古家付き土地で売却すれば解体費用はかからない!メリットとデメリットを解説

古家付き土地で売却すれば解体費用はかからない!メリットとデメリットを解説

不動産売却について少し調べている方の中には、古家があることで価値が下がると考えている方も多いでしょう。

しかし、古家付き土地として売却すれば、解体費用はかかりません。加えて、固定資産税の軽減税率を適用させた状態で売却できるので、固定資産税の節税もできます。ただし、更地よりも用途が限定されるため売れづらかったり、買い主から解体費用分の値引きを請求されるケースもあり、売却代金が安くなりやすいデメリットもあります。

本記事では上記のように、古家つき土地で売却するメリットとデメリットを比較し、古家つき土地のまま売却する場合にかかる費用や税金について解説しています。

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古家付き土地とは?

「古家付き土地」とは何か

「古家付き土地」とは、古い家が建ったまま販売されている土地のことをいいます。この古い家というのは中古住宅のことではなく、建物が古くて売りづらいなどの理由で経済的価値のない建物と判断された建物のことをいいます。

「古家 (ふるや)」は文字通り「古い家」という意味なので、明確な基準があるわけではありませんが、木造住宅の法定耐用年数が22年とされていることから、築20年以上の木造住宅は古家として扱われることが多いのです。ほかにも、建物に損傷がひどく取り壊す以外に選択肢がなさそうな建物も古家として表現されます。

この記事で使われる「古家付き土地」は不動産の分類で、土地を購入したい人に向けての広告表現です。また、一般的に土地の購入者が古家の解体費用を負担することになるため、古家付きの土地は周辺の土地の相場より安い価格で販売されることが多いです。

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「中古住宅」や「更地」の意味

次に古家付き土地を調べる上で、似た表現とされる「中古住宅」やよく比較対象とされる「更地」の意味を確認しましょう。

中古住宅とは、新築してから2年超が経過した住宅全般のことを指します。不動産業界で主に使う言葉ですが、売却広告には、「中古住宅」か「土地」の区分しかないため、明確な決まりはないですが、中古住宅が築20年以上経つと古家と記載され売り出されます。

更地(さらち)とは、土地の上に住まいなどの建物が建っていない状態、かつ借地権や抵当権、地役権、地上権などの他人が土地利用を制約するような権利がついていない土地を指します。

古家付き土地を売却する方法は主に2つ

まず古家付き土地を売却したいあなたへ、押さえておきたいポイントとして古家付きの土地を売却する方法は、① 古家付き土地として売却する方法② 古家を解体して更地にした状態で売却する方法の2つあります。

一般的には更地の方が売却しやすいといわれていますが、買主の中には、古家付きのままで土地を購入したいという人も一定数存在します。

資産価値がなくなった古家付きの土地でも、「古家付きの土地」として売却は可能です。古家が付いたままの方が良いのか、それとも更地にした方が良いのかをきちんと判断して売却に進むようにしましょう。

「古家付き土地」のまま売却するメリット

まず初めに古家を解体せずに「古家付き土地」として売却する場合のメリットとデメリットについて解説していきます。

古家といっても、築年数や劣化状況の違いによってさまざまなケースがあります。「古家付き土地」のまま売却することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

解体費用がかからない

古家付きの土地のまま売却するケースでは、売主が古家を解体する手間やコストを省くことができるというメリットがあります。解体費用は坪単価3万円~が相場といわれており、100坪で300万円かかる計算です。
古家付きのままで売却できれば、大幅な解体費用の節約になります。

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固定資産税を節税できる

第8章でも紹介しますが、古家付きのまま土地を売却することで、節税が可能です。住宅用地の負担調整措置 によって、古家付き土地の固定資産税額は更地に比べて6分の1に減額されます(200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の価格(地価公示価格の7割)の1/6が本則課税標準額)。
また、200㎡を超える部分についても更地に比べて1/3に減額されます。

【基本】固定資産税 = 課税標準額 ✕ 税率
【小規模住宅用地の課税標準額】= 固定資産税評価額 ✕ 1/6
【一般住宅用地の課税標準額】= 固定資産税評価額 ✕ 1/3

しかし古家を取り壊して更地にしてしまうと、住宅用地の負担調整措置が適用されません。売却交渉が長引くようなケースでは、固定資産税額が大幅に安くなる古家付きの土地の方が有利ということになります。

その他、不動産売却時にかかる税金が3種類あります。
それぞれの税金が「なんのために」「いつ」「いくら」かかるのかについての詳細は、以下の記事をご覧ください。

法定耐用年数以上の古家は契約不適合責任が免責に

木造の場合、法定耐用年数22年を経過した古家の資産価値はほぼゼロに等しいといわれています。

そのため、物件売却の際についてくる契約不適合責任が免責になることが多く、また、法定耐用年数以内の建物の場合は契約不適合責任があるので、取り壊して更地にして売却するケースが多いようです。契約不適合責任のない古家の場合は責任を問われないので、管理義務を手放してそのまま売却できるというメリットがあります。

建築した状態がイメージしやすい

更地の状態では、実際に建物を建てた状態がイメージしづらいという問題があります。古家が建っていると、実際の建物の広さや日当たり、通りからの車の出し入れ、アクセス方法などがよくわかります。

ベランダにはどの程度の日が当たるのか、2階からの眺めはどうなのか、建物と敷地の面積のバランス・建ぺい率はどのくらいが最適か、隣家との距離はどのくらいあるのか。
あるいは騒音の程度など、古家がなければわからない情報がたくさんあるのです。

住宅ローンが適用される

土地だけ(更地)の場合は、住宅ローンの融資が受けにくい、または融資の審査が厳しくなる、手続きが難しくなるなどのデメリットがあります。

一方で、一般的に、古家付きの土地の場合は住宅ローンの融資が受けやすいといわれています。買主は住宅ローン融資が受けられるので購入しやすいというわけです。そして売主にとっては、その分土地が売却しやすくなるというメリットがあります。

「古家付き土地」のまま売却するデメリット

次に「古家付き土地」のまま売却することには、どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。

売却価格が安くなる可能性が高い

古家付きで土地を売却する場合は、解体費用をあらかじめ値引きした価格で売買契約を結ぶ可能性が高くなります。
解体するより、リフォームしてそのまま使い続けてもらった方が安上がりだと考える売主もいることでしょう。

売買契約の成立直前に買主から解体を依頼されることもあるので、古家を解体するのか使い続けるのか、買主の意思をしっかり確認するようにしてください。
売主と買主の間でよく話し合いを行い、買主がそのまま使いたい場合はリフォームするなどの対策も有効でしょう。

買手が見つかりにくい

一般的には古家付き土地として売却すると買手が見つかりにくく売却しにくいと言われています。古家付きで購入する場合、土地の購入費と別に解体費用がかかるため、土地を購入して新しく住宅を建てたい人には費用がかかり購入まで至らないことが多くあります。

先ほどの解説で、解体費用は坪単価3万円~が相場といわれており100坪で300万円かかる計算であるとお伝えしましたが、このように高額な解体費用を追加で払うことは買主にとって大きな負担となります。購入者が見つかるまでに時間がかかると予想されるため、売却期間を十分に確保できない場合は更地にして売却することも検討しましょう。

古家付きのまま売却した方が良いケース

① 建物が比較的新しく、価値があるとみなされる場合

建物が比較的新しく、実生活の中で使う分には問題がないとみなされる場合は、古家付きのまま売却した方が高値が期待できます。
例えば、古民家やカフェとして利用するなど、古くても伝統的な建物であれば人気が出る可能性はありますし、最近は、地方の古い家をリノベーションして暮らしたいと考えるニーズも徐々に増えてきています。

②解体費用のほうが高くなってしまう場合

古家をそのままにするか、解体して更地にするか迷った場合、必ず見積もりを出すようにしましょう。建物の大きさや構造、性質にも変わりますが、古家の解体には100~300万円ほど費用がかかります。他にも仲介手数料など様々な費用がかかるため、不動産会社の見積もりよりも、解体会社の見積もりのほうが高くなるケースがあります。上記で相場を記載しましたが、各エリアや会社によって単価は変わってくる可能性があります。できるだけ売主の費用を抑えたい方は、そのまま売りに出す方が良いかも知れません。

③再建築不可物件の場合

建築基準の改正で建て替えが不可能な土地や市街化調整区域の場合、古家を解体せずに売るようにしましょう。一度解体してしまうと、また新たに建物を建てることができない土地になりますので、資産価値が非常に下がってしまいます。
立地条件によっては、人気になる可能性はありますが、売りに出しても買主が見つかりづらいときは、解体し「土地の売却」として売りに出す必要があるかも知れません。

古家付き土地を売却する時にかかる費用と税金

次に、古家付き土地を売却するきにかかる費用を紹介します。

古家付き土地売却で生じる費用

不動産仲介手数料

不動産仲介業者を通じて土地を売却する場合、仲介手数料が発生します。これは仲介業者への報酬です。通常、土地の売却価格に対する一定の割合(一般的には3%〜6%)が仲介手数料として支払われます。

不動産登記費用

不動産登記費用とは、土地の所有権を売買契約に基づいて公式に登記するための費用です。相場では、5万円~10万円程度見ておくと良いでしょう。土地の場合は、【(土地価格)✕  1.5%  】で計算することも可能です。金額はあくまで参考値になるため、実際の費用は司法書士や専門家から見積もりを取得することが重要です。また、地方自治体や国税庁のウェブサイトで最新の税金情報を確認することも役立ちます。

土地の評価費用

土地の評価費用とは、土地の価値を評価するために不動産鑑定士による評価が必要な場合、その評価費用がかかります。評価費用は評価士の料金に基づいています。調査費用は、調査する内容によっても異なりますが、15万円~30万円程度を相場として見込んでおくと良いでしょう。

古家付き土地売却で生じる税金

譲渡税

譲渡税は、不動産の売買において、不動産の所有権が売却または贈与された場合に発生する税金です。この税金は、譲渡手続きが完了する際に売主や贈与者に課されます。この税金は売却価格に対して課税されます。税率は一般的に土地の価値に応じて設定され、取引価格の一定割合(例: 1%から5%)が課税対象となります。

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税が適用されることがあります。売買契約書に印紙を貼り、その印紙に対応する金額の税金を支払います。支払いは契約書が署名されたときに行われます。不動産取引の売買契約には一般的に高額な印紙税がかかることがありますので、確認が必要です。

固定資産税

不動産売却における固定資産税は、不動産(土地や建物)の所有者に課される地方税の一種です。この税金は、不動産の評価額に基づいて毎年課税され、不動産の所有者が支払うものです。不動産の評価額は地方自治体によって定められ、通常は不動産の市場価値に基づいて算定されます。固定資産税は通常、年次で納税されます。所有者は地方自治体に税金を支払う責任があります。支払い期限や方法は地域によって異なりますが、通常は年初から年末にかけて支払われます。

資本利得税

資本利得税は、特定の資産(不動産、株式、債券など)を売却することによって得た利益に課される税金です。資本利得税率は地域によって異なりますが、売却利益から差し引かれた原価や控除が影響します。

資本利得税は、売却した資産の取得価格(購入価格)から売却価格を差し引いた利益に課されます。計算式は次の通りです:

資本利得 = 売却価格 – 取得価格

この資本利得に対して、所得税率に応じた税率が適用されます。資本利得税率は一般の所得税率よりも低いことが一般的です。地域によって条件は異なりますが、自己居住用の住宅を売却した場合や、一定期間資産を保有した場合に免税や特別控除が適用されることがあります。

古家付き土地の売却体験談を紹介

古家付き土地の売却体験談①

不動産種別土地
イニシャルM.S
年代60代
性別女性
世帯人数4人
ローン残債なし
エリア千葉県千葉市
築年数30年超

参考:みんなの不動産売却体験談

この方の売却価格実績
  • 土地を購入した時の価格:500万円
  • 土地を査定に出した時の価格:180万円
  • 土地を売り出した時の価格:180万円
  • 土地が実際に売却出来た価格:150万円
STEP
  • 売却検討時期:2021年06月
  • 査定依頼時期:2021年06月
  • 会社決定時期:2021年07月
  • 売却活動開始時期:2021年07月
  • 売却完了時期:2021年08月
  • 決済(引き渡し)時期:2021年08月
売却理由
  • 相続することになった土地付き一軒家を売却したかった なかなかほかの不動産屋さんには断られ困ってました その不動産屋さんはすぐにネットで仲介を出してくれました 値段はお任せでした 応募の反響もあり思っていた金額で即 売買契約となりましたいらない相続だったので満足です
会社の探し方・査定方法
  • ダイレクトメールで届いたのはよくわからないのですが 登記の変更をしたからだと思いますコマーシャルでよく聞く会社なので安心してお任せしました 担当の方が慣れていたのもよかったです
会社決定理由
  • どこでもよかったのが正直な話しです ダイレクトメールに返信したのがよかったです すぐに私の携帯に連絡もあり その対応もタイミングが良かったんだと思います 価格も全部お任せしたので満足してます
売出価格決定理由
  • ネットの応募が何件かあったあったけど 購入希望の方をすぐに見極めてネットを停止し購入の方と交渉するのも早かったです こちらの古家の中の処分も全て込みで引き取って購入してもらえるととてもいい条件で契約出来満足です

古家付き土地の売却体験談②

不動産種別一戸建て
イニシャルK.I
年代40代
性別男性
世帯人数4人
ローン残債なし
エリア福岡県久留米市
築年数30年超

参考:みんなの不動産売却体験談

この方の売却価格実績
  • 一戸建てを購入した時の価格:0万円
  • 一戸建てを査定に出した時の価格:1300万円
  • 一戸建てを売り出した時の価格:1300万円
  • 一戸建てが実際に売却出来た価格:1400万円
STEP
  • 売却検討時期:2021年04月
  • 査定依頼時期:2021年04月
  • 会社決定時期:2021年05月
  • 売却活動開始時期:2021年05月
  • 売却完了時期:2021年09月
  • 決済(引き渡し)時期:2021年09月
売却理由
  • 両親が短期間で相次いで死去し、空き家となったため、土地を含めて売却を決意。しかし、田舎であるため、そもそも買い手が見つかるかがとても不安でした。
会社の探し方・査定方法
  • こちらのサイトから査定申し込みをしたら、最終的に最後までお世話になった不動産会社からすぐに連絡がありました。そして、早速、物件の場所まで来ていただきました。
会社決定理由
  • まず、反応の早さ、そして、二人で訪問していたいだいて、とても親切に分かりやすく説明していただいた点です。そして、何より、売れるまで責任を持ってやらせていただきます!との熱意をいただいたからです。
売出価格決定理由
  • 自分だけでは、相場など全く分からなかったので、アドバイスいただいた金額で、そして、最初からあまり安くし過ぎるのではなく、最初は少し高めにして、反応が悪ければ徐々に下げていった方が良いともアドバイスいただいて、その通りにしました。

古家付き土地の売却体験談③

不動産種別土地
イニシャルM.I
年代30代
性別女性
世帯人数2人
ローン残債なし
エリア千葉県佐倉市
築年数30年超

参考:みんなの不動産売却体験談

この方の売却価格実績
  • 土地を購入した時の価格:4000万円
  • 土地を査定に出した時の価格:800万円
  • 土地を売り出した時の価格:900万円
  • 土地が実際に売却出来た価格:500万円
STEP
  • 売却検討時期:2021年01月
  • 査定依頼時期:2021年02月
  • 会社決定時期:2021年06月
  • 売却活動開始時期:2021年08月
  • 売却完了時期:2021年10月
  • 決済(引き渡し)時期:2021年11月
売却理由
  • 相続で一軒家を譲り受け、いずれ別荘として使おうと待っていましたが、子供ができなくて、家族が増える見込みががないので、地震保険や火災保険、税金や防犯の負担を考えて手放す決心をしました。
会社の探し方・査定方法
  • 何から始めれば言いかわからなかったので、銀行の人や保険屋さんなどに相談しましたが、ネットで一括査定しました。それでもたくさんメールが来てどれを基準にしたら良いかわからなかったので、メインバンクの担当に再度相談しました。
会社決定理由
  • わからないことだらけでしたけど、いろいろ相場を調べて、妥当な値段で提案してくれるなかで一番高値で提案してくれるところに決めました。人に探してもらうよりも自分で探したところで交渉したら意外に親切だったので決めました。
売出価格決定理由
  • とにかく早く売りたかったのであまり印象的なことはないです。早い方が良いし、待ってても維持費だけかかるだけでした。また、有名なところや聞いたことがある会社は、結局仲介の仲介みたいにどんどん安く見積もられて、よくないと思いました。

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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まとめ

買主が現れたら古家をどうするのかよく話し合って、取り壊すのかリフォームするのか検討して、その費用なども捻出することが求められます。古家付きのままで売却するにしても、更地にしてから売却するにしても、売主であるあなたには幾らかの出費をはじめ、頭を悩ます検討事項がたくさん出てきます。

複数の要素が絡むため、通常の土地相場は売却価格の参考にはならず、複数の不動産業者に一括して情報提供したうえで査定してもらい、比較する必要があるでしょう。

しかし、個人でたくさんの不動産会社を回り、信頼できる契約先を探すのは至難の業です。まして、時間的な余裕もありません。一般的な更地であればまだしも、古家付きの土地は相場がわからないため、売り出し価格を決めるのも価格交渉も一苦労です。

そこで、古家付きの土地をより有利な条件で売却するためには、実績の高い多くの不動産会社で査定してもらう必要があります。それが簡単に行えるのは、一括査定サイトです。

一括査定で評判の良い「イエウール」では、60秒程度の簡単な入力作業をするだけで、平均6社の実績の高い不動産会社へ一括で査定依頼が可能です。一括査定サイトは利用者の限られた時間と費用を大幅に削減して、物件価格を大幅にせり上げます。古家付きの土地売却で悩んでいる方は、ぜひ一括査定を利用してみてください。

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