空き家を持て余しているなら激安賃貸にしてみては?

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空き家をただ持て余してはいませんか?
空き家を適切な維持管理をせずに放置しておくことには、実は数々のデメリットがあります。
空き家を激安賃貸として貸すなど、活用方法を考えていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 空き家には賃貸以外にも有効な活用法がある
  • 不動産会社に相談して保有している空き家が賃貸経営に向いてるか相談しよう


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 空き家はただ放置し続けているだけだとデメリットが多い

空き家を放置しておくことには多くのデメリットがあります。
さらに、特定空き家に指定されることには、更なるデメリットが生じてくることについて解説していきます。

1.1. 空き家を放置し続けるデメリット

空き家を放置すると経済的デメリットがある

空き家を放置することには、経済的なデメリットがあります。
まず、中古住宅は築年数の経過とともに、建物の価値が下落し、資産価値が低下していきます。
中古住宅の売買では、築20年を超えると住宅としての価値がほとんどなくなってしまうことが多いです。
さらに、築30年を超える土地の価値だけになってしまい、住宅の状態によっては解体費分を引いた額でしか売れなくなってしまいます。
そのため、売却するのであれば、なるべく早めに売った方が資産を活かすことができます。 また、空き家の老朽化が進むと、維持するためのメンテナンス費用が必要です。 空き家を所有していると、固定資産税や都市計画区域内では都市計画税も掛かります。

近隣トラブルに発生する可能性がある

また、空き家を放置していることで、近隣トラブルに発展する可能性もあります。
不法投棄や害獣・害虫の発生によって異臭が漂ったり、ホームレスのたまり場になったり、倒壊の恐れがある状態になっていたりするためです。

1.2. 放置し続けると「特定空き家」に認定される可能性も

2015年に空き家対策特別措置法が施行されたことで、空き家を放置し続けると、特定空き家に認定される可能性が出るようになりました。
空き家対策特別措置法は、空き家の所有者に適切な管理を促すためにつくられた法律です。
周辺住民の生活に悪影響を及ぼす空き家は、特定空き家と認定されることになりました。

特定空き家に認定される基準

まず、空き家と認定される基準は、人の出入りの有無や電気やガス、水道の使用状況によるものです。
倒壊の恐れのある状態や衛生的に有害な状態、あるいは景観を著しく損ねる状態にあり、周辺の住環境を守るために放置するのが不適切な場合、特定空き家に認定されます。

特定空き家に認定されると行政処分される

特定空き家に対して、市町村長が空き家の撤去や修繕、立木などの伐採などの措置を行うように、助言や指導、勧告、命令を行うことができるようになりました。
また、固定資産税や都市計画税は住宅用地に対する軽減措置があります。
しかし、特定空き家に認定され、勧告以上の行政処分を受けると、軽減措置の対象から外されてしまい、固定資産税は最大で6倍になってしまうのです。

  • 空き家を放置していると、資産価値の低下し、メンテナンス費用が掛かるなど経済的なデメリットが大きい。
  • 空き家対策特別措置法によって特定空き家に認定されると、固定資産税が最大で6倍になるリスクがある。

2. 折角の空き家なら色々な活用法を検討してみては?

空き家を所有している人の多くは、そのままにしているのが実情です。
しかし、空き家を放置していることにはデメリットが多いことからも活用方法を検討するべきです。
空き家所有者の現状に触れたうえで活用方法を挙げていきます。

2.1. 空き家所有者の7割が空き家を放置している現実

空き家の活用を図る調査では、空き家所有者の約7割が空き家を活用せずに放置している状況です。
空き家をそのまま放置していることにはリスクがあることや、空き家の活用方法を知らないことが根底にあると考えられます。
空き家を放置していても、今はまだ困っていないため、そのままになっているのです。

2.2. 空き家の活用法

空き家の活用方法には、賃貸物件として活用する方法や、空き家を解体して土地として活用する方法、公共機関やNPOに貸し出す方法などがあります。

空き家を賃貸物件として活用する

空き家を賃貸物件として活用すると、思い出のある住まいを手放さずに、収益を得られることがメリットです。
ただし、住宅の状態によってはリフォームをしないと借り手がつきにくく、初期投資費用が掛かることがデメリットです。
ただし、経年劣化によって不具合が生じた給湯器などの設備や、老朽化した壁紙や畳などの交換費用は貸主が負担する必要があります。
空室期間が長引くと、収入よりも持ち出しの方が大きくなるリスクがあることもデメリットといえます。

解体して土地を活用する

空き家を解体した後、土地のまま活用する方法として、月極駐車場やコインパーキングの運営、自動販売機の設置、土地の賃貸が挙げられます。
収益を得られることがメリットですが、土地を解体するには解体費用が掛かることがデメリットです。
また、空き家を解体すると、建物の固定資産税は掛からなくなりますが、土地の固定資産税は最大で6倍になるため、固定資産税がアップする可能性があります。 活用方法別にみていくと、月極駐車場にする場合は、砂利敷きやアスファルト舗装をするなどの整備する費用も発生します。
屋根付き駐車場にすると差別化を図ることができますが、さらに費用が必要です。
一方、コインパーキングにする場合は、運営会社に委託すると整備費用が掛からず、一括借上げによって一定の利益を得ることが可能です。
ただし、コインパーキングとしての収益が見込める土地に限られます。
自動販売機を設置する場合も設置費用は設置会社の負担で行われ、設置後の飲料の補充やゴミの回収といった作業も設置会社がやります。
手間なく、月に2000円~4000円電気代のみの負担で収益が見込めることがメリットです。
ただし、自動販売機の設置だけでは、土地を効率よく活用できない点がデメリットともいえます。

また、土地を賃貸する場合も初期費用は掛かりません。
事業用定期借地にすると、10年以上50年未満の期間を設定して、更地として返してもらうことができます。
ただし、幹線道路沿いに大きめの土地を所有しているケースなど、ニーズのある土地は限られます。

公共機関・NPOに貸し出す

自治体によっては、NPOと協力して空き家再生プロジェクトを立ち上げの空き家の活用を行っています。
登録されている空き家を店舗やセミナーの会場として貸し出すものです。
基本的に所有者の負担なく、賃料収入を得られることがメリットです。
ただし、空き家再生プロジェクトを実施している自治体やエリア内に限られます。
また、空き家に手を加えることが多く、そのまま残したい場合には不向きです。
今回はこの中で空き家を賃貸物件として活用する方法について、詳しくみていきます。

  • 空き家を放置しても困っていないため、そのままにしている人が多い。
  • 空き家はそのまま賃貸物件にするほか、解体して土地として月極駐車場やコインパーキングにするといった活用方法がある。

3. 空き家で賃貸経営をするメリット

空き家を賃貸経営すると、毎月賃料収入を得られるうえに、将来住むという選択肢を残せることがメリットです。

3.1. 毎月賃料収入を確保できる

空き家を賃貸物件として活用する場合、既に住宅ローンが終わっている物件であれば、固定資産税や維持管理費用を差し引いてもプラスにすることが可能です。
戸建て賃貸は少ないため一定のニーズがあり、入居期間も長い傾向があります。
ただし、新築に近い状態までリフォームすると、初期投資費用がかさんでしまうため、最低限のリフォームにするようにしましょう。

3.2. 将来住むことができる

売却する場合と異なり、空き家を賃貸物件として活用する場合は、将来、自分で住むこともできます。
ただし、普通借家契約の場合、貸主側の事情で更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合は、正当な自由が必要です。
自分で住みたい場合も、どうしてもそこに住まなければならない理由が必要になります。

自分で住む場合はトラブルが発生するケースも

立ち退き料を支払って交渉する必要性が生じることが考えられます。
定期借家契約にすれば、契約期間が終了したタイミングで明け渡してもらうことが可能です。
しかし、普通借家契約よりも定期借家契約は借り手が見つかりにくくなります。
空き家を賃貸物件として貸す場合、自分が住みたいタイミングで住めない可能性もあることを認識しておきましょう。

  • 固定資産税や維持管理費を引いても利益が残ることが見込めるが、初期投資費用としてリフォーム費用が掛かることがある。
  • 将来住むという選択肢を残せる一方で、住みたいタイミングでは住むことができない可能性がある。

4. 空き家を賃貸物件として貸し出す際のポイント

空き家を賃貸物件として貸し出す場合は、まず、どういった貸し方があるのか考えてみましょう。
また、大なり小なりリフォームが必要になるケースが少なくないため、リフォーム費用の目安を知っておくことが大切です。

4.1. まずはどういった貸し出し方をするか考えよう

空き家の貸し出し方には、いくつかの種類があります。

戸建賃貸として活用する

オーソドックスな方法は、空き家をそのまま戸建賃貸として貸すものです。
リフォームをして新築と同様の状態にした方が貸しやすいとは限らず、最低限のリフォームに抑えて激安の家賃で貸した方が、入居者が見つかりやすいケースもあります。
初期費用が抑えられるため、所有者も借り手もWin-Winといえます。

空き家をシェアハウスとして利用する

次に挙げられるのは、空き家をシェアハウスとして貸し出す方法です。
複数に貸すことで一人一人の家賃を安くすることが可能であり、ファミリー層の需要が低いエリアでも貸しやすくなります。
また、入居者全員が退去しない限り家賃収入が途絶えないこともメリットです。
ただし、戸建て住宅をシェアハウスにする変更するのは、建築基準法上、寄宿舎としての用途変更になります。
100㎡を超える場合は確認申請が必要です。
また、確認申請は不要であっても、間仕切壁を準耐火壁にする、非常用の照明を設置するといった工事を行う必要があります。
建築士に相談してどの程度の改修工事が必要になるか、相談しましょう。

ビジネス向け賃貸として活用する

このほかに、都市部などの駅に近い空き家であれば、ビジネス向けの賃貸として貸し出す方法も考えられます。
頻繁にオフィスや店舗を移転するのは対外的にデメリットがあり、移転にはコストも要するため、長期間利用してくれることが多いことがメリットです。

4.2. 空き家をリフォームするならいくらくらいの費用が掛かるの?

一般的に空き家のリフォーム費用の相場は、150万円から500万円程度が目安です。
リノベーションして、内装や外装、設備を一新し、新築のような状態にする場合は、1,200万円程度掛かります。
ただし、リフォーム費用は、工事内容や施工面積による違いがあります。
柱や梁、床組みなどが傷んでいる場合はコストがアップし、新築住宅を建てる場合と変わらないこともある点に注意が必要です。

4.3. 場所別でみるリフォーム費用

リフォーム費用を場所別にみていきます。

水回りのリフォーム費用

水回りのリフォーム費用は、キッチンを交換する場合、50万円~100万円程度が目安です。
浴室はユニットバスへの交換リフォームで80万円~100万円程度掛かります。
トイレはシンプルな機能の温水洗浄便座のタイプの交換で25万円程度、洗面台の交換は25万円程度が目安です。
水回りの設備を一新すると、200万円前後掛かることになります。
内装のリフォーム費用は、12畳のリビングの場合でフローリングの張り替えが25万円、壁紙の張り替えが10万円程度です。

屋根をリフォームする費用

外装では、屋根をリフォームする場合、新しい屋根材への葺き替えは60万円~200万円程度掛かります。
既存の屋根材の上に新しい屋根材で覆う重ね葺きにすると、80万円~120万円程度です。
外壁のリフォームは、塗装を行う場合は80万円~150万円程度、外壁材の重ね張りや張り替えは150万円~300万円程度になります。

4.4. 空き家をリフォームする際の補助金制度

省エネ性能や耐震性能を向上させるなど、空き家の住まいの質を高めるリフォームを行った場合、補助金の対象となることがあります。

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業は、指定の断熱材や窓、ガラスを用いたリフォームが対象です。
120万円を限度に工事費用の1/3の補助金の支給を受けられます。
家庭用蓄電池に対する補助金もあります。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業は、長期優良住宅化リフォームを行った場合、最大200万円を限度に対象となる工事費用の1/3の補助金をもらえるものです。
住宅の劣化対策や耐震性能の向上、省エネ対策などのリフォーム工事を行うことが必要です。
また、工事前にインスペクションを実施し、劣化対策や耐震性などの一定の性能の要件を満たすことなどが条件となっています。

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)支援事業

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)支援事業による補助金もありますが、空き家のリフォームには、さらにハードルが高いです。
太陽光発電を設置し、消費した電力よりも発電した電力が超える住まいで、省エネ基準よりも厳しいZEH基準に適合するように改修する必要があります。

このほかに自治体によっては独自の補助金制度を設けています。
たとえば、空き家を貸す人などを対象に、市内の業者に工事を依頼することを条件に工事費を補助する事態もあるので、ホームページをチェックしてみましょう。

  • 空き家を貸す方法には、戸建て賃貸以外にシェアハウスやオフィス、店舗として貸す方法がある。
  • 空き家のリフォーム費用は150万円~500万円程度が目安。
    省エネ性能を向上するリフォームを行う場合は補助金の対象になる可能性があるほか、自治体独自の補助金もある。

5. 空き家を賃貸にするときの手続き方法

空き家を賃貸物件するときの流れと、税務上の手続きについて解説していきます。
空き家を貸すことで、税金に関する手続きも発生します。

5.1. 空き家を貸すまでの流れ

自治体に査定の依頼や相談を行う

空き家を賃貸物件にするときは、まず、不動産会社か自治体が空き家バンクを運営している場合は自治体に、査定の依頼や相談を行います。

家賃等の決定をする

査定結果や類似物件の相場などを参考に家賃を決定します。
また、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があるため、いずれにするか決めておきます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

一般的な賃貸借契約は普通借家契約です。
1年以上の契約期間を設定しますが、2年とすることが一般的です。
借主からの中途解約は特約を定めることができますが、正当な自由がない限り、貸主からの中途解約や更新の拒絶はできません。
一方、定期借家契約は更新のない契約で、契約期間を自由に定めることができるもので、双方の合意によって再契約をすることは可能です。
契約期間が1年以上ある場合は、契約期間満了となる1年前から6ヵ月前までに、貸主が借主に契約期間が終了することを通知することが義務づけられています。
中途解約は200㎡未満の場合、転勤や療護、介護など借主が住み続けることが難しい場合に申し入れることが可能です。
また、別途、特約で定めることもできます。
将来的に住む可能性がある場合、定期借家契約の方が向いていますが、借り手を見つけにくくなる面があります。

空き家バンクに登録する

諸条件を決めた後、不動産会社との媒介契約の締結や空き家バンクへの登録を行います。
そして、空き家を借りたい人が現れ、条件がまとまったら、賃貸契約を結ぶ流れです。

税務上の手続き

不動産を貸すときに個人事業主としての届け出が必要になるのは、事業的規模で営む場合です。
事業的規模とは、戸建ての場合5棟以上、アパートやマンションの一室を貸す場合は、10室以上になります。
たとえば、空き家を1棟貸す場合は、事業的規模には該当しません。
事業的規模にあたる場合は、開業から1ヵ月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」を管轄の税務署に提出することが必要です。

青色申告を行う場合には、開業から2ヵ月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出します。

65万円の所得控除の青色申告ができるのは事業的規模で営んでいる場合だけです。

事業規模が小さい場合も、10万円の所得控除の青色申告を行うことはできます。

事業的規模で営み、青色申告を行う場合、親族のうち一定の要件に合致する人に給与を支払っている場合は、「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出も必要です。

提出期限は、青色事業専従者給与額を必要経費に含める年の3月15日までですが、開業した年は、開業日から2ヵ月以内が期限です。

また、空き家が1998年4月1日よりも前に取得した不動産である場合は、「減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで、償却方法を選ぶことができます。
開業した年の翌年の3月15日が提出期限となっています。

事業的規模に関わらず、空き家を賃貸物件として貸すと、毎年、不動産所得の確定申告が必要です。
確定申告に向けて、家賃収入や必要経費を帳簿につけておくことが必要になります。

  • 空き家を貸す場合は、不動産会社や空き家バンクを運営している自治体に査定の依頼や相談をして、家賃を決める
  • 空き家を貸すと、税務署での手続きが必要となるケースがあり、毎年、確定申告を行う必要がある。

6. 空き家が賃貸経営に向いているか分からない場合は不動産の相談しよう

空き家は賃貸経営が向いているとは限らないため、活用方法を不動産屋に相談するのがおすすめです。

6.1. 不動産屋に相談するメリット

不動産屋に相談すると、賃貸を含めて有利な活用方法の提案が受けられることがメリットです。
空き家を貸すにはリフォーム費用が多少なりとも掛かることが多いです。
お金をかけたにも関わらず、想定していたような家賃で貸せなければ、大きな損失が生じることも考えられます。
不動産屋に相談すると、賃貸需要があるのか、いくらくらいで貸せるのか、教えてもらうことが可能です。
物件によっては賃貸よりも売却の方が有利であったり、あるいは、更地にして駐車場として貸す方が需要が見込めるケースもあります。
どのような活用方法がよいか、不動産屋に相談してみましょう。

6.2. 一括査定サイトを利用して良い不動産屋に巡り合おう

どこの不動産屋に相談したらよいか分からないという人におすすめなのは、一括査定サイトを活用する方法です。
一括査定サイトを利用すると、空き家などの不動産の所在地や物件種別などから、対応できる不動産会社に一括で査定を依頼することができます。
複数の不動産会社の査定結果や対応をもとに、相談をする不動産会社を選ぶことが可能です。

おすすめはイエウール

一括査定サイトの中でも、おすすめなのはイエウールです。
イエウールには、大手から地元の情報に詳しい中小の不動産会社まで、全国で1,600社以上の会社の登録があります。
最大で6社まで査定を依頼できるため、数ある不動産会社の中から自分の所有する空き家を得意とする会社を見つけやすいことが期待できます。

  • 不動産屋に相談すると、賃貸を含め、よりよい活用方法の提案が受けられる。
  • イエウールは全国の1,600社以上の不動産会社が登録しているため、自分の空き家に合った不動産屋を見つけやすい。

7. まとめ

空き家は放置しておくと、資産価値の低下を招くだけではなく、特定空き家と認定されてしまい、固定資産税が上がるといったリスクがあります。
リフォームでさほど手を加えずに激安賃貸として貸すことも選択肢の一つです。
どういった活用方法が自分の空き家にとってベストか、不動産屋に相談してみましょう。

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