空き家を所有している人の中には「古くなった家に借り手なんかつくのだろうか。」といった疑問を持つ人がいるでしょう。そうはいっても、ただ所有しているだけでは固定費だけがかかるため、どうにかして有効活用したいところです。
そのため本記事では、古くなった空き家でも貸し出せることや、空き家を貸すことのメリットやデメリットなどを解説しています。
古くなった空き家でも貸すことができる！
「古くなってしまった空き家を誰かに貸せることなら貸したいが、それは可能なのか。」といった疑問を持つ人もいるでしょう。大きな収益を得られずとも、管理の手間を無くすことや税金分を稼ぐだけでも出来ないかと考えると思います。
結論から言うと、古くなった空き家でも貸すことができます。国土交通省による全国の20歳以上の者3,000人に対する調査である「令和３年度『土地問題に関する国民の意識調査』の概要について」によると、今後望ましいと考える住宅の形態についての質問は、「一戸建て」が54.4%、「戸建て・マンション・どちらでもよい」が20.5%、「マンション」が16.4%となっています。
年々一戸建てを希望する人は減っていってはいるものの、未だに一戸建てには一定数の人気があることがわかります。そのため、仮に古くなってしまった空き家と言えど全く需要がないわけではなく、借り手が現れる可能性は十分にあるのです。
リフォームせずそのまま貸すことも可能
空き家をリフォームせずそのまま貸し出すことも可能です。「古くなった空き家をリフォームせず貸し出したところで借りる人などいない」と考える人も多いかもしれませんが、空き家の状態が良くなくても「家賃が安ければ住みたい」というニーズは一定数存在します。
入居者が見つかるかわからないという状態でリフォームをして、高額な初期費用をかけるというのは避けたいでしょう。そういった場合はハウスクリーニングを依頼し、少額のコストで物件の清潔感を高めるという選択肢がおすすめです。高額なリフォームをして新築と同様の状態にした方が貸しやすいとは限らず、最低限のリフォームに抑えて激安の家賃で貸した方が、入居者が見つかりやすいケースもあります。初期費用が抑えられるため、所有者も借り手もWin-Winといえます。
しかし、リフォームやリノベーションが施されていて、適切なメンテナンスがされている物件のほうが人気が出やすいのは確かです。そのため、最初はそのままの状態で募集を始め、状況に応じてハウスクリーニングやリフォームなどを段階的に進めていくのが良いでしょう。
一定期間のみの貸し出しもできる
転勤などの事情によって一時的に知人に家を貸し出すといったことも可能なので、赤の他人に貸すよりも安心できるでしょう。
ただし、親しい間柄といっても契約書などは抜かりなく作成するべきです。例え短い間で仲のいい知人相手であったとしても、無用なトラブルを避けるために賃貸借契約書をしっかり作成しましょう。
一時的に貸し出すだけであれば、定期借家契約がおすすめです。定期借家契約であれば期間満了と同時に契約も終了となるため、好きなタイミングで自分の元に家を戻すことができます。
シェアハウスとして利用できる
空き家をシェアハウスとして貸し出すこともできます。複数に貸すことで一人一人の家賃を安くすることが可能であり、ファミリー層の需要が低いエリアでも貸しやすくなります。
また、入居者全員が退去しない限り家賃収入が途絶えないこともメリットです。ただし、戸建て住宅をシェアハウスにする変更するのは、建築基準法上、寄宿舎としての用途変更になります。100㎡を超える場合は確認申請が必要です。
確認申請は不要であっても、間仕切壁を準耐火壁にする、非常用の照明を設置するといった工事を行う必要があります。建築士に相談してどの程度の改修工事が必要になるか、相談しましょう。
ビジネス向け賃貸として活用可能
都市部などの駅に近い空き家であれば、ビジネス向けの賃貸として貸し出す方法も可能になります。
頻繁にオフィスや店舗を移転するのは対外的にデメリットがあり、移転にはコストも要するため、長期間利用してくれることが多いことがメリットです。
空き家で民泊を始める
空き家を貸すと言っても賃貸だけが方法ではなく、民泊という手段もあります。国内の旅行者や日本に訪れる外国人観光客はまだまだ多いため、民泊の需要は高いものとなっています。
ただし、宿泊施設の運営は旅館業法で定められており、無許可で始めて宿泊料をとることは違法となります。そのため事前申請をして許可を受けるなど、正規の手続きを踏む必要があります。
また、宿泊施設であるため施設としての魅力を高めなければなりません。例えば、リノベーションやインテリアの準備をしたり、施設利用のガイドの制定や多言語への対応をしたり、物件が完成したら宿泊施設として民泊サイトへ登録したりなど、やることは様々あります。
空き家で賃貸経営をするメリット
空き家を賃貸経営すると、毎月賃料収入を得られるうえに、将来住むという選択肢を残せることがメリットです。毎月賃料収入を確保できる
空き家を賃貸物件として活用する場合、既に住宅ローンが終わっている物件であれば、固定資産税や維持管理費用を差し引いてもプラスにすることが可能です。戸建て賃貸は少ないため一定のニーズがあり、入居期間も長い傾向があります。
ただし、新築に近い状態までリフォームすると、初期投資費用がかさんでしまうため、最低限のリフォームにするようにしましょう。
将来住むことができる
売却する場合と異なり、空き家を賃貸物件として活用する場合は、将来自分で住むこともできます。ただし、普通借家契約の場合、貸主側の事情で更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合は、正当な自由が必要です。
自分で住みたい場合も、どうしてもそこに住まなければならない理由が必要になります。
老朽化の進行を減速できる
家は人が住んでいても老朽化は進みますが、空き家の場合は人が住んでいるとき以上に老朽化の進みが早くなります。
その要因としては、換気不足によるカビ・腐食の発生や、雨漏りの放置による被害、害虫・害獣による被害などが挙げられます。これらの被害がひどい場合は近隣住民に訴えられて裁判沙汰になったり、行政処分が下される可能性もあります。
つまり、空き家の場合でも管理や修繕などを行なう必要があるため、それなら賃貸に出して少しでも家賃収入を得たほうがお得なのです。
空き家を活用したいのであれば一度、施工会社などの土地活用のプロに相談することが大切です。土地活用のプロに相談することで、自分では考えられなかった活用方法を提案してもらえることもあります。
土地活用比較サイトであるイエウール土地活用では、複数の大手のハウスメーカーに土地活用プランを請求することができます。
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空き家を貸すデメリット
空き家を貸すときにはメリットだけではなく、注意すべきデメリットも存在します。
空室になる可能性がある
空き家を賃貸に出しても必ずしも入居者が見つかるとは限らず、空室となる可能性があります。
空室が続いてしまうと、維持・管理にかかる費用や税金、募集作業を行なっているなら広告費や仲介手数料などをただ払い続けていることになります。
そのため空室が続かないように、家賃の設定は相場か相場よりも低いくらいに設定したほうが良いこともあります。空き家を貸す場合、上記などの費用の負担を家賃収入で補うことができればプラスであると言えます。
メンテナンスに費用がかかる
空き家を貸し出す際や入居者が退去したタイミングなどに、建物のメンテンナンス費用がかかることも頭に入れておく必要があります。
賃貸に出した後に家の劣化や設備の不具合などがあった場合も、オーナーが費用を負担して対応する必要があり、適切に管理を行なわずに入居者に被害が及ぶと訴えられる可能性もあるため注意しましょう。
入居者トラブルが発生する可能性がある
空き家を貸す場合、騒音問題や家賃の滞納などの入居者トラブルが発生する可能性があります。
設備不良や騒音問題などによる入居者からのクレームや、入居者に家賃を滞納されて賃料を回収できないなどのトラブルは、全てのオーナーにとって起こりうることです。
そのため、空き家の賃貸管理を不動産会社に頼むことも選択肢の一つです。
空き家を貸す際にかかる費用
空き家を賃貸物件として貸し出す場合は、大なり小なりリフォームが必要になるケースが少なくないため、リフォーム費用の目安を知っておくことが大切です。
一般的に空き家のリフォーム費用の相場は、150万円から500万円程度が目安です。リノベーションして、内装や外装、設備を一新し、新築のような状態にする場合は、1,200万円程度掛かります。
ただし、リフォーム費用は、工事内容や施工面積による違いがあります。柱や梁、床組みなどが傷んでいる場合はコストがアップし、新築住宅を建てる場合と変わらないこともある点に注意が必要です。
水回りのリフォーム費用
水回りのリフォーム費用は、キッチンを交換する場合、50万円～100万円程度が目安です。浴室はユニットバスへの交換リフォームで80万円～100万円程度掛かります。
トイレはシンプルな機能の温水洗浄便座のタイプの交換で25万円程度、洗面台の交換は25万円程度が目安です。水回りの設備を一新すると、200万円前後掛かることになります。
内装のリフォーム費用は、12畳のリビングの場合でフローリングの張り替えが25万円、壁紙の張り替えが10万円程度です。
屋根をリフォームする費用
外装では、屋根をリフォームする場合、新しい屋根材への葺き替えは60万円～200万円程度掛かります。
既存の屋根材の上に新しい屋根材で覆う重ね葺きにすると、80万円～120万円程度です。
外壁のリフォームは、塗装を行う場合は80万円～150万円程度、外壁材の重ね張りや張り替えは150万円～300万円程度になります。
空き家をリフォームする際の補助金制度
省エネ性能や耐震性能を向上させるなど、空き家の住まいの質を高めるリフォームを行った場合、補助金の対象となることがあります。
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業は、指定の断熱材や窓、ガラスを用いたリフォームが対象です。120万円を限度に工事費用の1/3の補助金の支給を受けられます。家庭用蓄電池に対する補助金もあります。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
長期優良住宅化リフォーム推進事業は、長期優良住宅化リフォームを行った場合、最大200万円を限度に対象となる工事費用の1/3の補助金をもらえるものです。住宅の劣化対策や耐震性能の向上、省エネ対策などのリフォーム工事を行うことが必要です。また、工事前にインスペクションを実施し、劣化対策や耐震性などの一定の性能の要件を満たすことなどが条件となっています。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業による補助金もありますが、空き家のリフォームには、さらにハードルが高いです。太陽光発電を設置し、消費した電力よりも発電した電力が超える住まいで、省エネ基準よりも厳しいZEH基準に適合するように改修する必要があります。
このほかに自治体によっては独自の補助金制度を設けています。たとえば、空き家を貸す人などを対象に、市内の業者に工事を依頼することを条件に工事費を補助する事態もあるので、ホームページをチェックしてみましょう。
- 空き家を貸す方法には、戸建て賃貸以外にシェアハウスやオフィス、店舗として貸す方法がある。
- 空き家のリフォーム費用は150万円～500万円程度が目安。
- 省エネ性能を向上するリフォームを行う場合は補助金の対象になる可能性があるほか、自治体独自の補助金もある。
空き家を賃すときの手続き方法
空き家を賃貸物件するときの流れと、税務上の手続きについて解説していきます。
空き家を貸すことで、税金に関する手続きも発生します。
空き家を貸すまでの流れ
自治体に査定の依頼や相談を行う
空き家を賃貸物件にするときは、まず、不動産会社か自治体が空き家バンクを運営している場合は自治体に、査定の依頼や相談を行います。家賃等の決定をする
査定結果や類似物件の相場などを参考に家賃を決定します。また、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があるため、いずれにするか決めておきます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
一般的な賃貸借契約は普通借家契約です。1年以上の契約期間を設定しますが、2年とすることが一般的です。借主からの中途解約は特約を定めることができますが、正当な自由がない限り、貸主からの中途解約や更新の拒絶はできません。一方、定期借家契約は更新のない契約で、契約期間を自由に定めることができるもので、双方の合意によって再契約をすることは可能です。契約期間が1年以上ある場合は、契約期間満了となる1年前から6ヵ月前までに、貸主が借主に契約期間が終了することを通知することが義務づけられています。
中途解約は200㎡未満の場合、転勤や療護、介護など借主が住み続けることが難しい場合に申し入れることが可能です。また、別途特約で定めることもできます。将来的に住む可能性がある場合、定期借家契約の方が向いていますが、借り手を見つけにくくなる面があります。
空き家バンクに登録する
諸条件を決めた後、不動産会社との媒介契約の締結や空き家バンクへの登録を行います。そして、空き家を借りたい人が現れ、条件がまとまったら、賃貸契約を結ぶ流れです。
税務上の手続き
不動産を貸すときに個人事業主としての届け出が必要になるのは、事業的規模で営む場合です。事業的規模とは、戸建ての場合5棟以上、アパートやマンションの一室を貸す場合は、10室以上になります。
たとえば、空き家を1棟貸す場合は、事業的規模には該当しません。事業的規模にあたる場合は、開業から1ヵ月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」を管轄の税務署に提出することが必要です。青色申告を行う場合には、開業から2ヵ月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出します。
65万円の所得控除の青色申告ができるのは事業的規模で営んでいる場合だけです。事業規模が小さい場合も、10万円の所得控除の青色申告を行うことはできます。事業的規模で営み、青色申告を行う場合、親族のうち一定の要件に合致する人に給与を支払っている場合は、「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出も必要です。
提出期限は、青色事業専従者給与額を必要経費に含める年の3月15日までですが、開業した年は、開業日から2ヵ月以内が期限です。
また、空き家が1998年4月1日よりも前に取得した不動産である場合は、「減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで、償却方法を選ぶことができます。
開業した年の翌年の3月15日が提出期限となっています。事業的規模に関わらず、空き家を賃貸物件として貸すと、毎年、不動産所得の確定申告が必要です。確定申告に向けて、家賃収入や必要経費を帳簿につけておくことが必要になります。
- 空き家を貸す場合は、不動産会社や空き家バンクを運営している自治体に査定の依頼や相談をして、家賃を決める
- 空き家を貸すと、税務署での手続きが必要となるケースがあり、毎年、確定申告を行う必要がある。
空き家はただ放置し続けているだけだとデメリットが多い
空き家を放置しておくことには多くのデメリットがあります。さらに、特定空き家に指定されることには、更なるデメリットが生じます。
空き家を放置すると経済的デメリットがある
空き家を放置することには、経済的なデメリットがあります。まず、中古住宅は築年数の経過とともに、建物の価値が下落し、資産価値が低下していきます。中古住宅の売買では、築20年を超えると住宅としての価値がほとんどなくなってしまうことが多いです。
さらに、築30年を超える土地の価値だけになってしまい、住宅の状態によっては解体費分を引いた額でしか売れなくなってしまいます。そのため、売却するのであれば、なるべく早めに売った方が資産を活かすことができます。
また、空き家の老朽化が進むと、維持するためのメンテナンス費用が必要です。空き家を所有していると、固定資産税や都市計画区域内では都市計画税も掛かります。
近隣トラブルに発生する可能性がある
また、空き家を放置していることで、近隣トラブルに発展する可能性もあります。
不法投棄や害獣・害虫の発生によって異臭が漂ったり、ホームレスのたまり場になったり、倒壊の恐れがある状態になっていたりするためです。
放置し続けると「特定空き家」に認定される可能性も
2015年に空き家対策特別措置法が施行されたことで、空き家を放置し続けると、特定空き家に認定される可能性が出るようになりました。
空き家対策特別措置法は、空き家の所有者に適切な管理を促すためにつくられた法律です。周辺住民の生活に悪影響を及ぼす空き家は、特定空き家と認定されることになりました。
特定空き家に認定される基準
まず、空き家と認定される基準は、人の出入りの有無や電気やガス、水道の使用状況によるものです。
倒壊の恐れのある状態や衛生的に有害な状態、あるいは景観を著しく損ねる状態にあり、周辺の住環境を守るために放置するのが不適切な場合、特定空き家に認定されます。
特定空き家に認定されると行政処分される
特定空き家に対して、市町村長が空き家の撤去や修繕、立木などの伐採などの措置を行うように、助言や指導、勧告、命令を行うことができるようになりました。また、固定資産税や都市計画税は住宅用地に対する軽減措置があります。
しかし、特定空き家に認定され、勧告以上の行政処分を受けると、軽減措置の対象から外されてしまい、固定資産税は最大で6倍になってしまうのです。
- 空き家を放置していると、資産価値の低下し、メンテナンス費用が掛かるなど経済的なデメリットが大きい。
- 空き家対策特別措置法によって特定空き家に認定されると、固定資産税が最大で6倍になるリスクがある。
このように、空き家を放置すると様々な無駄な費用がかかってしまうというデメリットがあります。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
