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路線価を使った土地の評価方法

はじめに

路線価は1平方メートルあたりの価格が千円単位で表示されています。

「200D」と表示されていたら、1平方メートルあたり20万円という意味です。

数字の後ろのアルファベットは借地権の割合を示しています。

更地の評価額の計算方法

更地の評価額は、路線価に土地の面積をかければ算出できます。

たとえば路線価が「200D」の場合、150平方メートルの土地の評価額は、
200千円×150平方メートル=3000万円
となります。

借用権の評価額の計算方法

借地の場合は借地権の部分を控除する必要があるので、路線価のアルファベットが重要になります。

路線価のアルファベットはAからGまであり、それぞれの借地権割合は、A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50、F:40%、G:30%です。

上記と同じく面積150平方メートル、路線価200Dのケースで考えてみましょう。

200Dなら借地権は60%なので、
3000万円×60%=1800万円
が借地権の評価額です。

土地の評価額である3000万円から借地権の部分を引くと
3000万円−1800万円=1200万円
です。

これが借地の評価額となります。

2つの道路に面している土地の評価額

2つの道路に面している場合は、計算方法が異なります。このような土地は、接している道路の形状がT字型や+型の場合は「角地」といい、L字型に曲がった道路に面している土地は「準角地」といいます。

そして、一般的に路線価の高い方を「正面」、低い方を「側方」と呼びます。

角地の評価額は、正面の路線価に、側方の路線価の一部を加えたものになります。つまり、2つの道路に面しているという使い勝手の良さを考慮して評価額が少し上がるわけです。

加算する側方路線価の割合は、側方路線影響加算率として地区区分ごとに定められていて、角地と準角地で異なります。

普通住宅地区の角地であれば側方路線影響加算率は5%です。

したがって、路線価200・100の道路に面している150平方メートルの角地であれば、

(200千円+100千円×5%)×150平方メートル=3075万円

という評価額になります。

以上が土地の評価額を求める際の基本です。

詳しい評価額を出す場合にはさらに計算が必要

土地の利便性は、道路に近いほど高く、遠いほど低くなります。そのため奥行価格補正率というものが決められており、厳密な評価額を出す場合には、これをかける必要があります。

たとえば普通住宅地区で奥行きが8メートル以上10メートル未満の土地の奥行価格補正率は0.97となっています。

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