マンション経営を考えている人の中には「いくらあれば始められるの？」と、自分の預貯金でマンション経営が可能か、知りたいという人もいるのではないでしょうか。
本記事ではマンション経営を始める際に必要な自己資金の目安や経営の維持に必要な資金を紹介します。
マンション経営の節税について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
マンション経営において必要な資金
ここではマンション経営の開始時から運営において必要な資金の内訳を紹介します。
マンションの建築費
マンションの建築費の目安は構造により異なります。マンションのおよその建築費用は坪単価×延べ床面積で計算でき、各構造の坪単価は以下のようになります。
| 木造（2階～3階建て） | 1坪当たり50万円～70万円前後 |
|---|---|
| 鉄骨造（2階～4階建て） | 1坪当たり60万円～80万円前後 |
| 鉄筋造 | 1坪当たり70万円～100万円前後 |
諸費用
諸費用はマンション経営開始時、マンションを建築・購入した際にかかる費用です。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 事務手数 | ローンを組む際の手数料や印紙税、保険料など |
| 火災保険料 | 年間一括払いと月払いがある |
| 不動産取得税 | 初年度に必要となる |
| 登記費用 | 各種の手続きにかかる費用で、司法書士に依頼する金額も含む |
上記の費用は、物件価格や契約内容により変動するため購入前に把握し予算計画を立てましょう。
事務手数料
事務手数料はローンを組む際の手数料や印紙税・保証料などが該当します。不動産投資ローンを組む際は金融機関が融資の手続きにかかる費用として手数料を請求し、融資額や金利・借入期間によって異なります。
印紙税は契約書類に貼付する印紙の代金です。物件価格や契約内容に応じて変動し、物件価格が高いほど印紙税も高くなります。例えば、1億円の物件を購入する際にかかる印紙税は60,000円です。
保証料は不動産投資ローンの保証会社が請求する費用で、借り手がローンを返済できなくなった場合に、保証会社が金融機関へ代わりに返済することを保証する費用です。保証料の金額は融資額や保証会社の指定により変動します。
したがって、1億円の物件を購入する場合にかかる事務手数料の総額は、ローン手数料を1％、保証料を2％と仮定すると以下のようになります。
- ローン手数料＝1億円×1％＝100万円
- 印紙税＝6万円
- 保証料＝1億円×2％＝200万円
- 事務手数料総額＝306万円
火災保険料
火災保険料は、マンション購入時に加入する火災保険の費用です。火災保険は火災や水損・自然災害などによる損害を補償する保険で、年間一括払いと月払いのどちらかを選べます。保険料や補償内容・免責条件は、物件の構造や築年数・保険会社によってさまざまです。
一概に計算することは不可能ですが、中古マンションの平均的な火災保険料は、年間2〜5万円が目安です。
火災保険の加入は任意ですが、不測の事態に備えるためにも検討することが推奨されます。物件購入前に保険会社と相談し、適切な保険料と補償範囲を確認しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税はマンションを購入した初年度に必要な税金です。不動産取得税は取得した不動産の価格に応じて計算され市町村に納付します。不動産登記後に市町村から通知が届くので、期限内に納付しましょう。
不動産取得税は不動産の評価額と税率を用いて算出されます。評価額は実勢価格に基づいて決定され、税率は自治体によりさまざまです。軽減措置の適用もあるため、詳細は自治体に問い合わせることをおすすめします。
仮に、5000万円の物件の固定資産税評価額が3000万円だとすると、不動産取得税は以下のようになります。
- 課税標準額＝3000万円×50％＝1500万円
- 不動産取得税＝1500万円×3％＝45万円
登記費用
マンション購入時に発生する不動産登記費用を指します。ここには登記の申請手続きにかかる登録免許税や司法書士に登記を依頼する費用が含まれています。不動産登記は、土地や建物の所有権移転を法的に認めるための手続きで司法書士に依頼するのが一般的です。
手続きの流れとしては、まず司法書士に依頼し必要な書類（登記簿謄本や印鑑証明書など）をそろえます。次に司法書士が登記申請を行い登録免許税を納付します。最後に、登記完了を示す登記完了証明書が発行され終了です。
登録免許税は、登記をする際に国に納付する税金で、物件価格や登記の種類により異なります。司法書士へ支払う報酬は、登記手続きの内容や複雑さに応じて変動するため、事前に見積もりを取りましょう。
5000万円の物件を購入する際の参考例（税率・報酬率ともに0.2%として試算）は、以下のようになります。
- 登録免許税＝5000万円×0.2%＝10万円
- 司法書士報酬＝5000万円×0.2%＝10万円
- 登記費用総額＝20万円
維持費用
マンションを購入した後はマンションを継続的に維持するための費用がかかります。これらの費用は、所有者が定期的に負担しなければならないため物件の購入前に把握しておきましょう。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 固定資産税 | マンションの所有者が毎年納税する税金 |
| 所得税・住民税 | 所得に応じた税金で、国や地方自治体に納める必要がある |
| ローン返済費 | 住宅ローンの返済額に加え、修繕費や固定資産税を積み立てる場合も |
固定資産税
固定資産税はマンションの所有者が毎年納付する必要のある税金です。土地や建物の所有に際して生じる税金であり、市町村に納付します。固定資産税は物件の評価額に応じて算定され、評価額は物件の所在地や築年数・建物の構造などにより決定されます。
例えば、課税標準3000万円のマンションの固定資産税は、以下のように計算できます。
軽減額の計算方法は複雑ですが、一般的には、課税標準の1％程度と言われています。
したがって、軽減額を30万円と仮定すると、固定資産税額は約12万円となります。
所得税・住民税
所得税は、個人の所得に課される国税であり、住民税は、市町村や都道府県が徴収する地方税です。これらの税金は、公共サービスの提供や地域の発展に貢献する財源として使われます。
マンションを購入し所有者になり賃貸収入が発生する場合は、所得税や住民税の支払いが必要です。
ローン返済費用
ローン返済費用は月々の返済額です。この返済額には元金と利息が含まれています。月々の返済額に加えて修繕費や固定資産税の積立てをする場合は、それらも支出として計上することが一般的です。
積立金を返済額に組み込むと維持費用を明確に把握しやすくなりますので、ローン返済費用を含めた維持費用を事前に把握し計画しましょう。
マンションを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:賃貸マンション併用住宅
マンション経営の資金調達方法
マンション経営に必要な資金ですが一般的にはアパートローンを組んで補います。
アパートローンとは、アパートやマンションなどの不動産投資を始める際に利用できる融資のことです。マンションを建築・購入する際は住宅ローンではなく、事業系ローンであるアパートローンを利用します。
アパートローンの融資には限度額があり、本人の年収の7～10倍が相場です。
アパートローンの返済期間は建物の「法定耐用年数」をもとに銀行が期間の上限を定めます。
耐用年数は構造により異なり、木造「22年」軽量鉄骨造「27年」重量鉄骨造「34年」になります。ですが、多くの場合、法定耐用年数よりも短い返済期間で設定されます。
自己資金ゼロでもアパートローンは組めるのか？
通常アパートローンを組む際は建築費の10~20％の頭金が必要となりますが、自己資金ゼロ、フルローンといったかたちでローンを組む事も可能です。
ですが、近年フルローンを組むことは難しくなっています。最低でも建築費の10％は準備しておいたほうがいいでしょう。
また、アパートローンは建築費を補うものでありマンション経営開始時に必要な諸費用を補うことはできません。
無理のない資金計画の立て方
マンション経営を考えている人の中にはきちんとローンを支払えるのか不安の人もいるでしょう。そんな不安に対して、始める前にしっかりとした資金計画を立てることで安定したマンション経営を行うことができます。
借入額が適切かどうか
頭金の割合が少なく、ローンの借り入れ額が大きければ大きいほど、当然月々の返済額が多くなります。
月々のローン返済は家賃収入から捻出しますが、収入が不十分の場合、貯金を切り崩すことになります。
よって、頭金はなるべく多めに用意するに越したことはありませんが、マンション経営においてはレバレッジ効果を忘れてはいけません。
レバレッジ効果は少ない自己資金で投資することにより効果を発揮します。借入額を抑えて返済負担を小さくすることも重要ですが、自己資金を投入しすぎないこともローンを借り入れる際にはポイントになります。
金利タイプの選択
ローンの金利には、市場の金利動向に沿って金利が見直される「変動金利」と、一定期間金利が変わらない「固定金利」の2つがあります。
変動金利のは半年に1回金利の見直しが行われます。金利が低いときには負担が減りますが、金利が高くなると負担が大きくリスクもあります。
固定金利は変動金利より金利が高く設定されていますが、一定期間は金利の変動がなく、返済計画が立てやすいです。
現在の日本はデフレが続いているため変動金利を上げることは難しく、金利が低い傾向にあります。よって、変動金利の方が人気ではありますが、今後金利が上がる可能性はゼロではありません。
変動金利か固定金利のどちらで借り入れを行うかは、ライフプランや資産状況、今後の収入の見通しなどを考慮して慎重に選ぶ必要があります。
返済期間
ローンの返済期間は、自分自身のライフプランや借入希望金額に合わせて考えましょう。
例えば、45歳で30年ローンを組むと、完済時の年齢は75歳。65歳定年の場合、定年後の10年間の返済を問題なく行えるかどうか分かりません。
短期ローンを選択した場合、早い段階で完済できますが、月々の返済負担が大きくなります。長期ローンの場合、月々の返済負担は抑えられますが、短期ローンより元金の減りが遅く、総返済額は大きくなります。
返済期間は、後から繰り上げ返済することも可能ですが、延ばすことできません。そのため、資金にある程度余裕があったとしても、長めの期間で借りておくという考え方もあります。
マンション経営は儲かるのか
マンション経営を検討中の人にとって、マンション経営が儲かるのかどうかは極めて重要です。
ひとくくりにマンション経営と言っても、一棟マンションと区分マンション経営では収入が大きく異なります。
一棟マンションにおいては建築費が高額なため、気軽に始められるものではありませんが空室リスクや収益性などの観点から比較的儲かりやすいです。年収にして1000万円も難しくありません。
一方、区分マンションの場合、一般的なサラリーマンの収入でもローンを組むことが可能なため、気軽に始められますが空室リスクや収益性などの観点から儲かりにくいです。
例えば都内で区分マンションを1つ経営する場合、年収に換算すると10万円前後が平均です。赤字にならないだけいいほうです。
区分マンションの場合は安易に手を出した結果、破産するといった失敗談をよく耳にします。
マンション経営を始める際は事前に情報収集し、賃貸経営についてよく理解してから始めるようにしましょう。十分な備えがあれば利益を出せるはずです。
