不動産の売買契約後におこなわれる決済から引き渡しまでを詳しく解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは。イエウールコラム編集部です。

いざ売買契約をするときに手続きや、決済などご自身でやる方もいますし、不動産会社に頼む場合もありますよね?

法律行為ですので、もしもの事があっては取り返しがつきません。
損しないためにもまずはどういった行為が、どういう法律のもと行われているかを理解して売却に備えましょう。
不動産の売買契約が済むと、次は決済を行い、引き渡し となります。

多額のお金が動き、登記手続きがおこなわれる決済手続きは、売買契約のなかで一番ミスの許されない行程 と言えるでしょう。

ここでは、決済と物件引き渡しの一連の流れに加え、決済日までに準備することから取引完了後に売り主がやるべきことまで解説します。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却契約後の流れをご紹介!
  • 売却時に誠実に対応してくれる不動産会社を、不動産一括査定で見つけよう

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

売買契約後におこなわれる決済と引き渡し

決済と引き渡しの手続きは、売買契約を結んでから約1ヵ月以内におこなわれます。
まずは、決済当日の立会人が用意すべき書類について確認していきましょう。

決済方法は2通りある

決済方法には「銀行振込」か「現金手渡し」の2種類があり、売り主と買い主の間でどちらの方法でお金の受け渡しをするかを決めます
現金でお金を受け取る場合、銀行の契約室か不動産会社の事務所で手続きをおこなうのが一般的ですが、現金を受け取ったあとのことを考えると、銀行で手続きしたほうが良いでしょう。

なお、買い主が銀行でお金を引き出して現金で支払おうとする場合は、事前に銀行に連絡をしておかないと当日に銀行が現金を用意できない場合があります。
また、銀行振込で手続きする場合には振込手数料が発生します。

司法書士のほか、立会人が必要

不動産売却の決済では、売り主と買い主司法書士 以外にも数人の立会人 がいる場合があります。
そのため銀行で手続きする場合には、事前に何人来るのかを把握してブースをおさえる必要があります(通常、不動産会社が段取りします)。

一般的には以下のような人物が立ち会うことになります。

  • 不動産会社の担当者
  • 司法書士
  • 買い主の住宅ローンを担当する金融機関担当者
  • 売り主の住宅ローンを担当していた金融機関担当者

売却する不動産を購入したときに住宅ローンの残債がある場合は、売却代金を使って住宅ローンを完済する必要があり、完済後は抵当権を抹消 します。
そのため、売り主の住宅ローンを担当していた金融機関の担当者が立ち会う場合があります。

必要な書類一覧

決済の当日、買い主と売り主がそれぞれ用意しなければいけない書類は以下の通りです。

買い主が用意するもの

用意するもの 内容 手続き
住民票 市役所で取得可能 司法書士に提出
印鑑 認印でも可能 登記関係書類に押印
残代金 住宅ローンにて支払う場合は不要 売り主へ
固定資産税分担金 住宅ローンにて支払う場合は不要 売り主へ
身分証明書 運転免許証や健康保険証 ローン手続き、登記手続きに必要
仲介手数料 決済時に支払う場合は用意 不動産会社へ

買い主は、印鑑や住民票、身分証明書といった決済に必要な書類とともに、残代金や固定資産税分担金、仲介手数料などそれぞれの担当者に支払うべき費用を用意します。
住宅ローンで支払う場合、現金の用意は必要ありませんが、固定資産税分担金や仲介手数料を住宅ローンから支払って良いかどうかは金融機関によって異なるため事前に確認しておきましょう。

売り主が用意するもの

用意するもの 内容 手続き
権利証(登記識別情報) 不動産の権利者・データが詳細に記載されたもの 司法書士に提出
実印 実印登録済みの印鑑 登記関係書類に押印
固定資産税納付書 固定資産税評価証明書でも可能 固定資産税分担金の計算に利用
領収書 残代金の分と固定資産税分担金の分 買い主へ
印鑑証明証 実印登録を証明する書類
発行より3ヵ月以内のもの
司法書士に提出
抵当権抹消書類 売却不動産の住宅ローン残債が有る場合 司法書士に提出
物件の鍵 不動産会社から渡された物件の鍵 買い主へ渡す
管理規約・パンフレット・建築確認通知書など マンション、戸建てともに建物の詳細がわかる書類 買い主へ渡す

権利証や実印、印鑑証明書など登記に必要な書類は絶対に忘れてはいけません。
管理規約やパンフレット、建築確認通知書など、売却不動産に関する書類は買い主へ渡します。
不動産会社に支払う仲介手数料は、買い主から受け取った売却代金から支払えば問題ないでしょう。

忘れ物があった場合には

決済当日に上記書類を持参する必要があるのはわかりました。
では、書類を忘れた場合にはどうすれば良いのでしょうか。

実印・印鑑証明書を忘れた場合

事前に登記関係書類に捺印しているのでなければ、実印がなければ登記手続きを進めることができません 。自宅にあるのであれば、取りに帰るかご家族に持ってきてもらうようにしましょう。

印鑑証明書も実印と同様、当日必須の書類です。忘れた場合は実印と同様の対処が必要です。また、印鑑証明書は発行から3ヵ月以内のものを用意しましょう。

権利証(登記識別情報通知)・固定資産税等納税通知書を忘れた場合

権利証(登記識別情報通知)を忘れた場合、手続きを進めることができません。
自宅にあるのであれば、取りに帰るかご家族に持ってきてもらいましょう。
固定資産税等納税通知書や固定資産税評価証明書に関しては、固定資産税分担金の計算に使うだけなので、必須というわけではありません。

固定資産税は、1月1日時点の所有者(売り主)に対して1年分の納付書が届きます。
売却する場合は、「売却日より以前を売り主」「売却日以降を買い主」として日割計算します。
これを「固定資産税分担金」 と言います。
固定資産税の納付書は6月頃に送付されるため、5月までの決済であれば、納付書が届いてからの請求となることもあります。

仲介手数料を忘れた場合

決済日に仲介手数料を支払う予定だった場合は、支払いの準備をしておく必要があります。

なお、仲介手数料の支払いは不動産会社により異なり、支払う割合が「売買契約時100%:決済時0%」「売買契約時50%:決済時50%」、「売買契約時0%:決済時100%」といったパターンがありますので、事前に確認しておくようにしましょう。

仲介手数料は当日に受け取る残代金から支払っても良いですが、残代金を売却不動産の住宅ローンの完済に充てるのであれば、資金計画を再度見直す必要があるので注意しましょう。

いずれにせよ、決済日当日に必要となる書類は重要な書類が多くあります。
心配であれば、不動産会社や司法書士に預けておいても良いでしょう。

決済日前に売り主がやっておくべき手続き

売り主は決済日当日までに以下の手続きを進めておく必要があります。

抵当権抹消準備

最初に着手すべきは、売却物件を購入する際に住宅ローンを組んでいた場合の抵当権抹消書類の準備 です。
金融機関によっては書類の準備に3週間以上かかる場合もあるため、住宅ローンを借りている金融機関に早めに連絡し、抹消書類の準備をしてもらいましょう。

この連絡を忘れて決済の段取りをしてしまい、いざ数日後に決済という段階になってから連絡すると、「決済日までに抹消書類が準備できない」という事態になりかねません。
金融機関と合わせて、司法書士にも連絡を取っておくようにしましょう。

所有権移転登記の準備

「所有権移転登記」とは、新しい名義に変更し、物件の所有権が売り主に渡るための手続きです。
一般的に登記申請は司法書士に依頼するので、司法書士や不動産会社に必要書類を確認します。
この準備を怠ると当日に所有権移転登記ができず、決済業務が完了しなくなってしまう可能性があります。
とくに登記簿に記載された内容と住所が違う場合 や、権利証を紛失してしまった場合 には別の手続きが必要となるので注意しましょう。

確定測量の実施

売却する不動産の境界が確定しておらず、測量図が作成されていない場合は土地家屋調査士に依頼して手続き を進めます。
境界確定時は隣地の所有者の立ち会いが必要。
前面道路の所有者が市や国だった場合には、役所の担当者との立ち会いが必要です。
立ち会いの日程調整に時間がかかるため、売却を決めた段階で手続きを進めておいたほうが良いでしょう。

決済日までの売り主のスケジュール

決済日までの売り主のスケジュールは以下の通りです。

  1. (境界が確定されていない場合)境界確定と測量図作成のための手続き
  2. 売買契約(契約後、買い主は住宅ローン本申し込み)
  3. 抵当権抹消準備、所有権移転書類準備
  4. (売却不動産に住んでいた場合)引越し
  5. 決済・引き渡し

売買契約から決済まで、短い場合は1~2週間のこともあります。
その間に大事な手続きを同時進行で進めなければならない場合も。
不動産会社の担当者や司法書士に相談しながら上手に進めていきましょう。

決済当日の「1日の流れ」とは?

次に、決済当日の1日の流れは次の通りです。

  1. 司法書士が登記関係の書類をチェック
  2. 登記手続き
  3. 決済金の支払い
  4. 仲介手数料の支払い
  5. ローン返済手続き
  6. 抵当権の抹消登記手続き
  7. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

以下で詳しく見ていきましょう。

司法書士が登記関係の書類をチェック

金融期間のブースなどに売り主と買い主、司法書士や不動産会社の担当者が集まり、手続きを進めます。
まず、身分証明書で売り主が本人であるかどうかを司法書士がの確認 します。
たとえ同席しているのが顔なじみであっても、必ず身分証が必要です。

次に、司法書士が権利証(登記識別情報)、実印、印鑑証明書など、登記に必要な書類が揃っているかを確認 します。
また、登記を司法書士に依頼するので委任状への署名と捺印をおこないます。

登記手続き

司法書士が登記関係の必要書類がすべて揃ったことを確認したら、住宅ローンの担当者へ融資実行するよう指示 します(現金の場合は振込の手続き)。

なお、この段階では登記の結果を確認できません。
数日後、登記手続きが終わってから買い主に新しい登記識別情報通知が送られます。

決済金の支払い

住宅ローン実行の手続きを待つ間、金融機関の出金伝票や振込伝票に記入します。

買い主が支払う費用

決済時に買い主が支払う費用は以下の通りです。

  1. 残代金(売り主へ)
  2. 固定資産税分担金(売り主へ)
  3. 仲介手数料(不動産会社へ)
  4. 登記費用(司法書士へ)

残代金、固定資産税分担金を売り主に支払います
1つにまとめても、2つに分けても良いでしょう。
1つにまとめれば振り込み手数料を安く抑えられますが、2つに分けるとあとで見返したときに残代金と固定資産税分担金の額を確認しやすくなります。

また、買い主側の仲介会社へ仲介手数料を、司法書士へ登記費用を支払います。

売り主が支払う費用

決済時に売り主が支払う費用は以下の通りです。

  1. 住宅ローンの一括返済費用(金融機関へ)
  2. 仲介手数料(不動産会社へ)
  3. 登記費用(司法書士へ)

売却する不動産に住宅ローンの残債があった場合は、金融機関に一括返済するための伝票と振込用紙を用意します。
また、売り主側の仲介会社へ仲介手数料を、司法書士へ登記費用を支払います。

なお、不動産売却の登記費用は通常、買い主が支払います。
売り主は売渡証書のほか、必要に応じて住所変更登記や抵当権抹消登記の登記費用を支払います。

仲介手数料の支払い

住宅ローンの手続きが終わったら、最初に買い主から売り主へ残代金と固定資産税分担金が
支払われます。
支払いが終わったら、次に仲介手数料を支払います。なお、仲介手数料は売買価格に応じて以下のように上限額が定められています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以上300万円未満 5% + 消費税
300万円以上400万円未満 4% + 2万円 + 消費税
400万円以上 3% + 6万円 + 消費税

買い主は買い主側の仲介会社へ、売り主は売り主側の仲介会社へそれぞれ支払います。
売り主は、受け取った残金から支払うと良いでしょう。

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

ローン返済手続き

買い主から残代金を受け取り、不動産会社へ仲介手数料を支払ったら、売り主から金融機関へ住宅ローンの残債を支払い 、ローンを完済しましょう。

なお、ここで計算を間違えて「支払えない」ということにでもなれば、売買自体が成立しなくなるため注意が必要です。

抵当権の抹消登記手続き

ローンを完済したら、抵当権の抹消手続き をします。
「抵当権」は、住宅ローンを組むとその対象の不動産に設定される権利 で、お金を貸してくれる金融機関に対して不動産を担保に差し出すことを言います。

なお、住宅ローンを完済したからといって抵当権抹消登記をする義務はないのですが、抹消しなければ売却できないため、ここでは抵当権抹消登記手続きが必須 となります。
買い主が住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、新しく買い主の抵当権が設定されます。

鍵や重要事項説明書などの引き渡し

ここまでの手続きがすべて終わったら、鍵とともに重要事項説明書などの書類一式を引き渡します。
戸建てであればそのまま渡しても問題ありませんが、マンションの場合は管理会社に連絡しておくことを忘れないようにしましょう。

売却代金を現金で受け取る場合

売却代金は振り込みか現金で受け取る方法があり、とくに現金で受け取る場合には気をつけなければならないことがあります。
それは、売却代金を現金で受け取ったらすぐに金融機関の口座に入金するということです。
多額の現金をもち歩いたり、何日も家で保管したりすると盗難や紛失のリスクがあります。
すぐに口座へお金を移しましょう。

なお、ATMには1日の入金額制限があるため、できれば金融機関の窓口が空いている時間に入金の手続きをしましょう。

こんなトラブルが起きてしまったら……

不動産売却において、以下のようなトラブルが生じてしまった場合には注意が必要です。

引き渡しの遅れなど、契約内容との違いが生じるケース

不動産売買契約書には、引き渡し日について日付を記載する欄があります。
不動産の手続きでは登記や境界確定など時間がかかることも多く、想定していたより遅くなることがあります。
遅れることがわかったら、その段階でその旨を伝えてもらえるよう不動産会社に依頼しておきましょう。

また、買い主は不動産売買契約を締結してから住宅ローンの本申込をおこない、決済手続きへと移行しますが、一連の流れは早ければ1?2週間で終わることもあります。
「売り主が住みながら売却する場合」は、買い主の住宅ローンの結果が出てからでないと引越しの手続きをすることができません。
とくに3~4月など不動産売買の繁忙期に決済予定の場合には、買い主も急いでいる可能性があります。
遅れそうな理由があるのであれば、必ず事前に伝えておくようにしましょう。

振込手数料をどちらが支払うかもめるケース

支払う方法が現金の場合は問題ありませんが、振込の場合は手数料がかかります。

振込手数料 3万円未満 3万円以上
他行宛 648円 864円
自行宛 324円 540円

手数料(1件あたり)みずほ銀行

みずほ銀行の手数料一覧を見ると、他行宛(みずほ銀行から三井住友銀行に振り込む場合)は振込金額が3万円以上の場合で864円かかります。
一方、自行宛の口座に振り込む場合は振込金額が3万円以上の場合で540円です。
この振込手数料を、売り主と買い主、どちらが負担するかでもめるケースがあります。

基本的には、金融機関で手続きをする場合は買い主が出金伝票を書き、売り主が入金伝票を書けば振込手数料を負担することなくお金を動かすことができます。
それができない理由がある場合は、振込を希望する方が振込手数料を負担するのが筋でしょう。

買い主が「現金でのやり取りが嫌で振込を希望する場合」は買い主が、売り主が「現金のやり取りが嫌で振込を希望する場合」は売り主が、それぞれ振込手数料を負担します。
スムーズに取引を進めるためにも、上記を参考に当事者間で話し合いをして決めましょう。

登記簿に記入した住所を変更してしまったケース

登記簿には、所有者の名前だけでなく住所も登記されています。

売却するまでの間に引越ししていたにもかかわらず、登記簿の住所を変更していなかった場合には、所有権移転などの登記手続きを進めることができません
事前に司法書士か不動産会社の担当者に伝えておき、住所変更登記の準備を済ませておくようにしましょう。

売買取引完了後に売り主がやるべきこと

売買取引完了後は、各種書類の確認や税金の申告手続きを進めましょう。

契約書類の整理

不動産の決済が終了したら、契約書類時の書類の整理を行いましょう。
契約書類一式は、売却した翌年の2月16日~3月15日におこなう所得税の確定申告の際に必要になる ので間違えても捨てないようにしてください。
将来なにかあったときにいつでも参照できるように、できれば一つのファイルにまとめておくことがおすすめです。

決済後に送られてくる書類への対応

決済時に司法書士に登記手続き関係の書類を渡しますが、登記手続きが完了して正式な書類が完成するのは決済から数日後です。

また、固定資産税は毎年5?6月頃に、1月1日時点の所有者に対して納付書が送られてきます。
1?5月に決済する場合には、決済時点で固定資産税の額がわかりません。
固定資産税の額がわからないと固定資産税分担金の額を計算できないため、後日の精算とすることがあります。
不動産売却の決済当日はバタバタすることが目に見えているため、決済時に説明を忘れないようにしましょう。

もちろん、実際には不動産会社の担当者から説明されるのが普通ですが、受け取るのは自分自身なので、言われずとも注意しておくべきです。

税金の申告

不動産を売却すると、税金の申告をする必要があります。申告すべき税金について解説します。

譲渡所得税について

不動産を売却して利益が出ると譲渡所得税として確定申告する必要があります。
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告し、納税する必要があります。
確定申告の際には自分で利益を計算する必要がありますが、その課税譲渡所得は以下の計算式で計算します。

  • 課税譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)- 特別控除
  • 税額 = 課税譲渡所得 × 税率 ※
  内容 確認書類
売却価格 不動産の売却価格 売買契約書
取得費 売却不動産の購入時費用 購入した時の売買契約書や領収書
譲渡費用 仲介手数料など売却に要した経費 仲介手数料など経費の領収書
特別控除 適用要件を満たす必要がある 個別に確認

特別控除には「居住用財産の3,000万円特別控除」 などがあり、売却した不動産がマイホームで、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられるため、非常に便利です。

また、税率は所有期間によって異なっており、その税率は以下の通りです。

※税率は以下を参照

所有期間 種類 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
所有期間5年以下 短期譲渡所得 30% 9% 0.63% 39.63%
所有期間5年超 長期譲渡所得 15% 5% 0.315% 20.315%

所得税と復興特別所得税は確定申告時に納税しますが、住民税は確定申告時の所得をベースに、さらに翌年度の住民税として徴収 されます。

「居住用財産の3,000万円特別控除」と同様、売却不動産がマイホームであることなど一定の要件を満たすとともに、所有期間10年超である場合には「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けられるので覚えておきましょう
「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けると、課税所得金額6,000万円以下の部分に限り、税率が14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%) となります。
なお、不動産の譲渡所得税に関する所有期間の要件は、「不動産を売却した年の1月1日時点」が基準となるため注意が必要です。

譲渡所得税で赤字が出た場合も確定申告をしよう

譲渡所得税で損失が出たときも、自宅がマイホームであるなど一定の要件を満たせば、「損益通算」や「繰越控除」が可能です。

「損益通算」とは、ある所得のマイナスをほかの所得のプラスと相殺すること です。
不動産の譲渡所得税は、給与所得などの総合課税と異なり独立した分離課税。
そのため通常、ほかの所得と損益通算することはできません。
ただし、特例の適用を受けることができれば損益通算が可能になります。

「繰越控除」は損益通算してなおマイナスが残る場合、翌年以降に繰り越して控除することができる制度 で、この特例では翌年以降最大3年間の繰越控除が可能です。

不動産所得税について

不動産所得は、不動産を賃貸して得られる家賃収入のことです。
家賃収入があるマンションやアパートを売却する場合でも、その売却益は不動産の譲渡所得として計算するため、不動産を売却したときに不動産所得に計上することはありません。

なお、不動産所得税は取得後1ヵ月以内に申告して納税するものですが、実際に納税通知書兼申告書が送られてくるのに3ヵ月ほどかかります。
家賃収入があるマンションやアパートを売却して家賃収入がなくなっても、その年と翌年は高い住民税のままのため、注意が必要です。

まとめ

本稿では不動産売却のプロセスのうち、「画竜点睛」とも言うべき最後の重要なステップである決済を中心にお伝えしてきました。
決済は大きな金額が動き、また登記手続きがおこなわれるため、すべての手続きの中でもっとも注意を払う必要があります。
とはいえ、実際の手続きは不動産会社の担当者と司法書士が段取りを進めてくれるため、売り主としては指示のあった書類をきちんと用意すれば問題ありません。

もちろん、自分で手続きについて理解しておくことも大切ですが、間違いのない手続きをするためには、信用できる不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

まとめ:決済~物件引き渡しは予備知識と事前準備がカギ

不動産売却を成功させたいなら細かくアドバイスを求めても誠実に対応してくれる不動産会社を見つけるのが一番の近道です。
こうした不動産会社を見つけるには、媒介契約前の段階でできるだけたくさんの不動産会社と会っておき、こちらからの電話や質問に素早く、かつ丁寧に答えてくれるかどうかを比較検討することが大切です。

しかし、多くの不動産会社の担当者と会うために1社1社連絡する……というのは非常に手間ですよね?
そんなときは、物件情報を入力するだけで数社の不動産会社の紹介を受けられる「一括査定サイト」の利用が便利です

一括査定サイトにもいくつかありますが、そのなかでもイエウールの利用がオススメです。

イエウールの特徴は、提携不動産会社数が1,500社
と多いこと。
提携不動産会社数が多いと、田舎や郊外でも豊富な数の不動産会社の紹介を受けられる、売却したい不動産と相性の良い不動産会社の紹介を受けられやすい、といったメリットがあります。
不動産の売却を検討されている方は、まずはイエウールで一括査定してみましょう

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?