仲介手数料は値切ることができる!?マンション売却にかかる手数料を理解し収支を把握

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こんにちは。イエウールコラム編集部です。

不動産売却のときの手数料など、諸費用はできるだけ抑えたいところですよね。

マンションを売却するときは、さまざまな諸経費がかかります。最も割高な経費が「売買仲介手数料」。売買金額の数%かかり、売買金額が高くなればなるほど、手数料も大きくなります。

  1. マンションを売却したいんだけど・・・、売却するために費用がかかるのかな・・?
  2. それではこの記事でマンション売却時にかかる費用について解説しよう!

こんな特徴 ↓ ↓ ↓ に少しでも当てはまるなと思った方は、全体をざっと読んでみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • いつかマンションを売るかもと思っている人
  • マンションを売却時に発生する、手数料がどれくらいか知りたい
  • マンションを売却することになったけれど、費用をなるべく抑えたい
金額が大きいため、仲介手数料をめぐる悩みを抱えている方は多くいます。
そんな出費を抑えたいと考える方は、仲介手数料の仕組みと商慣習を熟知しておくことが大切です。
この記事では、仲介手数料の基礎知識から支払うタイミング、手数料率が不動産会社によって異なる理由、値引き交渉のメリット・デメリットなど、手数料を少しでも抑えるために知っておくべき情報を解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却の手数料は不動産会社によって差が出る
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社を、不動産一括査定で見つけよう

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

手数料について知っておきべき基礎知識

仲介手数料って誰に、なぜ払うの?

自宅を売りたいけど買い手の探し方も売り方もわからない――。こうした方々が売却活動の一切を不動産会社に代行してもらうのは一般的ですが、売買が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬を仲介手数料といいます。
  1. 仲介手数料は成果報酬なんだね!
  2. そうじゃ!なので契約が成立するまで費用は発生しないんぞ!

手数料に含まれている項目とは?

仲介手数料に含まれる項目は、多岐に渡りますが、一言で言うと買い手を探すために通常業務で発生するの諸費用です。
例えば物件情報サイトに売却案件を掲載した露出を増やしたり、チラシをつくってポスティングしたり、購入検討者の物件立ちあいにともなう人件費などが含まれます。
逆に売主の要望で新聞・雑誌等に広告を載せる場合は、別途費用がかかり、手数料には含まれません。
売却のための調査・測量・解体費用、また売却にあたり居室内の清掃費用やクリーニング代、荷物の一時的な保管費用、ゴミの廃棄費用も手数料に含まれません。

広告費を請求されたら売却しない

仲介手数料は、言い換えれば成功報酬です。買い手が見つかり売買契約が成立するまで支払う必要のないお金なので、もし途中で「買い手が見つからないから広告費を別途支払ってください」と要求されたら、その不動産会社は避けましょう。

手数料の相場はいくら?

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仲介手数料には上限が定められている

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は法令違反になります。 仲介手数料の上限は取引額によって変わってきます。

取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額201万円以上 取引額の4%
取引額401万円以上 取引額の3%以内

例えば、取引額が100万円の空き家を想定した場合の計算式は下記のようになります。

  • 仲介手数料=100万円×5%+消費税 = 5万4000円

仲介手数料は5万4000円です。
また、マンションの売値が350万円の場合は下記のように手数料が1%だけ下がります。

  • 仲介手数料=350万円×4%+消費税 = 15万1200円
ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。そのため、不動産会社から事前に説明があり合意した場合は350万円で売却した場合でも最大18万円の手数料を支払うことになります。

ちなみに、売買価格が400万円以上の場合は、「仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税」の計算式で求められます。
売買価格が3000万円となりますと、下記のような計算式になります。

  • 仲介手数料=(3000万円×3%+6万円)+消費税 = 103万6800円

「手数料」以外でも費用が発生する?

「手数料」とは別途でマンションを売却するためには以下のような費用も発生します。

「手数料」以外で発生する費用

印紙費用

買取主と売買契約書を交わすと、印紙費用がかかります。
印紙費用は、売却価格に比例して高くなります。

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満 非課税
1万円~10万円以下 200円
~50万円以下 200円
~100万円以下 500円
~500万円以下 1,000円
~1,000万円以下 5,000円
~5,000万円以下 10,000円
~1億円以下 30,000円
~5億円以下 60,000円
~10億円以下 16,0000円
~50億円以下 32,0000円
50億円を超えるもの 48,0000円
金額の記載のないもの 200円

※2020年3月31日までの軽減税率を適応

登録免許費用

登録免許費用には以下の2つが含まれます。
①抵当権抹消費用
売却するマンションを住宅ローンを使って購入していた場合、土地・建物には抵当権が設定されています。
この抵当権を外す手続きを抵当権抹消登記といいます。この手続きに土地・建物にそれぞれ1,000円ずつかかります。
②住所変更登記費用
マンション売却後、新しい住居に住み替える場合、登記簿上の記録を変更するための住所変更登記が必要になります。
この手続きに、登録免許税として1,000円かかります。

司法書士費用

抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼した場合、報酬金として大体8,000円~12,000円が発生します。

不動産譲渡所得税

マンション売却で利益が出た場合に譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算方法
  • 譲渡所得税
  • =売却価格-(取得費用+売却費用)
  • 取得費用
  • 売却したマンションの購入代金、購入にかかった諸費用(登録免許税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料など)
  • 売却費用
  • 売却するためにかかった諸費用(仲介手数料、売主が負担した印紙税など)
しかし、この費用は利益が出た場合も一定の要件で控除が受けられます。
具体的には、3,000万円特別控除という特例により
譲渡所得がプラスになって利益が出たとしても、、譲渡所得が3,000万円を超えなければ税金はかかりません。
他にも、軽減税率の特例や買い替え特例が控除の特例としてあります。

こういった特例を受けるには条件がありますが、
一般の人は、マンション売却で利益が出てもこれらの特例が適用される場合が多いので、譲渡所得税が課されることはほとんどないと思っておいてよいでしょう。

発生費用の実例

  1. 売却するだけでも様々な費用がかかるんだね。
  2. 実際にマンションを3000万円で売却したときの支出を見てみよう!
売却額 3000万円
仲介手数料 103万円
((3000万円×3%+6万円)+消費税)
印紙代 1万円
(1千万円以上5千万円以下の印紙税 ※軽減税率適用)
登録免許税 3000円
支出計 2895万7000円
  1. 売却価格の5%くらいの費用がかかるってことかぁ。。

マンション売却後に返ってくる費用

逆にマンションを売却後に返ってくる費用もあります。
  1. えっ!お金が返ってくるんだ!!

固定資産税

固定資産税とは土地や家屋などを所有している人に課される税金です。
毎年年初にに一年分の納税が義務図けられていますが、その年に所有権が買主へ移るとその年の残り日数分の固定資産税が買主から返金されます。

管理費・修繕積立金

毎月、月初めに管理費・修繕積立金を支払いますが、所有権が移った日から残り日数分の管理費・修繕積立費は買主から返金されます。

火災保険料

マンションを購入する際に、火災保険に加入すること義務付けられています。

売却する際は、火災保険を解約すると、残り年月分の保険料は、保険会社から返金されます。

銀行保証料

住宅ローンを利用してマンションを購入していた場合、返済できなかった場合に備えて保証会社と、保証契約を結ばなければなりません。
マンションを売却する際は保証契約が不要になるため、保障期間に応じて残り日数の保証料が返金されます。

不動産会社によって手数料は異なる

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そもそも仲介手数料を値引きすることはできる?

仲介手数料は、宅建業法で上限こそ定められているものの、上限内であれば各不動産会社の裁量で手数料を決められます。したがって、扱う物件は同じでも不動産会社によって手数料が異なることは大いにあり得ます。

また、大半の不動産会社は上限いっぱいの手数料を請求するのが通常でしたが、近年は売却案件を増やすために、仲介手数料を減額したり無料にする不動産会社も増えてきました。

いわゆる両手仲介といわれる手法で、売主からも買い手からも手数料を得られる不動産会社なら、どちらか片方の手数料を減額したりなくしても利益をあげることは可能です。
また両手仲介でなくても、売却案件をたくさん集めたい会社が企業努力で仲介手数料を下げるケースも考えられます。

こうしたことから、売主は不動産会社に対し、仲介手数料の値引きを交渉することが法的には可能となります。

値引き交渉はいつするべき?

値引き交渉を行うには、仲介を依頼する前のタイミングがよいでしょう。
マンションを売却するときに、不動産会社に仲介を依頼するうえでの契約形態が大きく3種類あります。その会社が望む契約形態を選択してあげる見返りとして仲介手数料を値引いてもらうとった交渉をするのです。 仲介を依頼する際は、その不動産会社と「媒介契約」を結ばなければなりません。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
結論から言うと、不動産会社が喉から手がでるくらい欲しい契約形態は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。
これら2つの契約には、「このマンションの仲介は、他でもない御社だけにお任せします」といった特徴があります。他の不動産会社にも売却を任せて、ライバル企業で売却が決まってしまっては、その他の不動産会社は、成功報酬である仲介手数料を受け取ることができなくなります。
多くの不動産会社は、依頼された売却案件を囲い込みたいと思っているため、専任媒介契約か専属専任媒介契約の締結を望んできます。

ちなみに「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の違いは、買い手を売主自身の努力で見つけたときに、そのまま売却することが認められるか否かといった違いがあります。前者の場合それが認められ、後者の場合それが認められません。
したがって、仲介手数料を少しでも値引きしたければ、専任媒介契約と交換条件に交渉するとよいでしょう。

過度な値引きは売値を下げてしまう原因に!?

しかし、仲介手数料の値引きにも注意が必要です。減額されればそのぶん、払う手数料が安くなるので、金銭面ではメリットしかないように思えます。しかし、過度な値引きには、不動産会社のモチベーションを招くリスクが潜在しています。

不動産会社のモチベーションが低くなると、サービスの質も低下するリスクが考えられます。例えば、買い手に対する交渉意欲が下がれば、売値を下げられてしまうことも考えられます。売値そのものが下がってしまったら、売主にとっても本末転倒です。
具体的に数値を見てみましょう。

例えば、マンションを3000万円で売却し、仲介手数料を10%値引いたとすると手残りは以下のようになります。

  • 仲介手数料
    = (3,000万円×3%+6万円) × 0.9(1割の値引き) =86.4万円
  • 手残り
    = 売却金額-仲介手数料 =3,000万円-86.4万円 = 2913.6万円

逆に、仲介手数料を値引かずマンション売却価格を5%アップできたとすると以下のようになります。

  • 仲介手数料
    = (3,150万円×3%+6万円) =100.5万円
  • 手残り
    = 売却金額-仲介手数料 =3,150万円-100.5万円 = 3049.5万円
この例だと、手残りは135.9万円アップしました。

実は仲介手数料を値切るよりも、本体のマンションをできるだけ高く売却した方が効果は高いことが分かります。

  1. どうすればマンションの売却価格を高くできるの?
  2. そんな時は複数の不動産会社に査定依頼をするんじゃ

マンションの売却価格を上げる方法

高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し各不動産会社からの査定結果を比較しましょう。

なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出ます。
査定結果が出そろった中で提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

  1. 高い買い物をする時に他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出るので、絶対に比較検討すべきじゃ!
  3. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・
そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、

一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

売却する前に、手数料について確認しておくべきポイント

それでは売却する前に仲介手数料において押さえておくべきポイントを紹介します。

トラブルに巻き込まれないように、また事前に知らないことで思わぬ損失に見舞われないようあらかじめ覚えておきましょう。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立してから。成立前に売主が手数料を支払う義務はありません。

また一般的には、売買契約成立時点に仲介手数料の50%、物件の引き渡しの後に残りの50%を支払うといったケースが多いです。

マンションの売却では、通常、売買契約と引渡は1ヶ月ほどの時間の開きがあり、引渡までも不動産会社のやるべき業務は多岐にわたります。
なので売買契約時に100%の仲介手数料を支払ってしまうと、急に不動産会社がやる気を出さなくなるというリスクもないわけではありません。
なので仲介手数料は2回に分けて支払った方がよいでしょう。
もし、売買契約時に仲介手数料を100%請求されたら、それは違法ではありませんが、交渉して半分は引渡まで支払いを引き延ばしてもらうと良いでしょう。

売却時にローンが残っている場合は?

住宅ローンが残った状態でもマンションを売却することは可能ですが、条件付きです。そのマンションを購入するときに設定した「抵当権」を抹消できれば、ローンが残った状態でもマンションを売却することができます。 抵当権とは、お金を貸した側を守るための一種の保険のような権利を指します。ローンを借りた人がお金を返せなくなったときに、貸し手側はその不動産を売って損失を出さないようリスクヘッジをしたいと考えます。そのために、建物を担保としておさえられる抵当権という権利が存在します。

この抵当権を抹消するには、マンションを売却した直後にローンを一括返済することが条件になります。完済しないと、マンションを売った後の不動産登記の名義変更ができないため、抵当権の抹消は必須条件となるのです。
ローン残債の完済手段は、そのとき売った売却益で完済するのが一般的ですが、足りない場合は自己資金で補うことになります。自己資金で補えない場合は、新居のためのローンに充当する「買い替えローン」を利用するといった選択肢もあります。
一括返済するときは、「繰り上げ返済手数料」がかかる点も覚えておきましょう。金融機関により異なりますが、一般的には数万円の返済手数料がかかることが多いようです。

解約した場合、仲介手数料はどうなる?

売買契約が成立して、引き渡し前に解約した場合、仲介手数料を支払わなければいけないのでしょうか。解約の理由により、対応が変わってきます。
ありがちなのが、買い手側のローン審査が通らなかった場合です。ローンの審査が通らなければ、買い手側はマンションをほとんどのケースで買うことができません。
したがって、その場合は契約解除になります。このケースでは契約を無効になる特約となっているため、仲介手数料は支払わずに済ませます。

一方、買い手側から受領した手付金を満額返済しなければいけません。
厄介なのが、買主、または売主の一方的な都合で契約を解除するケースです。金融機関や不動産会社に落ち度が見当たらないような解約理由ですと、仲介手数料を取り戻すことができない可能性が高いです。

売買契約時には、売主は買い手側から「手付け金」を受領できます。手付け金の相場は売買金額の約10%といわれていますが、売主・買主のどちらか双方の都合で手付解除となった場合は、売主は、すでに不動産会社に支払った仲介手数料を取り戻すことができなくなります。

さらに売主の都合で契約を解除する場合は、手付金の倍額を買い手側に支払わなければいけない決まりになっていますので、特に注意が必要です。なお、買い手側の都合で契約解除となった場合は、予定されている手付金をそのまま受領できるようになっています。

まとめ

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手数料対策は、リスク対策です。売買仲介手数料を極力安くおさえるためには、手数料支払いにもとづく商慣習とリスク
を熟知しておかなければいけません。

ただし過度な値引き交渉は、不動産会社のサービス低下を招きます。好条件で売買が成立したとしても、そもそもローン残債を売却時に一括返済できなければ、売主はマンションを売却することができません。また売主の一方的な都合で契約解除となれば、新たな損失に見舞われます。
こうしたリスクを避けながら好条件で売却するための戦略をたてられるよう、マンション売却を検討されている方は、覚悟をもって準備にとりかかりましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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