不動産の個人間売買をするかどうか迷っている方に向けて、この記事では不動産の個人間売買のメリットやリスク、流れ、準備することについて解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産を知り合いと個人売買することは可能?
親戚や隣人と不動産の売買を行いたいけれど、不動産会社を通さずに個人売買できるのか心配な方もいるでしょう。
結論から申し上げますと、不動産を個人間で売買することは可能です。
不動産会社が売主の代理・媒介をする場合は国の資格となる宅建士の資格を所有する人が必要となりますが、代理などを挟まない個人間では資格は必要ありません。
また、法律で個人間での不動産の売買をしてはいけないといった決まりもないので、法律的にも問題なく個人売買を行うことが可能です。
ただし、個人売買にはリスクがあります。
不動産取引は高度な専門知識を必要とするため、一般には不動産会社が請け負っています。そのため、専門家の知識がないとトラブルに発展しやすいです。
また、個人売買はお金と不動産を交換するだけではなく、その間に書類の作成、法律の確認、打ち合わせ、税金関係など想像以上の手間がかかる手続きが存在します。それらを全て専門家ではない個人が行おうとすると、どうしても問題が発生しやすくなります。
さらに、個人売買で問題が発生した場合すべて自己責任になってしまいます。どうしても個人間で売買したいという方以外は、基本的には不動産会社に仲介を依頼した方が良いでしょう。
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知り合いと個人売買をするメリット
不動産を個人間で売買する場合、以下のようなメリットがあります。
- 仲介手数料が掛からないため、費用を節約できる
- 契約内容を個人間で自由に決められる
- 売買のスケジュール調整が容易である
- 合意のしやすさ
仲介手数料が掛からないため、費用を節約できる
個人売買では、間に不動産会社が入らないため仲介手数料が掛からないという特徴があります。仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し、不動産が売れた時に発生する費用です。
仲介手数料は一般的に売却価格×3%+6万円となっており、数十万以上かかることが多いです。これが買い手と売り手の両方でかからないと考えるとお得です。
契約内容を個人間で自由に決められる
契約を全て個人間で決めるため契約の自由度が高いです。不動産会社の都合を考えることなく、価格や契約時期などを自分たちで決めることができます。
一般的な不動産売買に比べて、知り合いとの個人売買はスピーディに進行する傾向があります。仲介業者や多くの書類手続きを経る必要がないため、契約の締結から取引の完了までのプロセスが効率的に行えます。
売買のスケジュール調整が容易である
売却活動中のスケジュール調整が容易であることもメリットでしょう。不動産仲介では、内覧や条件交渉などが不動産会社や相手の都合に振り回されてしまいます。知り合い同士であれば、お互いで直接話し合ってスケジュールを決めることができます。また、引き渡し日も自由に決めることができます。
合意のしやすさ
個人間の取引は、お互いが合意に達しやすい状況を提供します。価格や条件について直接協議し、双方の合意が得られる場合に取引が成立するため、不必要な交渉や紛争のリスクを減少させます。
知り合いと個人売買をする上でのリスク
個人売買には不動産のプロが介入しないため、以下のようなリスクが伴います。
- 大幅な値下げ交渉を受ける
- 契約の不備によるトラブルが生じる
- 売買の途中や後で揉めて今後の関係性が悪くなる
- 成約後に相手が隣地の所有者とトラブルになる可能性がある
大幅な値下げ交渉を受ける
知り合いと個人売買をすると、大幅な値下げを要求される可能性があります。感情的なつながりがあるため、相手は価格の大幅な引き下げを要求することがあります。これは、売主にとって収益減少や損失をもたらす可能性があります。価格交渉には注意が必要で、公平な価格を確保することが重要です。
契約の不備によるトラブルが生じる
個人間の取引では、専門家や仲介者が関与しないため、契約の不備が発生するリスクが高まります。契約書や法的手続きの不備は、将来的にトラブルの原因となる可能性があります。
個人売買では、不動産のプロに頼れない中で売買契約書を完璧に作成する必要があります。売却価格や引き渡し時期の他に、売買にかかった費用をどう分担するか、契約不適合責任はどうするか、契約解除の条件など細かい内容を漏れなく記載しておく必要があります。
これらをプロの介入なしに完璧に行うことは難しく、どこかで問題が発生してしまう可能性が非常に高いです。
売買の途中や後で揉めて今後の関係性が悪くなる
売買の途中や引き渡し後に揉めると、知り合いとの関係性が悪化するリスクもあります。
不動産の売買は大きなお金が動くので、お互いに自分の利益を求めて交渉が激しくなることも考えられます。また知り合いだからと言って口約束が多くなり、契約書として残していなかったことで後日「言った」「言ってない」のトラブルに発展することもあります。さらに、引き渡した後に不動産の不具合が発覚し、訴訟などの大きな問題に発展することも考えられます。
成約後に相手が隣地の所有者とトラブルになる可能性がある
さらに、売り手としては問題なく売却できたと思っていても、相手が隣地とトラブルになる可能性があります。
土地や戸建てを売り渡す前に、土地の境界をはっきりさせていなかったことで、隣地との所有権をめぐってトラブルになるケースが多いです。取引当事者が予測できない問題であり、売主や買主にとって予期せぬ法的・財務的負担を引き起こす可能性があります。境界や隣地に関する調査が重要です。
親族間売買の流れ
親族間売買にかかる費用を把握することができれば、実際の流れを把握しましょう。親族間売買の流れは以下の通りです。
- 不動産の現状を把握する
- 不動産売買の条件を設定する
- 売買契約を締結する
それぞれ見ていきましょう。
不動産の現状を把握する
親族間売買の場合、お互いが不動産の現状について理解しているケースが多いです。
そのため、一般的な不動産売買よりも詳しく現状を把握する必要はあまりありません。チェックすべきポイントは以下の2つです。
チェックすべきポイント | チェック内容 |
登記事項証明書の内容 |
|
不動産価格の相場 |
|
特に「不動産価格の相場」は綿密に調べなければなりません。相場を調べないが故に「そんなつもりではなかったのに…。」と相場よりも著しく安い価格で売買してしまうことがあります。
また、登記事項証明書の内容も確認しておきましょう。登記事項証明書はHPでダウンロードすることが可能です。不動産の今の所有権が誰なのかを把握しておき、必要に応じて抵当権を抹消します。
親族間売買の条件を設定する
親族間売買で設定すべき条件は、一般的な不動産売買とあまり変わりません。
例えば以下のような事態になってしまったらどうすればいいのかを事前に設定しておく必要があります。
- あとから不動産の不備を見つけた
- 引き渡しの時期がずれてしまった
- 契約解除の条件を決めていなかった
特に、不動産の不備に関しては一般的な不動産売買だと売主の責任となります。しかし、親族間売買では一概に売主の責任であるかどうかを判断することが非常に難しいです。そのため、不動産の不備があった場合に誰がその責任を取るのかを明確にしておく必要があります。
さらに、引き渡しの時期も明記しておきましょう。住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンに合わせて引き渡しの時期を決めるケースがほとんどです。思ったより時期が延びてしまわないように計画的に売買を進めてください。
当然ですが、契約書は親族であってもお互いが納得する条件にしましょう。
売買契約を締結する
親族間売買の契約条件が決まれば、契約書を作成します。
契約書はネットで検索できるテンプレートを利用しても構いません。不動産会社も使う全宅連の不動産売買契約書があるので、そちらを利用しても大丈夫です。売買契約書の取り交わしが終われば、買主側が住宅ローンを決済し売主に売買費用を支払います。
買主が住宅ローンを利用する場合は、以下の条件を決めておくことをおすすめします。
- 金融機関
- 日程
できれば売買費用は銀行振込で行い、データとして振込があったことを残しておきましょう。将来的にトラブルになってしまうことも考慮してデータを残しておくことは大切です。
そして、売買契約の締結と同時に「所有権移転登記」を行います。ただ登記手続きは自分で最後まで遂行することは難しく、司法書士に依頼するのが無難。司法書士への依頼や日程調整についてはすべて自分で行う必要があるため、売買が完了するまでは気を抜かずに手続きを進めてください。
全体の流れを把握したうえで、個人間売買ではなくプロに依頼したいという方もいらっしゃるでしょう。仲介を不動産会社に依頼するときは、まずは一括査定のイエウールで複数の不動産会社に対象の不動産を査定してもらうのが便利です。
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不動産を知り合いと個人売買するための必要書類
不動産の個人間売買を行う場合、通常は不動産会社が用意してくれる書類でも自分達で用意をしなくてはなりません。個人売買を無事終わらせることができるように、必要な書類を確認しておきましょう。
不動産の個人間売買に必要な書類は契約方法や契約する物件によって異なりますが、主に必要書類は以下になります。
書類名 | 入手場所 |
---|---|
不動産売買契約書 | 個人で作成 |
権利証(登記済証) | 購入時に発行 |
登記事項証明書 | 法務局 |
建築設計図書など | 購入時に入手 |
固定資産評価証明書 | 法務局 |
契約時にはこの他に実印や本人確認をできる運転免許証など必要になる場合も。また司法書士などに依頼する際には委任状なども必要になるでしょう。
個人間の売買ですが、不動産の所有者を変更する名義変更などの手続きで、書類は必要になります。
書類の発行には1つ300円~500円程度の費用が発生するので覚えておくと良いでしょう。
不動産売買契約書
不動産を売買する際に、どのような条件で不動産を売買するのか買主と取り決めた内容をまとめた書類です。
不動産の売却価格はもちろん、いつどのような状態で引き渡すのか、残りの固定資産税はどちらが支払うのかなども記載します。売買契約書は売主と買主がそれぞれ所有するので、2部必要となります。
権利証(登記済証)
権利証とは不動産の名義を自分自身に変更した際に発行されるもの。登記手続きの完了後にもらえるもので、現在は12桁の暗号で登記識別情報というものになっています。
不動産を購入し名義変更をした際に受け取っているはずですが、紛失した場合は法務局で登記識別情報通知書を取得できます。その際には登記申請書に押印した印鑑や身分証明書が必要となります。
登記事項証明書
登記事項証明書とは不動産の情報が書かれたもの。現在の所有者や今までの所有者。そのほか土地の面積や建物の構造などが記載されています。
登記事項証明書と登記謄本がありますが、名称が異なるだけでいずれも証明内容は同じものとなります。登記事務をコンピューターで処理しているか否かによって異なるので、利用する法務局によって呼び名が異なる可能性があります。
建築設計図書など
建築設計図書などは家などを建築した際にどのような工事を行ったのか記載された書類のこと。建築設計図書などの他に物件の図面や設備の仕様書、境界線の位置などが記載されている境界確認書なども合わせて用意しておきましょう。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは土地や建物の固定資産の評価額を証明する書類です。土地や建物の評価額が分かるので、名義変更をする際に登録免許税をいくら支払うのか計算する際に使用します。
固定資産評価証明書は市区町村の役所で取得が可能ですが、取得できるのは所有者及び所有者と同居する家族。それ以外では委任状を持った人でないと取得できません。
本人確認書類
不動産売却を行う際は、本人確認書類が必要となります。
運転免許証やパスポートといった公的身分証明書を用意しておきましょう。
また、共有不動産を売却する際は、所有者全員の身分証明書が必要となります。
相続不動産の売却などで複数人所有者がいる場合は、漏れがないように全員の身分証明書を収集するようにしましょう。
実印・印鑑証明書
実印と印鑑証明書は、所有権移転登記を行う際に必ず必要となるため、忘れずに用意するようにしましょう。
印鑑証明書の有効期限は3か月となっているため、期限を確認して用意しましょう。
印鑑証明書は、市区町村の窓口に申請することで取得が可能です。しかしマイナンバーカードを所有している方は、コンビニエンスストアで取得することもできます。
不動産を知り合いと安全に個人売買するコツ
不動産の個人売買は、やるべきことが難しい上に膨大なため、ミスが起こりやすいです。
どうしても安全に個人間で売買したいという方に向けて、使えるコツを3つご紹介します。
あらかじめ不動産の調査を行っておく
売買を始める前に、売る予定の不動産の調査を行っておくのは一つの手です。
個人売買で大きなトラブルに発展することの一つに、売買成立後に不動産の不具合が発覚することが挙げられます。
売主には瑕疵担保責任といって、売買後の不動産の不具合は全て売主が責任を負うということが民法で決まっています。これは売主が把握している・していないにかかわらず発生するため、注意が必要です。
そこでこのような問題を避けるために、家や土地の調査をあらかじめ行っておくと良いでしょう。
家であれば、ホームインスペクション(住宅診断)を依頼すると良いでしょう。家に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、家の劣化状況や欠陥の有無を診断してくれるサービスです。
土地の場合は、土壌汚染や地中埋設物がある可能性があります。それぞれ調査してくれる業者に依頼して、不安要素を取り除いておきましょう。
司法書士に依頼してサポートを受ける
売買契約書の作成や登記手続きなどが不安な場合、司法書士からのサポートを受けるという手もあります。
司法書士事務所によっては、上記以外の業務についてもサポートを受け付けているところもあります。
近くの事務所を探してコンタクトを取ってみることをおすすめします。
個人売買専門の不動産会社に依頼する
不動産会社の中には、個人間の売買を専門で行っている会社もあります。
このような会社は、買い手を探す販売活動をしないので、仲介手数料を通常の3~5割程度に設定していることが多いです。そのため、費用を抑えながら安全に取引をすることが可能です。
契約や交渉に不安がある場合は、個人売買専門の不動産会社を探してみましょう。
不動産を知り合いと個人売買する際の注意点とよくある失敗例
不動産の個人売買は、不動産会社に仲介してもらうケースと比較すると、トラブルが発生しやすい売買方法となります。
そこで、ここでは不動産個人売買での注意点とよくある失敗事例を紹介しておきます。
【注意点①】必ず相場を把握して売りに出す
個人売買をする際は、必ず売却相場を把握して売りに出すようにしましょう。
相場を確認せずに売りに出してしまうと、本来の価値より低すぎる価格で売却してしまい、損をしてしまう可能性があります。
反対に、相場より高すぎる価格で売りに出してしまうと、いつまでも売れ残ってしまうことも考えられます。
早く損せずに売るためには、相場に適した価格で売却することが重要です。
相場を確認する際には、不動産会社に会わずに査定ができる査定シミュレーションか、正確な相場価格が確認できる不動産一括査定を利用することをおすすめします。
【注意点②】親族間での個人売買は贈与税に注意する
不動産の個人売買を検討している方の中には、親族間での売買を行う予定の方もいるでしょう。
親族間で売買する場合に、相場よりも低すぎる価格で売却してしまうと、贈与税の対象となってしまうため、注意しましょう。
一般的に、不動産売買で贈与税は発生しませんが、個人間で相場より低すぎる価格で売買が行われた場合は、買主に贈与税が発生します。
「兄弟だから家を安く売りたい」と考えていた方も、贈与税が発生しないためにも相場を確認して適正価格で売却できるようにしましょう。
【注意点③】個人売買でも購入・売却にかかる費用がある
不動産を個人売買した場合、仲介手数料を支払う必要はありませんが、そのほかの購入・売買にかかる費用は通常通り支払う必要があります。
不動産購入にかかる費用
費用 | 費用の目安 |
---|---|
印紙税 | 5,000円~30,000円 ※購入価格によって異なる |
登録免許税 | 物件種別・購入価格によって異なる。 |
不動産取得税 | 固定資産税評価額によって異なる。 |
不動産売却にかかる費用
費用 | 費用の目安 |
---|---|
印紙税 | 5,000円~30,000円 ※売却価格によって異なる |
抵当権抹消費用(住宅ローンを借りていた場合) | 5,000円~20,000円 ※司法書士に依頼した場合 |
住宅ローン一括返済費用(住宅ローンを借りていた場合) | 10,000~30,000円 ※借入金融機関によって異なる |
このほかにも、状況によっては、固定資産税や都市計画税(購入時)、譲渡所得税(売却時)といった費用の支払いが必要となります。
個人売買は仲介手数料がかからない売却方法ですが、そのほかの費用の支払いを忘れないように注意しましょう。
【失敗例①】収入印紙を貼り忘れてしまう
不動産個人売買でよくある失敗例の1つ目は、売買契約書の収入印紙の貼り忘れです。
収入印紙を貼り忘れると、印紙税の納付を怠ったとして過怠税が徴収されます。
過怠税は、納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額の合計額、つまり当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する額となります。
例えば、納付しなければならない印紙税が1万円だった場合、過怠税は3万円になるのです。
印紙税は不動産売買を行う際に、必ず支払わなければならない税金です。売買契約書に収入印紙を貼り付けることによって納付する税金となっているため、忘れずに収入印紙を貼り付けるようにしましょう。
【失敗例②】登記手続きで不備が起こる
不動産個人売買でよくある失敗例の2つ目は、登記手続きで不備が起こることです。
不動産を売却する際は、抵当権抹消登記の手続き、所有権移転登記といった登記手続きを行う必要があります。
登記の手続きは多くの書類を集めたり法務局に行ったりと、慣れていない方が行うには複雑で難しい手続きとなっており、不備が起こることが多いです。
用意した書類に不備があった場合は、何度も法務局に行かなければならず、手間がかかってしまいます。
登記手続きの不備を防ぐためには、司法書士への依頼も検討しましょう。プロに登記手続きを依頼することによって、滞りなく手続きを行うことが可能です。
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不動産個人売買以外で手数料を抑える方法
費用を抑えたいために、個人売買を検討されている方も多いかと思います。
しかし、個人売買はすべての人に最適な方法ではなく、場合によっては個人売買を選ばない方がいい場合も。
ここでは、個人売買以外の方法で費用を抑えて不動産を売却する方法をご紹介します。以下の方法も検討してみてください。
【方法①】仲介手数料の安い不動産会社に依頼する
不動産売買にかかる費用の中で金額が高いものの1つに仲介手数料があります。
仲介手数料は売買価格によって金額が異なり、売買価格1000万円の場合は最高で39.6万円の支払いが必要です。
仲介手数料にかかる負担を減らすためには、仲介手数料無料・半額といった割引サービスを行っている不動産会社に依頼することがおすすめです。
仲介手数料割引サービスを行っている不動産会社を探す際は、ホームページ等に掲載されている提供サービス一覧に記載がないか確認しましょう。
【方法②】不動産会社に仲介手数料の値下げ交渉をする
不動産会社に仲介手数料の値下げ交渉をして仲介手数料にかかる負担を減らすこともできます。
特に買主や売主が決まっている方は仲介手数料の値下げ交渉がおすすめです。
仲介手数料は、費用の上限は決まっていますが下限は決まっていないため、不動産会社が自由に値下げをすることが可能です。
仲介手数料には査定や売却活動にかかる広告費用、売買契約書の作成といった業務に対する報酬が含まれています。もし買主や売主が決まっている場合は不動産会社が販売活動といった業務を行う必要がないため、値下げ交渉を行いやすいです。
査定依頼時に「買主/売主が決まっているため仲介手数料を値下げしてもらうことは可能ですか?」など交渉してみましょう。
【方法③】不動産買取を選択する
費用を抑えるのであれば、買取という売却方法もあります。
買取とは不動産会社に不動産を売る方法です。不動産会社が買主となり価格を交渉し売却となります。不動産会社に仲介をしてもらうわけではないので、仲介手数料がかかりません。
また、仲介だと買主を探すので、家が売れるまでに3ヶ月~6ヶ月かかると言われていますが、買取なら買主を探す必要がないので、1ヶ月~2ヶ月程度で売却が可能。なかなか売れずにまたもう1年固定資産税を支払うということも少ないでしょう。
【方法④】リフォーム・解体をしない
仲介手数料の他に高くなる費用といえばリフォーム代や解体費用です。
売却したい不動産が古い場合、リフォームしたり古い家を解体して更地で売るという選択肢があります。しかし、売却費用を抑えたいのであれば、多少売れづらくてもこのような選択をしないようにしましょう。
リフォーム費用の相場はトイレで30万円~50万円、外壁で50万円~200万円。解体費用なら100万円~200万円程度が相場です。
いずれも不動産を売却する際に費用を売り出し価格に全額上乗せできるとは限りませんし、これらの費用は不動産が売れる前に一括払い。自己資金の中から費用を出さなくてはならないので、人によっては売却後に支払う仲介手数料よりも負担が大きいこともあるでしょう。
費用を抑えるのであれば、なるべく工事などは避けた売却方法を選択すると良いでしょう。
【方法⑤】ちょっと高めに不動産を売り出す
費用を抑えるわけではありませんが、費用をカバーするために売り出し価格を少し高めに設定するというのも手です。
不動産は基本的に最初に決めた売り出し価格より高く売れることはありません。不動産が売れなければ売り出し価格を下げて再度売却活動を行うことになりますし、予定期間内で売れたとしても買主は必ずと言っていいほど最後に価格交渉をしてきます。
価格交渉をされたら売主も多少なりとも値下げをするのが不動産売買では一般的で、人気エリアの不動産でもなければ、最後の価格交渉を拒否するのは得策ではないでしょう。
そこで、価格交渉の際対応できるように最初の売り出し価格を少し高めに設定しておくのです。そうすれば、不動産を安く売ってしまう心配もありませんし、手元に残るお金も多くなります。
ただし、売り出し価格が高すぎるのも危険です。売り出し価格が高すぎると売れ残ってしまい、結果値下げで安くなってしまう場合も。
どこまで値段を高くして良いかは査定書を参考にしましょう。不動産会社の査定結果は不動産会社によって異なります。つまり、1社だけはその価格が高いか安いか分からないということ。
複数社の査定を受けることで売却相場、そして最も高く売れる価格と安く売れる価格、不動産の売り出し価格の幅がわかります。この幅から大きく外れるような売り出し価格を設定しなければ、高く設定しすぎることはないでしょう。
不動産の査定を複数社に依頼するのであれば、一括査定サイトを利用するのが賢明でしょう。一括査定サイトなら、一度の申し込みで複数社に依頼できるので、何度も査定依頼を出す必要がありませんし、無料で利用できるので、無駄な費用もかかりません。
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- 不動産個人売買について詳しく知りたい方はこちらの動画解説も参考にしてください