マンションを売却する際にも、必ず払う必要があるのが税金です。税金を支払うことになるという事実はなんとなく税金があることは分かっていても、実際にどんな税金を、いつ、いくら支払うのかが分からない方が多いのではないでしょうか?
マンション売却にかかる税金の費用は幅広く、数万円で済むこともあれば、数百万円ほどかかってしまうケースもあります。前もってしっかりと準備しておくためにも、税金についての知識を身につけましょう!
この記事では、マンションを売却した際にかかる税金の種類や実際に払う金額のシミュレーション、納付方法から節税対策まで分かりやすく解説していきたいと思います。
マンションの売却には税金がかかる
マンションを売却する際、基本的に3つの税金がかかります。
ただし、売却時の状況によってどの税金がどのくらいになるのか異なるため、それぞれ把握しておくことが重要です。
この章では、マンションを売却して利益が出た場合、損失が出た場合でそれぞれ分けて解説します。また、事業目的の場合に追加でかかる税金も紹介します。
売却して利益が出た場合にかかる税金
マンションを売却して利益が出た場合、つまりマンションの購入価格よりも高い価格で売却できた場合、以下の3つの税金がかかります。
- 「印紙税」
- 「登録免許税」
- 「譲渡所得税」
印紙税
印紙税と登録免許税は、不動産を売却すると必ずかかる税金です。(1) 印紙税は不動産の売買契約書にかかる税金で、売買契約書を作成する際に印紙を貼り、印鑑や署名で消印することで納税したことになります。印紙自体や消印を忘れると未納になり、罰則の対象となってしまうため注意が必要です。
印紙税の費用は下記の通りで、契約金額によって異なります。(収入印紙税には、2024年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があります。)
収入印紙税 | ||
---|---|---|
契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
100万~500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万~1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
1,000万~5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
5,000万~1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
1億円~5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
登録免許税
2つ目に紹介したい税金が、登録免許税です。登録免許税とは、物件の所有者が変わる際の抵当権抹消のためにかかる税金です。
登録免許税は、不動産1件につき1,000円となっており、マンションの場合は土地と建物の2つにかかるため、2,000円となります。譲渡所得税
3つ目に紹介するのは、譲渡所得です。 譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合、その利益にかかる税金です。計算方法の詳細は第2章で説明します。
譲渡所得税は他の税金と比べて高額になる可能性があるため、気になる方は2章「マンション売却税金で利益が出た場合にかかる譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。
また、譲渡所得税には使える控除がいくつかあります。控除について早く知りたい方は
4章「マンション売却税金に適用できる控除」、または
5章「マンション売却税金の控除の選び方」をご覧ください。
売却して損失が出た場合にかかる税金
マンションを売却して損失が出た場合、つまりマンションの購入価格よりも安い価格で売却した場合、2つの税金がかかります。
- 「印紙税」
- 「登録免許税」
上で解説した「譲渡所得税」は利益が出た場合のみかかる税金なので、損失が出るケースではかかりません。
印紙税は売買契約書にかかる税金で、売買契約の金額によって1,000円~60,000円の範囲で異なります。(詳しくは上の表をご覧ください)
登録免許税は、物件の抵当権抹消のためにかかる税金で、マンション1件につき1,000円となります。
事業目的で売却した場合に掛かる税金
事業目的でマンションを売却した場合、以下の税金の納税義務があります。
- 「印紙税」
- 「登録免許税」
- 「譲渡所得税」
- 「消費税」
「事業目的での売却」というのは、具体的には、以下のようなケースを指します。
- 投資用マンションを売却した場合
- 売主が個人事業主で前々年の課税売上高が1000万円を超えている場合
- 売主が法人の場合
印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3つに関しては第1章で解説していますのでそちらをご確認ください。
事業目的で売却した場合にかかる「消費税」は、マンションの建物部分の売却価格対して、かかります。
投資目的の場合は一部利用できない控除もありますので、ご注意ください。
マンション売却税金で利益が出た場合にかかる譲渡所得税の計算方法
マンションを売却した際、かかる場合は最も高くなる可能性があるのは譲渡所得税です。この章では、実際にいくらかかるのかより詳しく知りたい方に向けて計算方法と計算例を解説します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得税がいくらになるのか調べるには、まずは譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得とは、マンションを売却した際に得た所得のこと。マンションを購入した額と売却した際にかかった費用を合算し、売却額から差し引いたものになります。
譲渡所得は以下の式で算出できます。
譲渡所得= 物件の売却価格ー(物件の取得費+諸々の経費)
- 土地の売却価格: 土地を売却した際の金額。
- 土地の取得費: 土地を購入した際の金額や、その後の改良費用。
- 諸々経費: 仲介手数料や登記費用など、売却に直接かかった費用。
また、譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。
- 所有期間が5年以内(短期譲渡所得):39.63%
- 所有期間が5年以上(長期譲渡所得):20.315%
次項からは、取得費、譲渡費用の計算方法を詳しく解説します。
取得費を計算する
取得費とはマンションの購入代金 + 購入時の手数料などのことです。
一般的な取得費の主な対象は以下になります。
対象 | 詳細 |
---|---|
建物の取得費 | 購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額 |
不動産取得税・特別土地保有税・印紙税・登録免許税 | 土地・建物を購入した時に納めた税金 |
造成費用 | 土地の埋立てや地ならしをするための費用 |
測量費 | 土地の取得の際の費用 |
解体費用 | 土地の利用目的で土地を購入し、おおむね1年以内に建物を取壊した際の費用 |
初めに、土地と建物がセットになって売られているマンションや戸建てを購入した場合、土地と建物を分けて取得費の計算をする必要があります。
土地と建物の価格がそれぞれ分からない場合は、購入代金から建物の代金を引いて土地の価格を求めます。
では、建物の価格はどのように求めるのかと言いますと、建物の標準的な建築価額表|国税庁にアクセスし、1㎡あたりの価格を調べます。
1㎡あたりの価格が分かったら、後は以下の公式に当てはめて計算します。
建物の価格=専有面積×1㎡あたりの建物価格
後は購入金額から建物価格を引けば土地の価格が分かります。
土地の価格=購入金額-建物の価格
次に、建物の価格を現在の築年数の価値で計算する必要があるため、減価償却という計算を行います。
減価償却とは、車や建物など長く使える物の費用を購入した年に一括で計上せずに、毎年一定の金額を所得から差し引くことで、車や建物などの現在の使用年数・築年数の価格を算出することです。
取得費を求める際には、築年数が経ち建物が劣化した分だけ、購入金額から一定の金額(減価償却費)を引き、より正確な価格となるように設定します。
事業で使われていない自宅を売却する場合は、建物の耐用年数の1.5倍の年数(1年未満の端数は切り捨て)に対応する旧定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額に、マンションを買ってから売却するまでの年数をかけて計算します。
減価償却費の計算式は以下になります。
減価償却費
=建物の購入金額×0.9×償却率×売却するまでの年数
償却率は国税庁が公表している以下を使って求めます。住んでいるマンションが何でできているか、事前に調べておくと計算が楽でしょう。
構造 | 木造 | 木骨モルタル | (鉄骨)鉄筋コンクリート | 金属造① | 金属造② |
---|---|---|---|---|---|
償却率 | 0.031 | 0.034 | 0.015 | 0.036 | 0.025 |
減価償却費を求めたら、取得費の計算方法①で算出した建物の価格から減価償却費を引き算しましょう。これにより、建物の価格を現在の築年数の価格に直すことができます。
建物の現在の築年数の価格=建物の価格-減価償却費
あとは、取得費の計算方法①で算出した土地の価格と、購入時の手数料などを足し合わせることで、取得費を求めることができます。
取得費
=土地の価格+建物の現在の築年数の価格+購入時の手数料など
購入費などが分からない場合の計算方法
売買契約書を無くしてしまった、相続したマンションなのでいくらで購入したか分からないといった場合は、簡単な計算で取得費を出す方法があります。
これはこのような場合を想定して国が定めたもので、実際の売却金額の5%を取得費とすることができます。
つまり、【取得費=物件の売却金額×0.05】となります。
しかし、5%で計算すると取得費が大きく下がり譲渡益が多く出やすくなります。支払う譲渡所得税も高額になってしまうので、できるだけ5%の計算でなく本当にかかった取得費を利用するようにしましょう。
譲渡費用を計算する
譲渡費用とはマンションを売却した際にかかった費用のことです。
譲渡費用の対象となる主な項目は以下になります。
対象 | 詳細 |
---|---|
仲介手数料 | 土地や建物を売る際に支払った費用 |
印紙税 | 売り主が負担した費用 |
立ち退き料 | 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらった場合の費用 |
解体費用・損失額 | 土地を売るため、建物を取壊した費用とその建物の損失額 |
名義書換料 | 借地権を売る時に地主に承諾をもらうために支払った費用 |
譲渡費用は取得費ほど複雑でなく、単に譲渡費用として認められる費用を合算すれば問題ありません。譲渡費用に計上できるものはいくつかあるので、売却時から金額を証明できるものは集めておくようにしましょう。
ここまでくれば、章の冒頭で紹介した式に当てはめて譲渡所得を算出することができます。
譲渡所得税の計算方法
前述の方法で譲渡所得が分かれば、あとは税率をかけるだけで譲渡所得税が分かります。
譲渡所得税の計算式は以下の通り。
- 譲渡所得税=譲渡所得×対象税率
対象税率は前段で解説した通りの税額をかけましょう。
所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
---|---|---|---|---|
長期譲渡所得(5年超) | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
短期譲渡所得(5年以内) | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
譲渡所得税の計算は簡単ですが、難しいのは譲渡所得の求め方。どこまでが譲渡所得の対象となるのか、証明する書類として何を出していいか分からないという時は、マンションの売却をサポートしてくれた不動産会社に相談すると良いでしょう。
ただし、売買からあまりに期間が空いてしまうと対応してもらえない場合もあります。売買が終わった後、なるべく早めに相談すると良いでしょう。
実際にどのくらいかかる?譲渡所得税の計算例
実際の計算例をもとに、譲渡所得税がどのくらいかかるかを見ていきたいと思います。下記の条件でシミュレーションしていきましょう。
(※一部、簡略化しております。)
- 新築マンションを購入
- 居住期間:4年
- 売却額:4,000万円
- 購入額:3,000万円
- 購入時の諸費用:150万円(購入額の5%と仮定)
- 譲渡費用:200万円(売却額の5%と仮定)
まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。
【減価償却費の計算】
- 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 4 = 162万円
つまり、減価償却費を差し引いたマンションの購入額は、3,000万円 – 162万円 = 2,838万円となります。
続いて、税額について計算していきましょう。
【譲渡所得税の算出】
- (4,000万円 – (2,838万円 + 150万円)- 200万円) × 39.63%
= 328万円
いかがでしょうか。ご自身のマンションの条件に合わせてぜひ一度計算してみていただければと思います。
シミュレーターで税金の額を確かめよう
自分のマンションを売却したら、税金はいくらかかるのでしょうか。実際にシミュレーションをしてマンション売却でかかる税金の額を確認してみましょう。
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
費用・税金名 金額 内容
控除名 内容
マンション売却にかかる税金をプロにシミュレーションしてもらいたい方は「イエウール」から不動産会社に査定を依頼してみましょう。
より正確な金額を知ることができるでしょう。
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マンション売却税金に適用できる控除
マンションに関わらず、不動産を売却した際には税金の支払が発生します。売却したお金を少しでも多く手元に残すには、税金も控除や特例を使って支払い額を抑えたいですよね。
マンションを売却した際に使える主な控除はこちらになります。
控除名 | 控除内容 |
---|---|
居住用財産の3000万円の特別控除 | 譲渡益から3000万円が控除される |
居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 | 売却時の損失分を他の所得と通算できる |
被相続人居住用3000万円特別控除 | 譲渡益から3000万円が控除される |
特定の居住用財産の買換え特例 | 譲渡益が次回売却時に繰越される |
居住用財産3000万円特別控除の特例
マイホームを売却した際に利益が3000万円までなら控除される特例。一戸建てやマンションなど住んでいる不動産を売却する際に利用できる控除で、不動産売却時に使えるポピュラーな特例です。
この控除を利用するには住んでいる建物を売却することなどの条件を満たす必要がありますが、土地の売却の際でも使えないわけでありません。
基本の条件と合わせて以下の条件も満たしていれば使用が可能です。
適用条件 |
---|
土地譲渡契約が建物の取り壊し日から1年以内に締結されていること |
居住しなくなって、3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること |
取り壊し後、譲渡契約締結日まで貸付その他業務の用に供していないこと |
例えば、土地を売却して利益が3000万円以内だった場合、譲渡所得税は支払わなくて良いので、条件に当てはまるように売却を進めていくと良いでしょう。
特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除
不動産を売却し利益が出なかった損をしてしまった時に使える特例もあります。所有期間が5年を超える居住用財産(土地・家屋含む)を売却し損をしてしまった場合は、不動産を売却した年の給与などその他の所得と不動産を売却した際の損失を合算(損益通算)することができます。
つまり、給与所得と不動産売却の損失を合算すれば、合計所得金額がマイナスとなって所得税の払いすぎとなり、翌年の確定申告で所得税の還付を受けられるのです。
この損益通算、1度の確定申告で控除しきれなかった場合、翌年以降3年間繰り返し行うことが可能です。
損益通算を行うために必要な主な条件は以下になります。
適用条件 |
---|
売却した土地が居住用に供している土地であること |
売却した年の以前3年以内に損益通算の適用を受けていないこと |
繰越控除の適用を受ける年は合計所得が3000万円以下であること。(売却した年には所得要件なし) |
被相続人居住用3000万円特別控除の特例
もし、不動産を相続で取得している場合なら、被相続人居住用3000万円特別控除の特例が使用できます。控除内容は前段で解説した3000万円控除と変わらず、土地を売却して出た利益から最高3000万円まで控除できるというのも。
相続から3年以内の売却という条件はありますが、居住用財産3000万円特別控除の特例のように家屋を取り壊してから1年以内というルールはないので、少し余裕をもって不動産を売却することができます。
ただし、直前まで被相続人(亡くなった方)が住んでいたことや相続人以外が住んでいなかったことなどが条件となります。主な条件は以下となります。
適用条件 |
---|
相続開始直前において被相続人の居住用に供されていた家屋および敷地であること |
相続時から売却までの間に事業用・貸付用・居住用に使われていないこと |
譲渡代金が1億円以下であること |
特定の居住用財産の買換え特例
所有期間が10年を超えるマンションや一戸建てを売却した場合、譲渡益の課税を将来に繰り延べできる特例です。居住用財産の買換え特例は一定条件を満たし、住宅を買い替えた際に使える特例。不動産を売却して売却益が出た場合はその分だけ税金がかかりますがこの買換えの特例を使うと、この時は課税されません。
ただし、買い替えた住宅を次に売却する際には当初、不動産を売却して発生した税金分の支払いも必要となります。つまり、税金は支払いが免除されたのではなく次回の売却時に繰越されたということです。
家の買い替えは何かとお金がかかるので、現在支払うのは難しいという場合には使うのも手です。
特定の居住用財産の買換え特例を使うために必要な主な条件は以下になります。
適用条件 |
---|
マンションや一戸建てを売却した年に所有期間が10年以上であること |
居住期間が10年以上であること |
売却した年の前後1年以内に新しい家を取得(または見込み)であること |
同時に居住用財産の3000万円の特別控除の特例などを受けていないこと |
マンション売却税金の控除の選び方
控除が分かったところで、悩ましいのはどの控除が使えるのか選ぶことです。そこで、ここでは控除の選び方などを解説していきます。
まずはこちらのチャートを使って、ざっくりどの控除が使えるのかチェックしてみましょう。
売却時の控除と住宅ローン控除は併用不可?
売却時に控除を使用すると住宅ローン控除が使えない場合があります。居住用財産3000万円特別控除の特例と特定の居住用財産の買換え特例は住宅ローン控除と併用不可となっています。例えば、マンションを売却し、新しい物件を購入予定の方はどちらを利用するべきか検討する必要があります。
住宅ローン控除は年末に残るローン残高の1%の金額がその年の所得税から戻るという控除で、年間最大で40万円(長期優良住宅・低炭素住宅なら最大50万円)の控除を10年間受けることができます。
住宅ローン控除か売却時の控除いずれを使うべきか迷った際は、それぞれを計算し控除額が多い方を選ぶと良いでしょう。
住宅ローン控除も売却時に使用する控除も申請は住宅を売却した・購入した翌年の確定申告なので、売却額や購入金額が確定した後に検討できます。
ただし、ここで気をつけたいのはマンションの売却と新しい住宅の購入が1年以上空いてしまうといずれかの確定申告の期限が来てしまいます。
なるべく、家の売却と購入は期間を空けないようにすると控除の検討もしやすいでしょう。
条件が細かすぎて分からないなら
控除を利用したいけど条件が細かくて分からない、判断に迷うといった時は不動産会社に相談すると良いでしょう。不動産会社は不動産売買に関するノウハウだけでなく、住宅ローンや控除などの売買時に必要な知識も豊富です。マンション売買を一緒に行った不動産会社なら状況もよく理解しているので、話も早く相談しやすいでしょう。
しかし、すべての不動産会社が控除の相談に乗れるわけではありません。不動産売却に関する幅広い知識を持ち、頼れる不動産会社でなくてはこのような相談も難しいです。
マンション売却をする際はこのような相談をすることも見越して不動産会社を選ぶようにしましょう。
頼れる不動産会社を探すには、複数社を比較するのが1番です。複数の不動産会社を比較すれば、良し悪しを比べやすいので、不動産会社とのやり取りが少ない方でも判断しやすいのです。
不動産会社を比較するチャンスは不動産会社と媒介契約を結ぶ前の査定時です。査定依頼を複数社に出し、各社の対応や知識が豊富であるかを見比べましょう。
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マンション売却税金の納付期限と納付方法
売却の際にかかる税金について、種類や計算方法を解説してきました。この章では、税金の支払い時期、支払い方法についてご紹介していきます。
税金の種類 | 納税時期 | 納税方法 |
---|---|---|
譲渡所得税 | 売却した翌年の2月16日~3月15日 | 確定申告時に納税 (実際は指定金融機関にて納税) |
住民税 | 毎年4~5月頃 | 納付書により一括、若しくは分割納付 |
復興特別税 | 確定申告時 | 納付書により一括、若しくは分割納付 |
仲介手数料等の消費税 | 売買契約時 | 売買契約後の代金決済 |
登録免許税(抵当権抹消登記) | ローン完済後、法務局で抹消手続きをする際 | 法務局での手続き |
収入印紙税 | 売買契約時 | 売買契約書に印紙を添付 |
譲渡所得税を支払う際には確定申告が必要になります。この確定申告をする際には取得費などを証明する書類が必要なるので注意しましょう。
取得費や譲渡費用の証明書となるのは売買契約書や領収書などが必要となります。
万が一いずれも所有していない場合は、別の書類でも可能な場合があるので覚えておくと良いでしょう。
- 購入価格と支払い額が明らかに証明できる通帳
- 住宅ローンを借りた際の金銭消費貸借契約書のコピー
- 不動産価格が記載されている不動産会社のパンフレットなど
不動産を購入した際の不動産会社に売買をした際の記録などがないか確認してみるのも手かもしれません。
税金によって、支払いタイミングが異なるため、忘れずに納税するように注意しましょう。
また前の章で紹介した2つの節税方法については、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」と「売却したマンションと土地の持分の登記事項証明書」を用意して確定申告時に申請する必要があるので覚えておきましょう。
まとめ
マンションを売却にかかる税金は、
①売却で利益が出た場合
②売却で損失が出た場合
③事業目的で売却した場合
によって支払う税金が変わります。その中でも絶対に支払うことになる税金は、「登録免許税」と「印紙税」です。
登録免許税は、マンションなどの不動産を売却する場合、登記申請時に登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は物件ごとに1,000円必要です。これは現金で納めるのがルールで、マンション売却の場合は土地と住居の両方に適用されるため2,000円が必要となります。
印紙税の徴収は、国や自治体によって形態や理由が異なる場合があるので事前に調べておきましょう。
納付を無視した場合、不動産業者と不動産所有者の双方に多額の罰金やペナルティが課されることもあるので注意してください。
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マンション売却にかかる税金の算出のため、必要な情報の取得や計算式を理解することは非常に大変です。税金に詳しいプロに相談する方が、より正確かつ短時間で納税額を知ることができます。
「相談に時間が無い」「費用を掛けたくない」
という場合は、カンタン 60 秒で不動産の無料一括査定イエウールが便利です。全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるため、マンション売却を成功に導いてくれます。