マンションの評価額|6つの評価方法や計算方法を解説!

マンションの評価額|6つの評価方法や計算方法を解説!
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

マンション売却の注意点!流れや費用、失敗事例などを紹介!

マンション査定をしてみよう!シミュレーションから不動産会社の査定まで解説

「マンションの評価額」とは?

「マンションの評価額」とは、保険の加入時や相続税や贈与税や固定資産税などマンションの税金、担保にした借り入れを計算する際にマンションの市場価値を金額で表したものです。目的や背景に応じて6つの評価額の計算方法があります。

以下で詳しく説明していきます。

評価額が必要になるのはどういうとき?

評価額については理解できたと思いますが、実際にいつどんなときに評価額が必要になるのでしょうか?

  • 税金の計算時(相続税、固定資産税、贈与税)
  • マンションの売却を検討しているとき
  • 不動産を担保に借入れを検討するとき
  • 保険の加入時
  • 離婚する際に不動産分与の対象になったとき

大きく分けて6つある評価額の計算方法は種類によって金額が異なるため、必要に応じて計算方法をきちんと知っておくことが大切になります。

マンションの評価額は主に6種類

マンション評価額は主に
① 相続税評価額
② 固定資産税評価額
③ 実勢価格
④ 公示地価・基準地価
⑤ 不動産鑑定評価額
⑥ 建物評価額

の6種類です。それぞれの目的や背景に応じて調べる評価額が変わるので注意が必要です。この章では、マンションの6つの評価額について簡単に説明し、次の第3章で詳しく解説していきます。

まず、押さえていてほしい内容として、マンションの評価額は土地と建物部分それぞれの評価額を合算したものとなります。そのため、自分が住んでいるマンションや相続することになったマンションの評価額を知りたい場合は次の方法で土地部分の評価額と建物部分の評価額を順に調べていきましょう。

マンションを売るとき、いくらで売れそうか資産価値が知りたいときは、実勢価格を調べると良いでしょう。土地部分は相続税路線価で評価し、建物(区分所有)部分は固定資産税評価額を使って計算するのが一般的です。
また、市況などもっと経済的な動向が知りたい場合は鑑定士が算出する公示地価が参考になります。

以下の表でそれぞれの評価額の特徴を簡単にまとめてみました。

名称① 相続税路線価② 固定資産税評価額③ 実勢価格④ 公示地価・基準地価⑤ 不動産鑑定評価額⑥ 建物評価額
用途マンションの相続や贈与をする場合マンションを所有中・将来的に所有したいと検討している場合マンションを売買する場合マンションを売買する場合マンションの価値を証明したい場合火災保険に加入する場合
金額公示地価の80%程度公示地価の70%程度個別の取引によって異なるあらゆる地価の基準となる個別の取引によって異なる固定資産税と同じ
調査主体国税庁市町村(東京23区は都)国土交通省市町村(東京23区は都)市町村(東京23区は都)
調査時点(発表)毎年1月1日(7月発表)3年に1度評価替え毎年1月1日(3月発表)3年に1度3年に1度
役割相続税、贈与税(国税)の算定基準となる固定資産税など(地方税)の算定基準となる土地取引や金融機関の担保評価の指標となる不動産の経済価格を見定める評価替え固定資産税など(地方税)の算定基準となる

以下では各評価基準について詳しく解説していきます。

相続税路線価

地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考にした指標で、相続税、贈与税、地価税を算出する際に用いられます。

評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。路線価の目安としては、公示価格の8割だと言われています。

固定資産税評価額

市町村によって発表されるもので、固定資産税を支払うときの基準となる固定資産税評価額。「評価額」といえば、まず固定資産税評価額をイメージされる方も多いのではないでしょうか。

実勢価格とは異なり、土地は60~70%、建物については建築費の50~70%ほどになることが一般的です。

評価額は3年に1度、評価替えと呼ばれる見直しが行われます。家を所有している人であれば、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書などで見たことある方も多いのではないでしょうか。

公示地価

公示地価とは、国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を指します。都市計画区域内外で設定された地点(標準地)のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。

個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。

実勢価格

実勢価格は「時価」とも呼ばれるもので、市場で実際に取引されている価格です。

需要と供給から割り出されるので、たとえばある物件を4,000万円で売りたい売り主と3,000万円で買いたい人がいて、交渉の結果3,500万円で売買契約が成立した場合は3,500万円が実勢価格となります。

取引が行われていないエリアの場合は、周辺で実際に行われた取引事例などから推定されるものを実勢価格として扱うケースもあります。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、次の三面性、①不動産の効用(利益性、利便性、快適性)、②不動産の総体希少性、③不動産の有効需要性を不動産鑑定基準に従って鑑定した価格のことを指します。一般的に新築住宅の販売価格や中古物件や土地売買の際に算出される実勢価格とは異なるので注意が必要です。

建物評価額

建物評価額とは、対象となる家屋を再度立て直したときの建築費用を表す「再建築価格」をもとに経年劣化による消耗や建物の構造、面積、エリアなどいくつかの影響を加味して計算します。建物評価額は、固定資産税評価額と同じなため、固定資産税通知書に記載されている課税額がそのまま建物評価額になります。

① マンションの相続税評価額の調べ方とは

マンションの土地部分の評価額は、相続税路線価を参考に算出するのが一般的です。相続税の評価額も含め、不動産の評価額は、土地と建物それぞれで異なるので計算時には注意が必要です。相続税や贈与税を算出したい場合、まずは土地の評価額と建物の評価額を分けて計算し、最後に合算する必要があります。以下で実際に土地の評価額を調べる手順について紹介します。

土地部分は路線価で調べる

路線価とは、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額で、毎年7月頃に国税庁によって公表されます。

主に相続税や贈与税の計算のために使われますが、一般的に「土地の評価額」はこの路線価を指すことが多いようです。

路線価を自分で調べる際は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」から確認できます。

路線価図・評価倍率表

マンションの住所を選択する

トップページから確認したい土地がある都道府県を選択し、
一番上の「路線価図」をクリック。

続いて、マンションの市区町村を選択します。

すると、エリアごとに複数の番号が出てくるので、一つずつ開いていきましょう。この段階では、調べたいマンションがどのページにあるのかはわかりません。

確認したい地名(町または大字)を選ぶ

マンションの住所を選択し地図が表示されたら、地図上で路線価を確認したいマンションの場所を探しましょう。

上記の画像を参考に路線価の見方を解説します。道路の上に表示されている「81D」「82D」などが路線価です。その道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格(千円単位)を確認できます。

例えばここには表記は「82D」とあるので、この道路に面している土地の路線価は、一平方メートルあたり8万2千円と読み取ることができます。

1㎡あたりの評価額がわかれば、その額にマンション敷地全体の面積を掛けて、さらに持分按分の敷地権割合を掛けることで区分所有部分の土地の評価額を計算することができます。

相続税評価額=路線価(1㎡あたりの価格)×敷地割合

マンションの建物部分の評価額を確認する

次に、マンションの建物部分の相続税評価額を求める方法を解説します。

まず、注意していただきたいのが、
「マンションの建物部分の相続税評価額=固定資産税評価額」を用いて計算するということです。

もし、相続したマンションが賃貸中の場合は、評価額が30%軽減されるため、以下のような計算式になります。

賃貸中のマンションの建物部分の相続税評価額
=固定資産税評価額×70%

固定資産税評価額の求め方は、 第4章で解説します。

最後に土地と建物の評価額を合算する

土地部分の相続税評価額と建物の部分の相続税評価額を合算します。

この合算された金額が、マンションの相続税評価額になります。

マンションの場合、土地と建物を別々に計算することを忘れないよう、注意しましょう。

評価額から相続税がいくらかかるか計算する

評価額を調べる理由として、相続税がいくらかかるのか計算したいからだという方もいるでしょう。マンションの相続税額は、以下の計算式で計算できます。

(マンション評価額-基礎控除額)×税率=マンション相続税額

基礎控除額は、法定相続人の数によって決まります。基礎控除額がマンションの評価額を上回ったら、負担はありません。

法定相続人の数基礎控除額
1人3,600万円
2人4,200万円
3人4,800万円
4人5,400万円
5人6,600万円

相続税に控除や節税の方法はある?

注意しなければならないのが、相続税が発生する直近でマンションの売買を行うと相続税対策を行ったとみなされて、相続税の課税が評価額に対する課税ではなくその時の市場価格での課税をされてしまう可能性があります。

何年もかけて準備しないと、このような相続税対策はとても危険なことです。

そこでおすすめなのは小規模宅地等の特例を利用することです。小規模宅地等の特例ではどのような節税対策ができるのでしょうか?

「小規模宅地等の特例」とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人と相続人が同居している場合に適応されます。330平方メートルまでの土地であれば、土地の評価額を80%減額できる制度です。
これはマンションであっても土地の評価額に適応することができます。
先に計算した計算例で見てみると、マンション全体の土地の面積は1,267.65平方メートル、持分割合は439931分の7426だったので、実際に所有しているとみなされる土地の面積は次の通りです。

1,267.65平方メートル×7426/439931=21.40平方メートル

330平方メートルまで、という基準をクリアしているので、相続人が同居していた場合には適応されることになります。
実際に先ほどの計算例では1,070万円であった土地の評価額が80%減額されると214万円にまで下がります。建物には特例の適応はありませんが、かなり大きな差額になります。
特に高級マンションの場合には土地の評価額80%減というのは金額的に大きな差になってくるので、相続税対策として考えたほうがいいでしょう。

分譲マンションの相続で適用するための条件

とはいえ、小規模宅地等の特例が適応されるためには、相続人が同居しているということが条件になります。マンションでこの特例が適応されるためにはあらかじめ何らかの手を打っておく必要があります。
一戸建ての住宅であれば、二世帯住宅に建て替えてしまって同居するなどの対策が取れますが、分譲マンションではなかなか難しい場合があります。
どんな選択肢が考えられるのか、相続を考え始めたらあらかじめ専門家に相談することをおすすめします。

基礎控除で相続税の課税を免除に

相続した財産が、規定の金額以下であれば、相続税の基礎控除額内に収まるので、申告不要となります。

上記ではマンションの相続税の求め方を説明しましたが、基礎控除は次の計算式で算出できます。

基礎控除額 = 3,000万円 +(600万円 ✕ 法定相続人の数)

法定相続人の人数によって値が異なるので、以下のようになります。

例①  法定相続人が4人だった場合、
基礎控除額 = 3,000 +(600✕4)= 5,400万円
例② 法定相続人が6人だった場合、
基礎控除額 = 3,000 + (600✕6) = 6,600万円

上記が控除される金額になりますので、例えば遺産総額が1億円だった場合、

例① 法定相続人が4人の場合
    1億円 ー 5,400万円 = 4,600万円 (←課税対象額として深刻が必要)
例② 法定相続人が6人の場合
   1億円 ー 6,600万円 =  3,400万円 (←課税対象額として深刻が必要)

申告の是非を判断する時の注意点

2015年に法改正により、基礎控除額が大幅に宿所され、相続税の対象者が大幅に増えました。

自分で計算し、算出された金額を元に申告が不要と判断したとしても、後日ミスが見つかり、実は申告する必要がだったというパターンも珍しくはありません。その場合、後から税務署からの指摘を受け、申告が必要だったり、加算税や延滞税を納めなければならないこともありますので、以下の注意点を抑えて面倒を避けられうようにしましょう。

相続財産に見落としがないか

最も注意が必要なのは、相続財産に見落としがないか確認することです。例えば、

  • 美術品や骨董品などのお宝もの
  • 自宅や土地などの不動産
  • 名義預金:故人以外の名前で開設した講座
  • へそくりなどの現金

などになります。家族が知らない・気づかない財産がある可能性があるので、相続財産に見落としがなく、全て洗い流されているかは徹底的に確認・調査が必要です。

遺産相続または生前贈与のどちらで相続したか

財産を親族に引き継ぐ際には、「遺産相続」と「生前贈与」の2種類方法があります。また、知っておくべき「相続時精算課税」は、生前贈与の際に2,500万円まで非課税で贈与が受けれるという制度です。多くあるパターンとして、相続税を節税するために、60歳以上の贈与者が生前から被相続人の身内に少しずつ財産を分けておくという方がいます。

通常、贈与税は贈与額が大きくなればなるほど税率が高くなります。しかし、相続時精算課税制度は2,500万円を超えた場合、贈与税は一律20%となっている為、高額の贈与の場合は税率が一律であるこの制度を利用したほうが贈与税の負担が少なくできるでしょう。

もし、被相続人がこの制度を利用して贈与を受け取った場合、その遺産が基礎控除内であっても相続税の申告が必要になるケースがあるので注意が必要です。

② マンションの固定資産税評価額の調べ方とは

マンションの建物部分は固定資産税評価額をそのまま使用します。

固定資産税評価額とは、その名の通り固定資産税を支払うときの基準となるもので、不動産を所有している人であれば毎年4月頃に送付されてくる固定資産税の納税通知書に心当たりがあるのではないでしょうか。

ご自身のマンションの固定資産税は、納付書に添付されている課税明細書の価格、もしくは評価額の欄から確認することができます。

参考:神戸市

こうして土地の評価額と建物の評価額を合算して、マンションの評価額を算出することができます。
国税庁HP参照・マンションの評価方法
No.4602 土地家屋の評価|国税庁 (nta.go.jp)

【固定資産税評価額】の調べ方 ②自分で計算する

建物や土地を所有している人は、必ず納めないといけない「固定資産税」。第3章では、マンションの固定資産税評価額を納税通知書から調べる方法を紹介しましたが、自分で計算する方法ももちろんあります。固定資産税がいくらか調べる計算式は以下を参考にしましょう。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)✕1.4%

固定資産税評価額は公示価格の約70%で、小規模宅地の特例で1/6なので、目安の計算は次の計算式で把握することが可能です。

固定資産税 = 土地の価格 ✕ 70% ✕ 1/6 ✕1.4%

例えば、新築5,000万円の住宅では、

5,0000万円 ✕ 70% = 3,500(固定資産税評価額)
3,500万円 ✕ 1.4 = 4,900万円 (固定資産税)

このように金額を算出できます。

マンション査定の注意点とは?注意点を抑えて損をせず高く売ろう

③ マンションの実勢価格の調べ方とは

マンションの実勢価格の調べ方は様々あります。ここでは、簡単ですぐに調べられる方法を3つに絞り紹介します。

  • 土地総合情報システムで調べる
  • 不動産会社の査定を受けてみる
  • 一括査定サイト「イエウール」に依頼する
  • 不動産鑑定を受けてみる
  • レインズマーケットインフォメーションを利用する

土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営しているWEBサイトです。不動産取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して調べることができます。似たものに、レインズマーケットインフォメーションもありますが、土地総合情報システムは、誰でも利用できるのに対しレインズは有料会員のみ利用可能なシステムになっています。さっと調べたい方には、まずは土地総合情報システムを利用していただき、より詳しく相場などを知りたい方には、レインズを利用していただくことをおすすめしています。

不動産会社の査定を受けてみる

実勢価格は、実際の市場で売買を行う際の取引価格のことです。それぞれの事情や条件を加味して設定されている価格になるので、価格帯に幅があることを認識している必要があります。そのため、最新の売却予想価格を知りたい場合、不動産会社に依頼して査定を受けることが早くて正確になります。

また、不動産の条件だけでなく、各不動産会社によっても査定額に差が出る可能性があります。複数の会社に査定を依頼し、金額面を比較することが重要です。

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不動産鑑定を受けてみる

マンションの実勢価格を調べるために不動産鑑定を受けることは、その物件の価値を正確に把握する有効な手段です。不動産鑑定とは、不動産鑑定士が不動産の価値を客観的かつ専門的な知識をもって評価することを指します。

以下のような流れで不動産鑑定を受けることができます。

STEP
  • 不動産鑑定士の選定
  • 依頼と契約
  • 不動産鑑定士による現地調査
  • 鑑定評価書の作成

鑑定を依頼する際は、鑑定を依頼する目的、例えば「売却、購入、相続、税務対策」などを明確にしておくことが重要です。また、不動産鑑定には費用がかかります。鑑定費用は物件の種類や地域、鑑定の難易度によって異なるため、事前に見積もりを取得しましょう。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズマーケットインフォメーションは、日本の不動産流通推進センターが運営するシステムで、不動産の成約情報を提供しています。

レインズ(REINS)は、不動産会社飲みが利用する事ができるシステムですが、これを一般人でも利用可能にしたものが、レインズマーケットインフォメーションになります。

このシステムを通じて、実際に取引されたマンションの価格や物件情報を確認できるため、マンションの実勢価格を把握するのに非常に有用です。

その他の評価額の調べ方

次に、公示価格、不動産鑑定評価額、建物評価額の調べ方を紹介します。

マンションの公示地価の調べ方

公示価格を認識することで、不動産取引や資産価値を判断しやすくなるメリットがあります。

第2章で紹介した通り、公示地価は国土交通省管轄で公表されるものになりますので、国土交通省の運営する「標準地・基準地検索システム」で調べることが出来ます。

具体的な調べ方としては、まず、調べたいエリアを選択し、地域を絞り込んだあとに検索条件指定画面で「地価公示・都道府県地価調査の両方」を対象にしたまま検索すると、公示地価と基準地価のどちらも見ることが出来ます。

マンションの不動産鑑定評価額の調べ方

不動産鑑定評価額は、固定資産税の納税通知書で調べることができます。
固定資産税評価額は、ご自身が所有する土地の市区町村から発送されます。固定資産税の納税通知書の家屋の「価格」または「評価額」の欄を参照してください。

その他自分で計算して求める方法につきましては、第4章をご覧ください。

マンションの建物評価額の調べ方

建物評価額は、固定資産税の課税明細書で確認することが出来ます。課税明細書は、固定資産税の納税通知書に一緒に添付されております。

建物評価額の計算方法(1)

固定資産税で確認する以外で、自分で算出する方法もあります。

計算式は以下で表せます。

建物評価額 = 再建築価格 ✕ 経年減点補正率

「再建築価格」は建材費用や物価水準の高騰・下落に伴い大きく変動する可能性があります。
また、「経年減点補正率」は経年劣化で価値が減るとみなすため、それに応じて価格も減額します。対象となる家屋の構造や種類によって補正率は決められており、約10年で建物の価値は、約半額に減額することになります。

建物評価額の計算方法(2)

固定資産税評価額を用いてより簡単に建物評価額を求めることもできます。なお、注意していただきたいのが、マンションが賃貸中の場合評価額が30%軽減されます。そのため以下のような計算式で表すことが出来ます。

建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額
賃上地中のお部屋の相続税評価額 = 固定資産税評価額 ✕ 70%

※最後に、マンションの相続税を求める際は、土地と建物の価格を合算して初めて、評価額となりますので、注意してください。

マンションの評価額を調べる上での注意点

ご自身のマンションの評価額はいくら?と気になるところでしょう。

マンションは土地と建物の評価額が別

まず、先程 第3章でも触れましたが、一口に「評価額」と言っても土地と建物は別々で評価されることを知っておくといいでしょう。

土地の評価額は相続税路線価を参考に求められ、建物の評価額は固定資産税評価額を参考に求めることができます。

なお、土地も建物もそれぞれ持分割合が決められています。評価額の調べ方も持分割合や、調べる目的によって変わってくるということを心に留めておいてください。

マンションの評価額には共有部分も含まれる

マンションには玄関や廊下、ゴミ捨て場といった共有部分と居住スペースである専有部分がありますが、評価額には共有部分も含まれます。

共有部分は購入時にあらかじめ区分所有者ごとに割り当てられていますが、登記簿には専有部分の面積しか記載されていません。
そのため、自分で評価額を計算したものよりも実際に固定資産税の課税対象になる額面は大きくなるものだと注意しましょう。

マンションの売却価格と評価額は異なる

マンションを売却するにあたって、いくらで売れるのかを知るために評価額を知りたいと考えている方もいるかもしれませんが、実際の売却価格と評価額には差があります。

評価額は前述の通り、国や市町村が一定の基準に基づいて算出しているものです。これに対して不動産を売却するときの売値は市場価格に基づき不動産会社、もしくは売主個人によって設定されます。

マンションの売却額を決める際、まずは不動産会社に査定してもらい、その査定額を元に売主個人が希望売り出し価格を設定します。ですが、そもそも不動産会社ごとに査定額を算出する基準が異なるため、同じマンションであっても査定する不動産会社によってある程度幅が出ることになります。

いくらで売れるのか正確に把握したい場合は、評価額だけでなく実際に不動産会社に査定してもらうようにしましょう。

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