田舎の不動産や土地活用方法の種類|有効的な事例4つ

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

両親や親族からもらった土地が田舎にあるけど、毎年固定資産税を支払うだけでもったいないと思っている方は多いのではないでしょうか。

こうした土地は、土地活用することで固定資産税などのコストを抑えるばかりか、収入につなげられますが、田舎の土地には、田舎の土地に適した活用法があります。また、土地活用ではなく、売却を検討することもできます。

ここでは、田舎の不動産の取扱いについて、特に田舎の不動産に適した4つの土地活用法について伝え、土地活用以外の方法として売却を検討する際に、遠方から不動産を売却する方法についても解説します。

先読み!この記事の結論
  • 田舎の土地でもアパート経営などでうまく行けば収益をあげることができる
  • 集客がうまくできなければ不動産経営は大きなリスクを伴う

土地活用を考えている方には、以下の記事がおすすめです。

田舎の土地でも活用すべき理由

田舎の土地活用

田舎にある土地を空き地のままにしてしまっているという方はぜひ活用を考えましょう。
土地活用はこの流れで始められます。

土地活用の始め方
土地活用の始め方

この記事をご覧の方は、すでに身にしみていらっしゃる方もいるかもしれませんが、土地は何もしないでいても毎年固定資産税を支払わなければなりません。

また、土地は放置しておくと草が生えますし、建物は誰も住まないでいると劣化が早まります。定期的に管理していかないといけないことを考えると、そのコストもバカになりません。

一方、土地活用することで収入を得られれば、固定資産税の負担を抑えられ、管理が必要であれば管理費用を捻出することも可能です。

投資として収入を得られる

一度、田舎の土地に投資して収入を生む仕組みを作ってしまえば、最初は投資した資金の回収が必要ですが、それが終わってしまえば後は不労収入にすることができます。

土地活用で得られた資金を生活費に充てれば生活を安定させることもできますし、余ったお金は貯蓄に回すこともできます。
家族旅行に出かけてもよいでしょうし、不労収入を活用して仕事の量を調節し、趣味の時間を増やすようなことも考えられます。

田舎の土地活用を考えたら、活用プランや収益について考えておく必要があります。ですが、自分だけで考えていくのは難しいものですので、まずは企業に活用について相談してみることをおすすめします。

相談する際には、企業から活用プランを取り寄せて、どのような活用がいいか考えていきます。おすすめの方法としては、土地活用比較サイトで簡単な入力を済ませて、無料で複数のプランを取り寄せてみましょう。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

相続税対策ができる

土地活用は相続税対策にも活用できます。

例えば、相続時の評価において、不動産は相続税路線価などを参考にしますが、この相続税路線価は実際の価格の8割程度を目安に設定されることになっています。

つまり、現金5,000万円でマンションを建てたとしたら、相続の評価は4,000万円程度が目安となります。

このように、土地活用すると現金にして保有しているより、2割程度相続税の対象となる資産を減らすことが可能です。

また、建物を建てて居住したり、賃貸業を営んでいた場合には土地の評価を大きく下げたりできる特例もあります。

このように書くと、メリットばかりのように感じられますが、もちろん土地活用にはメリットだけでなく、リスクもあります。

土地活用の失敗リスク

土地活用の失敗リスク

土地活用は基本的には「投資」です。投資はリターンを見込んでお金を出しますが、投資であるからにはリスクがあるのが普通です。

集客リスクが高い

田舎の土地活用では、集客が難しいことを念頭におく必要があります。

中でも、マンションやアパートの経営は常に空室リスクに備える必要がありますが、人口の少ない田舎の土地では空室リスクが高くなります。

マンションやアパートを建てる以外にも、駐車場経営やトランクルーム経営、商業施設経営などの土地活用がありますが、基本的にはどの活用法でも田舎の土地活用では集客が難しいことが前提となります。

近くに大学や工場などの施設があればその入居者のための建物として活用できる見込みはありますが、大学や工場は撤退する可能性があることも考慮しないといけません。

土地活用では、その先数十年(少なくとも、投資したお金を回収できるまでの期間)を見越したプランニングが必要ですが、実際には10年先のことなんて誰にも分かりません。

何か起こった時には、(売却すればある程度の資金を回収できるなど)致命傷にならないための準備だけはしておくべきでしょう。

太陽光発電システムは集客リスクを排除できる

土地活用にはいくつもの方法がありますが、その中でも太陽光発電システムは集客する必要がなく、田舎の土地活用と相性がよいです。

太陽光発電システムでは現在固定買取制度(FIT制度)が用意されており、太陽光発電システムを設置して認定を受けた年から20年間、発電した電気をその時の固定価格で買い取ってもらうことができます。

FIT制度では、基本的に10〜15年以内には初期費用を回収できる金額設定になっていて、回収した後は収益を生み出す設備になります。

なお、最初の20年経過後は買取価格が安くなってしまいますが、初期費用を回収した後であればそこまで気にする必要はないでしょう。

集客リスクがどうしても引っかかる土地の場合、太陽光発電システムの導入を検討してみるとよいでしょう。

また、他に田舎の土地活用の失敗リスクとして挙げられるものとして、市街化調整区域や農地である場合など、建物が建てられないケースがあります。

市街化調整区域や農地に注意

市街化調整区域や農地

田舎の土地の活用を考えるにあたって市街化調整区域と農地には注意が必要です。

市街化調整区域に注意

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として定められた区域のことで、原則として建物を建てることができません。

市街化調整区域でも例外的に建物を建てられることが認められることがありますが、細かい内容はその土地がある自治体によって異なります。

一般的な例を挙げると、例えば農林漁業の用に供する一定の建築物や、農林漁業を営む人の居住用建物であれば建築が可能となっています。要は農業や林業、漁業を営む人の家であれば建てることが可能ということです。

その他、既存指定集約地域に指定された地域では一定の要件を満たすと建物を建てられたり、幅6m以上の道路が交差点まで続いていると建物を建てられたりと、自治体によってその要件はさまざまですが、基本的には厳しい制限がかけられることが多いです。

そのため、市街化調整区域内にある土地を活用しようとすれば、青空駐車場や資材置場など、建物を建てない土地活用法に絞られてしまうことが多いです。

まずは、土地活用しようとしていている土地が市街化調整区域に入っていないかどうか確認しましょう。

農地に注意

農地はその名の通り、耕作の用に供されている土地です。

ただ、実際には休耕(一時的に)していても、農地として耕作できる状態の土地であれば農地とみなされます。そして、農地かどうかは登記簿上の地目とは関係なく、現状の事実を見て農地かどうか判断されます。

また、採草放牧地と呼ばれる、耕作や養畜の事業の用に供されている土地も農地と同じ扱いを受けます。これら、農地や採草放牧地に対しては農地法の規制がかけられます。

基本的には、農地を守る(減らさない)ことを目的とする規制で、農地を売買する時や、農地から農地以外(宅地など)に利用方法が変わる時は許可が必要となります。

さらに、農地の中でも農業振興地域(農業を推進する地域)に指定されていると、原則として農地以外への転用に関して許可が得られません。

このように、田舎の土地を活用する時は、地目が農地や採草放牧地になっていないかどうか、また農業振興地域に指定されていないかどうかをよく確認する必要があります。

成功事例から学ぶ有効的な不動産・土地活用方法4つ

田舎の不動産

ここまで、土地活用のメリットとリスクについてお伝えしてきましたが、次に具体的な4つの土地活用法について詳しく見ていきたいと思います。

ここで取り上げる土地活用法は、以下の4つです。

  1. 太陽光発電
  2. 賃貸アパート・マンション経営
  3. 駐車場経営
  4. サービス付き高齢者向け住宅

ほかにも土地活用方法全般について知りたい方は以下の記事をご覧ください。

1)太陽光発電

すでにご説明しましたが、田舎の土地は太陽光発電システムを用いた土地活用と相性がよいです。

太陽光発電システムは、先述の固定価格買取制度が登場してから人気を集めましたが、年数が経つにつれて電力の買取価格が下がってきており、現在では一時期程の人気はありません。ただ、固定買取制度が登場した頃と比べると、太陽光発電システムそのものの価格が安くなっているため、投資の効率は悪くありません。

太陽光発電システムによる土地活用では、土地と設備を同時購入して、利回りを10%程度に設定するのが一般的ですが、田舎の土地を活用するのであれば土地から購入するのと比べて利回りを高く設定することができます。

なお、自分で太陽光発電システムの設備を設置してもよいですが、太陽光発電事業を検討している事業者への土地売却も検討しましょう。

2)賃貸アパート・マンション経営

2つめの事例としてご紹介するのは、賃貸アパートやマンションを建築して大家業を営む土地活用法です。土地活用というと、この方法を思い浮かべる方も少なくないのではないでしょうか。

賃貸アパート・マンション経営は入居者から家賃収入を得る投資法で、空室をできるだけ少なくすることで得られる収入を多くできますが、田舎の土地活用ではこの点がネックとなりがちです。

集客に関する問題を解決できれば、相続税対策としても効果が高く、将来はまとまった不労収入を得られやすいです。

3)駐車場経営

土地活用法の一つとして、駐車場経営が考えられます。

駐車場経営の形態には、大きくコインパーキングなどの時間貸しと月極があります。

田舎の土地だと商業施設などの利用のために時間貸し駐車場を使うことは珍しいことが予想されるため、月極の方が収入を得られやすい傾向にあります。
ただ、月極駐車場にしても、周辺の人がみんな土地を充分に持っている環境であれば、わざわざ月極駐車場を借りたいと思わない可能性が高いでしょう。

とはいえ、いずれの方法を選ぶにしても、駐車場経営のメリットは、特に設備にお金をかけることなく始められる点で、舗装をするとより効果的ですが、最悪、土や芝生のままでも始められます。

また、他の業態への転換もしやすいため、まずは固定資産税の支払いのため駐車場経営を考えてみるのもよいでしょう。

4)サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、サービスが付帯した高齢者向けの賃貸住宅で、入居者全員が高齢者なので田舎の土地でも活用しやすいです。

サービス付き高齢者向け住宅のような施設は、一般的な賃貸住宅と比べて環境が重視されることと、入居者が高齢者であることから遠出することも少なく、駅の近くでなくてもバス停から徒歩圏内であるなど他の交通手段があれば賃貸ニーズが存在します。

また、高齢者になるとそう頻繁に引越しする体力もないため、長く住んでくれる人が多いのが特徴で、一度入居者を集めてしまえば、しばらくは安定した収入を得やすいです。

さらに、サービス付き高齢者住宅を建設する時は、建設費用の10%を補助金として受け取ることもできます。

 class=

土地活用ができないと判断したら売却も検討を

ここまでお伝えしてきたように、田舎の土地の土地活用は集客が難しい点がネックとなりやすく、最初に大きな金額を出す土地活用には二の足を踏んでしまうことも少なくありません。

実際にいくつかの土地活用を検討してみて、うまくいくイメージが持てないようであれば、売却することも視野に入れてみるとよいでしょう。

売却と土地活用のメリット・デメリット

土地活用するか売却するかを検討するに際して、それぞれのメリット・デメリットを比較検討してみましょう。

売却と土地活用のメリット・デメリットについては以下のようなものがあります。

メリット デメリット
売却 ・現金を得られる
・固定資産税を支払わなくてよくなる
・相続税評価額が高くなる
・継続した収益が得られなくなる
・譲渡所得税がかかる
土地活用 ・安定収入を得られる
・相続税評価額を抑えられる
・条件を満たせば固定資産税を抑えられる
・集客リスクがある
・土地活用の種類によっては多額の先行投資(借入)が必要になる

土地を売却すると、まとまった現金を得られ、毎年の固定資産税を支払う必要がなくなります。

一方で、売却して得られた利益には譲渡所得税が課されるのに加え、相続税の評価では土地より現金の方が評価は高くなります。

次に、土地活用のメリットとしては、土地を活用することにより安定収入を得られることであり、初期費用がかかることがあるものの、成功すれば老後の不労収入とすることもできます。建物を建てることで固定資産税の軽減効果を得ることもできます。

一方で、田舎の土地だと集客に苦労しやすいため、綿密に計画を立てる必要があります。

アパートやマンションを建てるにせよ、太陽光発電システムを設置するにせよ、最初に設備を導入する費用が必要になるため、経営がうまくいかなければ最悪自己破産などの憂き目にあうことも覚悟しなければなりません。

そうしたリスクを負いたくないのであれば、売却の判断をするとよいでしょう。

遠方の土地を売却する方法

田舎の土地を他の都道府県に住みながら売却するには現地に頻繁に足を運ぶのが基本ですが、現地に行かなくとも売却できることをご存知でしょうか。

1)遠方の土地の売却では一括サイトを活用しよう

不動産の売却では不動産会社に売却の仲介を依頼すれば、依頼した不動産会社が売却活動を行ってくれます。
しかし、売却する土地の近所に住んでいれば、売却したい不動産のある近所の不動産会社を回ればよいでしょうが、遠方に住んでいればそう簡単ではありません。遠方だとどの不動産会社に売却を依頼すればよいかも分からないでしょう。

不動産の売却においては、その多くを不動産会社の担当者に任せることになるため、どの不動産会社に依頼するかは非常に大切なことです。

こうしたことから、遠方の土地を売却する時には一括査定サイトを活用しましょう。

一括査定サイトでは、不動産の情報を入力するだけで、その周辺にある不動産会社の中から、売却不動産と相性のよい会社の紹介を受けることができます。

特に、イエウールは提携不動産会社数が1,400社と多いことから、田舎の土地でも複数の不動産会社の紹介を受けやすく、オススメです。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

2)決済も司法書士に依頼すれば現地に行かないで済む

一括査定サイトを活用して、不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を行ってくれます。

売却するにはインターネットやチラシに物件情報を掲載したり、反響のあった方を物件に案内したりしますが、これら全て不動産会社が行ってくれます。

そして、買主を見つけてくれたら、売買契約を締結します。

この売買契約の締結では、必ずしも立ち会いをする必要はありませんが、売買契約後、残金を受け取って所有権移転する決済では、原則として現地に行く必要があります。

しかし、お仕事の都合などでどうしても現地に足を運ぶことができないこともあるでしょう。
このような場合は、司法書士に動いてもらい、手続きを委任することで、決済時も現地に行かなくて済ませることができます。

つまり、不動産の売却から決済までの手続きの中で、一括査定サイトや司法書士を活用すれば、一度も現地に足を運ばず契約することが可能です。

とはいえ、売却前には一度現地に足を運んで状況を確認して、必要があれば草取りや掃除などの整備をした方がよいですし、不動産の売却を依頼する担当者とは一度は面談して話を聞いた上で、媒介契約を締結する不動産会社を選んだ方が効果的であることは忘れないでおきましょう。

田舎の土地活用ならイエカレでまとめて相談!

田舎の土地は活用が難しいことも少なくありません。

いくつかの土地活用法を検討した上で、土地を売却した方がよいと判断した時は、最初に一括比較サイトを使うことをオススメします。

遠方に住んでいるからといって、電話一本で媒介を依頼する不動産会社を決めてしまうのは危険です。

しかし一方で、遠方に住んでいると、気軽に土地の周辺にある不動産会社を回ることもそう簡単ではないでしょう。

土地活用プラン一括比較サイトを活用すれば、土地の情報を入力するだけで、無料で複数社からの提案を受けることができます。

【完全無料】最適な土地活用って?