土地売却の準備と流れを徹底解説|税金・費用、注意点、高く売るコツも

土地売却の準備と流れを徹底解説|税金・費用、注意点、高く売るコツも

土地の売却を検討し始めたら、まずは概要を掴むためにどのような手順で何を行うことになるのか、お金はどのように動くのかを確認することが大切です。

ここでは売却の流れや準備、税金・費用、土地のパターン別の注意点や高く売るコツまで、土地売却の基礎知識を徹底的に解説します。

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もくじ
査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

土地売却相場がすぐ分かる!地域、仲介、買取ごとの相場の調べ方を解説

土地売却の費用や手数料はいくらかかる?気になる税金や仲介手数料などを解説

土地を売却する流れ

まずは土地を売却する際の手順を見ていきましょう。こちらの手順は基本的な流れとなり、大きくは以下のステップに分けることができます。

土地を売る流れ

 

工程が多くて大変そうに見えますが、一度にすべてを行わなくてはいけないわけではなく、1つ1つをこなしていけば大丈夫です。

土地を売却する際には、初めに手順から全体像をつかみ、各工程のコツや注意点を掴むことが重要です。

まずは事前準備から細かく確認していきましょう。

土地売却の流れを5ステップを図解とともに解説

【準備①】必要書類を集める

土地を売却する際には様々な書類が必要になりますが、それらは手元にあるとは限りません。
市役所や金融機関に赴かないといけないものもありますので、事前にどの必要書類がいつ必要になるのかを確認しておきましょう。

項目必須度合取得場所必要なタイミング
必須登記済権利証必須市役所媒介契約時・売買契約時・引き渡し時
必須身分証明書必須(種類による)媒介契約時・売買契約時・引き渡し時
必須地積測量図、境界確認書必須(測量士に相談)媒介契約時から引き渡しまでの間
必須間取り図と測量図必須市役所媒介契約時
推奨建設設計図書・工事記録書推奨不動産会社・ハウスメーカー媒介契約時
推奨契約書・重要事項説明書・物件概要書
(パンフレット)
推奨不動産会社
(契約書と重要事項説明書は再発行不可)
媒介契約時
推奨ローン残高証明書推奨金融機関媒介契約時
推奨ローン返済予定表推奨金融機関媒介契約時
必須固定資産税納税通知書必須市役所販売中
必須実印・印鑑証明必須市役所売買契約時・引き渡し時
必須固定資産税評価証明書必須市役所売買契約時・引き渡し時
必須銀行口座書類・通帳必須金融機関引き渡し時
推奨住民票推奨市役所引き渡し時

【準備②】土地の相場を調べる

土地を売却するのであれば、自分でも相場を把握しておきましょう。相場を把握しておくことによって、安く買いたたかれたり、高値すぎてなかなか買い手が見つからないといった失敗を防ぐことができます。

土地は建物と違い築年数がないため、基本的には地価変動の影響を受けて価格が変動します。特にどのくらいの価格で売買されているかに関しては、類似した条件の土地が実際に取引された価格を調べるのが一番です。

土地の取引価格を調べるには、国土交通省のWEBサイトである「土地総合情報システム」で検索するのがおすすめです。

検索方法
  1. 『不動産取引価格情報検索』をタップ
  2. 見たい取引時期を選択
  3. 種類で『土地』を選択
  4. 住所または駅名で売りたい土地付近を選択
  5. 『この条件で検索』をタップ

【準備③】費用や税額を調べる

事前準備の3つ目は、土地を売却するときにかかる費用や税金の額の確認です。
売却には売って得られる利益以外にも、費用の支払いでお金の動きがあります。思いがけず費用がかかり売却が難しくなるということがないためにも、必ず確認しておきましょう。
計算方法や売却価格別の税金概算、状況別で利用できる節税控除の種類については2章で詳しく説明します。

【準備④】測量で土地の境界を確定させる

土地を売却する際には、境界を明示する義務が生じます。そのため、土地の境界があいまいな場合は測量を依頼して確定しておきましょう。

境界をあいまいにしたまま売却を進めてしまうと、以下のような失敗を招くことに繋がります。

  • 隣り合う土地の持ち主が1人でも境界に異議を唱えた際に、売れなくなってしまう
  • 土地の面積を少なく伝えて、本来よりも安く売ることになってしまう
  • 売却後に契約内容と違うことが明らかになった場合、賠償責任を問われ、最悪の場合契約破棄になる

確定しているかどうかは不安な場合は、土地の境界が確定していることを示す「確定測量図」があるかを確認してみるとよいでしょう。確定測量図がない場合でも、隣り合っている土地や道路との境界に「境界標(きょうかいひょう)」があれば問題はありません。

【準備⑤】相続の場合は名義人を変更する

土地を売却できるのは、その土地の名義人だけになります。そのため、相続予定などで売却を検討している土地の名義人が自分でない場合は、名義人を変更しましょう。

名義変更に必要な書類は相続、贈与、財産分与などの理由によって異なるため、法務局のホームページで確認しましょう。

名義変更方法
  1. 名義変更に必要な書類を集める
  2. 法務局で登記申請書を取得し、署名・捺印する
  3. 法務局に申請書と必要書類を申請する

【準備⑥】賃貸している場合は立ち退き交渉をする

売却したい土地を駐車場やなどの形式で賃貸している場合は、借り手に立ち退いてもらう必要があります。土地の賃貸期間を貸す側が自由に決められるかどうかは契約内容によって異なるため注意が必要です。

駐車場や物置場のように、その土地に建物を建てない場合は50年以下のは愛で契約期間を自由に定めることができ、借り手が契約更新希望を出しても断る事ができます。ただし、貸している土地に建物が立っている場合は借り手の権利が保護され、更新希望を断るのには正当な理由が必要になります。

つまり、もし売却したい土地を賃貸している場合には、賃貸契約内容を確認したうえで、問題なく立ち退いてもらえるように計画的に交渉を進めておきましょう。

【ステップ①】査定をする

まずは周辺相場から土地の売却できそうな価格を知るために査定を行います。

査定は売却のスピードや売却価格に影響が出るので、依頼先などに注意して行いましょう。

まず行いたいのは、査定を依頼する不動産会社を探すことです。

土地の価格は一物五価といって、税金の計算や売買など目的によって土地に付けられる価格が異なります。土地の売却価格を知る場合には売ったらいくらになるかという観点で土地の価格を調べてくれるが不動産会社の査定です。

不動産会社の査定を受ける際には一括査定サイトのイエウールを利用して不動産会社を探すと良いでしょう。イエウールはwebで査定依頼を受け付けているため、24時間いつでも申し込みが可能です。不動産会社の営業時間などに合わせて電話する必要がないので、査定依頼が簡単です。

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不動産会社に査定依頼を出したら査定を受けます
必ず複数の不動産会社に依頼し、サポート体制や査定額などを総合的に比較し、自身に合った不動産会社を決めてください。

土地の査定はどう行う?安心して査定を依頼する方法も解説

【ステップ②】売り出し価格を決める

はじめに、土地の売り出し価格を決定します。

査定価格を参考にして、不動産会社と相談しながら決定します。

コツとしては、査定価格よりも少し上の価格に設定することです。購入希望者は少しでも安く買いたいと思っているため、値引き交渉を行う可能性が高いです。そのため、多少の値引きを見越した価格設定にしておきましょう。

土地を不動産会社の仲介で売却する場合、当然ながら、土地をいくらで売るのかという土地の販売価格を最終的に決定できるのは売主です。そのため、査定額を比較し、相場感を押さえておく必要があります。

査定後に、専門の方から、査定書をいただく事ができるので、その査定の結果を見て、参考にしながら、どれくらいの価格設定が良いのか判断しましょう。

※場合によってはステップ3と前後する場合があるので注意してください。

【ステップ③】媒介契約の種類を決め、契約する

媒介契約の種類

土地の価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます

媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のこと。媒介契約を結ぶと本格的に売却活動が始まります。

実際に売却活動に入るためには、不動産会社に仲介(媒介)を依頼しなければなりません。そこで、一般的には査定を依頼した不動産会社の中から、媒介(仲介)契約を結びたい不動産会社を選びます

依頼する不動産会社は、きちんと対応してもらえそうな自分と相性が良い不動産会社を選ぶようにしましょう。選ぶ際には、査定時の対応やその前後のやり取りの中で判断していくようにします。査定時には媒介を依頼するときのことも見据えて、不動産会社やその担当者の言動もチェックしておきましょう。

不動産会社は売主の代わりに買主を探し交渉を行ってくれる重要なパートナーです。媒介契約を結んだ不動産会社の担当者が優秀であれば、売却をスムーズに進めやすいですし、分からないことや不安なことも安心して相談することができます。

媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のこと。一般的には媒介契約を結んだ後、正式に売却活動が始まります。

不動産の媒介契約は3種類。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」となり、それぞれの特徴は以下の通りです。

専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約××

明示型:他社へ依頼したことを通知する

非明示型:他社へ依頼したことを通知しない

自己発見取引×
契約の有効期間3か月以内3か月以内指定なし
指定流通機構への登録契約締結から7日以内に登録契約締結から5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

媒介契約の種類によってそれぞれ特徴があります。複数の不動産会社に依頼したいなら、一般媒介を選ぶようにします。一方、複数の不動産会社に依頼すると対応が面倒になるので、1社に絞りたいなら、専任媒介か、専属専任媒介を選ぶとよいでしょう。

通常、専任媒介か専属専任媒介を選ぶ人が多いようです。いずれも1社とのみ契約する方法なので、連絡のやり取りが楽ですし不動産会社も自社とのみ契約を結んでいる売主の方が売却活動に力を入れやすいくなるというメリットがあります。

【ステップ④】売却活動を行う

不動産会社との媒介契約が済んだら、いよいよ売却活動が始まります。

売却活動が始まったら、売主がすることは現地見学の対応です。

売却活動が始まったら現地見学の準備を行いましょう。

不動産会社が土地情報の告知を始めたら、購入希望者から現地見学の希望が来ます。土地の場合、マンションや戸建てのように建物がないので、準備としてするべきことはほとんどありませんが、敷地内にゴミが散乱している場合や雑草が生えている場合は現地見学前に処分しておいた方が良いでしょう。また、土地の現地見学に立ち会うのであれば、自分の土地に関する状況や近隣との取り決めなども確認しておくと良いでしょう。

土地のある場所は、過去に災害があったかどうか、周辺には何があるのか、近隣との申し合わせ事項はないかなどは購入希望者も聞いてくる場合があるので自分の知っている範囲でまとめておきましょう。

 

土地の場合は特にやることはありませんが、立ち会うのであれば現地見学の対応を行いましょう。

先程土地の状況について確認しておくべきと書きましたが、通常は、仲介する不動産会社の担当者が対応してくれるので、売主は基本的に購入希望者からの質問に対して、売主しか知らない情報を提供するという役割になります。

購入希望者がその土地に良い印象を持つことが重要なので、対応中は悪い印象を与えないようやや控えめに対応すると良いでしょう。

【ステップ⑤】売買契約を行う

土地を買いたいと申し出る買主が現れたら、不動産会社を経由して書面で正式な購入申し込みがあります。この申し出の際に、価格交渉など売買に関わる交渉が入ることがあります。

不動産会社を経由して買主との話し合いが終了し、売主買主双方が取引の条件に納得したら、売買契約を締結します。

売買契約は、売主・買主仲介する不動産会社が不動産会社の事務所などに集まり契約を交わします。売買契約書は売主買主それぞれが保管できるように1部ずつ作成するのが一般的です。なお、契約書の本書それぞれに印紙税として売買価格に応じた額の収入印紙を貼ります。

一般的に、売買契約時に買主から売主へ手付金として支払われます。

売買契約を結んだ後、売主は引渡しを行う前に注意していただきたいポイントが、「確定測量図」が準備されているかどうかです。

通常、土地の売買では土地の正確な測量と隣接する土地との境界を明確にする筆界確認をした「確定測量図」が必要になります。契約時前に確定測量が済んでいるのが理想的ですが、もし済んでいなかった場合は、引き渡し日までに依頼してください。

【ステップ⑥】土地を引き渡す

次に買主に土地を引き渡す際の解説をします。

基本的には売買契約で取り決めた日付が来たら土地を買主に引き渡します
ただし、売主買主双方の準備が整えば、契約で決めた引き渡し日よりも前に引き渡しを行うこともあります。

土地の引き渡し当日には、売買代金の授受や固定資産税など金銭の清算を行います。この金銭の授受や清算することを決済といいます。

具体的には、買主が売主に土地代金の手付金以外の残り代金を売主へ支払い、固定資産税なども引き渡し日を基準に日割りで清算金を支払います。

代金などを受け取った後、売主は買主に必要な書類を渡します。

決済と書類等の引き渡しが完了したら、通常はその日のうちに土地の名義を買主名義へ変更(所有権移転登記)を行います。多くの場合は買主側の不動産会社が手配した司法書士が双方の代理で名義変更を行います。法務局が名義変更を窓口で受け付ける時間が決まっているので、一般的に不動産の引き渡しは午前中~午後早めの間に行われることが多くなります。

【ステップ⑦】確定申告

土地を売却したら、特に売却によって売却益が発生した場合は、忘れずに確定申告を行うようにします。

確定申告を行うのは土地を売却した翌年の原則として2月16日~3月15日までの間。特に、土地を売却して利益が出た場合は期間に確定申告が必要です。もし、売却益が発生しているにもかかわらず、期間内に確定申告しなかった場合、追徴課税されることもありますので、注意が必要です。

また、土地など不動産の売却にあたっては、要件を満たせば特別控除など税務上の優遇措置もあるので、適用条件などを確認して申告しましょう。必要に応じて税理士などへの相談も検討するといいでしょう。

確定申告は税務署を訪れるかインターネットであれば、e-Taxでも納付できます。その年の早い時期に土地を売却すると、うっかり翌年の確定申告を忘れてしまいがちなので、忘れないようにしましょう。

土地売却にかかる税金・費用

土地の売却時には、税金や費用が発生します。

土地の売却時にかかる税金・費用を知っておけば、最終的に手元に残るお金がおおよそ分かるようになるので、把握しておくと良いでしょう。また、税金は割合で一律何%と区切られていたり収入によって大きく異なりますので確認が必要です。

売却にかかる主な税金や費用の項目、計算式は以下の通りです。

■税金

項目金額
①印紙税50万円超100万円以下 *契約書の記載金額(抜粋)200円~500円
100万円超500万円以下500円~1,000円
500万円超1,000万円以下1,000円~5,000円
1,000万円超5,000万円以下5,000円~10,000円
5,000万円超1億円以下10,000円~30,000円
1億円超5億円以下30,000円~60,000円
記載金額がない200円
②譲渡所得税所有期間が5年以下売却益の39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
所有期間が5年超売却益の20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.313%)
③登録免許税不動産1件につき1000円

■費用

項目発生条件金額
①仲介手数料不動産仲介を利用して売却した場合売却価格が200万円以下の部分売却価格の5%+消費税 *手数料の上限(以下同じ)
売却価格が200万円〜400万円以下の部分売却価格の4%+消費税
売却価格が400万円超の部分売却価格の3%+消費税
②鑑定測量土地の測量を行う場合35万円~70万円
③解体費用建物の解体を行う場合木造2万~4万円 *1坪当たり(以下同じ)
鉄骨造3万~4万円
鉄筋コンクリート造4万~6万円

支払いの有無、タイミング、条件は項目ごとに変わってきますので、そちらも一緒にチェックするようにしましょう。

50万円で売却した場合

ここからは、土地をいくらで売却したらどの程度の税金・費用が必要になるかをお伝えします。

先にお伝えした項目のうち、場合によって必要な費用を省いた「仲介手数料」「印紙税」「譲渡所得税」「登録免許税」の4項目の合計相場になります。

土地を50万円で売却した場合の税金・費用は総額約4万~5万円です。

項目売却価格が50万円の場合の費用・税金
仲介手数料27,500円
印紙税200円
譲渡所得税(売却益が50,000円の時)約10,000~19,500円
登録免許税1,000円

100万円で売却した場合

土地を100万円で売却した場合の税金・費用は総額約8万~10万円です。

項目売却価格が100万円の場合の費用・税金
仲介手数料55,000円
印紙税500円
譲渡所得税(売却益が10万円の時)20,000~39,000円
登録免許税1,000円

詳しくはこちらの記事をお読みください。

100万円で土地を売却したら税金はいくらかかる?種類・計算方法を解説

1,000万円で売却した場合

土地を1,000万円で売却した場合の税金・費用は総額約150万~250万円です。

項目売却価格が1,000万円の場合の費用・税金
仲介手数料約40万円
印紙税5,000円
譲渡所得税(売却益が500万円の時)約100万~200万円
登録免許税1,000円

詳しくはこちらの記事をお読みください。

1000万円の土地売却にかかる税金はいくら?計算方法から節税対策まで

2,000万円で売却した場合

土地を2,000万円で売却した場合の税金・費用は総額約300万~850万円です。

項目売却価格が2,000万円の場合の費用・税金
仲介手数料約70万円
印紙税10,000円
譲渡所得税(売却益が1,000万円の時)約200万~780万円
登録免許税1,000円

詳しくはこちらの記事をお読みください。

2000万の土地は売却すると税金がいくらかかる?計算方法・節税対策

4,000万円で売却した場合

土地を4,000万円で売却した場合の税金・費用は総額約740万~1350万円です。

項目売却価格が4,000万円の場合の費用・税金
仲介手数料約140万円
印紙税10,000円
譲渡所得税(売却益が3,000万円の時)約600万円~約1,200万円
登録免許税1,000円

詳しくはこちらの記事をお読みください。

4000万円の土地を売却したら税金はいくら?詳しい計算方法を解説

8,000万円で売却した場合

土地を8,000万円で売却した場合の税金・費用は総額約1,300万~2,300万円です。

項目売却価格が8,000万円の場合の費用・税金
仲介手数料約270万円
印紙税30,000円
譲渡所得税(売却益が5,000万円の時)1,000~1,950万円
登録免許税1,000円

詳しくはこちらの記事をお読みください。

8000万円で土地売却した際の税金はいくら?計算方法を詳しく解説

節税のために使える特例は?

土地売却にかかる費用のうち、売却益にかかる譲渡所得税に関しては特定の条件を満たしていれば控除を受けることができます。

知らないことで損をしないためにも、必ず把握しておきましょう。なお、控除を受ける際は売却の翌年に確定申告を行う必要があります。

住んでいた家の土地を売却した場合の控除

自分で住んでいた家がある・あった土地を売る場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けることができる可能性があります。

これは、土地を売却して発生した譲渡所得税に対して、最高で3,000万円まで控除できる制度です。つまり、譲渡所得税が3,000万円以下の場合は、適用すれば譲渡所得税を支払う必要がありません。

具体的には、自分の家が建っている土地を家付きの土地として売る、家を解体して売る場合などが当てはまります。

詳しい適用条件の説明はここでは省きますので、国税庁│No.3302 マイホームを売ったときの特例をご確認下さい。

相続した家の土地を売却した場合の控除

相続した家がある・あった土地を売る場合、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられる可能性があります。

上記の特例と同じく、適用すれば譲渡所得税を最高で3,000万円まで控除できます。

具体的には、相続した家が建っている土地を家付きの土地として売る、家を解体して売る場合などが当てはまります。

詳しい適用条件の説明はここでは省きますので、国税庁│No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例をご確認下さい。

土地売却にかかる諸費用や税金について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

100万円で土地を売却したら税金はいくらかかる?種類・計算方法を解説

2000万の土地は売却すると税金がいくらかかる?計算方法・節税対策

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土地売却のパターンと注意点

土地の売却について分かったところで、どのような状態で売却すべきか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、土地の種類や状況、売却希望に合わせてどのようなパターンで売却するとよいか解説します。それぞれに注意点がありますので、必ず確認してくださいね。

土地売却の8つのパターン

  1. 古家が建っている土地を売却
  2. 更地として売却
  3. 相続した土地を売却
  4. 共有名義の土地を売却
  5. 農地を売却
  6. 山林を売却する
  7. 田舎の土地(遠方の土地)を売却
  8. 賃貸中の土地を売却

土地売却での失敗パターンと対策を紹介!【絶対失敗したくないあなたへ】

古家が建っている土地を売却

土地を売却する際に、費用をかけたくないのであれば古家付き土地として売却すると良いでしょう。

すでに前半でも解説しましたが、土地に建物が建っている状態の「古家付き土地」として売却すれば、今ある建物を解体する必要がないので、解体費用をかけずに売却することができます。

古家付き土地として売却活動を行っていれば、売却活動が長引いてしまっても固定資産税の支払い負担は現状と変わりません。

固定資産税は、その年の1月1日現在の土地の所有者に対して、その土地の状態に合わせて課税されます。そのため、1月1日時点でその土地に住宅として使用している建物が建っていれば居住用建付地(住宅用建物が建っている土地)として判断され、土地の固定資産税は最大1/6まで軽減されますが、1月1日時点で更地となっている場合には、その年から減税措置を受けられなくなります

ただし、建物があるため、その建物も気に入って購入する人が見つかるか、解体費用を自分(買主)の負担で解体して利用する人が見つからないと売却できないため、やや買主を見つけるのに苦労する可能性もあります。

古家付き土地で売却すれば解体費用はかからない!メリットとデメリットを解説

更地として売却

土地を早く売却したいのであれば更地として売却するのが良いでしょう。
中古住宅や中古アパートなどではなく、すぐに自分の希望する建物を建てることのできる土地を探している買主は多くいます。中でも土地購入後すぐに自宅を建てたい人は、住宅地の更地を求め、商業ビルやアパートなどの収益不動産を建てたい人は商業地に更地を探しています。

従って、今すぐ建設を始められる更地は需要が高く、人気もあり、早く売却できる傾向があります。

また、古家がある場合と比べ、解体費用はかかりますが、更地にすることで、その古い家の倒壊や放火などの犯罪に巻き込まれるリスクが無くなります。

なお、早く売りたいといった理由の他に、古い家の倒壊の恐れや管理することに不安がある場合は更地としておくことで、近隣住民とトラブルも発生しにくく、売却後のトラブルのリスクも少なくなるでしょう。

更地にする前にその建物を解体しても問題のない土地か確認しましょう。

現在、売却したい土地に古い建物などが建っている場合、その土地の条件が悪く、建築基準法上、建物を新たに建てることができない再建築不可の土地である場合があります。

再建築不可の土地とは、建築基準法に定められた建築することができる条件を満たしていない土地のこと。
現在建っている建物を解体して更地にしてしまうと新しい建物を建てることができません。

そのため、再建築不可の土地では、既存の建物がある場合はその建物をリフォーム(ただし、増築はできない)して利用するか、更地にして建物を建てずに利用するかしかありません。従って、非常に売れにくく、売れたとしてもかなり安い価格での売却となってしまいます。

土地を更地にする前に土地が所在する地域の役所などに行って、再建築不可かとなる土地か否かを確認しましょう。

【古い家を更地にする費用はいくら?】解体費用の相場と節約する方法を解説

相続した土地を売却

土地を相続した場合は、土地の名義を忘れずに相続人名義に変更しましょう。

土地や建物といった不動産は所有者が意思表示し、行動しなければ売却ができません。特に相続した土地の場合は、土地の所有者が被相続人(無くなった方)の名義のままだと、売却することができないので、正式な相続手続き(遺産分割協議書の作成など)を経たのち、法務局で相続による所有権移転登記(相続登記)を行い、名義変更しましょう。

相続した土地の評価額を初めてでも分かりやすく紹介

共有名義の土地を売却

複数で土地を所有する共有名義の場合は、売却する際に共有名義人全員の同意が必要となります。共有者の誰かを共有者の代表として決め、その人に土地を売却することを任せる場合は、他の共有者全員の委任状を集める必要があります。

いずれにしても共有者のある土地の売却では、不動産会社に査定を依頼するなど行動を起こす前に共有者全員の同意を得ておいた方が良いでしょう。

共有名義の土地で共有者のうち誰かが死亡した場合、相続により、相続人が複数であると、その人数だけ共有者が増えることになります。

このように共有名義の人数が増えてしまうと、より共有者全員の同意を得る難易度が上がってしまうことにもなりかねません。

こうしたことがないように、相続が発生する前に法定相続人と話し合い、その土地を生前贈与する、あるいは遺言書を作成するといった形で準備しておくといいでしょう。

土地の相続に関する費用や必要な書類は以下の記事をご確認ください。

土地を知り合いと個人売買することは可能?トラブルや流れを解説

農地を売却

登記簿上、地目が農地となっていたり、自治体に農地として登録されている土地が農地となりますが、農地を売却する場合は、農地の種類によっては農業委員会から売却の許可をもらう必要があります。

農地は、細かく区分されており、売買に際して原則として農地委員会の許可が必要なものから届け出だけで大丈夫なものがあります。さらに、農地を宅地として利用するなど農地から使用方法を変える(転用する)場合も同様に許可が必要な農地と届け出だけで大丈夫な農地があります。

国内の食料自給率の維持・向上のためには、農地が基盤となることから、国の政策として勝手に農地を売却することを許していません。少なくとも届け出は必要になります。農地を売却する際は、まず農業委員会に農地の種類を確認し、売却や転用することができるかも合わせて確認します。そのうえで、売却や転用ができる農地であれば、許可または届け出を申請しましょう。

なお、許可の必要な農地については、申請したからといって必ず許可がおりるというものではありませんので、注意が必要です。

特に、転用できない農地は誰でも購入できるわけではなく、農家または農業生産法人でないと買うことができません。従って、転用できない農地を売却する場合は、その土地周辺の農家に売買をもちかけることが多いようです。ただし、このような土地の場合、タダでも引き取ってもらえないこともあります。

農地を売却する方法2選!農地の売買条件や流れをわかりやすく解説

山林を売却する

山林は不動産会社だけでなく、山林売買サイトも併用することも検討してみましょう。

山林の購入を検討している人は少なく、不動産会社に仲介を依頼しても買主がすぐ現れるとは限りません。そこで、不動産会社だけでなく、山林売買サイトを利用してもいいかもしれません。

通常の不動産の販売に比べると山林売買サイトを訪れる人はとても少ないですが、専門性の高いインターネットサイトは、そこを訪れる人が山林の購入を検討している可能性が高くなります。

ただし、山林は固定資産税などは安いものの、維持費がかかるため、売買が成立しないケースも多く、タダでも引き取り手がいないこともありますから、近隣で別荘や居住用の宅地開発が行われているような立地が恵まれた山林以外は、あまり売買できると期待しない方がいいでしょう。

田舎の土地(遠方の土地)を売却

田舎の土地の売却を検討しているのなら、信頼できる不動産会社を探すようにしましょう。

現在住んでいる場所から離れた土地を売却したい場合、売主が何度も現地に赴き売却活動を行うのは難しくなります。費用や時間削減のためにも、多くの業務を不動産会社に任せることになるでしょう。

売却の際に必要な手続きなども代理で行ってもらう場合もあるので、任せられると思う不動産会社を探しましょう。とはいえ、不動産会社の良し悪しを見極めるのは土地の売却経験がないと難しいもの。

売却経験が少ないという方は、不動産会社を比較して選ぶようにしましょう。1社の良し悪しを判断するのは難しいですが、見比べて数社の中から最も良さそうな不動産会社を選ぶのは比較的簡単です。

田舎の土地の売却について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

【田舎の土地を売りたい!】売るための売却方法・コツ・流れを解説

賃貸中の土地を売却

売却したい土地を現在誰かに貸している場合、そのまま借地した状態の土地(いわゆる底地として)売却するか、あるいは、借地人に立ち退いてもらってから売却するかになります。

土地を貸している場合、その賃貸借契約(借地契約)の種類によって注意点が異なります。

借地契約の種類が定期借地契約の場合は、期限が到来すれば、土地を更地にして返してもらえますが、普通借地契約の場合は、土地を借りている人(借地人)の承諾がなければ借地契約を解約できず、土地所有者の一方的な理由で解約することはできません。

借地人が立ち退きを承諾しない普通借地や定期借地の場合でも借地契約の残存期間が長い場合は、そのままの土地の状態(底地)で売却するしかありません。このような状態の土地は、借地料はありますが、購入しても土地を自由に利用できないため、売却時の価格は一般的な土地と比べて相場よりかなり安いものになります。

普通借地契約の場合で、借地人が立ち退きに応じるとしても、交渉期間が長引くことや通常は立ち退き料が発生するので、相応の時間と費用がかかってしまいます。

賃貸中の土地を売却したい場合は、借地している状態の土地(底地)の扱いもできる不動産会社に相談することがポイントになります。こうした土地を扱える不動産会社であれば、立ち退きのことなども相談に乗ってくれるので、状況を詳しく説明してどのようにして売るのが得策かも相談してみるといいでしょう。

土地を売るときの注意点は?特に気を付けるべき点も併せて解説!

賃貸中の土地は売却できる?売る流れや価値を高くする方法、税金を解説

土地売却で困ったときの8つの相談先

土地の売却は人生で何度も経験するものではありません。それにもかかわらず、法律や不動産の専門的な知識が必要になる場面があります。

税金や確定申告、測量に関してなど、土地売却の中でも相談したいと思う内容は多岐に渡ることでしょう。

この章では、土地売却で困ったとき、誰か詳しい人に相談したいときの相談先を相談内容ごとに説明します。

【売却全般の相談】不動産会社

土地を今売却して良いのか、土地をどのように売却すれば良いのか…迷ったら、不動産のプロである不動産会社に相談すると良いでしょう。

不動産会社に相談するというと、「すぐ売却しないといけなくなるのでは」「何かうまく言われて売却することになってしまうのではないか」と不安に思われる方も多いかもしれませんが、ほとんどの不動産会社では親身に相談に乗ってもらえます

不動産会社は、まず売却や購入といった正式な依頼を受けなければ、仕事が始まりません。従って、信頼してもらうためにもきちんと相談に乗ってくれるのです。

ただ、残念なことにあまり不動産のことを知らないことをいいことに自社の都合の良いように売却や購入を勧める不動産会社があることも事実です。

土地を早く売却したいなら、よく売主のことや売却する土地のことを理解して、親身に行動してくれる不動産会社に出会うことが大切です。

そのためには、実際にメールや電話、訪問などで問い合わせ、そのやり取りの中でどういった対応なのかを見極めることが重要です。

不動産会社は土地に限らず不動産売却のプロなので、適切な売却の仕方をアドバイスしてくれますし、当然ながら不動産の市場にも明るく現在の不動産相場に照らした価格を教えてもうらうこともできます。

土地を売りたい時どこに相談?の疑問を解決

信頼できる相談先とする不動産会社を見極めるポイント

土地の売却を依頼したいと思っても、先にご紹介したように不動産会社にも良し悪しがあります。

良い不動産会社の条件は、不動産に詳しくない人にもわかりやすく、丁寧に対応してくれるというのが、第一です。

不動産の売却や購入といったことだけでなく、売却後の税金のことや相続や贈与に関することなど不動産に関係することにも詳しく、可能な範囲でアドバイスしてもらえます。

一方、あまり良くない不動産会社は、土地の売却に関するやり取りでも適当に返答され、連絡もきちんと取れないといった対応であったり、不動産に関する知識や経験が足りずにきちんとした回答できない担当者が付くといったことがあります。

以下のポイントに注意して、相談する不動産会社を選びましょう。

①質問に対して的確な答えがすぐに回答が返ってくるか

不動産会社を選ぶ際、そのジャンルの知識が豊富にあるのかが実際の活動では重要です。不動産会社の担当者と話す際に、気になることがあればどんどん質問をしていきましょう。質問に対してすぐに回答できるのであれば、ある程度その分野の知識が豊富な証拠です。その際、すぐに返事があっても専門用語ばかりで担当者の言っていることが理解できない、不確実なことを確かだと言っているといった回答が戻ってくる場合は注意が必要でしょう。

②対応の速さ
不動産会社の担当者は何件も同時に担当していることがよくあります。その中で対応が遅いということは後回しにされている恐れがあります。毎回の対応が丁寧なら、他の売主にも同様に丁寧に接していることから、対応が遅いという可能性があります。しかし、メールや電話などの返信が何日も空くようであれば、さすがに後回しにされている可能性があり、その後の対応も丁寧に対応してもらえない恐れがあります。

不動産会社を選ぶなら査定時がチャンス

売却を依頼する不動産会社を見つけるなら、売りたい不動産の査定を依頼すると良いでしょう。

不動産会社へ正式に仲介を依頼する前に土地の売却について具体的に相談できる良いタイミングは不動産の査定時になります。不動産会社の担当者とそれなりに時間を取って話すことができますし、査定を依頼すれば売りたい土地の周辺環境や土地にある建物の状況など現在の状況を見てもらったうえで相談できるので、より具体的な相談が可能です。

売却を依頼する不動産会社は1社だけで判断するよりいくつかの不動産会社を比較した方が良し悪しを判断しやすいので、依頼先を見極める機会となる査定依頼を出す際には複数社に依頼を出しましょう。

複数社に査定をする時は一括査定査定サイトが便利です。一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、WEBでの申し込みなので遠方にある土地でも土地近くの不動産会社を探せます。

あなたの不動産、
売ったらいくら?

あなたの不動産、
売ったらいくら?

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「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。

【税金の相談】税理士

土地売却に際しては、税金に関する問題が起きやすいものです。そこで、税金に関することは専門家である税理士に相談しましょう。

税理士は税金に関する専門知識を持っていますので、土地売却に伴う所得税や贈与税、相続税などの税金ルールや計算方法など最適なアドバイスをしてくれるはずです。

また、支払いが発生する税金に関してだけではなく、状況に応じた最適な節税対策を提案してもらうこともできます。土地売却による利益を最大化する戦略を練ってもらうこともできるでしょう。

【法律の相談】弁護士

土地売却は契約が複雑で法的な懸念が多くあるものです。法律に関することで困ったら、弁護士に相談してみましょう。

土地売却には契約、所有権、規制、権利の確認など様々な法的要素を含みます。弁護士は法律の専門家であるため、詐欺被害などのトラブルから法的に守ってもらうことができます。

契約に関しては何か起きてからでは遅いこともあります。そのため、まだ問題が起きていなくとも、「大丈夫だろうか」「何となく不安」と感じたら、一度相談してみるというのも手です。

例えば所有権の争い、隣地とのトラブルなど思いもよらない問題が起きたときも、自分で解決しようとせずに専門家を頼るのが最も安全でしょう。

【所有権移転の相談】司法書士

土地売却においては、所有権の正確な移転手続きが不可欠です。所有権移転は法的な手続きであり、正確性が求められます。

司法書士は法律に基づいた手続きを理解したうえで、法的なトラブルに巻き込まれないようにサポートしてくれる存在です。所有権移転に関する証書作成や書類準備、登記手続きの相談にも乗ってくれます。

もし土地の所有者が亡くなった場合は、相続権に関する問題が生じる可能性があります。司法書士には相続手続きに関する相談も可能なので、スムーズな所有権移転をサポートしてもらるはずですよ。

【確定申告の相談】国税庁電話相談センター

確定申告は個人の責任が伴い行為になりますので、もし間違いがあった時には罰が課せられる可能性があります。確定申告に関する不安は、専門機関である国税庁電話相談センターに相談しましょう。

確定申告書の記入方法はもちろんのこと、税制優遇措置に該当するかどうか、該当する場合の具体的な手続きはどのように行うに関してもアドバイスをくれます。

例えば土地売却で得た利益は所得税の対象になりますが、売却にかかった経費も合わせて計上することで節税することもできることがあります。自分で判断しようとすると見逃してしまいそうなことも、専門家に聞くことで機会を逃さずに済むはずです。

国税庁電話相談センターでは、税務に関する専門家が相談に乗ってくれます。オンラインでの相談も受け付けている機関になりますので、気軽に相談してみましょう。

【測量・境界調査の相談】土地家屋調査士

土地の測量や境界調査に関しては、土地家屋調査士に依頼・相談しましょう。

土地家屋調査士は土地測量や境界調査に関する専門家です。土地の法的権利や制約、測量技術に関する豊富な経験を持っていますので、売却したい土地の正確な情報が分からないときは、一度相談してみるとよいでしょう。

例えば土地の境界が明確でないときは、正確な境界線を確定しないと法的なトラブルが起きる可能性があります。他にも、土地には再建築ができないというような建築制限がかかっている場合があります。土地の形状や面積などの情報を正確に調査してもらうことで、売ってから違反が発覚したという問題を未然に防いだ売却ができるでしょう。

【関連会社間取引の相談】不動産鑑定士

土地売却において関連会社間取引に関する相談は、不動産鑑定士に相談しましょう。

関連会社間取引は特に価格の公正な評価が求められますが、不動産鑑定士に相談することで信頼性のある評価やアドバイスを得ることができます。

不動産鑑定士は不動産会社とは違い、独立した立場で鑑定を行います。売主や買主、関連会社のいずれにも偏らない中立の立場から評価した結果を鑑定報告書で提供してもらえば、法的に信頼性のある書類として公正性をアピールすることにも使えますよ。

【農地の売却相談】行政書士

農地を売却する場合は、行政書士に相談することがおすすめです。

農地売却は農地法に基づいて行う必要があるため、地方自治体や農地改良区などの行政機関との連絡や手続きが発生します。行政書士は法の専門家に当たりますので、行政機関への手続を代行してもらったり、契約書の作成も依頼することができます。

農地はマンションや一戸建てとは扱いが異なるため、特に売却経験者が少なく、自分で調べて判断するのが難しくなります。知識がないままトラブルを起こしてしまわないように、売却の前や途中で相談しておくと安心でしょう。

土地を高く売るためのコツ

せっかく大切な土地を売るのであれば、できるだけ高く売りたいと思うのは当然のことですよね。

普通に売却活動を行うだけでは基本的には相場以内の価格になりますので、土地をできるだけ高く売るためにはいくつかやるべきことや気をつけたい注意点があります。

特に、自ら相場を調べておき、査定を複数社比較することでより高い価格での売却を成功させてくれる不動産会社を見極めることが大切です。また、土地を良く見せること、売却後のリスクを負わないこと、土地の境界をはっきりさせて損しないことも忘れないようにしましょう。

高く売る際に気をつけるべきことを以下にまとめましたので、これらを売却活動の流れに取り入れながら売却を行いましょう。

自分で土地の売却相場価格を調べる

自身でも土地の価格をざっくりと調べることは可能です。

ただし、実際に取引された価格については、公表されていないため、相場価格に近い価格を調べることは、難しいというのが現実です。売却したい土地と立地や面積など条件の似た土地が売り出されていれば、その価格を一つの目安とすることはできます。

また、国や行政が公表している地価情報を調べることで、価格の傾向(上昇している、他地域と比べて価格が高いなど)は掴むことはできます。

自分で調べる際は、国土交通省が土地取引の指標や固定資産税評価の基準などとなるように公開している公示地価もひとつの参考となります。しかし、公示地価は土地価格の参考とはなりますが、実際の取引価格とはことなるため、その土地のある地域と他の地域の差や過去の過去の公示地価と比べて傾向を知ることはできます。

また、公示地価とは異なる土地価格として路線価というものもあります。路線価は、固定資産税路線価と相続税路線価の2種類があり、固定資産税路線価は、土地の固定資産税や登録免許税など税金を計算する際に利用され、相続税路線価は相続税を求める際に利用されます。

それぞれの路線価は国税庁が公開している路線価図・評価倍率表で確認ができます。国土交通省の該当するホームページで、査定したい土地の住所を入力し、土地が面している道路に記載されている価格を確認しましょう。土地の接する道路のごとに千円単位で書かれている数字がその道路に接する土地の1㎡あたりの土地の路線価になります。

査定額は複数社を比較する

土地の査定を依頼する際は、複数の不動産会社、できれば3社以上に依頼するようにしましょう。

不動産会社の査定は売却できそうな価格を知るために最も適したものですが、査定の仕方に定められた明確なルールなどはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社だけではその査定結果が、相場と比べて適切なのか、つまり高いのか安いのか判断できないということになります。

できれば複数の不動産会社の査定結果を比べて、土地の売却できる価格を把握するようにしましょう。例えば、3社以上に査定を依頼すれば、複数の査定結果を比較して適正な土地の価格をある程度把握することができます。

不動産会社の査定を複数社に依頼する際には、一括査定サイトのイエウールを利用すると便利でしょう。一括査定サイトとは一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せるサービスのこと。何度も同じような質問に回答せずとも、査定依頼を出せるので手間は省けます。

イエウールはいくつかある一括査定サイトの中でもカバーエリアNo.1。三大都市圏はもちろん、そのほかの地域もカバーしているのでせっかく査定依頼を出しても、査定できる不動産会社がいないといったことが少ないです。

自分が住む地域以外の査定依頼も出せるので、地元など遠方の土地を売却したい際にも便利です。

あなたの不動産、
売ったらいくら?

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土地を綺麗にしておく

売却する土地は綺麗な状態を保つようにしましょう。

すでに建物の建っていない土地では、定期的な管理が必要となり、放っておくと雑草が生え、害虫などの被害を受けやすくなりますし、管理がされていない土地だと不法投棄などをさせるリスクが高まります。

さらに、一度不法投棄されたゴミを放置してしまうと、さらに不法投棄されてしまう危険性があります。一般的に、不法投棄されたゴミの処分費用は土地の所有者の負担となります。

土地を売却する際も、雑草が生えている、ゴミが投棄されているといった状態なら、見栄えも悪く、当然、買主がなかなか見つからないことになってしまいます。

少しでも土地を高く売りたいなら、こうした土地の管理もしっかりしておかなければなりませんので、意識しておきましょう。

契約不適合責任にならないように注意する

土地を売却する際にも契約不適合責任にならないよう、売買契約を結ぶ際は注意しましょう。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買した土地が契約時に契約書に記載された内容と異なった場合、買主に対して売主が負う損害賠償などの責任のことです。

例えば、売買した土地の地中にゴミや不要な浄化設備などの埋設物などが埋まっており、売主がその事実を知らなかったとしても、契約不適合責任を問われる恐れがあります。契約不適合責任を問われることになると、本来引渡しする状態になるよう補修や改善すること(追完請求)を求められ、あるいは、その不適合部分に相当する分の金銭的な値下げを求められること(代金減額請求)になります。そうした責任を果たせない場合は、契約の解除、損害賠償請求まで求められることになります。

そういった事態になると、売却資金が手元に残らないだけでなく、返ってマイナスになってしまうこともありますので、注意が必要です。

古い家が建っている土地の場合は、過去自分の知らない時代に使用していた古い井戸、浄化槽などが埋まっていることがあるので注意しましょう。

土地を測量しておく

土地を売却する場合には、原則、土地の正確な範囲(隣地との境界線)、面積を正確に把握するために測量が必要です。土地の売買に限らず、土地も一緒に売買する一戸建てやアパートなどの売買のときも同じです。特に、土地を昔から所有していたり、測量図などはあるものの古いは最新の測量が必要になります。

測量の役割とは、自分の所有している土地と接している隣の土地との境界をハッキリさせることとその土地の面積を正しく求めることの2つです。古くから所有している土地であればあるほど隣の土地との境界線が曖昧になっている傾向があります。

土地の境界線が曖昧だと、買主が購入後に隣家とトラブルになる恐れがあります。
また、売買時には登記簿上の土地の面積で契約することもできますが、登記簿上の土地の面積と実際の面積が大きく異なる場合、実際の面積の方が小さければ買主が、逆に実際の面積が大きければ売主が、それぞれ実質的な損を被ることになります。

なお、測量費は、土地の面積や形状、建物の有無などによって大きく変わってきます。例えば、100坪程度の平坦な土地に一戸建ての建物が建っているような場合、おおよそ60万円~80万円の費用がかかります。

さらに、先にご紹介したように測量時に確定測量を行うのが、一般的です。

土地を売却するならまず査定から

土地の売却を考えた際のファーストステップは、土地の相場や適正価格をしっかり調べて確認することです。その上で、売却したい価格の目安を持つようにしましょう。

土地の相場価格やその土地の適正価格がある程度わかっていれば、売却する際の売り出し価格が相場から逸脱することもなく、早めに売却することも可能になります。

そのためにもやはり不動産のプロである不動産会社に査定を依頼することが第一歩です。

また、土地を売却する際は、信用できる不動産会社を選ぶことも重要です。

土地の適正価格を知るための査定を依頼することは、不動産会社を選ぶための機会にもなります。特に査定を依頼する場合には、複数の不動産会社に依頼することで、適正価格をより高い精度で知ることができ、信頼できる不動産会社を選ぶきっかけが増えることにもなります。

そこで一括査定が便利です。一括査定でしたら、販売実績の高いたくさんの不動産会社に効率良く査定してもらえるでしょう。

また、土地の権利書について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

土地権利書とは?紛失時の対処法や登記に必要な書類・費用を解説

【完全無料】土地の価格いくら?