土地売却の費用や手数料はいくらかかる?気になる税金や仲介手数料などを解説

土地売却の費用や手数料はいくらかかる?気になる税金や仲介手数料などを解説

土地を売却にかかる費用といっても、経験したことのないことはイメージしにくいでしょう。

単に売却価格で利益を考えるだけでは不十分で、実際にはさまざまな費用が発生し、最終的な手取り額に大きく影響します。

この記事では、土地売却に伴う、抵当権抹消費用、測量費用などの費用の全体像を解説し、予想外の出費に備える方法を解説します。

仲介手数料から登記費用、税金まで、土地売却にかかる費用を明確にし、賢い売却計画を立てるために役立つでしょう。

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

土地売却の準備と流れを徹底解説|税金・費用、注意点、高く売るコツも

土地売却相場がすぐ分かる!地域、仲介、買取ごとの相場の調べ方を解説

土地売却にかかる費用・手数料はいくら?まずはシミュレーションしよう

土地売却には多くの手数料や費用がかかります。まずは、実際にどのくらいの手数料や費用がかかるかシミュレーションしてみましょう。

おおよその「売却価格」と土地の「所有期間」と「取得費(取得時にかかった費用:購入価格)」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。

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シミュレーション結果
手取り金額0万円

売却価格

0万円

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仲介手数料

0万円

+

諸経費

0万円

+

印紙税

0万円

-

譲渡税

0万円

=

手取り金額

0万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

売却価格 - 0万円
仲介手数料 - 0万円
諸経費 - 0万円
印紙税 - 0万円
譲渡税 - 0万円
手取り金額 0万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

その他 内訳

売却価格-(取得費+仲介手数料+諸経費+印紙税)=譲渡益(譲渡所得)

0-(0000)=0万円


(譲渡益-特別控除) ×税率 (所得税+住民税)=譲渡税

(0-0) × 0% [0%+0%]0万円

※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

後ほど、詳しく土地売却にかかる費用・手数料を解説していきます。

土地売却時の手数料が知りたい!なぜ、いつ、どれだけかかる?

土地売却にかかる費用・手数料の種類【一覧表】

土地売却にかかる費用を税金と一般費用に分けて解説していきます。ケースによって必要となったりならなかったりする項目もありますので、1つ1つ確認していきましょう。まずは、費用の一覧をご確認ください。

土地売却に関わる費用の一覧
内容概要金額支払いの時期
一般費用仲介手数料不動産業者へ仲介を依頼した場合(売却額×3%)+6万円売買契約時
抵当権抹消費用土地に抵当権がある場合
  • 1件1,000円
  • 司法書士に依頼した場合は1万円程
土地の抵当権を清算するとき
測量費用土地と土地の境界が不明な場合35~45万円程度(面積が広いほど費用がかかる)測量依頼の際に
税金印紙税売買契約書に添付するためのもの
  • 1万〜200万円程度
  • 売却価格によって異なる
売買契約時
登録免許税土地の所有権を移すためのもの売却価格の1.5%所有権移転登記を行うとき
譲渡所得税土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:30%
  • 所有期間が5年以上:15%
売却した翌年の3/15まで
住民税土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:9%
  • 所有期間が5年超:5%
確定申告後の5月以降(4回に分けて)

ここから先は、費用項目毎に具体的に解説をしていきたいと思います。

固定資産税評価額から売却相場を導く方法|

一般費用には何があるの?

一般費用に含まれる、「仲介手数料」「抵当権抹消費用」「測量費用」について見ていきましょう

仲介手数料

仲介手数料とはなにか?また、いくらかかるのか?
仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料です。土地や建物などの不動産を売るときは、不動産業者に依頼して買主を見つけてもらうことが一般的なため、ほとんどのケースで発生する費用と言えるでしょう。仲介手数料には、
  • 「(売却額×3%+6万円)+ 消費税 」

という上限が設けられています。業者によって多少の差はありますが、上限額いっぱいの仲介手数料を取っているところがほとんどです。

「(売却額×3%+6万円)+ 消費税 」という金額はあくまで上限ですから、業者との交渉次第で値下げも可能です。しかし、不動産会社の収益はこの仲介手数料によって成り立っているため、値下げばかりにこだわるとサービスの品質が低下するリスクがあるだけでなく、トラブルのもとになる可能性があるため注意してください。

高く売れるかどうかは契約する不動産会社次第のため、不動産会社との無駄なトラブルは避けた方が結果的に大きな収益をあげることに繋がることを覚えておきましょう。

【土地を高く売る方法って?】不動産会社も実践する10のテクニック

仲介手数料の「+6万円」とはなにか?
ところで「(売却額×3%+6万円)」の6万円という数字、何のために加算されているかご存知でしょうか?この数式は、不動産業界で用いられる「速算式」と呼ばれる計算方法です。

不動産の仲介手数料は売却額によって異なり、厳密には次のような上限が設けられています。これを一括で計算できるようにしたものが「(売却額×3%+6万円)+消費税 」です。

国土交通省が定める不動産売買の仲介手数料

売却価格手数料の上限(消費税抜き)
200万円以下の額売却価格の5%
200万円〜400万円以下の額売却価格の4%
400万円を超えた額売却価格の3%

一覧表の手数料はあくまで上限で、例えば、売買価格の3%以下の金額であれば問題ありません。不動産会社によって上限の料率以下の金額での仲介手数料でも仲介する場合もありますが、ほとんどの不動産会社では上限の料率で請求されます。

例えば1,000万円の土地を売却するとき、手数料は下記のように計算します。

1つ1つ正確に計算する場合
  • 【200万円まで】→ 200万円×5%=10万円
  • 【200万円〜400万円まで】→ 200万円×4%=8万円
  • 【400万円以上】→ 600万円×3%=18万円10万円+8万円+18万円=36万円
速算式の場合
  • (1,000万円×3%)+6万=36万円

両方の式ともに仲介手数料の金額が一致しました。この通り、仲介手数料の複雑な計算も速算式であれば簡単に計算できます。豆知識として覚えておくと良いでしょう。

※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

抵当権抹消費用

ローンが残っている土地を売却する際には「抵当権抹消」という手続きを行わなければなりません。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件つき1,000円です。土地のみなら1,000円ですが、土地と建物を別個に数える場合は、2,000円の費用が発生します。

抵当権の抹消についても、所有権移転登記と同じく印鑑証明書や住民票などさまざまな書類を用意する必要があります。
手続きが煩雑なため、所有権移転登記と一緒に司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への依頼費用は数万円程度が目安です。なお、抵当権抹消費用は土地の譲渡費用には含まれません。譲渡所得税・住民税を計算する際は注意してください。

ローン中の土地を売るには?売却方法や注意点などを徹底解説!

測量費用

売却する土地について、隣の土地の境界があいまいな場合は測量を行って近隣の境界を明確に明示することとその面積を確定する必要があります。測量費用はその土地の広さや境界の明示が必要かどうかによって異なります。測量費用は売主が境界を明示する義務を負うことから売主が負担することが一般的となっています。また、土地の測量は仲介業者に紹介された業者や知り合いの測量事務所や土地家屋調査士に依頼することになります。

確定測量について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

確定測量にかかる費用は?流れは?期間は?|確定測量の基礎知識!

税金には何があるの?

印紙税

印紙税とは何か?また、いくらかかるのか?
印紙税とは、収入印紙にかかる税金です。不動産の売買においては売主と買主の間で売買契約書を取り交わしますが、その契約書に収入印紙を貼付する必要があります。

税額は国税庁によって下記の通り定められています。ただし、これらの金額は2020年3月31日までの税額で、以降は変更される可能性があります。詳しくは国税庁のリーフレットをご覧ください。

契約金額とそれに応じた印紙税の金額
契約書の記載金額印紙税の金額
1万円未満非課税
10万円以下200円
50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円
10億円以下160,000円
50億円以下320,000円
50億円以上480,000円
記載金額がない200円
印紙税を節約する方法は?
印紙税は売買価格に応じて国で定められているため、減額は不可能です。ただし売主については印紙税を節約する方法があります。それは「買主の所持する不動産売買契約書の写し(コピー)を持つ」という方法です。

法律的には、買主が不動産売買契約書の原本を持ち、売主がそのコピーを持つことでも問題ないとされています。この場合、コピーの契約書に収入印紙は必要ないため、売主は印紙税を払わずに済みます。

ただし、何らかのトラブルで裁判に至った場合、買主の持つ「原本」に対して「写し」が証拠として不利になる可能性があります。さらに、契約書のコピーに「写しは原本と相違ない」などの証明文言が記載されている場合は、収入印紙を貼付する必要があります。トラブルのリスクが心配な場合は、収入印紙を購入し売主・買主ともに原本を所有しておくことが無難です。

登録免許税

土地を売却にあたって、土地の所有権を売主から買主へと移行する「所有権移転登記」を行います。この際発生するのが「登録免許税」で、土地の売却では土地の固定資産税評価額に対して1.5%(1000分の15※)の税金が発生します。こちらは税率が定められているため、節約は不可能と言えます。

令和3年度の税制改正により、登録免許税の税率の軽減措置について、その適用期限が令和 5 年3月 31 日まで2年延長されています。詳しくは登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせをご確認ください。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を売却する際にかかる登録免許税は下記のとおりです。

  • 1,000万円×0.015=15万円

なお、所有権移転登記は、法務局へ必要書類を提出することで完了します。しかし、売買契約書や売主の印鑑証明書、買主の住民票の用意など準備が煩雑なため、司法書士に代行を依頼することが一般的です。

仲介業者が司法書士へ登記申請を依頼するケースも少なくありません。報酬額は一般には2万~3万円程度といわれていますが、依頼する司法書士によって報酬額は異なります。自身で業者を探す場合はあらかじめ確認しておきましょう。あまりお勧めができませんが、もし、自分で所有権移転登記を行う場合は、必ず代金の受け取りと同時、もしくはそれ以降に手続きを行ってください。これは所有権を移転したのにお金を払ってもらえないなどのトラブルを防ぐ目的があります。

譲渡所得税・住民税

土地を売って利益を得た場合、「譲渡所得税」と「住民税」が発生します。土地の所有期間によって税率が異なるため、計算時は注意が必要です。なお、購入金額よりも安い値段で売却した場合は、税金を支払う必要はありません。

譲渡所得税は国に納める所得税の一種です。売却した翌年に確定申告で納付します。住民税は地方自治体に納める税金であり、売却した翌年に市町村から送付される住民税納付書で支払いを行います。特別徴収として、給与から天引きすることも可能です。

どちらの税金も「売却額」ではなく「売却益(課税譲渡所得金額)」、つまり売った際の土地の価格ではなく、売った時の金額と取得した時の金額の差に利益があった場合を元に税金が計算されます。売却益の計算方法は下記のとおりです。

  • 売却益=売却額-(取得費+譲渡費用)-特別控除・取得費……土地や建物の購入代金や、購入時の仲介手数料など。その後支払った改良費、設備費なども合計して算出します。・譲渡費用……土地や建物を売るために支出した費用。売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人などに支払った立退料、建物を取り壊すための費用などがあります。

また、土地の所有期間によって税率が異なります。

所有期間所得税住民税合計税率
所有期間が5年以下(短期譲渡所得)約30%9%39%
所有期間が5年超(長期譲渡所得)約15%5%20%

【計算例】
10年前に1,000万円で購入した土地を3,000万円で売却し、諸費用に200万円掛かった場合の税金を計算してみます。まず、売却益は下記のとおりです。

  • 売却益=3,000万円-(1,000万円+200万円)=1,800万円

長期譲渡所得の税率は所得税:15%、住民税:5%なので税金額は下記のとおりです。

  • 譲渡所得税=1,800万円×0.15=270万円
  • 住民税=1,800万円×0.05=90万円

その他書類の取得費

土地の売買には主に下記の書類が必要です。いずれも300円から600円程度で高額ではありませんが、住民票等の交付手数料は各市町村で異なります。さらに市役所などに取りに行く手間もかかります。また、書類によっては「3カ月以内に発行した書類でなければ無効」などの規定が設けられているので注意しましょう。
その他必要となる書類の費用
項目料金取得できる場所注意事項
登記済み権利書、または登記識別情報関する証明300円法務局またはオンラインでも申請可能
登記簿謄本・登記事項証明書書面請求 600円、オンライン請求・送付 500円、オンライン請求・窓口交付 480円法務局またはオンラインでも申請可能
売買契約書物件を購入した際に渡される再発行不可のため紛失に注意
重要事項説明書物件を購入した際に渡される再発行不可のため紛失に注意
固定資産税納税通知書および固定資産税課税明細書毎年4月1日以降、市町村役場・都税事務所から郵送される市町村役場・都税事務所から取り寄せも可能
土地測量図・境界確認書(地図等情報)書面請求 450円、オンライン請求・送付 450円、オンライン請求・窓口交付 430円法務局またはオンラインでも申請可能
本人確認書類自身で用意運転免許証・パスポート、健康保険証など
実印・印鑑証明書市町村によって異なる市町村の役場で申請発行から3ヶ月以内のものが有効
住民票市町村によって異なる市町村の役場で申請発行から3ヶ月以内のものが有効

その他、土地の条件によってローン残高証明書などが必要となる場合もあります。

その他 土地の環境によってかかってくる費用

売ろうとしている土地に、土壌汚染や何らかの埋設物がある可能性はありませんか?土地を売却する際に土壌汚染や埋設物について調査する義務はありませんが、売却後にそれらのトラブルが発覚すると、売り主が費用を賠償しなければなりません。

土壌汚染の調査や浄化の費用は、汚れの度合や業者によって異なりますが、調査費用は20~30万円、浄化費用は土地1立方メートルあたり3~5万円程度のことが多いようです。

土地を売却する際に地中埋設物があったらどうする?

また、土地を宅地として売り出すケースでは、土地の造成や整地、水道管の引き直し・引き込み工事が必要になることもあります。
こうした工事費用の負担は売主の負担になるか、買主の負担になるかはケースバイケースです。したがって、売却前に工事を済ませておくか、工事費用を負担してもらうことを見込んで売却価格を設定するなどの対応が求められます。

売却前に土地の状態をきちんと調査し、どのような対応が必要か不動産会社に相談することが大切です。

土地売却の流れを5ステップを図解とともに解説

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【完全無料】土地の価格いくら?