実家の空き家問題を一気に解決!上手な売却でトラブル回避

実家の空き家問題を一気に解決!上手な売却でトラブル回避
「家を売りたい」と考えている方へ
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親の住んでいた持ち家を受け継いだけれど、どうしたものか……そんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。そのまま住めるならいいけれど、仕事の都合や広さの問題で自分たちが住むには不都合がある。かといって「ひとまず空き家にしておいて、少し考えるか」とのんびりしていてはいけません。この記事では、「ひとまず空き家」にしてはいけない理由を紹介します。

先読み!この記事の結論
  • 空き家は持っているだけでも固定資産税など税金がかかり続ける
  • 空き家対策特別措置法で今後は空き家を放置していると不利になっていくかも

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査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

「ひとまず空き家で維持」が危険な理由

空き家はどんどん劣化する

人の住まない家は傷みやすいもので、ひと月放置するだけでも老朽化が始まると言われています。
長期の旅行から戻って久しぶりに自宅に入ると、ジメッとしたよどんだ空気に下水の臭いがしたり、錆び水が出たりすることもあります。
1~2週間家を空けるだけで変化が出るのですから、月単位で人の出入りがないと、どうなるかは想像に難くないでしょう。

締め切った室内は空気の流れが悪く、高温多湿になりやすいものです。そのためカビが生えたり、害虫の住処になったりすることもあります。
水道を使っていないと、下水の水が蒸発してそこから虫やネズミが上がってくることもありえます。
その他にも野生動物が住みついたり、シロアリが湧いたりして家そのものが壊されてしまうこともあります。

空き家は犯罪の温床になる可能性がある

夜に明かりが付かない、郵便ポストがいっぱいになっているなどで人の気配がしないと、空き巣に狙われたり、不審者が侵入したり最悪住みついてしまうこともあります。

放火されたり、ネズミが繁殖したりした場合などは、自分の家だけの問題ではなくなり、近隣住宅に大きな迷惑をかけることにもなりかねません。

住んでいなくても費用や税金がかかってくる

また、リスクだけではなく税金の問題もあります。
固定資産税は、不動産を所有している人が払わなければいけない税金で、住んでいない家にもかかります。空き家は放火の対象になることもあるため、火災保険や地震保険に加入した方が安心です。

そして全国的に放置された空き家が問題となる中、平成26年に空き家対策特別措置法が施行されました。この法律では、空き家の調査や、所有者への指導、勧告・命令、そして罰金や行政代執行ができるというもの。行政代執行とは、空き家でなにか問題があった場合、その対応を行政が行うことができ、その費用は所有者が支払うというものです。「住んでいないから知らない」「自分のせいではない」とは言い逃れできなくなりました。

草や木の枝が生い茂って道路を塞いでいたり、不法投棄によるゴミが散乱していて敷地から大幅にはみ出していたりする場合、行政が代わりに問題解決をし、その費用を所有者に請求することができます。建物が倒壊する危険がある場合は、解体することもできます。こうした費用は、所有者自身が行うよりも大幅に金額が上がる可能性があるのです。

建物が傷んでしまうと、そのあとに活用しようとしても修繕費用がかかってきます。「ひとまず空き家にする」のは、大変リスクが高いのです。

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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早めの売却にはメリットがたくさん

余剰の建物を空き家のまま保有しておくとリスクが高いことはおわかりいただけたでしょうか。
では空き家を保有するのに必要な費用をまかなうために、賃貸に出せばいいとお考えになるかもしれません。

しかし家を貸し出すことは想定よりもリスクが高いことを知っておく必要があります。

賃貸にも費用がかかる

まず、賃貸にかかる費用には、以下のものがあります。

  1. 物件のクリーニング代(畳みや襖の張替、清掃費用など)
  2. 管理費用(管理会社に委託する場合、賃料の5~10%)

現在は賃貸も空室率が上がっている激戦時代です。希望の家賃が確保できるとは限りません。
そもそも、借り手がつかなければ収入はゼロです。
賃貸の場合、戸建てよりもマンションのほうが人気傾向にあります。借り手がつかずに空き家のまま維持し続けることになり、結局維持費が大幅にかかってしまうことも考えられます。

賃貸を検討しているかたは、一度、自分の建物がいくらで貸せるのか、査定を取ってみるとよい参考になるでしょう。

賃貸物件にかかるリスクとは

運良く借り手がついても、リスクはまだあります。
建物や設備は経年とともに劣化するものです。貸し出している最中にこれらが故障した場合は、貸し主が修繕費を負担します。
多くの住宅設備の耐久年数は10数年。想定外の出費が発生する可能性もあるのです。

また、入居者がトラブルを起こす可能性もあります。
ゴミや騒音などで近隣に迷惑をかけることもありますし、建物に大きな傷をつけられ、原状回復費用を請求することになるなど、手間がかかる可能性もあります。
貸し出しした場合は、急にその家を売ったり自分が住みたくなったりしても簡単に出て行ってもらうことはできません。
人に貸すということは、自分だけのものではなくなるということ。その分、自由度がかなり低くなります。

建物を壊して更地にするとどうなるか

更地には上記のようなリスクはありませんが、解体費用がかさむことがあります。

建物の解体費用は、大きさや立地条件、構造などによって異なりますが、100~200万円程度が目安です。
それに面している道路の状況により、トラックが入れない場合などは手作業分の費用が加算されます。
住宅が密集している地域では、相場の2倍以上になるケースもあるようです。
このほかに、塀、庭木などを撤去する費用もかかります。(詳細は【家の解体費用いくら】相場と解体工事の流れ。いつ壊すのがいい?をご確認ください)

その上、更地にすると固定資産税の税率が変わってきます。固定資産税は、土地や建物を所有している場合にかかる税金です。固定資産税は、持っている土地の評価額(固定資産税などの税金を計算する基準となる価格)がそのまま課税標準額になります。それに1.4%をかけた金額が固定資産税です。
しかし、土地に住宅が建っている場合は、その金額が安くなるのです。住宅1戸あたりが200㎡までの部分は6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1になります。

無闇に持っている建物を壊して更地にしてしまうと、思いもかけない税額を支払うことになるかもしれません。

余剰の建物は、保有する強い意志がない限り、売ってしまうのが最善策と言えるでしょう。売るか貸すかで悩むようなら、早めに売却してしまうのが得策です。

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売却を決めたらはじめること

建物の売却を決めたら、まずはどのくらいで売れるのかを調べましょう。
現在は、いくつかのネットシステムにより、物件を検索したり、その相場を調べたりすることができます。

REINS Market Information

土地総合情報システム

こうした情報サイトから土地の相場を調べておくと、売却する際に不動産会社とも有利に話し合いを進めることができます。

売却を決めたら測量をする

また売却時には、トラブルを未然に防ぐためにも、どこからどこまでが自分の土地かを明確にしておいたほうがよいでしょう。
土地を測量する場合、土地の権利者それぞれが立ち合い、「境界確認書」を交わすほか、「境界杭」と呼ばれる杭を境界点に設置することで土地の境界線を確認し合います。

特に、塀やフェンスといった境界を示すものがない場合、「境界杭」がない、地価が高いなどといった場合は、測量の必要があります。
測量費用は、30~100坪の場合、35~45万円程度です。

しかし市有地・国有地に面しているなどで市や国の立ち会いが必要な場合や、土地の形が複雑な場合、境界杭を設置する場合などは測量費用が高額になる傾向があります。

測量には費用がかかりますが、売却する際に必須かまず確認しておきましょう。必須でなくても、実測面積での取引だと、買い手が安心して土地を購入することができます。売買契約の時に、買い手から測量を要求されることもあります。

測量の流れは、以下の通りです。

  1. 書類上の調査・・・公図や登記簿、地積測量図、境界画定資料などから、測量にかかる費用を算出します。
  2. 測量・・・現地で境界調査や測量を行います。その結果を基に、境界確定を行います。
  3. 境界立ち会い・・・隣接地や道路を挟んだ反対側の土地所有者など、関係者の現地立ち会いが行われます。境界を確定するには、関係者全員の承諾を得なければいけません。
  4. 境界杭の設置・・・関係者すべての承諾を得た上で、境界杭を設置します。

測量のデータを元に、登記申請に必要な書類を作成します。

不用品を整理する

売却する物件はなるべくきれいな状態にしておくのが、より高額で物件を売る秘訣です。

不動産の査定の対象になるのは、不動産のみです。エアコンや家具、ウォシュレットなどは査定の対象にはなりません。買主と協議の上、残したまま売却できることもありますが、不具合等がある場合にはそれを買主に開示しなければいけません。

敷地内にゴミや不用品が物件に残っていると、売却時のトラブルの原因となったり、値引きの対象になったりします。

つい、空き家を物置代わりにして不用品を置いて、売却されるまでに片付ければいいかと、放置しがちです。
しかし、屋内に不用品があると、カビがさらに発生しやすくなったり、ものの重みで床が抜けたり、変形してしまう場合があります。
ものをたくさん置いておくと空き巣に狙われる可能性も高くなり、窓ガラスを割られたり、ドアを破損されたりして、建物が傷つけられる原因にもなります。

不用品はなるべく早く処分してしまうのが得策です。

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相続した土地の税金について

家や土地を売ると、印紙税や所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。

印紙税は不動産を売るときの売買契約書にかかる税金です。税額は契約金額によって異なります。

契約金額 印紙税額
500万円超1000万円以下 1万円
1000万円超5000万円以下 2万円
5000万円超1億円以下 6万円
1億円超5億円以下 10万円
5億円超10億円以下 20万円
10億円超50億円以下 40万円
50億円超 60万円

※2018年4月1日以降に売買契約書を作成した場合は税率が上がります。

不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得課税」の対象になり、売却益に所得税、復興特別所得税と住民税がかかります。
売却益は、売却した金額からその不動産の購入時にかかった金額と譲渡にかかる費用を引いた金額です。
売却金額が取得費と譲渡費用を足した額より小さい場合は、売却益が出ずにマイナスになることがあります。その場合は、譲渡所得課税はかかりません。

  • (売却金額)—(取得費)—(譲渡費用)=売却益
  1. 取得費・・・購入価格から減価償却分を差し引いた金額(仲介手数料、印紙代など)
  2. 譲渡費用・・・売却にかかった仲介手数料(印紙代など諸経費)

売却する不動産をいつから保有しているかによって、税率が変わってきます。相続した土地を売る場合は、被相続人(親など)がその不動産を取得した日から換算します。
保有期間が5年以下の場合は所得税が30%、住民税が9%、5年以上経っている場合は所得税が15%、住民税が5%です。また2037年までは、復興特別所得税として2.1%を納付します。

2019年末まで、譲渡所得(売却益)が3000万円までは、譲渡所得課税はかかりません。

3000万円以下の物件なら、実質課税額はゼロです。

譲渡所得に関する課税は、売却した翌年の確定申告(2月15日~3月15日)で申告して納めます。

重要な不動産会社選び

戸建は、空き家にしている期間が長ければ長いほど、劣化が進み、物件イメージが下がっていって買い手がつきにくくなります。
物件を手に入れたら、なるべく早く査定を行っておきましょう。

売却不動産会社を探すのに、便利なのが一括査定サービス「イエウール」です。
売りたい物件種別、所在地、土地・建物面積、間取り、築年数といった情報を入力し、査定して欲しい不動産会社を選択すると、おおよその売却金額が各会社から送られてきます。

一括査定サービスにもいくつか種類がありますが、より多くの不動産会社から査定をもらえるのがイエウールのメリットです。登録している不動産会社の多いサービスを利用しましょう。

また不動産会社にはそれぞれ、得意不得意があります。
地元に長く親しんでいて、その地域の情報に詳しく地元の顧客を多く抱えているところや、全国に支店があり、より多くの情報を持っているところもあります。マンションや戸建といった物件の種類に特化した不動産会社もあります。

不動産会社の決め手は、会社の特徴だけではありません。担当スタッフとの相性も大切です。
売却には半年〜数年かかる場合があります。長い付き合いになりますから、信頼できる、やる気のあるスタッフを選びたいものです。

こうしたさまざまな条件から、より自分に合った不動産会社を選ぶのに、最も便利なのが一括査定サービスです。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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