東京都板橋区は大きな都市で人口も多いことから様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では板橋区で所有している土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。板橋区における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
板橋区ってどんな場所？
板橋区は通勤や通学など日常生活で利用できる鉄道・交通網が充実しており、池袋・新宿・渋谷などの都心へのアクセスもしやすいため人気のエリアとなっています。
公園や農業に触れられる場所があったり商店街や大型の商業施設があったりと、自然と利便性が備わったバランスが良く住みやすい街として知られています。
そんな板橋区での土地活用は適しているのか、といった疑問を思い浮かべると思います。そのため本章では板橋区の人口や生活環境、家賃相場について紹介していきます。
板橋区の人口
板橋区の人口と全国の人口の推移（2015、2020年、2023年）は以下の通りです。
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 54.4 | 57.1 | 56.8 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表を見てわかる通り、全国の人口推移が下降気味であることに対して、板橋区の人口は上昇傾向にあります。人口が増えればそれだけ土地活用の需要が大きくなることを意味します。
また、令和6年3月1日時点における、板橋区内のエリアごとの人口と世帯数、そして年齢別人口を紹介します。
| エリア | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 全域 | 57.3 | 32.7 |
| 高島平 | 10.7 | 6 |
| 志村 | 14.9 | 8.3 |
| 板橋 | 7.9 | 4.8 |
| 常盤台 | 11.7 | 7 |
| 赤塚 | 12.1 | 6.6 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 5.8 | 10.1 |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 38.3 | 66.9 |
| 老年人口(65歳以上) | 13.2 | 23 |
板橋区の生活環境
板橋区は都心へのアクセスだけでなく、埼玉県にも行きやすいため居住地として人気が高いです。
東武東上線、都営地下鉄三田線、東京メトロ有楽町・副都心線、JR埼京線の4つの路線が通っています。幹線道路があるため車での移動もしやすく、バスの路線も充実しているので車がなくとも不便はないでしょう。
また、板橋区は各種子育てに関する支援制度も充実していて、「共働き子育てしやすい街ランキング」で上位を取っています。医療機関が多く存在することも住みやすい街を形作っている要因の一つです。
板橋区の家賃相場
板橋区は住みやすく都心へのアクセスがしやすいにもかかわらず、家賃相場は東京23区の中でも安い方です。
イエウール独自の調査によると、板橋区の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：7.8万円
- 1K：8.4万円
- 1LDK：12.9万円
- 2LDK：17.9万円
- 3LDK：18.5万円
家賃相場が比較的低めであることも、人気の理由の一つとなっています。
板橋区のおすすめ土地活用5選
以下は板橋区で行なう土地活用方法のおすすめ5選です。
- アパート経営
- マンション経営
- テナント経営
- 定期借地
- 戸建賃貸経営
いくつかの土地活用事例を交えてそれぞれ解説します。
アパート経営
アパート経営は不動産投資や土地活用の方法として、最も知られているものでしょう。「安定収入が得られる」「節税効果がある」「生命保険の代わりになる」といったメリットがある一方で、「空室のリスク」「老朽化のリスク」「災害のリスク」「金利上昇のリスク」といった懸念点も存在します。
板橋区は都心にアクセスしやすく23区の中でも家賃相場が低いことから、アパートの需要は高いと言えます。板橋区でのアパート経営は学生や会社員、ファミリー世帯といった様々な層に需要があると考えられます。
ただし板橋区内なら全ての場所で需要があるというわけではなく、事前調査を怠ると失敗の可能性が高まるため気を付けましょう。また、ローンを借り入れて始める際、建築にかかる費用の3割は自己資金を用意することをおすすめします。
土地活用事例①東京都：アパート経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 168.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 270.0 |
| 工法 | 2×4工法 |
| 建築費用(円) | 1億 |
木造2×4工法を採用し、60分準耐火構造、耐震等級3を達成した建築物です。
大手インターネット賃貸サイトでマンション表記が可能となり、木造マンションとして入居者からも高い評価を受け、満室稼働を継続しております。
土地活用事例②福岡県：アパート経営
| エリア | 福岡県 |
| 土地面積(㎡) | 332.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 243.0 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
外壁の色から、間取り・仕様まで徹底的に周辺物件と差別化。エリアでも特別な物件を目指したファミリー向けの賃貸住宅です。福岡市の郊外、比較的新しい住宅地で賃貸住宅も多いエリアです。
オーナー様は数多くの賃貸住宅の管理を手がける不動産会社の社長様。差別化のポイントをミサワホームと共に徹底的に検討。
周辺はワンルームアパートが過剰気味なので、あえて子育てファミリーをターゲットに。周辺では珍しいメゾネットタイプの間取りや、小屋裏収納、広いバスルームなど、ファミリーが喜ぶ仕様に特化しました。
マンション経営
マンション経営はアパート経営と同じで、建物を建築しその一室を貸し出すことで家賃収入を得る土地活用です。メリットやリスクなども似通っていますが、マンション経営はアパート経営と比べて資産価値が下がりづらい、耐用年数が長いという違いがあります。
アパートが基本的に1階~2階建ての木造・鉄骨造の建築物であるのに対して、マンションは鉄筋コンクリート造で10階建て以上のものが多いです。そのため、軌道に乗った際に得られる収入が大きく異なることになります。
ただし、規模が大きい分当然マンション経営のほうが建築費が高くなるため、自己資金に余裕のある人におすすめの土地活用となっています。
土地活用事例③東京都：マンション経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 565.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 918.0 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造 |
東京の人気住宅街、東武東上線板橋エリア。この地域にいくつもの賃貸住宅を経営されているオーナー様は、ご自身でも大型犬を飼われていることから、ペット共生型の賃貸住宅にご興味を持たれていました。
オーナー様自身もペットと泊まれるホテルに見学に行かれたり、ドッグトレーナーに相談されたりと、熱心に研究。その幅広い知識と経験は設計段階から余すことなく注ぎ込まれました。
防音設備はペットの鳴き声だけでなく、グランドピアノ等の大型楽器にも対応。ペット音楽の共生の場として、オーナー様、入居者様がともに満足する賃貸経営が実現しました。
テナント経営
テナント経営とは、土地所有者が建物を建ててテナントに貸し出したり、土地を事業者に貸し出したりしてその賃料を得るという土地活用です。それぞれに特徴があり、前者は収益性は高いがテナントが空くと収入がなくなり、後者は初期費用を抑えられるが収益性は低いというものです。
テナントには美容院やコンビニ、オフィスや飲食店、介護施設などの様々な種類があり、それぞれ特徴や収益性が異なります。コンビニは道路沿いで安定した収益を見込むことができ、駐車場があればより重宝されます。オフィスは駅や都市部へのアクセスがよい場所で誘致しやすく、法人へ貸し出すため収入が安定するでしょう。
飲食店や美容院も需要は高いのですが、どちらも入れ替わりが激しいため不安定で、近くに競合がいる場合は誘致が難しいというデメリットがあります。介護施設などは需要が立地に左右されにくいですが、広さの制限やバリアフリー性などの関係があるため、まずは誘致できるのかどうかの確認が必要です。これらのテナントは板橋区であれば十分に需要があり、誘致もしやすいと考えられます。
定期借地
板橋区にあるような需要の高い土地はどうにかして活用したいところですが、多額のローンを借り入れてまで始めたいとは思わない人も多いでしょう。そういった人には、定期借地で土地を貸し出すという土地活用をおすすめします。
所有する土地を事業者や法人、個人に貸し出すことを借地と言い、一定期間を定めて土地を貸し出す借地のことを定期借地と言います。借地は初期費用があまりかからない上に安定した収入を得られて、そして定期借地であれば更地の状態で土地が返ってくるというメリットがあります。
定期借地による土地活用は賃貸経営などに比べて収益が少なくなりますが、赤字になることがなく、幅広い借り手がいるため賃貸経営に向かない土地でも一定の需要があります。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建て住宅を賃貸物件として貸し出て家賃収入を得るという土地活用です。ファミリー世帯が住みやすい場所でもある板橋区であれば、多くの入居者を見込めるでしょう。
戸建賃貸経営のメリットはアパート経営やマンション経営と比べて初期費用が少ないことや、一度入居したら長く住んでもらえるため安定して家賃収入を得られることです。また、管理の手間も少ないことや立地条件がそこまで厳しくないことも強みです。一方で、空室リスクはアパート経営より高く、建物の修繕・リフォームの回数も多くなってしまうというデメリットがあります。
子育てがしやすく、買い物の利便性が高い板橋区でおすすめできる土地活用です。ただし、空室が続くと収入がなくなること点には気を付けましょう。家賃設定やニーズの設定を適切に行なうことで失敗の可能性を大きく下げられます。板橋区のおすすめ土地活用パートナー
板橋区で土地活用をする際のパートナーとして、おすすめの企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に企業に話を聞いたりすることをおすすめします。
住友不動産株式会社
住友不動産株式会社は、アパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建賃貸・商業施設など様々な土地活用に対応しています。物件の特性に合わせて設計チームの責任者が担当しているため、周辺の競合物件とは異なる魅力を引き出すことができます。
住友不動産は建設後の活用に関してのサポートも充実していて、その土地ごとに最適な管理会社や不動産会社を紹介し、利益を最大限追求します。
住友不動産の賃貸併用住宅は、ハウスメーカー故の自由設計で魅力的な提案が可能です。都市型モダンのアーバンスタイルな外観が特徴的で、それを活かしたスタイリッシュさも際立っています。
ミサワホーム株式会社
ミサワホームはマンション・アパートをはじめ、商業施設、医療介護、保育などの事業のサポートを行なっていて全国各地に対応しています。
徹底した管理体制のもとに高品質の部品・部材を工場生産し、現場で効率良く組み立てる高度工業化住宅を採用しています。「南極昭和基地」の建物の多くに携わっており、最低気温−45℃、風速60mという環境で50年以上改良を繰り返した経験が、耐久性や気密性、耐久性に活かされています。
また、34年連続グッドデザイン賞を受賞するなど実績も確かなものなので、安心して相談することができます。
株式会社ナミキ
株式会社ナミキは板橋区に本社を構えており、都内や埼玉県などの各所にも支店が存在し、高収益賃貸住宅や木造アパート、サービス付き高齢者向け住宅などを手掛けています。
高収益賃貸住宅では、敷地の151%有効活用、85%以上のレンタブル比を確保、準防火地域で建ぺい率を緩和、高耐震性の壁式RC構造、柱と梁の無い空間、長期融資といったポイントにより高収益を実現しています。
サービス付き高齢者向け住宅では、建物すべてがバリアフリーに対応しており、あらゆる位置に手すりが設置されていたり段差をなくした造りにしていたりなど、高齢者が過ごしやすい環境に特化した構造になっています。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。土地オーナーの生の声を聞き、ぜひ土地活用の参考にしてください。
40代男性による板橋区でのアパート経営
「親子代々引き継いでいます」
| 収益 | 年間240万円～360万円（月間20万円～30万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 3,001万～4,000万円 |
| 利回り | 5.80% |
| オーナーの年齢 | 40代 |
| 土地所在地 | 東京都板橋区 |
| 敷地面積 | ～120㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 4戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 160% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
約3400万円かかりました。駅からはやや遠いですが、場所柄的に需要があるのかこの10年間で部屋が埋まらなかったことはほとんどなく、ほぼ満室で賃貸収入もほぼ固定で入ってきます。自分の父がそうしてくれたように自分の息子の代までマイナスは残さずにプラスだけ残してあげたいのでローンを払い終えられるかが心配です。
企業を選んだ決め手
私が聞きたいことがあって電話した際は、おそらく営業時間ではなかったにもかかわらず丁寧に対応してくれたり、信頼できる方に担当してもらっています。木造の中ではかなりしっかりとした施工方法を選んでくれて10年経った現在も特に目立った問題は起こってないので選んで正解だっと思います。
土地活用のポイントや注意点
また、最低1ヶ月に一回は草むしりと壁の清掃などを私自身で行うようにしています。インターホンが故障した際も即修理を依頼しました。もちろん、退去者が出て新しい入居者が決まった時には清掃業者を入れています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
そして、やはりメンテナンスを怠らずに続けることが大切です。普段の清掃はもちろん、時間が経てば経つ程修理しなくてはいけない部分が増えてきますがそれらは必要経費と考えて、自分でも住みたいと思える物件をキープすることが大切です。
40代女性による埼玉県春日部市でのアパート経営
「使っていない土地でアパート経営をしようと思った」
| 収益 | 年間120万円～180万円（月間10万円～15万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円 |
| 利回り | 9％ |
| オーナーの年齢 | 40代 |
| 土地所在地 | 埼玉県春日部市 |
| 敷地面積 | ~100㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 4戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
最初の金額は相当な金額がかかりましたが、将来的なトータルな収入を考えると20年後には返せるという計算の下、しっかりと将来のプランを立て、まずは一つ建てることにしました。
企業を選んだ決め手
私達の担当になってくれた方も、ほとんど私達の専任として動いてくれたので本当に助かりました。このような不動産関係はどうしても自分達だけではわかりませんので、専任になってくれて助かりました。
土地活用のポイントや注意点
また、今の時代はwi-fiを入れないと入居者さんも集まってくれませんし、管理をしてくれる会社がしっかりしているとアフターフォローもしっかりしているのでとてもいいと思います。 多少外観に反しても木を植えたいという私たちの気持ちに寄り添い、色味のある木を植えてくれたりして本当に嬉しかったです。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
最近はガス料金が上がってきていますので、プロパンガスより都市ガスの物件に入居したがる人が多く、人気です。 外観もハウスメーカーによって違いますので、しっかりと話し合って良いものにした方がいいです。
30代男性による埼玉県さいたま市でのアパート経営
「小中学校が近くにあるならファミリー向けのアパートを！」
| 収益 | 年間600万円～720万円（月間50万円～60万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円 |
| 利回り | 5％ |
| オーナーの年齢 | 30代 |
| 土地所在地 | 埼玉県さいたま市 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 11戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 住友林業 |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
当然、リスクはあるものの、子ども達の世代に必ずプラスになる資産として大きな金額を投資して新築のアパート経営を始めようと考えました。
企業を選んだ決め手
土地活用のポイントや注意点
また、単体の場合は入居付をしてくださる不動産会社様のお力添えが必須となります。 不動産会社様との関係構築も非常に重要な要素となり、入居率の良し悪しに大きく関わってくると感じております。自分だけの利益を追求するだけで無く、ステークホルダーとのウィンウィンな関係を維持することが長期的な目線での収益最大化に繋がると考えております。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
一社の提案で判断するのでは無く、複数者の提案をいただき、様々な角度からの検討をすることで収益の最大化の可能性があがると考えております。いずれにしても、様々な人脈や情報源を意識してより多くの選択肢の中から自分に合った活用をすることで後悔のない土地活用となると思います。
板橋区で土地活用するなら
板橋区で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
