空き家は所有しているだけで損をする!活用・売却のポイントは?

土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
日本において、空き家は久しく社会問題となっています。ご両親から実家を相続したものの、空き家になっているというような方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、空き家は所有しているだけ損をしてしまいます。今回は、空き家についての概要と、空き家の活用法、空き家を売却する際のポイントなどについてお伝えします。本記事を読んで、なぜ空き家を所有するだけで損してしまうのか、損しないためにはどうすれば良いのかを知りましょう。
先読み!この記事の結論
  • 空き家対策特別措置法により空き家と認定されると税負担が増えることに
  • 空き家を売却する際には一括査定で複数の不動産会社から見積もりを取ろう

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

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空き家を所有していると損をする!

平成25年の住宅・土地統計調査によると、日本にある住宅の内、実に7~8棟に1棟が空き家となっていることが明らかになっています。
総務省統計局:平成25年住宅。土地統計調査
空き家を空き家のままにしている理由としては、解体に費用がかかってしまうことが大きいでしょう。
建物の建っていない土地より建物の建っている土地の方が、固定資産税が安くなる制度もあり、使わなくなった空き家をそのままにしておいた方が良かったのです。

つまり、制度上は「空き家を解体すると損をする」設計になっていました。

しかし、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」などによりその状況も変わってきました。
具体的には「空き家対策特別措置法」の施行により、空き家を所有していると損をするようになってきたのです。

空き家対策特別措置法

空き家が増えると、景観やゴミの問題、治安の問題など地域社会にさまざまな問題が発生します。
先にお伝えしたように、2013年(平成25年)のデータによると日本の空き家は7棟から8棟に1棟という状況になっています。これから人口減少が進むと考えられる日本において、空き家率はさらに高くなっていくことが想定されます。

こうしたことを踏まえ、2015年に制定されたのが「空き家対策特別措置法」です。
この法律の大きな特徴として、倒壊の恐れや衛生上有害となる恐れのある空き家などを市区町村が特定空き家として認定し、所有者には撤去や修繕の命令が下され、従わなければ強制撤去〜所有者への費用請求が可能となったことが挙げられます。
従来と比べると、市区町村の権限が大幅に強化されています。

空き家があることで税負担が増える

また、空き家対策特別措置法において、特定空き家に認定された建物は、固定資産税と都市計画税の住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなりました。
通常、土地の上に建物が建っていると、その土地の固定資産税が6分の1になる住宅用地の課税標準の特例の適用を受けられますが、特定空き家に認定されると、この適用を受けることができなくなります。
従来であれば、使わなくなった空き家があったとしても、とりあえず残しておけば土地の固定資産税を安く抑えることができましたが、これが空き家解体にストップをかける一因にもなっていました。

しかし、特定空き家に認定されるとこの特例の適用を受けることができなくなるため、もはや空き家を残す意味がなくなります。

もちろん、建物に対しても固定資産税が課されるため、こうなると、更地の状態より空き家を残している方が税負担は大きくなるのです。
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空き家による悪影響

また、空き家は残っているだけでさまざまな悪影響があります。ここでは、以下の6つについて解説したいと思います。

  1. 倒壊・破損・散乱の危険性
  2. 火災の危険性
  3. 庭木や草花の繁茂による影響
  4. 治安面への影響
  5. 衛生面への影響
  6. 景観への影響

倒壊・破損・散乱の危険性

誰も住んでいない空き家は通気や換気がなされず、劣化が早く進みます。
特に昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた建物においては、耐震性の面でも不安があります。
こうした状況で、修繕や監視もされずに残った建物が何かの拍子に倒壊や破損、散乱してしまうことで、周辺に悪影響を及ぼす危険性があります。
通常、地震や台風などで周辺の人に被害を与えたとしても、法的な責任は問われませんが、建物の保存に瑕疵が認められれば、被害者に対して損害賠償責任を負うこととされています(民法第717条)。

火災の危険性

放火や自然発火で火災が起こった時、空き家だと発見が遅れることで大火災になってしまう危険性があります。
通常、火災による隣家への延焼は、火災にあった家の所有者が法的責任を負わされることはありませんが、空き家が火元だった場合、その所有者は重過失を問われ、賠償責任が発生する可能性があります(失火責任法)。

庭木や草花の繁茂による影響

空き家の敷地内に庭木や草花があり、手入れされずに残っていると、見た目が悪いばかりでなく、庭木や草花が伸びて隣家やその車を破損させたり、通行人に怪我をさせたりする危険性があります。
なお、庭木の枝が敷地をはみ出た場合は、その所有者に対して切除することを要求することができ、根っこが敷地をはみ出た場合は、所有者の許可なく切除することが可能となっています(民法233条)。

いずれにせよ、庭木や草花が敷地からはみ出ると周辺の居住者の迷惑になります。

治安面への影響

空き家はホームレスが不法侵入したり、たまり場になってしまったり、不法投棄されたりする場所となる危険性があり、周辺地域の治安を悪化させてしまいます。

衛生面への影響

空き家はホームレスだけでなく、害虫や害獣、犬猫等が住み着くことで異臭・悪臭の発生源となってしまうことがあります。
また、不法投棄されたゴミにハエや蚊が群がって周辺に悪影響を与えることもあります。

景観への影響

建物が劣化したり、庭木や草花が繁殖しているのにも関わらず手入れがなされていなかったり、また不法投棄の温床となっていたりすると、いわゆる「ゴミ屋敷」や「ボロ屋敷」となり、街の景観への悪影響が発生します。
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空き家の活用方法

空き家を放置すると損をしてしまうばかりか、周辺地域に対してさまざまな危険を与える可能性があることをお伝えしました。

そこで、考えたいのが土地活用です。
空き家のままでは活用できなくても、賃貸アパートやマンションを建てるなどすることで、収入を得ながら維持管理できるようになります。
ここでは、主に以下の3つに分けて考えてみたいと思います。


  1. 賃貸物件として貸す
  2. 公共用途で使用してもらう
  3. 売却する

空き家の活用を考えたら、まずは活用プランを取り寄せて空き家に合う活用を考えていきましょう。活用のプロに相談することで、収益を得られる活用方法かどうかわかりますし、企業によっては実地調査をした上で収益プランを試算し、もっと土地に合う活用方法を提案してくれます。

複数の活用プランを比較することで稼げる活用かわかりますので、まずはイエウール土地活用を利用して複数の企業から活用プランを取り寄せてみましょう。

①賃貸物件として貸す

土地活用と聞くと、多くの方が思い浮かべるのがアパートやマンションの賃貸ではないでしょうか。
しかし、田舎の土地活用におけるアパートやマンションの賃貸では、集客(入居者の募集)が問題となることが多く、初期費用が高額なのに対し、将来の見通しが立てにくいことから敬遠されがちです。

そんな中、注目が集まっているのが空き家バンクです。
空き家バンクは自治体やNPO団体により運営される仕組みで、空き家を売却したり、賃貸に出したりすることができます。
基本的な役割としては、不動産会社による売り物件、貸し物件の掲載サイトと変わりませんが、不動産会社が仲介手数料を目的としているのに対し、空き家バンクでは営利を目的としていません。
また、空き家バンクに登録することで、リフォーム等出費が必要な時に出費の助成・補助を受けられる点もメリットです。

さらに、空き家バンクでは借主負担DIY型での賃貸とすることがあります。
借主負担DIY型賃貸とは、通常の賃貸では貸主が修繕をして借主に貸し出すのに対し、居住に支障が出るほどの修繕でなければ、借主が修繕しながら住んでいくというものです。
貸主にとっては、修繕の負担を少なくできたり、修繕しながら住むため長く住んでもらえたりするメリットがあるのに対し、借主にとっては安い家賃で借りることができるというメリットがあります。

特に田舎の空き家においては、使い道のない空き家を借主がきれいにしながら住んでくれるため、貸主にとってメリットが大きく、今後の利用拡大に注目が集まっています。

公共用途で使用してもらう

田舎では空き家の数に対して需要の絶対数が少ないことから、すべての空き家を居住用に使うのではなく、公共の場として再利用する試みも行われています。
例えば、地域住民が集まり、ふれあうためのコミュニティスペースとして空き家を活用する取り組みがなされています。
貸主としては、空き家を収益化するというより、地元に貢献するために有効活用してもらうことが目的となります。
コミュニティスペースとして貸し出された空き家は、小さなサークルの活動拠点となったり、近所の集会場所として活用されたりします。
基本的には、貸主に金銭の支払いがなされるわけではありませんが、近所の有志や利用者により空き家が管理されることで、通常出費しなければならない修繕費や整備費が不要となります。

売却を検討する

空き家は所有しているだけで固定資産税や修繕費などの費用がかかるのに加え、周辺地域への悪影響も懸念されることから、賃貸に出すなどして活用することが望まれます。

しかし、特に田舎においては空き家が増えるのに対して居住者は減っていくのが通常で、入居者の募集が難しい中、修繕や解体〜建て替えなどの費用的なリスクを負うのは危険な面もあります。
そんな時は、思い切って売却してしまうのも一つの手です。
空き家を売却してしまえば、売却して以降、固定資産税の支払いや修繕、整備に悩まされることもなくなります。
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空き家を高く売るためのポイント

ここでは、戸建て、マンション、アパートそれぞれについて、空き家を高く売るポイントをお伝えします。

戸建てを高く売るポイント

戸建ての空き家を売るにあたっては、建物を解体して売る方法と、解体しないでそのまま売る方法のどちらかを選ぶ必要があります。
建物の新築を考えている個人にとっては、建物を解体していた方が買い手にとって想像しやすく、売りやすい傾向にありますが、売主にとっては売れるかどうかも分からないのに解体費用を出費しなければなりません。
解体費用は木造住宅で坪3万円程度の費用がかかるのに加え、土地の整地にも費用がかかります。土地が広大だとその広さに応じて整地費用も大きくなります。

一方、売却価格は安くなってしまいますが、地元の業者に土地を買い取ってもらうのも一つの方法です。こうした業者では、まとまった広さのある土地や仕入れ値の安い土地を買い取って造成し、商品化して売却するノウハウがあります。

そのため、業者に売却する場合は建物がのったまま売却した方が売主としても解体費用や整地費用を出費する必要がなくなり、お得です。

マンションを高く売るポイント

マンションは戸建てに比べて、1棟の建物の中に同じような広さの部屋が並んでいることから売却についても定形化されており、過去の取引履歴からいくらで売れるかの想定もしやすいのが特徴です。
そのため、売り出し価格についてもできるだけ高く売ることを目的とするのであれば、相場より1割程高い価格で設定してみるのも一つの方法です。
これは、たまに買いを急いでいる方がいて、相場より高くても購入する方がいるからです。

しばらく売り出して買い手がつかなければ、相場程度に価格を落としてしまえば、次の購入希望者も現れやすいです。
また、マンションを高く売りたいのであれば中の壁紙やフローリングなどをクリーニングして新築同然にするなど、費用をかけるのも良いでしょう。ただし、あまり大規模なリフォームはかけた費用が報われることが少ないためオススメしません。

一方、ホームステージングのような演出を行うものであれば検討の価値があります。
ホームステージングは、アメリカの中古住宅売却で一般的に行われている手法で、リビングや特定の部屋のカーテン、照明を新しくして、豪華なレンタル家具を入れることでモデルルームのように演出します。
ホームステージングによりイメージが高まると、相場より高い価格で買っても良いと思う方が現れる可能性は高まるでしょう。

アバートの場合

空室のある1棟アパートを売却する場合、その価格は通常、家賃収入による年間利回りを見て決められます。
アパートの価格は通常、利回りを6〜10%程度に設定することが多いです。
例えば、1部屋4万円/月の部屋が12世帯あるアパートだと、4万円/月×12世帯で48万円/月、年間の収入は576万円です。
年間の利回りを10%に設定する場合、このアパートの売却価格は5,760万円になります。
ただし、上記はあくまでも満室時の利回りです。
実際には、12室中6部屋に空きがあった場合には実質利回りが24万円/月で売却価格を2,880万円に設定しなければなりません。
つまり、空室のある1棟アパートをできるだけ高く売却するためには、賃料をアップするか、売却前に入居者をできるだけ増やすかしなければなりません。

後者の場合、具体的には新しい入居者の募集にあたり引越し代の負担やフリーレント(一定期間家賃を無料にする)の導入を検討するなどの方法があります。
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空き家の売却の手順

空き家を売却する手順は、以下の通りです。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 不動産会社が売却活動を行う
  4. 購入希望者が内見する
  5. 条件がまとまったら売買契約を締結する
  6. 決済〜引き渡し

一括査定サイトを活用しよう

基本的に、媒介契約を締結してからの売却活動〜引き渡しまでのほとんどを不動産会社の担当者が行うため、どの不動産会社に媒介を依頼するかが重要なポイントです。
不動産会社の売却査定については、一括査定サイトの活用をオススメします。

不動産会社による売却査定では、不動産会社によって査定価格が異なることが少なくないため、複数の不動産会社に査定を依頼するのが原則です。

しかし、普段から頻繁に不動産の売買をしているのでもなければ、不動産会社を複数知っている人は稀でしょう。

一方、一括査定サイトを活用すれば、売却不動産の情報を入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
一括査定サイトにもいろいろありますが、特に郊外の土地の売却に強いと言われているのがイエウールです。
イエウールは提携不動産会社数が1,400社以上と多いのが特徴で、郊外の土地の売却査定においても、複数社の不動産会社の紹介を受けられます。
特に田舎にある空き家を売却するような場合にはイエウールの利用を強くオススメします。

権利関係に注意しよう

田舎にある空き家の売却で注意したいのが、権利関係、つまり登記上の所有者は誰かという点です。
ご両親から相続した土地のような場合、相続時の遺産分割協議で、土地が共有となっているケースがありますが、この場合、共有者全員の承諾がないと売却することができません。 さらにやっかいなのが、そもそもご両親の親の代から名義が書き換えられていなかったようなケースで、こうなるとご両親の兄弟など、相続人にあたる人全員の承諾が必要となってしまいます。 田舎の土地では、未だにこうしたケースが少なくないので、売却を始める前に法務局で登記簿を取得するなりして権利関係を確認しておくようにしましょう。

境界に注意

田舎の空き家でもう一つ注意しておきたいのが境界の問題です。境界が確定していないと土地を売却することができません。
法務局に測量図が登記されており、現地に境界杭が打たれていれば良いのですが、そうでない場合には測量士や土地家屋調査士に依頼して、測量と境界確定を進めなければなりません。
境界確定時には、隣地の所有者や土地に接する道路を管轄する自治体との立ち合いが必要となります。
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まとめ

空き家は所有しているだけで税金や管理の手間などがかかってきます。
そのため、もし今後その空き家を使う予定でないのであれば売却を、今後使う可能性があるのであればその間だけでも賃貸経営を考えてみてはいかがでしょうか。

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