この記事では姫路市で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。
また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。
姫路市に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。
土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
姫路市で土地活用する時に知っておきたいポイント
姫路市は、兵庫県で2番目に人口が多く、2番目に面積の大きな市です。姫路駅には新幹線も停まり、交通の利便性が高いため、住みたい街として近畿圏で人気があります。
人口の推移
姫路市の人口は令和6年（2024年）1月1日時点で人口521,799人、世帯数は229,703世帯です。
ピーク時の人口は53万人を超えていましたが、2016年頃から人口減少が続いており、2024年中に52万人を割り込む見込みです。
住みやすさ
姫路市は、大阪方面や神戸への交通の便がよく、ベッドタウンとして発展しています。市内の企業や工場に勤める人も多いため、単身世帯からファミリー層、外国人労働者など、様々な人が暮らしています。
姫路市内には、JR姫新線、播但線、山陽本線（JR神戸線）、山陽新幹線、山陽電気鉄道本線・網干線が走っています。姫新線や山陽本線、山陽電気鉄道本線・網干線が湾岸部を東西に走っており、JR播但線が市の南北を結んでいます。
山間部の夢前町、安富町は鉄道空白地帯となっているほか、公共交通機関が少ないエリアもあるため、自家用車を所有している世帯が多いです。日用品のお買い物や週末のお出かけに、車の利用は欠かせません。
「姫路は治安が悪い」という印象を持っている方もいらっしゃいますが、令和5年の姫路市の犯罪発生率（人口当たりの犯罪認知件数）は0.70％で、0.69％の明石市と比べても、著しく治安が悪いとはいえません。
近年は再開発が進み、子育て支援への注力もあって、ファミリー層が暮らしやすい街としてのイメージも浸透しつつあります。
姫路市の間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 平均賃料 | 件数 | |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 49,815円 | 619件 |
| 1LDK・1SLDK・2K・2DK | 67,363円 | 355件 |
| 2LDK・2SLDK・3K・4DK | 71,211円 | 527件 |
| 3LDK・3SLDK・4K・4DK | 79,199円 | 284件 |
（イエウール調べ）
2020年から2022年の平均家賃は上昇していますが、今後人口の減少が見込まれるため、賃貸経営を成功させるためには、入居者のニーズを捉えた設計ができるかどうかがカギになりそうです。
主な開発計画
現在、JR山陽本線の姫路駅と英賀保駅の間に新駅を創設する工事が行われています。2026年度中に開業予定で、手柄山中央公園へのアクセス向上が期待されています。
周辺環境
姫路駅前にはピオレ姫路、フェスタ姫路といった商業ビルがあります。また、駅を中心に昔ながらの商店街が広がっています。さらに、市内にはイオンモールが2店舗出店していて、車でお買い物をする人に利用されています。
また、市内には世界遺産の「姫路城」を筆頭に、映画・ドラマのロケ地にもなった「好古園」や「書写山圓教寺」、他にも「姫路セントラルパーク」といった観光地があり、市外・県外からの観光客も多く訪れます。
住宅地としては、利便性を重視する方には姫路駅周辺の中心部や東部、穏やかな住環境を求める方には市の西部が特に人気です。
姫路市の南部（湾岸部）には工業専用地域があり、工場が立ち並んでいます。灘の喧嘩まつりを始めとしたお祭りが多く行われているエリアでもあります。
市の北部は山林が広がっていて、緑豊かなエリアですが、市街化調整区域に指定されている土地も多いです。市街化調整区域の土地には建物の建築ができないため、事前に所有地の用途地域を確認しておきましょう。
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姫路市でおすすめの土地活用方法7選
姫路市でおすすめの土地活用には、以下の7つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- コインランドリー経営
- 高齢者向け施設経営
- 医療施設経営
- 太陽光発電
- 資材置き場
アパート・マンション経営
特に姫路駅周辺エリアやJR沿線は、大阪方面や神戸に通勤する単身者や夫婦、ファミリー層の賃貸需要が高いため、アパート・マンション経営はおすすめです。
- 鉄道駅から徒歩15分圏内に土地を所有している
- 長期的に安定収入を得たい
- 節税対策をしたい
アパートやマンションの経営は、初期費用は高額ですが、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られる土地活用方法です。
また、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、節税効果が高い活用法でもあります。
アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）の借入によって調達できますが、当然返済リスクを負います。長期的に土地の運用を続けるためには、綿密な収支計画を立てる必要があります。
姫路市は再開発も進んでいますが、今後人口の減少も見込まれるため、入居者のターゲットを明確にして選ばれるアパート・マンションを建てることが重要になりそうです。
木造3階建てアパートの建築事例
| エリア | 神奈川県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 181.81㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 295.5㎡ |
| 工法 | 木造２×４工法 |
| 建築費用(円) | – |
(大東建託株式会社の土地活用事例)
木造2階建てアパートの建築事例
| エリア | 三重県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 200.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 165.0㎡ |
| 工法 | 木造 |
| 建築費用(円) | 50,000,000円 |
鉄骨造3階建てアパートの建築事例
| エリア | 愛知県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 532.69㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 586.5㎡ |
| 工法 | プレハブ工法 制震鉄骨軸組構造 |
| 建築費用(円) | – |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
戸建賃貸経営
将来的に所有地に移住を考えている場合、戸建てを建てておいて、移住までの期間に賃貸するという方法もあります。
- 管理の手間を最小限にしたい
- 既に空き家がある
- アパートを建てるには土地が小さい
- 節税対策をしたい
戸建賃貸とは、一戸建てを貸し出して経営することです。1戸分の賃料しか得られませんが、主にファミリー層がターゲットとなるため、賃貸マンション・アパートに比べて長期的な入居を期待しやすいという特徴があります。
賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間がかからないのもメリットです。
建築費が比較的安く、貸家にすることで節税対策にもなるため、土地は維持したいものの現時点では居住する予定がない方におすすめです。ただし、普通借家契約で貸し出す場合は、自分で戸建てを使用したくなったとしても、入居者に住み続ける意志があれば貸主側から退去を求められない点には注意が必要です。
ただし、空室リスクが高く、土地の面積あたりの収益性はアパート経営に劣るため、家賃収入目当てに賃貸経営したい場合には、一般的にはアパート経営の方が適しています。
貸店舗・テナントビル経営
駅周辺エリアの繁華街に土地を所有している方や、大通り沿いに広い土地を所有している方には、貸店舗やテナントビルの経営もおすすめです。
- 駅前の繁華なエリアに土地がある
- 大通り沿いに広い土地がある
- 賃料で高収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 不動産経営のノウハウがある
貸店舗の借主は企業や法人であることが多く、共同住宅よりも長期的な入居を期待しやすいため、立地によっては安定した収益を見込めます。
大通り沿いの場合は、車で来店するお客さんがメインになるため、駐車場を確保するための土地面積が必要となるでしょう。
貸店舗の経営自体には特別な資格等は不要ですが、管理経営を不動産会社に任せない場合には不動産経営の知識が不可欠です。
コインランドリー経営
駐車場を併設できる程度の広さがあれば、大型の洗濯機を導入したコインランドリーの経営もおすすめです。
- 安定した収入を得たい
- ランニングコストを抑えたい
- ロードサイドに土地がある
- 駐車場を併設できる広さの土地がある
- 節税対策をしたい
コインランドリーは需要のあるエリアで経営を始めれば、生活に根差したビジネスであるため安定しやすい土地活用方法です。
寮や社宅、アパートの多いエリアだけでなく、大型の寝具や洗濯物をまとめて持ち込みたいファミリー層を見込んで、ロードサイドに駐車場を併設して運用するのもおすすめです。
無人で運用できるため人件費がかからず、ランニングコストが安い、利用者が現金で支払いをするため賃料未回収のリスクが低いといったメリットもあります。
高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用は3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、周辺の競合店や需要を事前によく調査した上で検討しましょう。
高齢者向け施設経営
姫路市内でも高齢化が進んでおり、高齢者向けの施設の需要は今後伸びていくでしょう。
- 利回りの高い経営を行いたい
- 長期的に安定した収入を得たい
- 数百坪規模の広い土地を所有している
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
高齢者向け施設には、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホーム、グループホームなど、さまざまな経営形態があります。これらの施設は自治体から許可を得られれば、市街化調整区域にも建築できます。
土地に高齢者向け施設を建築すると、賃貸住宅と同様に固定資産税の節税効果がある以外に、不動産取得税や所得税の優遇措置を受けられたり、建築時に国や自治体から補助金を受けられるというメリットがあります。
補助金を受けられれば建築コストを抑えられるため、アパートやマンション経営よりも高い利回りで運用できます。
高齢者向け施設は入居者同士のトラブルや事故、事業者の撤退など、経営上のリスクがやや高めです。土地活用のプロに相談しながら、ニーズを見極めることをおすすめします。
医療施設経営
高齢化に伴って、医療施設の経営にも注目が集まっています。
- 長期的に安定した収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
- 土地を他の目的で使用する予定がない
たとえば、病院や診療所、クリニック、医療ビル、薬局、訪問看護施設などが医療施設に該当します。
地域に密着した事業であるため、テナントに入ってくれる事業者がいれば、店舗よりも長期的な入居が期待できます。一方で、一度経営を始めると、別の用途で土地を使用することは難しくなります。
医療施設も許可を得れば市街化調整区域に建築可能であるため、賃貸経営の難しい土地の活用方法として検討する価値があります。
資材置き場
近隣に企業の施設や工場がある土地は、資材置き場としての需要がある可能性があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域の土地を所有している
- 大型車両が進入しやすい土地を所有している
- 収益物件の建築が難しい土地を活用したい
- 手間や初期費用を抑えたい
資材置き場として借りたいと思ってくれる借主ありきの土地活用方法なので、土地活用の専門家に相談した上で、資材置き場として活用できるかどうか見極めてもらうのがおすすめです。
太陽光発電
所有している土地が市街化調整区域に該当する場合には、太陽光発電で収益を得るという選択肢があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域に土地を所有している
- 住宅需要の低いエリアの土地を所有している
- 日当たりの良い200㎡以上の土地を所有している
太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得ます。
建物を建築するわけではないため、市街化調整区域にある土地でも収益を上げることができます。
（ただし、土地が農地である場合は農地転用が必要です。）
太陽光によって発電するため、収益性は天候に左右されます。また、新興事業であるということもあり、売電に関する制度は度々変更されています。収益を確保するためには、ご自身で動向をしっかりとチェックし続ける必要があります。
ここでご紹介した以外にも、土地活用方法は様々あります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
土地活用の体験談
この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。
浜松市でアパート経営をしている30代男性の体験談
静岡県浜松市で、古いアパートを相続して、建て替えた後にアパート経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 年間600万円～720万円（月間50万円～60万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 7,001万～8,000万円 |
| 利回り | 8% |
きっかけや目的
元々親が30年前にアパートを建てており、相続する運びとなりました。30年間で水回りくらいしかリフォームしておらず、静岡県という立地柄古いアパートということで空きが目立っていました。
元々親は節税対策を意識しており家賃収入はあまり期待していないようでしたが、サラリーマンとしての給料も少なくせっかくなら副業として安定した収入を得たいと思い、建て替えた上でアパート経営をしっかり行おうと決意しました。
企業を選んだ決め手
建替えに際し4社に相談しました。その中でセキスイハイムの方が一番親身に相談に乗ってくれました。他のメーカーはこちらの考えは一切聞いてくれず、図面を出されてこのプランしかない、これ以外ではだめだと言わんばかりに一方的に出されて残念でした。
一方でセキスイハイムは税金や修繕計画など含めた収支のモデルケースを提示していただいたり、銀行や管理会社の方を契約前の打合せに同席するようセッティングしていただいたり、メーカー以外の方の声も取り入れながら間取りや配置を決めていってくれたので、押し売りに感じず信頼することができました。
土地活用のポイントや注意点
出来ることはコツコツと何でも自分で行うようにしています。清掃は定期的に最低2週間に1回は行うようにしています。その際不具合がないか観察して、気になったものは自分で直すようにしています。
また電気工事士の資格を取得したので、設備系の交換や修理で自分でできそうなものは自ら行うことで支出を抑えるようにしています。例えばエアコンは自分で取り付けができれば費用をかなり抑えることができるので、資格を取得してよかったと思います。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
利益を追求するがゆえに建築費を抑えすぎないことだと思います。色々な設備を削って安い建築会社を選べば、最初の建築費用は抑えることができるでしょう。しかし、アパートが増えている今、同じような立地でアパートが複数建っていれば、入居者が気にするのは設備が快適かどうかとそのアパートの耐震性だと思います。
私は災害時でも安心して暮らすことができるように、ということで太陽光発電で非常時でも電気が使えるように全戸対応するようにしました。また防犯システムと契約し、防犯にも力を入れるようにしました。
また耐震性において信頼できるメーカーを選んだので、初期費用はかかったものの一度決まれば皆さん長く入居してくれています。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 静岡県浜松市 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 戸数 | 6部屋 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | セキスイハイム株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 鉄骨造 |
名古屋市でアパート経営をしている30代男性の体験談
愛知県名古屋市で、土地を購入してアパート経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 30万円～40万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 5,001万～6,000万円 |
| 利回り | 10.50% |
きっかけや目的
私は現在金融関係のサラリーマンですが、副業として賃貸経営をはじめました。
始めた経緯は、金融関係のクライアントと不動産投資関係の話をしているときに空き地でまだ土地オーナーが決まっていないところの話がありました。駅から徒歩１５分というところで賃貸を開始すれば必ず一定以上の利益が出ると思い、地主に話をし、銀行融資のため銀行に相談したところ問題なく審査が通ったのではじめました。
企業を選んだ決め手
当初、３社で悩んでいましたが、たまたま現場の作業員の方と話す機会があり、一番評判が良く待遇の面でよかった東建コーポレーションと契約することを決めました。
土地活用のポイントや注意点
まずは嘘偽りない情報を借主に提供することが一番かと思います。
今の時代誰でもHP等で調べられることは知っていると思って接しています。なのでHP等の写真から見えないような写真の提供や説明をすることにより、時間効率は下がりますがクライアントと意識のギャップがかなり埋められると思っています。
このギャップの大きさや説明不足によるトラブルが発生すると、SNS等で何を言われるかわからず、どんな変な噂を流されるかも想像ができません。とにかくクライアントには正直は当然のこと、付加価値のついた情報をしっかりと提供および説明することが重要だと認識しています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
SNSなどでリスクや失敗談などの情報が錯乱している時代ですが、どんな時代であれ人は家にいる時間が一番長いのです。一番いる場所に対して納得のいく内容であれば多少お金を払っても住みたいと思うのが普通です。それが賃貸事業の良さでありうまさです。
人は住居がなければ生活は絶対にできません。クライアントのニーズをきちんと理解すれば賃貸経営は簡単ですし、必ず利益は出ます。また自分の努力（管理業者等を挟まない）で売り上げも増加します。絶対に行うべき投資事業です。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 愛知県名古屋市 |
| 敷地面積 | ～200㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 戸数 | 6戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | 東建コーポレーション株式会社 |
| 容積率 | 90% |
| 建ぺい率 | 85% |
| 構造 | 木造 |
姫路市の土地活用におすすめのパートナー会社
この章では、姫路市の土地活用におすすめの企業として、以下の3社をご紹介します。
- ミサワホーム株式会社
- 積水ハウス株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、店舗、高齢者向け施設、駐車場等の建築を請け負っている会社です。
地域の将来性を見据えた土地活用方法を提案し、市場調査から設計、建築後の保証や賃貸管理まで一貫したサポートを提供してくれます。
また、ミサワホームはデザイン性や品質の高さに対する評価が高く、設計・建築を手がけた建物は34年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。外観から住宅機能まで魅力あふれる物件を建てたい方は、ミサワホーム株式会社にぜひ相談してみましょう。
積水ハウス株式会社
積水ハウス株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、駐車場、商業施設を始めさまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
積水ハウスの「シャーメゾン」は有名な賃貸住宅ブランドで、高品質・高性能な物件は入居者からとても人気があります。独自の高遮音技術「シャイド」を採用しているため、賃貸併用住宅にもおすすめです。
グループ会社の積水ハウス不動産の一括借上げによる賃貸経営は、40年を超える実績を有しており、安心してサポートを任せることができます。
ブランド力の高い賃貸住宅で安定した賃貸経営を行いたい方は、積水ハウス株式会社に相談してみましょう。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーション株式会社は、全国でアパート・マンション、賃貸併用住宅の建築を請け負っている会社です。
賃貸マンション・アパート経営の実績が豊富で、建築後の賃貸管理を一手に任せられます。また、1万店舗以上が加盟している賃貸仲介ネットワークや物件検索サイト「ホームメイト」を運営しているため、入居者探しに強みがあります。
建築費を抑えつつ、高い入居率で安定した賃貸経営を実現したい方は、東建コーポレーションに相談してみましょう。
複数の企業から一括で資料や見積もりを取り寄せたい方には、「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。以下のフォームから完全無料でご利用いただけます。
＼最適な土地活用プランって？／
姫路市で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう
土地活用を成功させるためには、土地の需要をしっかり見極めることが重要です。また、初期費用を適切に抑えて利回りを高めることで、安定した賃貸経営を行えます。
土地活用プランは、工事の請負契約を結ぶまでは複数の会社に無料で相談できます。是非とも複数の会社の資料を取り寄せて、様々なプランを比較・検討した上で大切な資産の運用方法を決めましょう。
土地活用のパートナー企業へのプラン・見積もり請求は「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。PCやスマホでお家から簡単に問い合わせができます。あなたの土地を最大限に活かせる土地活用プランを提案してくれる会社を見つけましょう！
