【空き家譲ります】どうしても空き家を譲渡したい人がやるべきこと

【空き家譲ります】どうしても空き家を譲渡したい人がやるべきこと
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

「事情あり不動産を売却したくて不動産屋にお願いしてるけどなかなかいいお話がこない…。」という方は多いのではないでしょうか。
そんな方はもしかしたらお願いしている不動産屋さんに問題があるのかもしれません。
売れない不動産には必ず売れない理由があります。
価格設定、物件に問題、もしかしたら不動産屋さんに力がない等、様々な問題が考えられます。
今回の記事では売却予定の不動産がなぜ売れないか、また売るためには何をしたらいいのか解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 早く空き家を譲渡したい場合は空き家バンクがおすすめ
  • 不動産売却は3カ月以内に買主を見つけられるかがカギ

毎年変化する不動産価格。今、おうちがいくらかご存知ですか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で現在のおうちの価格が分かります。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは一戸建て売却の基礎知識を知りたい」という方は、一戸建て売却の記事をご覧ください。

空き家を譲渡する前に売却の流れを再確認しよう

不動産売却のコツは、売却までの流れを掴みその段階毎に正しい行動をとることです。
売却は、物件の査定に始まり決済で完了します。
物件の査定の段階で価格設定を誤ると売れない物件になります。 依頼する不動産会社を誤ると相場よりも低い価格で売却されたり、最悪の場合大きなトラブルに巻き込まれます。 実際に、予定していた抵当権抹消登記の手続きが売主側の過失により漏れており、契約が白紙に戻り損害賠償を買主から請求されたという例もあります。
そのような事態にならないよう、まずは不動産の売却までの流れを掴み注意点を洗い出しましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の一般的な流れは下記の図になります。
段階ごとでどういった準備が必要か確認していきましょう。

価格査定

価格査定は不動産会社に依頼し物件を確認した上で行われます。
どのタイプの不動産会社に依頼するかにより提示される査定金額が大きく異なります。
売却に関わる不動産会社には自社で買い取って再販する会社と、仲介して成約になった際に仲介手数料を受領する会社の2種類があります。
再販する不動産会社の場合は、安く仕入れてリフォームなどをしてから市場に出すため、通常売却する価格よりも安値で売却することになります。
少しでも高く売却したい人は、買取再販型の不動産会社ではなく、仲介を行う不動産会社に依頼することをおすすめします。

媒介契約

媒介契約とは、売却サポートをしてくれる不動産会社との間で締結する契約です。
内容は、不動産会社が行う業務の内容や、成約時の報酬額について記載します。
媒介契約には3つ種類があり、一般媒介契約と、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
それぞれの違いは、売主が売却に向けて活動できる範囲の違いです。一般媒介契約の場合、売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結できます。

つまり、A社に売却の依頼を出しつつ、B社にも同時に依頼することができるということです。
そしてA社かB社のどちらかが買主を見つけて成約に至ったら、買主を見つけてきた会社の方に仲介手数料を支払います。
しかし専任と専属専任媒介契約だと一社にしか依頼することができません。
すなわちA社と専任か専属専任媒介契約を締結したらB社とは媒介契約を締結することができなくなります。

売り出し価格の決定

売主の売却希望額と実勢価格をすり合わせて決定します。
実勢価格とは不動産における時価のことで、実際に取引ができるであろう金額のことです。
不動産を評価する際は、公示地価、路線価、固定資産税評価額などを用いて算出することが一般的ですが、地域によっては公示地価と実勢価格に乖離が発生することがありますので注意が必要です。

内覧対応

売却に向けて不動産会社が募集を開始すると内覧の予定が入ります。
内覧とは購入検討者が物件を検討する際に現地を確認し判断することで、ここでの印象が非常に重要になります。
既に退去済みの物件を売却に出している場合は、できる限り内装を綺麗に仕上げておく必要があります。
使っていた家具家電は処分し、残置物がない状態にしておきます。

さらに、可能であれば一度業者のクリーニングを入れて、内装屋にクロスやクッションフロアの補修を依頼しましょう。
物件が決まる前にお金をかけたくないという人もいますが、実は初期段階で物件を綺麗に仕上げておくことで、内覧者の印象が全く変わり成約率も格段に上がるのです。

売買契約

購入検討者が購入を決めると、売買契約に進みます。
購入決定後は購入者から「買付証明書」とよばれる購入の意思表示が記載されている書類を交付されます。

そこに購入に向けての諸条件が記載されています。
確認し売主が納得したら今度は売主が「売渡承諾書」という書類を発行し購入者に渡します。
通常、不動産会社が書類を作成し買主に交付します。
さらに不動産会社が作る重要事項説明書という書類で、売主・買主ともに契約内容の重要な部分についての説明を受けてから契約書の捺印になります。

引き渡し

重要事項説明、売買契約書の締結が完了すると、残代金の支払いと物件の引渡し、そして所有権移転の登記です。
この一連の手続きを不動産業界ではまとめて決済といいます。売買契約から決済までは通常1ヶ月程度かかります。

なぜ1ヶ月もかかるかというと、買主が不動産の購入に向けて金融機関からの融資手続きをしているのですが、融資承認までに時間を要します。
また、不動産に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消手続きを行う必要があり、その手続きにも時間がかかるため契約から決済までは期間を設けることが一般的です。

確定申告

売主は、物件を売却した際に利益が出た場合には税金を支払う必要があります。
この税金を譲渡所得税といい、売却した年度に確定申告をしなくてはなりません。

譲渡所得税とは、不動産を取得した金額より売却した金額の方が大きかった場合に、その差額が所得としてみなされ課税される税金のことです。
仮に利益が出ずに損失が出た場合でも、損益通算して減税効果が得られる場合があるので、いずれの場合でも不動産を売却したら不動産売買契約書などの必要書類を用意して必ず確定申告するようにしましょう。

  • 物件売却までには各段階があり、すぐにお金がはいる訳ではない
  • 段階ごとに大事なことがあり、間違うと契約自体が無効になる

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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三カ月で譲渡できない空き家は問題あり?

通常、不動産の売却には1ヶ月から3ヶ月程度の期間を要するといわれています。
物件の査定から購入検討者の募集などに時間がかかります。1組目の内覧者で購入が決定するということは、よほどの好条件でない限りなかなかありません。
数組を不動産会社が案内して条件交渉などを済ませてうえで購入者が決定することになります。

地域ごとの不動産売却成約までの平均期間

地域ごとに不動産売却の成約までに要する期間は異なります。
中古マンションの物件売却募集から成約までに要した期間を地域ごとに記載すると次のようになります。

  • 首都圏→平均2.5ヶ月
  • 中部圏→平均4.1ヶ月
  • 近畿圏→平均3.3ヶ月

(不動産マーケット情報2015年3月号より)

https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2015_03.html

平均すると3.3ヶ月となり、首都圏などの都心部の方が比較的売却までの時間が短い傾向にあるようです。

都心部の方が中古マンションの売却が早い理由は、人口が多いことは当然ですが、用途の多様性も考えられます。

都心には各地から人が集まるため自己利用だけでなく投資用としても適しており購入を検討する人がいます。

またマンションによっては事業用の使用を認められている物件もあるため、オフィスの空室率が5%以下の都心においては、事務所利用としての購入を検討する人もいます。
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不動産売却開始から3カ月が山場といわれている

不動産の売却は3ヶ月が山場といわれています。
したがって物件を売り出してから3ヶ月経過してるのに売れていない場合は何か問題がある可能性があり見直す必要があります。
なぜなら、購入を検討している人は常に売り物件情報をチェックしています。
希望の条件に近い物件があれば問い合わせをしたり資料請求したりと何かしらのアクションを起こすはずです。
それなのに3ヶ月経過しても買主が現れないということは、そもそもの物件ニーズと募集価格に乖離がある可能性があり、条件面での見直しをする必要があるといえます。 もし内覧件数は多いのに成約しないのであれば、依頼している不動産会社の営業力が弱い場合も考えられます。

  • 不動産には売れるまでの期間が決まっていて、いつまでも売れない物件は条件を見直す必要がある
  • 売れない物件には問題があり、不動産会社に問題があるならチェンジするべき

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売れない・売れにくい物件の条件って?

売却募集から何ヶ月経っても売れない物件には、売れない理由が必ずあります。
売れない物件は何故売れないのか今までの営業結果を検証し改善しなくてはなりません。 価格は適正か、不動産会社はしっかり営業しているかなど、原因を見据えて売れるように対策を整える必要があります。

価格が相場と合っていない

不動産は実勢価格で取引されます。売りに出している金額は実勢価格と比較して妥当でしょうか。
もしも実勢価格よりも高いのであれば、購入検討者の購入候補にすら入らず、内覧まで進みません。
そのためまずは価格が相場と見合っているかを確認する必要があります。

媒介する不動産会社は、一般的に査定金額を高く見積もる傾向があります。
なぜならば、複数の不動産会社が物件査定をした際に「うちの方が他社よりも高く売れます」というアピールをしないと媒介契約を締結できないからです。
そのため実勢価格とは乖離があることを知りながら、相場より少し高い金額で設定し募集を開始することがあります。
問い合わせも内覧も入らない場合は、そもそもの条件面に問題がある可能性が高いので不動産会社へ早めに相談し条件変更する必要があるでしょう。

物件に問題がある

問い合わせはあってコンスタントに内覧は入っているのに売却できない、という場合は物件自体に問題がある可能性があります。
内覧希望者はあらかじめ価格などの大体の条件を知った上で見学しますので、希望価格と大幅にズレがあったから買わないということは考えられません。
それよりも、物件内覧時の印象が悪かったので成約に至らなかったという可能性を疑うべきです。
考えられる理由としては、駐車場の使いにくさ、周辺の騒音や悪臭、資料で見るより実際は築年数の経過を感じたなど、現地に行ってみないとわからないことが原因の可能があります。
売主としてできることは、内覧同行した不動産会社に成約にならなかった理由を聞き出し、改善できる点は改善することです。

例えば、実際内覧したら部屋の古さを感じたという場合は、リフォームを実施し見た目を綺麗にする必要があります。
また内覧前に簡単な清掃や空気の入れ替えをしておくことで内覧者の印象も大きく変わるため、不動産会社に実施するよう依頼することも効果的です。

不動産会社に問題がある

売却できない理由として不動産会社の能力が低いということが考えられます。2018年現在、全国には不動産会社が14万業者以上存在します。
その中から不動産の売買に強い業者を見つけることは困難です。
不動産会社ごとに得意としている領域も違うため、一定期間依頼し効果が出ない場合は、不動産会社自体の変更も視野に入れる必要があります。
また、不動産会社と締結している媒介契約には3種類あり、見合った契約ができているか確認する必要があります。媒介契約の種類は次の3つです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
手数料 同じ 同じ 同じ
複数社への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
有効期間 自由に設定可能 3ヶ月以内 3ヶ月以内
指定流通機構への登録 任意 必須 必須
業務処理状況の報告 任意 必須 必須
  • 不動産が売却できないのは理由があり、見直す必要がある
  • 売却できない理由が不動産会社にある場合があり、そんな時は不動産会社変更を検討する必要あり

とにかく早く空き家を譲渡したい方の対処法

事情があって、1日でも早く空き家を売却したいと考える人は、今回紹介する方法を取ることで、早期に売却することが可能です。
ただし、早く売れる反面デメリットがある場合もあるので注意する必要があります。

空き家バンクに登録する

空き家バンクという言葉を聞いたことがあるでしょうか。
空き家バンクとは、空き家を購入したり賃借したい人に対して空き家の情報を提供するサービスです。
主に各地方の自治体が主導し運営しています。性格的には、不動産会社が運営する物件と購入者とをマッチングさせるサービスと似ています。
空き家バンクは各地方自治体が運営しているということから信頼感が高く、敷居が低いため様々な人が利用できる傾向にあり年々浸透してきています。
ただし空き家バンクを利用するにはデメリットがあるため、デメリットとメリットを比較しながら活用する必要があります。

メリット デメリット
リフォームの補助金が使える可能性あり 審査の結果、登録できない可能性がある
行政のサービスなので安心感がある 不動産会社が入らない場合は個人間取引になるのでリスクがある
個人間取引の場合は仲介手数料不要 一定期間の空き家バンクの登録が必要
全国の空き家を閲覧できる

不動産屋に買い取ってもらう

不動産会社に仲介ではなく買取を依頼することで購入までのスピードが早くなります。
査定から決済まで、早ければ3週間以内に完了する場合もあるので、最短で売却したい人には最も適している方法といえます。
デメリットとしては買取業者に依頼すると相場よりも安い価格での売却になることです。
なぜなら買取業者は買い取った後に市場で売却するので、安く仕入れないと利益が出ないからです。

メリット デメリット
決済までのスピードが早い 相場よりも安い価格での売却になる
売却していることを誰にも知られない
相手がプロなので手続きが楽
仲介手数料がかからない

買取保証を利用し売却に出す

住宅を買い替える際に売れるより先に購入先が決まってしまった際、購入物件の決済までに確実に所有物件を売却しなくてはならなくなることがあります。
そのような場合に便利なのが買取保証です。買取保証は不動産会社と媒介契約を締結し通常通りに売却に出します。
最初に定めた期間内で売却ができなかった場合に、媒介契約を結んだ不動産会社が一定の割合で買い取ってくれるというサービスです。
買取割合は会社により様々ですが、通常は8割程度が一般的です。

メリット デメリット
確実に売却できる 相場よりも安い価格での売却になる
素早く現金化できる
仲介手数料がかからない
一定期間は仲介での募集なので相場で売れる可能性がある
  • 早く売る方法は意外とたくさんある
  • 早く売れる方法にはそれぞれ相場より安くしか売れないなどのマイナスな理由がある

仲介で3カ月以内に空き家を譲渡できる買主を見つけるには?

早く不動産を売却するならば、価格を下げればいくらでも売却は可能になります。
ましてや不動産買取会社に依頼すれば1ヶ月以内に現金化することもできます。
では、相場の価格で素早く売却するにはどうしたらいいのでしょうか。
それは空き家の売却を得意としている不動産会社を選択し依頼することです。
業者の選択さえ間違えなければ、相場の価格でスムーズに現金化することが可能です。

空き家売却が得意な業者を見つけることが一番の近道

不動産会社には得意領域があります。不動産の売買が得意な業者もあれば、賃貸が得意な業者もあります。
賃貸を得意としている業者に売却依頼を出しても、いつになっても結果が出ないのは受け合いです。

さらに売買が得意でも分譲マンションの売却が得意な業者に空き家の売却を依頼しても結果は明白でしょう。
肝心なのは、空き家の売却を得意としている不動産会社を見つけて依頼することです。
空き家が得意な不動産会社には、空き家を購入したい顧客が問い合わせてきます。
またどのようにアプローチをすれば空き家が売れるのかというノウハウも持っています。
依頼する不動産会社の選定を正しくすることが、早期の不動産売却への近道であるといえるでしょう。

一括査定サイトを利用し空き家売却が得意な業者を探そう

情報量やサービスの質は不動産屋によって様々なので不動産屋を見極めるのが困難です。
そんなときは、不動産売却の一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトとは、所有物件の情報を数点入力すると、不動産価格を確認することができるインターネット上のサービスです。
その中でも「イエウール」というサイトはおすすめです。

おすすめはイエウール

イエウールがおすすめの理由は、たった60秒で査定を行うことが可能で、大手の業者から地域密着型の業者まで合計1,600社以上の不動産会社と提携しているからです。

そのため、物件が地方にあるという方でも問題なく対応可能です。
不動産会社選びに迷ったらイエウールを利用することをおすすめします。

  • 早く物件を売りたいなら不動産会社選びが何より重要
  • 不動産会社を選ぶのが大変ならイエウールというサイトを使うことで解決

まとめ

不動産の売却は、どうしても不動産会社任せになってしまいがちです。
購入者の募集から内覧対応までを不動産会社が行うため、売主ができることは限定されます。
しかし、希望通りの価格で素早く売却するには、売主ができることは出来る限りしなくてはなりません。
そのためにはまずは不動産業者の選定をしっかり行うことが重要です。
確かな目で不動産会社を見極め、購入者募集をしてもらい、売主として出来ることのアドバイスをもらうことが、失敗しない不動産売却の一番の近道といえるのではないでしょうか。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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