マンションを高く・早く売却するコツをマンション売却の流れにそって解説!

マンションを高く・早く売却するコツをマンション売却の流れにそって解説!
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

マンションの売却は初めての人が多いものです。マンションを高く・早く売却するために抑えておくコツにはどんなものがあるのでしょうか。

マンション売却ではちょっとした工夫で、高く早く売れる可能性もあります。事前に情報収集してコツをつかんでおきましょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンションを売却したことがない
  • コツを知ってマンション売却を成功させたい

この記事では、マンション売却のコツをマンション売却の流れに沿ってご紹介します。

9・10月はおうちの価格を調べるチャンス。今なら秋の不動産売買シーズンです。 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料でマンションの価格がわかります。

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

マンション売却の流れや費用など基本のコツ

マンション売却を成功させるためにまず知っておきたいのは、マンション売却の流れとマンション売却にかかる費用です。

基本的なコツを抑えてマンション売却が滞りなく進むように流れと費用を知っておきましょう。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

マンション売却は、上図のように大きく分けて「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3段階に分けられます。特に重要なのが売り出し前の不動産会社選びです。

マンション売却の流れは複雑に感じるかもしれませんが、安心してください。仲介を依頼すれば不動産会社から全面的なサポートを受けることができます。

マンションの売却が完了するまでに約3~6か月の期間がかかると言われています。

下記の表はそれぞれの売却段階にかかる期間です。表を見てみると売り出し中の期間が売却期間を左右することが分かります。

マンションの売却活動は、マンションの買主が見つかるまで続きます。これからご紹介するコツを上手に使ってマンションを高く・早く売却できるように売却活動を行っていきましょう。

時期 やること 期間
売り出し前 情報収集

一括査定

媒介契約

1日~数週間
売り出し中 売却活動 1日~売れるまで
売り出し後 決済&引渡し

確定申告

1か月前後

マンションを売却する流れについて詳しく知りたい方は「【マンション売却の流れ】6つのステップごとに必要な手続きを解説!」という記事もご覧ください。

マンション売却にかかる費用

一般的にマンション売却では売却額の5~7%の費用がかかると言われています。

費用項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税
印紙税 1,000円~6万円 ※売却金額によって異なる
登記費用 ・抵当権抹消費用

・所有権移転登記

司法書士へ依頼するとして5,000~2万円

ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税 売却益によって異なる

これら以外にも引っ越し費用やハウスクリーニング費用など場合によっては費用が高額になることがあります。

マンション売却にかかる費用について詳しく知りたい方は「マンション売却の手数料や費用はいくらかかる?安く抑える方法も解説」という記事もご覧ください。

  1. マンションは大切な資産。売却で失敗したと感じたくないなあ
  2. コツを抑えて売却すれば大丈夫じゃ。この記事で22個のコツを紹介するぞ

マンションを売りに出す前のコツ

これからマンションの売却活動を始める方も多くいると思います。まずはマンションを売りに出す前のコツを抑えましょう。

マンションを売りに出す前というのは、情報収集・マンションの査定・不動産会社と媒介契約の締結とマンションの売却を成功させるために重要な売却段階です。

売却活動中にもっとこうしておけばよかった…と後悔しないために高く早く売るコツをよく確認しておきましょう。

コツ1|マンションの登記情報を確認する

売却する対象のマンションの登記内容を確認しましょう。

登記情報を確認するには登記事項証明書を見ます。登記事項証明書は、登記が完了したときに手渡しで渡されています。

参考:法務省「登記事項証明書(不動産登記)の見本(区分建物)」

登記事項証明書には、以下のように「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」の3つの構成でマンションの登記情報を表しています。

項目 内容
表題部 正確な住所や家や番号、専有部分の広さやマンション全体の広さ、構造
権利部(甲区) 誰に所有権があるのか、いつから所有権を有しているのか
権利部(乙区) 所有権以外にどのような権利を有しているのか

マンションの売却だけでなく、不動産の売却では取引対象となる不動産の範囲を事前に把握しておくことが鉄則です。マンション売却後の確定申告をスムーズに進めるためにも、売却の初めの段階で書類を確認しておきましょう。

コツ2|住宅ローンの残債額を把握する

マンションを売却する前には、必ず住宅ローンの残債額を把握しましょう。

結論としては、住宅ローンの残債が残った状態でマンションを売却することは可能です。しかし、ローンの残債が多く残債価格が査定価格を上回る場合は、差額を自己資金で用意しなければ抵当権を抹消して売却を完了させることはできません。

マンションの売却価格で残債を完済できるのか、残債価格が査定価格を上回っても自己資金で払いきれるのか、というポイントを事前に調べておくことがマンション売却を成功させるコツです。

コツ3|マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

マンションの売却は、不動産会社に依頼します。売主として得をする不動産仲介会社の選び方を知っておきましょう。

不動産会社によって一戸建て・分譲マンション・土地など得意な物件種別が異なります。特にマンションを売却するには、共有施設の調査や利用規約を売主に正確に伝えるなど専門的なスキルが求められます。

これらのスキルやノウハウがある会社に仲介を依頼すればスムーズに売却しやすくなります。いくら親身に相談に乗ってくれても、売買が不得意な領域であればマンションを高く売ることは難しいです。

コツ4|複数の不動産会社に査定依頼する

マンションを売却する前には査定をおこないますが、査定をちゃんと行う上で注意したいのが査定依頼を出す数です。

すでに査定依頼を出した、査定をしてもらったという方で査定依頼を1社にしか出していないという方はいらっしゃらないでしょうか。

実は、不動産会社の査定は1社に依頼しただけでは不十分。不動産会社の査定には明確なルールがないため、不動産会社によって査定結果が異なります

つまり、1社の査定結果を見ただけでは、不動産の売却相場を正確に判断することはできず、安く売却してしまう恐れがあるということです。

まだ、1社にしか査定してもらっていない場合は3社以上の査定結果を比較できるように追加で査定をしてもらうと良いでしょう。

追加で査定依頼を出す際は一括査定サービスのイエウールを利用すると手間がかからずカンタン。一度の申込みで複数社に査定依頼ができ、24時間査定依頼を受け付けています。

コツ5|複数の会社と媒介契約をしない

マンションの売却を不動産に依頼するときに結ぶ媒介契約。ひとくちに媒介契約といっても、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

売却を依頼したい不動産会社が見つかったらその会社と一般媒介契約ではなく、専任媒介契約(もしくは、専属専任媒介契約)を締結しましょう。
一般媒介契約と専任媒介契約の主な違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるのに対し、専任媒介契約(専属専任媒介契約)は1社しか仲介を依頼できません。

実際、イエウールで不動産を売却したユーザー100名を対象にアンケートを実施したところ、最も多かったのは42%で専属専任媒介契約でした。

  1. 複数の不動産会社に仲介したもらった方が早く売却できるんじゃないの?

不動産会社は売却が成立した場合に成果報酬がもらえる業界なので、複数社と媒介契約を結んでいる売主の案件は積極的に売却活動をしてもらえないリスクがあるのです。

信頼できる不動産会社1社と専任媒介契約を締結した方が不動産会社も積極的に売却活動に臨んでくれるので売却の期限が決まっているのなら、専任媒介契約がオススメです。

コツ6|「囲い込み」のリスクを知る

囲い込み

とは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。

不動産会社にとっては、1社で売買どちらも契約を取れば売主と買主の両方から仲介手数料をもらえる「おいしい仕事」になります。

しかし、囲い込みを受けると他社から高値で購入依頼があっても依頼を断り1社だけで買主を探すため、どうしても成約までに時間がかかります。売主が事情を知らないまま、いつまでたっても売れない場合があります。

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  1. どうすれば囲い込みしない会社を見分けられるの?

囲い込みを防止するには不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、囲い込みをしないか担当者に確認しましょう。
また、売主は媒介契約を交わした会社に「自分の物件は囲い込みをされていないか」を確認すれば、その会社は売主に報告する義務が課されているので遠慮なく確認しましょう。

コツ7|売却価格は査定額+αで設定する

不動産会社を選んで媒介契約を結んだら、売り出し価格、つまり売却価格を設定します。売却価格をいくらで設定するかによって、マンションの売却の成否が分かれることは言うまでもありません。

まず、マンションの査定額と売却価格は違うものだということを認識しておきましょう。

査定額は不動産会社が算出する市場価格、つまり「ウチの会社ならこのくらいで売却できそうです」という価格のことです。不動産会社が媒介契約を獲得するために少し実際より高く提示されることもあります。

そして、査定額を売却価格として設定しなくてはいけないわけではありません。

買主が価値があると判断すればマンションを相場より高く購入する可能性もあるということから、最初は少し強気で売り出し価格を設定する場合が多いです。

コツ8|高く売れるマンションの共通点

高く売れるマンション、言い換えると人気が出るマンションにはやはり共通点があります。

高く売れるマンションの共通点
  • 駅からの距離が近い
  • 面する道路の幅が広い
  • 築年数が10年以内である
  • 駅からの距離が近い

まずは高く売却するために最も重要と言われている接近条件のひとつで特に重視されているのが駅からの距離が近いことです。

言わずもがなですが、駅からの距離が近いマンションは人気であり、人気と比例して査定価格も高めになります。

財団法人不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルによると、駅から徒歩1分のマンションの評価が最も高く、徒歩8分を超えるとマイナス評価になります。

ちなみに、徒歩圏だけでなくバス圏も評価できるようになっており、駅からの距離が遠くても最寄りバス停が近くにあればプラス評価です。

  • 面する道路の幅が広い

面する道路の幅が広いマンションも、高く査定されるでしょう。

接面街路の幅員

とも言いますが、これが十分に確保されており区画がきれいに整備されていることが重要なのです。

確かに、マンションが面する道路の幅が広かったり、整備されていると気持ちが良いものです。

  • 築年数が10年以内である

築年数の浅いマンションは高い査定額が付きます。それだけ需要があって高い価格で売り出しても売れるということです。

また、マンションの査定では築年数が何年かで変わります。

少し細かい話ですが、築10年のマンションを基準とし、築1年~4年までを±2.5ポイント、築5~10年までを±2ポイント、築21年以上を±1.5ポイントの誤差になるように評価されています。

つまり、マンションは築年数が浅いほうが結果的に高い査定額がつく可能性が高いということです。今すぐ売却する予定がなくても、まずは今の査定額がいくらになるのか把握しておきましょう。

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マンションを売りに出した後のコツ

マンション売却のコツは売り出し前だけでなく、マンションを売りに出した後にも多くあります。売り出し後にはどのようなことに気を付ければいいか確認していましょう。

コツ9|高値売却にこだわりすぎない

売り出し中のマンションがなかなか売れない時もあります。そんなときは、高く売りたいがために相場より高い売却価格を設定していることが多いです。

一方で、買主は購入価格の上限を決めて、上限金額の中で少しでも条件がいい物件を比較しながら探します。そんな時に相場よりも高いマンションが購入候補から外れてしまうのは買主の気持ちを想像することができますよね。

  1. どれくらい価格を下げればいいの?

相場価格よりも1割程度下げるだけでも購入希望者は見つかりやすくなるでしょう。

また、値下げする際は「キリのいい価格」を設定してはいけません。なぜなら購入希望者が中古マンションを探す際にSUMMOなどのポータルサイトを使うようになっているからです。
下図の通り、多くのポータルサイトはキリのいい価格で絞込ができます。

売り出し価格の設定

例えば、相場が3200万円のマンションを3000万円に値下げしても、3000万円以下の絞込であなたのマンションは候補にあがりません。つまり買主候補を何人も失っていることになります。この場合は2990万円などキリがいい数字から少し低い価格で設定するとよいです。

コツ10|内覧対応が成否を分ける

購入希望者にとっては内覧で感じた部屋の印象が購入判断に大きく影響します。「ここに住みたい」「こんな生活をしてみたい」というイメージ持ってもらえれば売却は成功したも同然です。

見た目のキレイさや、メンテナンスが行き届いた備品などの第一印象は、内覧時の印象に大きく影響を与えます。内覧者を迎える準備として部屋の掃除と片付けは徹底的に行いましょう。

特に念入りに掃除すべき場所は玄関、リビング、水回り、バルコニーです。購入希望者にとっては、水回りに水垢があったり、キッチンが油で汚れていると、その物件の価値は一気に下がるので注意しましょう。

また、内覧者の不安を解消し、マンションやあなた自身に不信感を持たれないように振る舞いましょう。

例えば、内覧の案内は不動産会社任せだからと自分はテレビを見ていたり、他のことをしている売主がいますが、感じが悪く映り、物件そのものにも悪い印象を与えかねません。購入者が知りたい周辺の環境や買い物の便などを積極的に説明するぐらいの方が、好印象を持たれていい成果につながるでしょう。

下の表にコツをまとめたので参考にしてください。

内覧のコツと目的

目的 コツ
不信感を持たせない 営業トークは不動産会社に任せる
質問攻めにしない
急かさない
買い手の不安を解消する 買い手が気になる点は答えられるように整理しておく
(周辺環境や家自体への質問)

 

コツ11|売却活動ではマンションの良さを積極的に伝える

売却活動では、まずは購入希望者の目に留まる必要があります。そのために物件に付加価値をつける広告が非常に重要です。

媒介契約を結んだら、不動産会社の担当者があなたのマンションをうまく売れるようにマンションの良さを積極的に伝えていくのもひとつのコツです。マンションを売却するために、不動産会社は広告を作成します。広告には、例えばこんなものがあります。

  • 不動産ポータルサイトなどのウェブ掲載
  • 折込チラシや情報誌、立て看板などの印刷物

そして、どちらの広告でも「販売図面」が基本情報となります。この販売図面に載せる情報でマンションの良さが伝わるかを必ず確認しておきましょう。

コツ12|物件のアピールポイントは明確に

販売図面に載せるべき必要最低限の情報は不動産会社の担当者が作成してくれますが、売主として購入希望者に伝わるアピールポイントを明確に載せましょう。

マンションの良さを一番よくわかっているのは売主である自分自身です。特に販売図面を作成する段階では担当者と相談して売り出す物件のアピールポイントを決めましょう。

例えば、水回りの設備が十分であることがちゃんと伝わるか、マンションの共用部分が魅力的であるか、周辺施設のイメージが沸くか、などが重要なポイントです。

コツ13|値下げ交渉を受けたら堂々と対応する

買主は少しでも安くマンションを購入したいもの。マンションの売却をする中では値下げ交渉を受けるのは非常によくあることです。値下げ交渉を受けたら焦らずに堂々と対応しましょう。

というのは、購入希望の問い合わせは徐々に減っていくためです。売却活動が長引くほど「人気のない物件」というレッテルを貼られ、より売却活動が進まなくなります。

内覧が上手くいけば購入希望者から購入申込書が送られてくるので、早めに返事を出しましょう。なぜなら申込書が届いたからといって売買が成立したわけではないからです。購入申込書には「購入希望価格」など購入条件が書かれているので、お互いが納得する条件をすり合わする必要があります。

購入希望者にあなたが早く売却したい事を把握されると、購入希望者に有利な条件で交渉されてしまいます。「すぐに買うので2割値引きして」など要望が来てしまうと売主のあなたが損をします。

しかし、時間的・金銭的な余裕がなければ値下げ交渉にも快く応じられないでしょう。マンションを売却することが決まったら、価格査定から少しずつ始めることで計画的に進めていきましょう。

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コツ14|重要事項証明では雰囲気に流されない

マンションの購入希望者が見つかり、無事に買主の住宅ローンの仮審査が通ったら、いよいよ売買契約の締結です。

売買契約を締結する際は、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が一堂に会し、重要事項説明書と売買契約書の読み合わせをおこないます。

不動産会社の担当者が買主に対して「どのような物件を売却するのか」を説明するのが重要事項説明書、売主と買主の間でお互いの約束を確認するものが売買契約書です。

売買契約の場は厳かで、つい雰囲気に流されそうになります。しかし、説明の中で「あれっ」と違和感を覚えることがあれば、迷わずに主張しましょう。場合によっては契約を延期する勇気も必要です。

特に、瑕疵担保責任の範囲と契約解除条件についてはトラブルが起こりやすいので、どのような条件で契約を交わしているのかしっかりと確認しておきましょう。

コツ15|確定申告を忘れずにおこなう

マンションの引渡しが無事に完了したら、確定申告を忘れずにおこないましょう。

給与所得だけなら確定申告は不要ですが、不動産を売却して譲渡所得があった場合は、確定申告して譲渡所得税を納める必要があります。

確定申告が必要になるのは、なにも投資用不動産を売却した場合に限りません。自宅など居住用物件を売却して利益が出た場合も同じです。

確定申告は不動産を売却した年の翌年2月16日~3月15日までの間に行います。期限である3月15日をすぎて申告(期限後申告)をすると、延滞税が発生するので注意しましょう。

マンションを高く・早く売却するコツ

大切な資産であるマンションを売るのならば、できるだけ高く売却したいものです。

また、売却期間をできるだけ短くして早く売却活動を終わらせたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

ここからはマンションを高く・早く売却する方法を解説していきます。

コツ16|余裕を持った売却計画を立てる

マンションの売却にかかる期間は平均して4ヶ月です。不動産会社への査定依頼からマンションの引き渡しまで、マンションという不動産を売却するのは長期戦です。

さらに、余裕を持ってマンションを売却するためには半年程度を見込んで計画すると安心です。

段階 期間 ステップ
売り出し前 2週間~1ヶ月 不動産会社に査定依頼
媒介契約を結ぶ
売り出し中 3~12ヶ月(売却出来るまで) マンションの売却活動
売り出し後 1ヶ月 売却契約締結
決済・引き渡し

実際に、「おうちの語り部」が不動産売却経験者4958人を対象に実施したアンケートの結果でも最も多かったのは1ヶ月以上4ヶ月未満という結果になりました。

マンション売却にかかる期間

マンション売却の流れとかかる期間を頭に入れた上で、ここから「できるだけ高くマンションを売却したい」と考えている方が売却で成功するためのコツを紹介していきます。

コツ17|マンションの売り時を見極める

マンションの売り時を見極めましょう。売るタイミングによって価格が変わることがあります。

市況を見ると、マンションの価格は2013年からずっと右肩上がりです。今が売り時だと考えてよいでしょう。

不動産価格指数の推移

では、年間を通して考えるといつが売り時なのでしょうか。一般的には3月が取引件数が明らかに多くなっています。

不動産取引件数の推移

取引件数が多いということは、つまり3月は需要がある時期だということです。特に転勤やライフイベントが発生しやすいので、ファミリータイプの3LDK、4LDKは売却しやすいかもしれません。

 

コツ18|マンションの売却にも費用がかかる

不動産会社と媒介契約を結び仲介を依頼して買い主を見つけてもらうことができれば、仲介手数料がかかることを知っておきましょう。

仲介手数料は、マンションの売却を成功させた不動産会社に対する成功報酬であり、売却活動での広告費用や、不動産の登記・権利情報調査にかかった費用が含まれています。

売買価格によってその金額は異なりますが、仲介手数料には上限があります。売却価格が400万円以上の場合、一般的には以下の速算式で求めることができます。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】 仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

コツ19|ホームステージングも効果的

「ホームステージング」とは、売却するマンションの室内を家具や照明、小物や観葉植物などでモデルルームのように部屋を演出するサービスです。

欧米ではマンションを売却するときにホームステージングをおこなうのは当たり前。日本では中古マンションの流通がさかんになってきたこともあり、対応している不動産会社も多いです。

もちろん費用はかかります。数万円~数十万円程度かかりますが、それでも購入希望者に対して一気に部屋の魅力が伝わります。マンション売却を成功させるために室内の演出をするために効果的です。

コツ20|掲載する写真にこだわる

ポータルサイトや印刷物に掲載する写真

にもこだわりましょう。写真はマンションの第一印象を左右します。不動産会社は写真を撮るプロではありません。

自分のマンションが良く見える角度や、アピールポイントが十分に伝わる写真を選択しましょう。

近年では、ポータルサイトに掲載する写真にこだわる不動産会社も増えてきています。不動産会社を探す際は、ポータルサイトやホームページで物件の掲載写真を確認してみましょう。

コツ21|3,000万円の特別控除を活用する

あなたが売却するマンションが居住用の不動産(マイホーム)なら、3,000万円の特別控除を活用しましょう。

不動産を売却した際に得られる利益(譲渡所得)に対し、3,000万円までは課税対象から除外するという制度になります。

しかし、この控除には使える条件があります。よく確認してから使いましょう。

参考:国税庁 マイホームを売ったときの特例

コツ22|損益通算を適切に利用する

マンションの売却で、損が出ることもあるでしょう。そんなときは、「損益通算」を活用しましょう。

損が出るとは、わかりやすく言えば購入価格より売却価格が下回っている状態のこと。

この場合、ほかの所得と相殺して課税額を減らすことができます。つまり、不動産を売却して損失が出た場合でもそのマイナス分を所得に組み込んで所得税と住民税を減らせる(=節税ができる)ということです。

このような場合は譲渡所得税の課税対象とならないため、原則として確定申告の必要はありませんが、損益通算によって節税になるので積極的に確定申告をしましょう。

  1. マンションの売却にもたくさんのコツがあるんだね!

マンション売却の失敗と対策

ここまででマンション売却での22つのコツを紹介しました。しかしもしあなたがコツを知らなかったら、どんな失敗が考えられるのでしょうか。

なかなか売れない

マンションの売却活動を開始したものの、内覧の問い合わせも増えずなかなか売れないこともあります。

売却期間の平均は4ヶ月ですが、それよりも長くかかるとなかなか売れないと感じるでしょう。

広告の仕方や内覧の対応方法、販売価格に問題があることがあります。不動産会社に販売方法や売り出し価格の妥当性を確認してみましょう。

売却価格に対して後悔が残る

無事にマンションの売却を終えたものの、「もっと高く売れたかな…」と、売却価格に対して後悔が残ってしまうこともあります。

マンションは値下げをおこなうのが普通ですが、不満が残るのは避けたいですよね。値下げをするのは致し方ないですが、値下げの妥当性を担当者に踏み込んで聞いてみてもいいでしょう。案外、付加価値をつけることでそのままの価格でも売却できるかもしれません。

不動産会社選びを失敗した

マンションの売却を終えてから失敗だと感じることには、不動産会社選びが多いようです。

マンションの販売活動を託す担当者とは何度も連絡を取る必要があります。その人柄やコミュニケーションの取りやすさは、売却活動全体としての満足度を左右することもあるでしょう。

失敗したと感じることができるだけないように、複数の担当者に実際に会って見極めることをお勧めします。

人生でそう多くないマンションの売却。コツを抑えて高く・早く売ることを目指しましょう。イエウール編集部はあなたのマンション売却を応援しています。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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