練馬区の土地活用で収益を上げるには？おすすめの活用法や体験談を紹介

この記事では練馬区で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。

また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。

練馬区に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。

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1. 練馬区で土地活用する時に知っておきたいポイント
2. 練馬区でおすすめの土地活用方法6選
3. 土地活用の体験談
4. 練馬区の土地活用におすすめのパートナー会社
5. 練馬区で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう

土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

練馬区で土地活用する時に知っておきたいポイント

アイキャッチ

練馬区は東京23区で2番目の人口の多い特別区です。新宿・池袋・渋谷へのアクセスがよく、ファミリー層や学生・単身者に人気のベッドタウンとして発展しています。

人口の推移

練馬区の人口は令和6年3月時点で741,257人、世帯数は389,720世帯で、東京23区では世田谷区に次いで2番目に人口の多い区です。

以下は、練馬区の過去10年間の人口の推移をまとめたグラフです。

練馬区の人口推移（平成27年～令和6年）

過去10年間で、人口・世帯数ともに緩やかに増加しています。

住みやすさ

練馬区は新宿、池袋、渋谷に乗り入れる路線が通っており、利便性が高い一方で、緑の多い街並みが広がっていて住宅地として人気が高いエリアです。

主要な鉄道路線と駅は以下の通りです。

主要な鉄道路線	駅
西武池袋線	練馬駅、江古田駅、石神井公園駅、大泉学園駅など
西武新宿線	上石神井駅、武蔵関駅
都営地下鉄大江戸線	練馬駅、豊島園駅、練馬春日町駅、光が丘駅
東京メトロ副都心線	平和台駅、氷川台駅、小竹向原駅
東京メトロ有楽町線	平和台駅、氷川台駅、小竹向原駅

区の東部は各鉄道路線の駅が密集している一方で、北西部は駅の間隔が広がっていたり、駅から離れた地域が多くなっています。練馬区は都営大江戸線の延伸の促進活動を行っていますが、未だ実現はしていません。

京王バス、関東バス、都営バスのほかにコミュニティバス（みどりのバス）が運行していて、私鉄各駅から離れた地域の公共交通網をカバーしています。

練馬区の令和4年の犯罪発生率（犯罪認知件数÷人口）は約0.39％で、23区中3番目に低い値でした。地域ぐるみで防犯対策が行われていて、練馬区の治安は良いといえそうです。

都心部へのアクセスが良いため、学生から社会人まで単身者に人気のある練馬区ですが、住環境の良さから子育て中のファミリーも多く暮らしています。

各種手当や育児支援サービスなど区政による育児支援制度が充実しているだけでなく、子供を遊ばせられる公園や施設も区内に数多くあります。特に公園の数は区内で最多となっています。

子供が大きくなるまで長く暮らしやすい環境が整備されているため、長期入居を期待できるファミリー向け物件の経営もおすすめです。

練馬区の間取り別の賃料相場は以下の通りです。

	平均賃料	件数
ワンルーム・1K・1DK	78,929円	2,067件
1LDK・1SLDK・2K・2DK	111,695円	672件
2LDK・2SLDK・3K・4DK	134,103円	381件
3LDK・3SLDK・4K・4DK	156,978円	175件

平均家賃は2020年から2022年までの3年間で上昇していて、賃貸住宅の需要の高さが窺えます。

周辺環境

練馬区内の商業施設には、光が丘IMA、ゆめりあフェンテ（大泉学園駅）、グランエミオ大泉学園があります。他にも、西武池袋線沿線の駅には駅ナカ施設として「エミオ」があります。

駅前の商業施設以外にも、スーパー、ドラッグストアなどの商店が充実しているため、生活必需品の購入には困りません。また、単身者向けの外食チェーン店も多く出店しています。

練馬区内には大きな公園が多数あり、石神井公園、光が丘公園、こどもの森などが有名です。また、としまえん跡地に新設された「メイキング・オブ・ハリー・ポッター」や東映アニメーションミュージアムといった施設もあり、遠方から区内に訪れる若者や子供連れも多いです。

土地活用を検討しているなら、是非とも複数の会社のプランを比較・検討してから決めましょう。以下のフォームから、実績豊富な大手企業のプランを一括請求できます。

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練馬区でおすすめの土地活用方法6選

杉並区でおすすめの土地活用方法には、以下の6つが挙げられます。

アパート・マンション経営
賃貸併用住宅経営
戸建賃貸経営
店舗併用マンション・アパート経営
コインパーキング経営
コインランドリー経営

アパート・マンション経営

練馬区は住宅需要が高い地域であるため、アパートやマンションの賃貸経営は最もおすすめの土地活用方法です。

▼こんな人におすすめ

駅から徒歩15分圏内に土地を所有している
長期的に安定収入を得たい
節税対策をしたい

池袋まで10～20分程度で行ける練馬、大泉学園、江古田などの駅近辺は単身者に、光が丘、石神井公園、上石神井、平和台など緑が多く治安も良いエリアはファミリー層に人気です。

アパートやマンションの経営は、初期費用は高額ですが、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られます。

他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、相続する土地にかかる税金を抑えたい方にもおすすめです。

また、賃貸管理は専門の管理会社に任せることもできるため、副業としても行いやすいという特徴もあります。

アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）の借入によって調達できますが、返済リスクを負います。節税を目的に始める場合であっても、きちんと収益を出せるプランでアパート・マンションを建築することが重要です。

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木造3階建てアパートの建築事例

エリア	東京都練馬区
土地面積(㎡)	256.2㎡
延べ床面積(㎡)	480.36㎡
工法	木造
建築費用(円)	–

複雑な権利関係を整理。収益性の高い賃貸住宅へ
東京都練馬区。新宿まで電車で20分という都心エリアに木造3階建ての賃貸住宅が完成しました。以前この土地には築20年を超えるミサワホームで建てた賃貸併用住宅と二世帯住宅がありました。都市計画道路ができるということで賃貸住宅の建て替え計画がスタートしました。
「以前の賃貸住宅は権利者が5人もいて、さらに兄弟間の相続も絡み合い、どう整理すればよいか分かりませんでした」。
そんな中、賃貸管理をしていた縁で、ミサワホームに相談がありました。
「ミサワホームの岡村さんには大変お世話になりました。賃貸住宅の建替えを考える上で、権利関係の整理から相続、融資に至るまで、岡村さんは親身になって対応してくれました」。
計画道路ができることで、土地の面積が狭くなります。また、築年数も経っていたことから、オーナーさまは、「建て替えるなら、より収益性の高いものを建てたい」とお考えでした。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)

RC造デザイナーズマンションの建築事例

エリア	京都府
土地面積(㎡)	1086.0㎡
延べ床面積(㎡)	3041.0㎡
工法	鉄筋コンクリート
建築費用(円)	–

京都の東山駅のほど近く、人気の好立地には土地を所有していたオーナー様。ご高齢であったことから、早期の相続対策をお望みであると同時に、事業性も重視した土地活用を希望されていました。
ミサワホームでは、相続対策についてはオーナー様の税理士の方にご相談しやすい収支シミュレーションの作成を行うなど、三位一体で解決。また何度も綿密な打ち合わせをし、細かなご要望をお聞きしながら実例物件やショールームにもご案内するなど、オーナー様のご納得のゆく仕様を決めていきました。さらに周辺地域の市場調査を実施することで、競合物件の傾向とは異なるデザインや間取りを実現。外壁には信楽焼の上質感のあるタイルを使用し、また共有部には昼と夜とで表情を変える中庭を設けるなど、地域でも人気のデザイナーズマンションに仕上がりました。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例の土地活用事例)

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賃貸併用住宅経営

1筆の土地に自宅を建てるか収益物件を建てるか検討している方には、賃貸併用住宅という選択肢もおすすめです。

▼こんな人におすすめ

土地に住みながら収益を得たい
リスクを抑えて賃貸経営したい
将来的に家屋を2世帯・3世帯住宅にしたい
節税対策をしたい

賃貸併用住宅経営は、その土地に住みながら収益を上げられる土地活用方法です。自宅を建築するためのローンを、賃貸部分からの家賃収入で返済できるという大きなメリットがあります。

また、自宅部分の割合が50％を超える場合は低金利な住宅ローンを適用できるため、返済リスクを抑えられます。

将来的に賃貸部分を子や孫に住んでもらって、二世帯・三世帯住宅として利用することも可能です。

ただし、同じ建物に入居者が生活するため、賃貸経営をしつつ快適に暮らすためにはプライバシーの確保や騒音対策が必要です。また、住宅ローンを適用させる場合には賃貸部分の戸数は2～6戸程度と少なくせざるを得ないため、家賃収入を目的とする場合にはアパート経営の方がおすすめです。

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戸建賃貸

練馬区はファミリー向けの物件の需要も高いため、既にある空き家を活かしたい方や、コストを抑えて賃貸物件を建てたい方には戸建賃貸もおすすめです。

▼こんな人におすすめ

管理の手間を最小限にしたい
既に空き家がある
アパートを建てるには土地が小さい
節税対策をしたい

物件からは1戸分の賃料しか得られませんが、入居者のターゲットは基本的にファミリーであるため、賃貸マンション・アパートに比べて長期的な入居を期待できるのがメリットです

共同住宅のように入居者同士でトラブルが発生する恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間が少なく賃貸経営ができます。

また、アパートに比べて初期費用が安く済むというメリットがあります。戸数分の住宅設備（浴室やトイレ、キッチンなど）を導入する必要がなく、さらに総2階建ての作りで建築すれば材料費も工期も抑えられるからです。

ただし、土地の面積あたりの収益性はアパート経営に比べて低くなります。また退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまでは収入が途絶えてしまうため、空室リスクが高いというデメリットもあります。

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店舗併用マンション・アパート

練馬区は人口が多いため、コンビニなど生活必需品を扱う店舗や、飲食店にテナントを貸し出す店舗併用住宅を建てるのもおすすめです。

▼こんな人におすすめ

駅前や大通り沿いなど繁華なエリアに土地がある
賃料で高収入を得たい
不動産経営のノウハウがある
節税対策をしたい

企業や法人が借主となるテナントは長く入居してもらいやすいため、賃料収入をより安定させたい方におすすめです。

店舗付きのマンションやアパートを建てられるかどうかは、用途地域の指定に左右されます。また競合物件の有無によって経営が左右されやすいため、事前の立地調査は入念に行いましょう。

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店舗・クリニック併用マンションの建築事例

エリア	神奈川県
土地面積(㎡)	1733.38㎡
延べ床面積(㎡)	–
工法	プレハブ工法　重量鉄骨ラーメン構造
建築費用(円)	–

2色のキラテックタイルを張り分けた存在感ある外観。構造の強さを生かした店舗・クリニック併用のプランニング、ハイセンスなインテリアによるホテルのような雰囲気の共用スペース、入居者ニーズの高い上質な設備を採用し暮らしやすさを追及した賃貸ルームなど、当社の技術とノウハウを結集した賃貸マンションです。
(パナソニックホームズ株式会社の土地活用事例)

店舗として土地活用するなら？店舗種類別の事例を紹介します

土地活用でコンビニ経営をするってどうなの？需要や経営の仕方などを紹介！

コインパーキング

駅や公共施設の近辺などに土地がある方には、コインパーキング経営もおすすめです。

▼こんな人におすすめ

土地の形状や面積が住宅に適していない
所有している土地が駅や商店街に近い
将来的に別の土地活用に切り替えたい

コインパーキング経営なら、所有している土地の面積が小さかったり、不整形地であっても土地活用が可能です。

初期投資費用が少なく、始めるのも止めるのも簡単にできるため「いったんコインパーキングにしておく」といった利用方法も可能です。

ただし、収益性は土地の立地に大きく左右されます。また、土地に建物を建てるわけではないため、相続税や固定資産税の節税効果はないことには注意が必要です。

コインパーキング経営は失敗しない土地活用方法？初期費用やメリット・デメリットを解説

コインランドリー

近年は寝具が洗える大型の機械の導入によって、家で洗濯がしづらい単身者や学生だけでなくファミリー層のコインランドリー利用も増加しています。

練馬区は単身者もファミリーも多く暮らしているエリアなので、競合店舗が近辺にない場合はコインランドリー経営もおすすめです。

▼こんな人におすすめ

安定した収入を得たい
ランニングコストを抑えたい
土地の形状や面積が住宅に適していない
節税対策をしたい

コインランドリーは生活に根差したビジネスであるため、需要のあるエリアであれば安定した経営を行いやすいです。ほかにも、無人で運営できるためランニングコストが安い、利用者が現金で支払いをするため賃料未回収のリスクも低いといったメリットもあります。

一方で、高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用は3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、競合店や需要を事前によく調査した上で検討しましょう。

コインランドリー経営を基礎から解説！初期費用や始め方についても紹介します

土地活用の体験談

この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。

練馬区でアパート経営をしている40代男性の体験談

東京都練馬区で、相続税と固定資産税対策のためにアパート経営を始めた40代男性の体験談です。

収益	50万円
建築費用	6,000万円
利回り	8％

きっかけや目的

都内で専業農家で生活していくのは難しいため、祖父が生きているころに相続税対策と高い固定資産税の対策のためにアパートの建築をしました。

最寄りの駅に行くまでに徒歩で15分程度ですが、ハウスメーカーさんが建築するアパートの間取りなどを的確に提案してくれたのである程度は信用ができると思い建築を決意しました。初期費用はかなり掛かるが今後のことを見据えていくと毎月安定した収入がはいることはありがたいことであり、金銭面でも将来に対する不安が多少は減ったと思います。

企業を選んだ決め手

アパートを建てるにあたって2社ほどに相談をしましたが、ダイワハウスさんのほうが規模的にも大きく信頼ができそうだったのが決め手となります。

私共は当時専業農家で不動産投資の経験は全くありませんでしたが、担当者の方がローンのシミュレーションや毎月の賃料などを的確に算出してくれたおかげで不安材料はある程度なくなりました。

また一括管理で手間がかからず、担当者の接客対応や入居者への迅速な対応がよかったため決めました。

土地活用のポイントや注意点

一括管理とは言え近くに物件があるので入居者さんが住みやすいように定期的に清掃をしたり、電球が切れた場合などはこちらで交換を行っています。もちろん管理会社のほうでも行ってくれるのですが気づいた時にはこちらで対応するように心がけております。

また、物件内の植木の手入れ、雑草取りなどは管理会社のほうでは行ってくれないので自分たちで足を運び定期的に行うようにしています。そうすることで入居者様にも住みやすい住環境を提供できていると思います。

これから土地活用を始める方へのアドバイス

土地活用にも様々な方法があるとは思いますが、どのような方法をとるにしても初期投資は必要となります。

アパートやマンションを建築するのであれば土地と建物代、駐車場を建てるのであれば工事費用などが掛かりますが不動産屋さんとよく話し合って時代に合った土地の活用をしていくべきです。

景気に左右されないような活用方法がベストだと思いますが、そのあたりはプロの方によく相談し決めていく必要があります。いずれにしても土地を持っているのであれば収益が少しでも出るように考えていくべきです。

土地・オーナー情報

オーナーの年齢	40代
土地所在地	東京都練馬区
敷地面積	200㎡超
用途地域	第一種低層住居専用地域
戸数	4戸
土地活用方法	アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅
依頼先の企業	大和ハウス工業株式会社
容積率	80%
建ぺい率	50%
構造	RC造