に課税されます。

印紙税の金額は、文書に記載されている取引額や契約の内容に応じて異なります。税額は事前に決められた税率表に基づいて計算され、文書の種類や取引額によって異なる金額の印紙を文書に貼付し、消印をすることで納税が完了します。

印紙税の金額は、ほとんどの場合1,000円~60,000円の範囲となります。土地の取引金額によって異なりますので、具体的な金額を以下の表でご確認下さい。

本則税率軽減税率
100万超~500万円以下2,000円1,000円
500万超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万超~1億円以下60,000円30,000円
1億円超~5億円以下100,000円60,000円

参考:国税庁│No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置から一部抜粋

印紙税を支払うタイミングと相場

支払うタイミングは売買契約の前に、必要な額の「印紙」を郵便局か金融機関で購入し、それを特定の文書に貼り、手続きを進めます。その際に角をおらないように気をつけてください。

印紙の上に、署名または押印をして無効化します。印紙の中央や端に署名または日付を記入することが一般的です。これにより、印紙がその書類専用であることが証明され、再使用を防ぎます。最後に、印紙に適切に署名または押印されていることを確認します。これがないと、印紙税が支払われたとはみなされません。

※平成9年4月1日から令和6年3月31日まで、不動産の譲渡に関する契約書に記載された契約金額が一定額を超えるケースについては軽減措置が設けられています。

 

かかる費用・税金は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、かかる費用・税金を簡単にチェックしましょう!

必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。

かかる費用・税金を簡単にチェック!
条件を入力する
不動産の種類不動産の種類
住宅ローン住宅ローン
抵当権の抹消抵当権の抹消
住宅ローンを完済した後に、金融機関が設定する抵当権を登記上から抹消する必要があります。登記の変更を行っている場合は「抹消済み」、行っていない場合は「抹消していない」を選択してください。
保有期間保有期間
測量を行うか測量を行うか
解体してから売るか解体してから売るか
坪数坪数
ごみ処分するかごみ処分するか
ハウスクリーニングするかハウスクリーニングするか
物件の入手経路物件の入手経路
建築年月建築年月
建築年月住んでいた時期
保有期間売却金額(相場)
万円
シミュレーション結果
かかる費用・税金0万円
費用・税金名 金額 内容
控除名 内容

税金②│登録免許税は引渡し時に

必ずかかる税金の2つ目は「登録免許税」です。土地を売買する際には、所有権の変更を法的に正式に記録するために所有権移転登記が必要となります。この登記手続きを行う際に課せられるのが登録免許税です。

登録免許税とは不動産の所有権移転登記にかかる税金です。登録免許税は土地1筆につき1,000円程度となります。

登録免許税=不動産の価格(課税額)×税率0.4%

原則として土地を購入する側、つまり買い主が登録免許税を負担しますが、売買契約によっては売主が負担することもあります。

登録免許税支払いタイミングと相場

土地売却時の登録免許税支払いのタイミングは、土地の引き渡し時となります。

登録免許税は、通常、収入印紙を用いて納付されます。必要な額の収入印紙を購入し、登記申請書類に貼り付けます。銀行振込での納付も可能な場合があります。その場合は、法務局指定の口座に振り込みます。

注意していただきたい点が、先ほど、土地1筆につき1,000円程度とお伝えしましたが、もし、土地が4筆に分かれている場合は【1000 × 4=4,000円】ということになります。

なお、抵当権の抹消登記は司法書士に依頼して行うため、別途報酬を支払う必要があります。一般的には1~2万円前後です。

参考:法務局│抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税より一部抜粋

税金③│譲渡所得税(所得税・住民税)

土地を売却して利益(=譲渡所得)が出た場合、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかります。

所得税と復興特別所得税
  • 所得税とは、個人が一定期間内に得た所得に対して課される税金です。不動産売却による利益も、この所得に含まれます。
  • 復興特別所得税とは、東日本大震災の復興資金を捻出するために、2013年から2037年までの間、所得税と住民税に加算される税金です。

これらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得= 物件の売却価格ー(物件の取得費+諸々の経費)

所得の計算をするために、以下の費用を調べておきましょう。

  • 土地の売却価格: 土地を売却した際の金額。
  • 土地の取得費: 土地を購入した際の金額や、その後の改良費用。
  • 諸々経費: 仲介手数料や登記費用など、売却に直接かかった費用。

譲渡所得税は、売却益の金額によっては最も高額になる可能性がある税金です。税率や計算方法を把握しておきましょう。

参考:国税庁│No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)から一部抜粋

譲渡所得税の税率は売却益の約20%~40%

譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって2つに分けられます。

譲渡所得税の税率は、

  • 土地の所有期間が5年以下の場合は、通常より高い税率が適用され【約40%(39.63%)】
  • 土地の所有期間が5年を超えている場合は、税率が低く設定され
    【約20%(20.315%)】

となります。詳しい内訳は以下の表の通りです。

所得税率復興特別所得税率住民税率合計税率
所有期間5年以下の短期譲渡所得30%0.63%9%39.63%
所有期間5年超の長期譲渡所得15%0.315%5%20.315%

譲渡所得税の詳しい計算方法

譲渡所得税は、売却益(=譲渡所得)に税率を掛けて算出します。

この章では、譲渡所得税の計算方法を譲渡所得の算出から順番に解説します。

参考:国税庁│No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)から一部抜粋

①譲渡所得を算出する

先ほどご紹介した譲渡所得税と住民税ですが、その算出方法が少々複雑です。

まず初めに、譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことです。

売却価格から土地を購入した時の費用(取得費)と売却した時の費用(売却費用)を差し引いて導きます。

譲渡所得= 物件の売却価格ー(物件の取得費+諸々の経費)

なお、取得費と売却費用は以下の項目を計上することができます。

費用項目
取得費
  • 不動産の購入価格
  • 不動産購入時の仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • リフォーム代金
  • 司法書士への報酬など
売却費用
  • 売却時の仲介手数料
  • 印紙税
  • 建物の取り壊し費用など

取得費がわからない場合は、「売却価格×5%」を代わりに計上します。

②譲渡所得に税率をかける

譲渡所得がいくらかわかったら、以下の計算式に当てはめて譲渡所得税・住民税の総納税額を算出します。

  • 納税額=譲渡所得×税率

このとき、先ほども申し上げたように、不動産の所要期間が5年以下か超えているかによって税率が異なります。詳しい税率は以下の表をご覧ください。

2000万の土地は売却すると税金がいくらかかる?計算方法・節税対策

以下では譲渡所得が2,000万円の場合を例に、短期譲渡と長期譲渡のそれぞれで譲渡所得税を計算してみます。

短期譲渡の場合

  • 所得税:2,000万×30%=600万円
  • 復興特別所得税:2,000万×0.63%=12万6,000円
  • 住民税:2,000万×9%=180万円
  • 合計税額=792万6,000円

長期譲渡の場合

  • 所得税:2,000万×15%=300万円
  • 復興特別所得税:2,000万×0.315%=6万3,000円
  • 住民税:2,000万×5%=100万円
  • 合計税額=406万3,000円
  1. 所有期間5年を境に納税額が2倍近く異なるんだね!

譲渡所得税の配偶者控除は配偶者の所得がいくらまでなら受けられる?

所得税の支払い時期は「売却した翌年」

土地を売却した場合、その売却益に対する所得税(及び復興特別所得税)は、売却した翌年の確定申告期間中に計算し、納税する必要があります。

確定申告の期間は通常、2月16日から3月15日までです。

所得税の納税は、通常、最寄りの税務署で行います。確定申告書を提出し、納税額が計算された後、納税通知書が送付されます。
確定申告期間(毎年2月16日から3月15日)には、税務署や一部の公共施設で申告会場が設けられることがあります。

また、近年ではエリアによって納税通知書が届いた後、指定された金融機関(銀行など)で納税することができたり、ATMや窓口で直接納税する。または、インターネットバンキングを利用してオンラインで納税することも可能です。詳細は最寄りの税務署にお問い合わせください。

土地売却時の確定申告の書き方や必要書類、税金、特例まで解説

住民税の支払い時期は納付書が届いてから

住民税は、確定申告をすることで計算されることになっているため、改めて手続きをする必要はありません。

住民税の支払い時期は、通常、前年の所得に基づいて計算され、その翌年の6月から翌年の5月までの期間にわたって支払われます。そのため、申告した年の5月以降に居住するの市区町村から納付通知書が届き、記載されている期限内に完了させる必要があります。遅延すると延滞金が発生することがあります。

住民税は通常、年間で計算され、一括払いか分割して支払います。多くの場合、12回(毎月)または4回(四半期ごと)の分割で支払うことになります。

  • 特別徴収:
    給与所得者の場合、住民税は通常、勤務先を通じて給与から自動的に天引きされます(特別徴収)。
  • 普通徴収:
    自営業者や年金受給者など、特別徴収の対象でない場合、自治体から送られる納税通知書に従って直接納税します。

所得税は、確定申告や住民税の後のタイミングで支払期間が来るので、期間内に納税することを忘れないようにしましょう。

土地の売却にかかる税金は節税できる!

ここまで土地の売却にかかる税金の金額を確認してきましたが、これらは節税することが可能な場合があります

売却予定の土地が特例・控除の条件に当てはまるか確認し、賢く節税しましょう!

3,000万円控除が受けられるケース

居住用に利用していた土地を売却する場合、譲渡所得から最大3000万円控除を受けることができます。

この控除は、自己の居住用土地(宅地)を売却した際や、相続により取得した居住地を売却する際に適用されます。

相続または遺贈により取得した空き家/土地を令和5年12月31日までに売却する場合のみ、相続した土地を売却して出た譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。

適用条件にあった場合に使うことができますので、しっかり確認するようにしましょう。

居住用財産の3000万円特別控除【まとめ】利用条件から必要書類まで紹介

この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか?

  • 譲渡所得が1,000万円の時

譲渡所得税=(1,000万円ー3,000万円)×税率

譲渡所得が控除を受けて0円を下回るため、非課税になります

  • 譲渡所得が5,000万円の時

譲渡所得税=(5,000万円ー3,000万円)×税率

=2,000万円×税率

  • 短期譲渡所得の場合:2,000万円×39.63%=792万6,000円
  • 長期譲渡所得の場合:2,000万円×20.315%=406万3,000円

控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は1,981万5,000円、長期譲渡所得の場合は1,015万7,500円となるため、かなり納税額が減額されていることがわかります。

1,000万円控除が受けられるケース

平成21年1月から平成22年12月の間に購入した土地(借地権も含む)は、売却の際に譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができます。マイホーム以外の土地でも可能です。

こちらも適応条件に合ったときのみ、控除を使うことができます。

1,000万円控除を適用した時の計算シミュレーションしてみましょう。この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか?

  • 譲渡所得が800万円の時

譲渡所得税=(800万円ー1,000万円)×税率

譲渡所得が控除を受けて0円を下回るため、非課税になります

  • 譲渡所得が2,000万円の時

譲渡所得税=(2,000万円ー1,000万円)×税率

=1,000万円×税率

  • 短期譲渡所得の場合:1,000万円×39.63%=396万3,000円
  • 長期譲渡所得の場合:1,000万円×20.315%=203万1,500円

控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は792万6,000円、長期譲渡所得の場合は406万3,000円となります。

5,000万円控除が受けられるケース

公共事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができます。

こちらも土地を売却した理由や、土地を売却してからの期間などに対して、控除が受けられるかの条件がついているので、自身の土地に条件が合うのか確認してください。

5,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション

この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか?

  • 譲渡所得が4,000万円の時

譲渡所得税=(4,000万円ー5,000万円)×税率

譲渡所得が控除を受けて0円となるため、非課税になります

  • 譲渡所得が8,000万円の時

譲渡所得税=(8,000万円ー5,000万円)×税率

=3,000万円×税率

  • 短期譲渡所得の場合:3,000万円×39.63%=1188万9,000円
  • 長期譲渡所得の場合:3,000万円×20.315%=609万4,500円

控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は3,170万4,000円、長期譲渡所得の場合は1625万2,000円となります。

他にもこういった節税方法もあります。

ふるさと納税で土地の売却に伴う税金を節税しよう!

まとめ

土地を売却して利益が出た場合にかかる譲渡所得税の税率は、土地の所有期間が5年を超えている場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%となります。支払うタイミングは翌年の確定申告です。その他の税金はタイミングが異なる場合もあるので、注意が必要です。詳細はこちらをご覧ください。

また譲渡所得税の他にも、印紙税登録免許税が掛かります。印紙税は1,000円~60,000円、登録免許税は固定資産税評価額×2%+1,000円となります。

税金は状況に当てはまれば控除を適用でき、譲渡所得税を減額することができます。

税金や手数料など土地の売買には思わぬ出費がかさむため、少しでも高値で売却することが大切です。
そのためには、一括査定でもっとも高く売ってくれる不動産会社を見つけると良いでしょう。

もし、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。

土地売却後は「確定申告」が必要です。詳細はこちらをご覧ください。

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