千葉松戸市は東京都に近く人口も多いことから様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では松戸市で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。松戸市における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
松戸市ってどんな場所？
松戸市は千葉県の北西部に、東京都と埼玉県に江戸川を挟んで隣接する位置にあります。松戸市の中心である松戸駅はJR常磐線と新京成電鉄が通っています。都心まで20㎞という距離にあり、JR常磐線の快速線に乗れば東京駅まで30分かからずに到着します。
松戸駅周辺にはスーパーや飲食店が揃っているため買い物や食事に困ることはありません。戸定歴史館や江戸川などの自然を感じることもできます。また、新松戸駅からはJR武蔵野線が走っており、舞浜駅まで乗り換えなしで30分未満で行くことができます。
松戸市は子どもと子育て家庭を地域全体で支えるやさしいまちを目指しており、そのために「第2期松戸市子ども総合計画」を基にして様々な支援を行なっています。
松戸市の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 48.3 | 49.8 | 49.4 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表を見ると全国の人口は年々減少しており、松戸市の人口に関しても2020年から2023年にかけては減少してしまっていることがわかります。
ただし、2024年3月1日時点での松戸市の人口は約49.7万人であり、2023年と比べると増加しています。そのため今後も増加することが期待でき、それに伴い土地活用の需要も増えていくことが予想できます。
下記は2023年3月日時点での松戸市における年齢別人口です。
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 5.5 | 11.07% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 31.3 | 62.98% |
| 老年人口(65歳以上) | 12.9 | 25.96% |
土地活用方法を検討する際は、年齢層などその地域の特性に合わせたものを選ぶ必要があります。
松戸市の家賃相場
イエウール独自の調査によると、松戸市の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：5.6万円
- 1K：5.4万円
- 1LDK：7.9万円
- 2LDK：9.3万円
- 3LDK：12.9万円
都心へ通いやすい場所であるにもかかわらず、家賃を安く抑えられる松戸市はとても住みやすい街です。住みやすい街ということは、それだけ土地活用の需要を期待できる可能性が高くなります。
松戸市のおすすめ土地活用5選
都心へのアクセスに優れていて、人口増加の兆しもある松戸市では土地活用の需要は高いでしょう。松戸市でおすすめの土地活用は以下の5つです。
- アパート経営
- 定期借地
- テナント経営
- 賃貸併用住宅
- 戸建賃貸経営
事例を交えつつ、それぞれ詳しく解説します
アパート経営
アパート経営は不動産投資や土地活用の方法として、最も知られているものでしょう。「安定収入が得られる」「節税効果がある」「生命保険の代わりになる」といったメリットがある一方で、「空室のリスク」「老朽化のリスク」「災害のリスク」「金利上昇のリスク」といった懸念点も存在します。
松戸市は都心にアクセスしやすく家賃相場が低いことから、アパートの需要は高いと言えます。松戸市でのアパート経営は学生や会社員、ファミリー世帯といった様々な層に需要があると考えられます。
ただし松戸市内なら全ての場所で需要があるというわけではなく、事前調査を怠ると失敗の可能性が高まるため気を付けましょう。また、ローンを借り入れて始める際、建築にかかる費用の3割は自己資金を用意することをおすすめします。
定期借地
土地を遊ばせておくにはもったいないですが、多額の借金を背負ってまで活用したくないというのが本音だと思います。そういった人は、定期借地で土地を貸し出すことをおすすめします。
所有している土地を事業者や法人、個人に貸し出すことを借地と言い、一定の期間を設けて土地がを貸し出す借地のことを定期借地と呼びます。借地はローンを借り入れる必要がない上に安定した収入を得られて、そして期限を定めた定期借地であれば更地の状態で土地が返ってくるなどのメリットがあります。
定期借地による土地活用はアパート経営やマンション経営などに比べて収益が少なくなりますが、収支がマイナスになることがなく、賃貸経営が向かない土地でも幅広い借り手がいるため一定の需要があることが強みです。
土地活用事例①千葉県：グループホーム
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 713.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 368. |
| 工法 | 木造軸組 |
障がい者グループホームの建築を検討していた運営者様。計画段階では、希望の敷地が見つかっていませんでした。一方、その付近に土地をお持ちのオーナー様は、当地が市街化調整区域のため、有効活用できずにいました。
そこでミサワホームが調査を行った結果、国の基本方針として年々ニーズが高まっている障がい者グループホームが建築できることが判明。オーナー様に事業の意義をご理解いただくことで運営者様とのマッチングを実現しました。
建築にあたり、暮らしやすさに配慮した工夫を随所に設置。申込みが定員を大幅に上回るほどの、待ち望まれた施設が完成しました。
土地活用事例②千葉県柏市：商業施設
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 5447.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 11209.0 |
| 工法 | 重量鉄骨 |
緑豊かな風景が広がる千葉県柏市、高柳駅のほど近く。駅前に土地を所有されていた10人の地権者様は、駅前の顔となる商業施設づくりを目指していました。しかしながら計画地側には改札口がなく、集客に不安のある立地。
そこでミサワホームは、まちづくりの視点から、複数のテナントを集めることで広域からの集客も見込める大型複合商業施設を提案しました。駅前を、街の玄関口として人が集まる街並みにすることで、街自体の価値が高まります。
こうした街全体を俯瞰した提案により、未来に向けて資産価値を大きく向上させる、魅力的で集客力の高い商業施設が完成しました。
テナント経営
テナント経営とは、土地所有者が建物を建ててテナントに貸し出したり、土地を事業者に貸し出したりしてその賃料を得るという土地活用です。それぞれに特徴があり、前者は収益性は高いがテナントが空くと収入がなくなり、後者は初期費用を抑えられるが収益性は低いというものです。
テナントには美容院やコンビニ、オフィスや飲食店、介護施設などの様々な種類があり、それぞれ特徴や収益性が異なります。コンビニは道路沿いで安定した収益を見込むことができ、駐車場があればより重宝されます。オフィスは駅や都市部へのアクセスがよい場所で誘致しやすく、法人へ貸し出すため収入が安定するでしょう。
飲食店や美容院も需要は高いのですが、どちらも入れ替わりが激しいため不安定で、近くに競合がいる場合は誘致が難しいというデメリットがあります。介護施設などは需要が立地に左右されにくいですが、広さの制限やバリアフリー性などの関係があるため、まずは誘致できるのかどうかの確認が必要です。
土地活用事例③神奈川県：保育所
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 752.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 499.0 |
| 工法 | 木造軸組 |
市街化調整区域にある所有地の相続対策を考えていたオーナー様。「地域の未来を担う子どもたちのために活用したい」というご希望から、保育所の建設を選ばれました。
ミサワホームでは自治体との調整、運営者様とのマッチング、設計・施工までトータルにサポート。
また、視線の「抜け」のある広々とした空間設計や、木の構造体をそのまま出した温もりのある「あらわし」、隣接する畑から野菜を運べる小路など、建物内外に子どもたちの五感を刺激するさまざまな工夫を実施。地域の待機児童解消に貢献しながら、子どもたちの健やかな成長を目指した、こだわりの保育園が完成しました。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは自宅部分と賃貸部分の両方を併せ持つ建物を建築し、賃貸部分を貸し出して収入を得る土地活用です。自宅部分が土地の半分以上を占める場合、アパートローンもよりも金利の低い住宅ローンを組むことができます。
アパート経営やマンション経営のように節税効果も狙うことができ、経営が軌道に乗れば収入も安定します。ただし売却や引っ越しがしづらくなったり、プライバシーの確保などが困難になったりします。また、アパート経営などと比べて利回りも小さくなるのにも注意が必要です。
店舗併用賃貸住宅という方法もあり、賃貸住宅と一緒に自分の店を構えるか、賃貸の一角を事業者に貸し出すという方法です。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建住宅を貸し出て家賃収入を得るという土地活用で、アパート・マンション経営と比べて初期費用が少なく、一度入居したら長期的に住んでもらえるので安定して家賃収入を得られることがメリットです。
また、立地条件があまり厳しくない点や管理の手間が少ないことも魅力です。一方で、空室のリスクは他の賃貸経営よりも高い上、建物の修繕やリフォームの回数が増えて修繕費が高くなる点はデメリットです。
メリットとデメリットの両方がありますが、子育て支援が充実していてファミリー世帯が住みやすい松戸市にもってこいの土地活用方法です。
松戸市のおすすめ土地活用パートナー
松戸市で土地活用をする際のパートナーとして、おすすめの企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、アパートやマンションを筆頭に様々な土地活用を手掛けています。例えば、賃貸併用住宅、店舗・商業施設、医療・介護施設などが挙げられます。
土地活用の方法は大きく「建てる」「貸す」「売る」の3つに分けることができますが、ミサワホームでは独自の「10の資産活用」に基づいた、土地の価値を最大限活かすプランニングを行なっています。
共働きと在宅勤務に適したニューノーマルライフ賃貸住宅、子育て支援賃貸住宅やZEH-M対応賃貸など、豊富な賃貸住宅を実現可能な点も強みです。
積水ハウス株式会社
積水ハウスの土地活用である「シャーメゾン」は、家づくり250万戸以上の実績から生まれたノウハウと技術により、住み心地がよく安心・安全な建物の建築をしています。
積水ハウスは様々な土地活用に対応しており、賃貸住宅では2階建てはもちろん、3階建てや4階建ても施工可能で敷地を最大限に生かした賃貸住宅を建築します。施工面でのみではなく、建物の管理やアフターメンテナンス、リフォームや入居者対応などの多方面でサポートを受けることができます。
また、「シャーメゾン」は建築設計からアプローチした空間づくりが評価され、キッズデザイン協議会主催の「子どもたちを産み育てやすいデザイン部門」で「キッズデザイン賞」を受賞しています。こちらも全国各地に対応しているため、場所を問わず頼むことができます。
株式会社アイ工務店
アイ工務店はくらしを豊かにする「空間提案」を盛り込み、オーナーの経営を安定に導く「メンテナンスコスト」を抑える商品を「適正価格」にて提供することで「高利回り」を実現する賃貸住宅を手掛けています。
予算を考慮しながら最大限のパフォーマンスを発揮するために、不動産会社や金融機関をはじめとした地域パートナーと提携しています。用意されたプランに当てはめるのではなく、オーナー一人一人に合わせた提案を強みとしています。
ゼナジーボードと制振接着剤のコンビネーションで経済性に優れた遮音システムを実現し、音のトラブル回避にも力を入れています。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。生の声を聞ける機会は中々ないため、ぜひ参考にしてください。
千葉県松戸市でのアパート経営
「初心者が試行錯誤して始めた土地活用」
| 収益 | 年間480万円～600万円（月間40万円～50万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 501～750万円 |
| 利回り | 3.80% |
| オーナーの年齢 | 40代 |
| 土地所在地 | 千葉県松戸市 |
| 敷地面積 | ～80㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 12戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 株式会社アイ工務店 |
| 容積率 | 60% |
| 建ぺい率 | 40% |
| 構造 | RC造 |
きっかけや目的
しかし必要な手続きや税金関連の諸手続きに関してわからないことだらけだったので、友人のライフプランナーに相談をしたところ、相続税の軽減のためのアパート経営の話を聞き、やってみたいという結論にいたりました。
企業を選んだ決め手
土地活用に関しての全くの初心者で無知な私に対してわかりやすく、そしてしっかり理解するまで繰り返し説明してもらえたうえ、意識しておくような懸念点なども細かく教えてもらえました。困ったことや質問に対しても電話ですぐに答えてもらえたりという対応があったので「任せられるな」と思って決定しました。
土地活用のポイントや注意点
その他印象が良いようにエントランスのところに花を植えたりと「見栄え」も良くすることにこだわりました。管理会社にすべてを任せるのではなく、定期的に自分で現場を見に行くということも意識しました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
空室率をできるだけ下げることも重要ですが、「見た目が良くない」という場所にはどうしても人は寄ってこないのでそこを徹底し、あとは状況を見ながら家賃を下げたりして調整をしていくことが必要だと思います。
岐阜県大垣市での駐車場経営
「不動産を持つことで、収入が安定した」
| 収益 | 年間480万円～600万円（月間40万円～50万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 1,001万円～2,000万円 |
| 利回り | 6％ |
| オーナーの年齢 | 20代 |
| 土地所在地 | 岐阜県大垣市清水町 |
| 敷地面積 | ~100㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 一棟戸 |
| 土地活用方法 | 駐車場経営 |
| 依頼先の企業 | 朝日建設株式会社 |
きっかけや目的
駐車場経営の魅力は、駐車場運営にかかる業務の多くを会社が行うことで負担を軽減できることと、毎月駐車場の空きに関わらず安定した収入を得られることです。
企業を選んだ決め手
また、土地活用から申し込む際にはその土地の測量図を添付する機能があります。依頼先の業者はこれによって分析しやすくなるので、より精度の高いプランを提供することができます。
土地活用のポイントや注意点
駐車場経営のメリットは、初期費用が安い点にあります。月極駐車場にかかる初期費用は駐車区画割りをして駐車スペースを確保すれば始めることができるため、費用を安く抑えることができます。 コインパーキングについては保有する土地を業者に貸すだけですから、すぐに土地を活用することができるでしょう。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
一方、土地売却のメリットは高額の現金を得られること。土地の維持管理や固定資産税から解放されること。 デメリットは土地の所有権がなくなり、収益を得るチャンスがなくなること。そして売却費用や譲渡所得税なども発生してしまいます。 土地活用をすれば、長年にわたって収入を得られる可能性があります。
松戸市で土地活用するなら
松戸市で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
