土地活用としてマンション経営をするなら、まずは土地にマンションを建てる必要があります。
しかし、初めて土地活用をしようという方は「そもそも個人でマンションを建てるにはどうすればいいのか」「どんな会社に問い合わせればよいか」と頭を悩ませてしまうのではないでしょうか。また、企業から土地活用の営業を受けて「本当に任せてよいものか」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
そこで本記事では、マンション建設の方法や大まかな流れを解説します。また、マンション建設を安心して任せられるおすすめ企業もご紹介します。
マンション建設の流れや費用、注意点などの基礎知識もわかりやすく解説するので、是非お役立てください。
今すぐ建築会社にマンションの建設プランの相談をしたい方は、以下のフォームよりお問い合わせください。複数の大手企業に、一括で見積もり依頼ができます。
マンションの建築費については以下の記事をご覧ください。
マンションを建設する方法
個人がマンションを建設して経営するには、どのようにすればよいでしょうか？
この章では、個人が施主となってマンションを建設する方法と、マンション解説を依頼できる会社の種類について解説します。
個人がマンションを建設する方法
個人の土地オーナーがマンションを建設するには、設計から施工まで行ってくれるハウスメーカーや建設会社に依頼するか、あるいは設計事務所にマンションの設計を依頼し、元に工務店や建設会社に施工を依頼する2通りの方法があります。
| 建設方法 | 特徴 |
|---|---|
| 設計施工一貫方式 |
|
| 設計施工分離方式 |
|
- マンション経営が初めての方は、建築プランの比較がしやすい設計施工一貫方式でのマンション建設がおすすめです！
つまり、マンションを建設しようと思ったら、まずはハウスメーカーや一級建築士の在籍している工務店、建設会社、あるいは設計事務所に問い合わせて建築プランを相談します。
所有している土地の面積や所在地を元に、大まかな設計と見積もりを出してもらったら、予算や収支計画を検討して、提案された建築プランでマンションを建設するかどうかを判断します。
マンションを建築する費用は、アパートローンによって資金調達できます。アパートローンの借入にはマンション経営の事業計画書が必要です。そのため、先にマンションを依頼する会社を決めて、具体的な設計をしてもらう必要があります。
ご自身で1社1社に問い合わせをして、建築プランや見積もりを取得するのは時間と手間がかかります。
「イエウール土地活用」の一括見積を利用すると、活用したい土地の所在地などを簡単に入力するだけで、複数の企業からまとめて建築プランを取り寄せられます。初めての土地活用で不安のある方も、マンションの設計や経営方針について相談できるため、まずは以下のフォームから問い合わせてみましょう。
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マンションの建設を依頼できる会社の種類
マンションの建築工事の依頼先には、ハウスメーカーや工務店、ゼネコンが挙げられます。
それぞれ、以下のような特徴があります。
| 建築会社の種類 | 特徴 |
|---|---|
| ハウスメーカー |
|
| 工務店 |
|
| ゼネコン |
|
ゼネコンが手がけるマンション建設は、大規模な分譲マンションがメインです。
個人が中低層規模の賃貸マンションの建築工事を依頼する場合は、ハウスメーカーや、工務店などの地元の建築会社に依頼するのが一般的です。用地の規模や受注金額によっては、準大手ゼネコンや中堅ゼネコンに任せることもできるでしょう。
マンションを建設する流れ
実際に、マンションはどういった流れで建設されるのでしょうか。
土地活用で賃貸マンションの建築を検討している人は、あらかじめ期間や流れを知っておくと計画が立てやすくなります。
| 流れ | 期間 |
|---|---|
| 企業へ相談 | – |
| 土地の調査 | 1~2週間 |
| 建築会社と契約 | 1週間～ |
| 着工～完工 | 6ヶ月～1年 （マンションの階数＋3～5ヶ月） |
企業へ相談
まずは、マンション建築を依頼できる企業に相談します。
それぞれの会社によって得意な設計や施工が異なるため、複数の企業に相談し、建築プランを比較しましょう。
調査と準備
相談後、企業がその土地の状況確認を行います。
土地の権利関係や境界線、前面道路、用途地域などを確認し、問題なくマンションの建築が行えるかを確かめます。
そして、法律上問題がないかの確認だけでなく、周辺環境の確認もしてくれます。最寄り駅からの距離や近くの商業施設、病院など、立地状況がどうなっているかを確認することになります。
また、周辺に同じようなマンションがある場合には、空室状況なども調べてくれることもあります。その後、自己資金を確認し、資金の調達方法を決めます。
借入する金額や家賃収入、完済時までの期間などをシミュレーションして、きちんとした資金計画を立てることも忘れずに行いましょう。
依頼する企業を決めて契約
企業による土地の調査や建築プラン、見積もりを確認し、マンション建設を任せたい会社が見つかったら、工事請負契約を締結します。
工事請負契約の締結後は、自治体に申し込んで、建築確認申請をおこなってもらいます。
自治体から建築確認済証が発行されると、マンションの建築が始まります（着工）。
ローン融資の本審査も、このタイミングで行われます。またマンション完成後にマンション管理を任せる会社を探しておくとよいでしょう。
着工～基礎工事
マンション建設が着工すると、まず建築を行う前に、初めに地盤調査が行われます。
マンション建設用地の地盤が弱いといった問題が判明した場合には、地盤改良工事を行います。その時に、一緒に地中埋設物がないかも確認します。
地盤に問題がなければ、基礎工事が始まります。杭を打ち込む工事から始まり、鉄筋や型枠を設置して、コンクリートを打設して固めます。これを階数ごとに繰り返し行います。
そして、下層階から順番に内装工事を行います。仕切りの壁や収納庫を造作する工事が行われたり、サッシの取り付けや、ユニットバスや洗面化粧台などが設置されます。
また、マンションの外側の外装工事も行われます。外壁のタイル工事や塗装工事、防水工事などが行われます。このように、下層階から順に作業が進められます。
さまざまな設備工事
マンションを建築する際には、電気設備の工事はもちろん、換気設備や給排水管の設備工事など、生活にかかせない設備の工事がたくさんあります。
エレベーターを設置する場合には、エレベーターの設置工事も行われます。そして、マンションに必ず必要な防災設備の工事も行われます。これらの設備工事が内装工事とともに進められます。
マンション周りの外構工事
マンションの本体の工事とは別に、自転車置き場やごみ置き場などの設置を行います。駐車場の舗装を行ったり、マンションの周りの植栽工事も行われます。
隣の土地との間にフェンスを設置するのも外構工事です。このように建物本体とは別に外構工事が行われます。
完工～入居
マンション建築工事が終わり、問題なければ完工（竣工）です。建築確認申請をしてもらったときのように、今度は工事の完了検査をしてもらいます。完了検査を無事にクリアできたら、オーナーにマンションが引き渡されます。
賃貸マンションの入居者は、建築工事中から募集を開始して引き渡し後に入居してもらいます。
サブリース契約の場合は、管理会社が客付けを行ってくれます。
管理委託方式でマンション経営を行うオーナーは、入居者の募集は客付けを行う不動産会社に依頼するとよいでしょう。建築会社に、提携している不動産会社を紹介してもらうこともできます。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってきます。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社や建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら複数の大手建築会社（ハウスメーカー）のマンション経営プランを一括請求することができます。
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マンション建設におすすめの建築会社5選
この章では、マンションの建設依頼におすすめの会社を5社ご紹介します。
それぞれの建築会社には特徴がありますので、まずは建築プランを取り寄せてみましょう。
ミサワホーム株式会社
ミサワホームは、32年連続でグッドデザイン賞を受賞するなど、デザイン力に優れた建築会社として有名です。
業界最長レベルの「構造体35年保証」をはじめ、防水・白蟻・設備においても、最長レベルの初期保証が充実しているため、アフターサービスも安心です。
活用事例：デザインにおける差別化と 一括借り上げにより、 空室のない資産に。
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | 346 |
| 延べ床面積(㎡) | 1819 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート |
ミサワホームでは設計事務所と協働して、外観では縦のラインを意識したガラスの意匠がつながる美しいデザインを実現。室内はシングルやDINKs向けの1LDKとし、傷や汚れに強い床材をはじめ、ペットの足洗い場も設置するなど、近隣物件にない「ペット対応型」としました。
さらに一括借り上げも合わせて提案することで、空室に対する長期の不安を払拭。デザイン性が高く、今後何年も安心が続く資産が完成しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
大東建託株式会社
大東建託は、お部屋探しサイト「いい部屋ネット」の運営をはじめ、1,000人を超える仲介専門スタッフと直営の仲介店舗を全国に配備しています。
賃貸事業の企画・立案から、建物の設計・施工、入居者様募集、管理・運営、そして事業リスクへの対応まで、賃貸経営を任せられる独自の一括借上制度「賃貸経営受託システム」があるため、建築後の賃貸経営を任せたい方にもおすすめです。
活用事例：自己管理による賃貸経営のお悩みを建て替えで解決
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 490.8 |
| 延べ床面積(㎡) | 2273.82 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
(大東建託株式会社の土地活用事例)
パナソニックホームズ株式会社
パナソニック ホームズは、高層ビル建築にも使用される制震技術を住宅用に応用し、地震にも強さを発揮するHS構法（制震鉄骨軸組構造）などを開発しているため、災害に強いマンション建築をしたい方におすすめです。
また、事業計画をはじめ、設計、施工、建築後の経営にかかわる管理や運営管理、そして次世代への資産継承までサポートする「ユアメゾン オーナーサポートシステム」があります。
活用事例：「アネックス アリオス」 地域の暮らしに貢献する店舗・クリニック併用の賃貸マンション
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 1733.38 |
| 延べ床面積(㎡) | |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
株式会社ユニホー
ユニホーは愛知県名古屋市に拠点を置く、地元密着の建築会社です。
50年以上の歴史と、2万件以上の賃貸マンション・アパート･戸建住宅・土地の管理を手掛けてきた土地活用のエキスパートです。
「一生のパートナーとしてじっくりお付きあいすることを大切にしている」ため、パートナーとなる建築会社をお探しの方におすすめです。
活用事例：モダンなデザインの10階建て賃貸マンション
旭化成ホームズ株式会社
旭化成ホームズは、60年耐用の躯体構造を持つ安心の建物「ヘーベルメゾン」が建築プランとして有名です。
高断熱・省エネ・創エネによって、1年間で消費する住宅のエネルギー量が正味(ネット)でおおむねゼロ以下を目指す住宅ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応ヘーベルメゾンも手掛けているため、将来を見据えて長期的な価値を求めている方におすすめです。
活用事例：ヘーベルメゾン プラネックス３・４
| 商品名 | ヘーベルメゾン プラネックス３・４ |
| 工法 | 重鉄・システムラーメン構造＋オイルダンパー制震装置 |
| 部材・素材 | ＡＬＣコンクリート・ヘーベル、鉄骨 |
マンション建設を依頼する建築会社を選ぶポイント
数ある建築会社の中から、信頼できる企業を選んで施工を任せるためには、以下のポイントを押さえて会社選びをしましょう。
- エリアでのマンション建設実績
- 対応のスピーディーさ
- 担当者は誠実に対応してくれているか
- 希望に沿う建築プランを提案してくれるか
- 長期的な収益プランを提案してくれるか
- ローン付けまで行ってくれるか
建設するマンションのあるエリアの賃貸需要は施主本人も調査するべきですが、エリアでの実績が豊富な会社に任せることで、入居希望者の需要を捉えたマンションを建てやすくなるでしょう。
初めてマンション経営を行う場合はマンション経営の実績がない状態であるため、ローン付けまでしてくれる会社に依頼するのがおすすめです。また、管理を全て任せたい場合は、管理業務を委託したり、サブリース契約ができる会社を選びましょう。
小規模な工務店に依頼する場合は、業績も確認しておくことで、倒産リスクを回避しやすくなります。
以下のフォームから申し込みをすると、複数の企業に一括で建築プランの提案と費用の見積もりを請求できます。「イエウール土地活用」の一括見積に参加しているのは実績のある大手企業ばかりですので、マンション経営が初めての方でも安心してご利用いただけます。
＼建築費は？初期費用は？／
マンション建設にかかる費用
ここでは、実際にマンションを建築する時にどれくらいの費用がかかるかを見てみましょう。マンションには、本体の工事費用のほかにも費用が発生するので、その費用についても解説します。
マンション本体の工事費用（建築費用）
マンションは建築する構造によって、建築費用が変わります。ここでは、それぞれの構造を選んだ場合の費用を紹介します。ただし、近年は以下のような要因によってマンションをはじめとした建築費が急速に値上がりしています。
- ウォシュレットの基盤などの設備便乗値上げ
- 基礎工事費(材料費・人件費)の値上がり
- 構造材料費(特に木材)の値上がり
そのため、今回ご紹介する工事費用はあくまでも参考としていただき、詳細な費用については建築会社より出されるプランをご確認ください。
鉄骨造の工事費用
鉄骨造(S造)は、鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)と比較すると、坪単価が安く工期が短くできるのが特徴です。平均的な坪単価は、50万円から100万円程度で地域によって差があります。（※2021年10月建築着工統計調査｜国土交通省）
坪単価が比較的安いという点と、工期が短く建築費用を抑えられるという点から、鉄骨造のアパートでは家賃を低めに設定できます。
鉄骨造(S造)には、重量鉄骨造と軽量鉄骨造があり、使用する鋼材の厚さで異なります。マンションの建築の際は、重量鉄骨造が多く、柱などが太い分、柱の数を減らして広い空間が取れることが特徴です。
例えば、土地を100坪持っていて、60%の建ぺい率で5階建てのマンション建築費を計算するには、以下のようになります。
このように、坪単価を確認しておおよその建築費を計算することができます。
鉄筋コンクリート造の工事費用
賃貸マンションを建築する場合、主に用いられるのがこの鉄筋コンクリート造です。
坪単価は55万円から120万円と鉄骨造で建築するよりも高くなります。（※2021年10月建築着工統計調査｜国土交通省）耐震性能が高く、コンクリートを使用しているので耐火性にも優れているのが特徴です。また、コンクリートを使っているので気密性が高く、防音性も高いというメリットがあります。
どの構造を選んでも言えることですが、建築費は外壁の素材や内装のグレード、建築車両が侵入できる立地かどうかでも変わってきます。
鉄骨鉄筋コンクリート造の工事費用
この工法は、主に分譲マンションや高層マンション、大型商業施設などで採用されています。工程が複雑になるので、時間がかかり、費用もかかります。
鉄筋コンクリート造よりも、更に強度があり、自然災害に強いことが特徴です。坪単価は、60万円から90万円程度になります。（※2021年10月建築着工統計調査｜国土交通省）
本体以外の工事費用
マンション建築の際には、建物の建築のほかにも電気・ガス・水道などの配管の設備工事が必要です。また、マンションの周りに花壇や庭を作る外構工事の費用も必要です。
一般的に、本体以外にかかる工事費用は、本体の建築費用の15%から30%です。これらの費用も考えて資金計画をする必要があります。
また、購入する土地に建物が建っている場合には、解体して更地にする必要があります。地盤調査の結果、地盤改良が必要な場合もあります。そのため、購入する土地によってはこれらの費用も計算にいれる必要があります。
建築にかかわる諸費用
マンション建築の際には、土地を購入したり、ローンを組んだりと様々な手続きがあります。土地の購入の際には、印紙税がかかったり、不動産取得税がかかったりと税金の支払いがあります。ローンを組む場合には、金融機関に支払う手数料がかかります。
ほかにも、火災保険料や土地の名義を変更する際の登録免許税や司法書士への報酬などもあります。
このように、建築以外にも手続きなどに費用がかかり、諸費用として本体費用の5%程度を考えておく必要があります。
そして、これらの諸費用は、一般的には自己資金での支払いとなるので、事前に用意が必要です。
なお、ここで紹介しているのはあくまでも基準値の相場です。
そのため、マンションを建てる地域によって費用が変わったり、作る部屋数によって金額が増えたりすることもあります。
したがって、実際にどのくらい建築費がかかるのか詳しく知りたい方には、実際に企業からプランと見積もりを取り寄せることをおすすめしています。実際に資料を見てみることで、マンション建築に関するイメージや予算感を具体的につかむことができます。
マンション建設するときの注意点
マンション建築は、必ず費用を抑えればいいというわけではありません。費用を抑えすぎると見た目や設備の内容に影響するため、入居者を集められなくなる可能性があります。
ここでは、建築費用を考えるときに注意すべきポイントを解説します。
コストは抑えつつ機能性を保つ
マンションを建てる時には、入居者にとって魅力的な建物を建築することが大切です。強度はもちろんのこと、入居者は室内や共有部分の設備の充実度を見て物件を選びます。
設備のグレードを上げると、コストは高くなります。しかし、入居者が必要とする設備が備えられていないと、検討の対象となりません。
例えば、オートロックを備えているか、防犯カメラはあるのか、浴室乾燥機があるのかなど、安全性と快適性が高い物件には、多少家賃が高くても入居者は集まります。
また、マンションの外観は、入居者にとっても初めに目にする場所ですので、おしゃれな外観や高級感ある外観だと入居者を集めやすい特徴があります。
しかし、すべての設備を充実させて建築すると、コストは増えるばかりです。マンションを建築する時には、どれくらいの収入を得られるかを考えながら、必要な機能と初期費用のバランスを考えることが大切です。
複数社の見積もりで比較検討する
マンションの建築を依頼する時には、どこに依頼すればよいのか悩む人がほとんどではないでしょうか。希望のプランを実現できる会社を見つけるには、1社だけに相談してもそれが最適なプランなのかを判断できません。
いくつかのプランを比較することで、それぞれの良い点・悪い点を知ることができますし、比較して検討することが可能です。
自宅にいながらパソコンで簡単な情報を入力をするだけで、一度に複数の会社の資料を請求できます。それぞれのプランを確認しながら、担当者に質問もできます。
専門家へ相談するなら、一括で複数の土地活用プランを取り寄せて比較することをおすすめします。契約するまでは無料で利用できますので、まずはプランを取り寄せてみましょう。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
資産計画と準備をしっかりしよう
土地を活用する時には、事前の資金計画が重要です。マンションを建築しても入居者が集まらず、空室が多いと収入は得られません。
建築する土地周辺の調査と併せて、実際にどのようなマンションが人気なのか、建築にはどれくらいの費用がかかるのかなど、調査すべきことはたくさんあります。
マンションは耐用年数も長く、資産価値も高いので長期間の家賃収入が期待できます。土地を活用してマンションを建築する場合には、しっかりと事前調査を行い、資金計画を立て準備をしましょう。
記事のおさらい
