造成とは?崖や傾斜地などの不動産価値へ与える影響

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こんにちは、イエウール編集部です。
崖や傾斜地などの土地をそのまま持っていても税金や管理費用がかかります。そのため、崖や傾斜地などの土地を持っている方にとって、その土地をどう管理していくかは気にかかる問題でしょう。
ここでは、崖や傾斜地などの土地は売却することが出来ないのではないかと心配している方に向けて、造成に掛かる費用や売却の流れについて分かりやすく説明します。

先読み!この記事の結論
  • 崖や傾斜地などをならし建物を建てられる状態にすることを造成という
  • 崖や傾斜地などはそのままでは土地の価値は高くないが造成し建物を建てられるような状態にすることで土地の価値を上げることができる

毎年変化する不動産価格。今、おうちがいくらかご存知ですか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で現在のおうちの価格が分かります。

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

崖や傾斜地など造成が必要な土地を売却する場合に考えること

土地の価格は土地の面積や形状、立地条件などから総合的に判断されます。土地購入希望者は購入した土地に建物を立てるなどの有効活用を検討しているため、更地や宅地のような土地は必然的に人気が高くなる傾向にあります。一方で崖地傾斜地、山林などは更地や宅地に比べ人気が高くありません。
そのため崖地や傾斜地を売却する際は、土地の造成によって価値を高めた方が購入希望者が見つかりやすいことも。崖地や傾斜地を更地にするのには費用が発生しますが、それ以上に早期の土地売却や節税などのメリットを見込めます。

土地の相場を把握する方法

土地を売却する際にも、その土地の相場を知らなければ納得の売却はできません。では具体的にどのように土地の相場を把握すればよいのでしょうか。今はインターネットで手軽に不動産会社による査定サービスを利用できる時代です。さまざまなサイトを利用して相場観をつかむのも一つの手でしょう。
また、崖地や傾斜地を更地にする場合、インターネットの査定サイトを利用して複数社に査定の見積もりを依頼することをおすすめします。造成は人生でそう何度も経験するものではありません。そのため、費用の相場を把握している人はそう多くはないでしょう。造成費用は業者によっても差があることが多く、立地条件等によっても費用は変動します。造成に掛かる費用の平均値は求めにくいため、最低でも3社に査定を依頼し、相場価格を把握しましょう。
インターネットサイトでの査定は無料の場合が多いですが、稀に有料査定の場合もありますので、依頼前にはしっかりと確認してください。イエウールの一括査定を使えば、最大で6社の査定を無料で比較できます。
また、インターネットでは不安な方は、実際に不動産会社に相談して見ましょう。昨今は土地面積や立地条件などを計算して概算を査定するものから、詳細な情報を入力して細かく査定するもの、実際に不動産会社の方が現地に赴く査定まで不動産会社のサービスも多様化しています。
ただし、更地にするための造成を依頼する際には必ず現地を調査してもらった上で査定をしてもらいましょう。実際の土地を見ずに査定をした場合、想定以上の費用が発生する可能もあるからです。

路線価で土地の価格を導く方法

土地の大まかな価格は路線価で算出することもできます。路線価とは、道路に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの土地の評価額で、毎年8月頃に国税庁が発表しています。主に、土地に掛かる税金を計算するときに用いられる指標で、実際の売価とは多少の差があると言われています。おおよその土地の価格を知りたいときには国税庁のHPから該当エリアの路線価を調べてみるといいでしょう。
◎路線価 – 国税庁

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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「造成」「整地」「更地」の違いとは?

不動産関連情報サイトでは造成の他に整地や更地と言う言葉が用いられることがありますが、これらは同一の意味を持つ言葉ではありません。造成と整地と更地にはそれぞれ異なる意味があるため、しっかりと確認しておきましょう。

造成 切土や盛土を行うことによって土地の形質を変えること
整地 不動産を取り壊すなどして土地を均すこと
更地 不動産が建築されていない土地のこと

造成には規制や法律がある

造成には規制や法律が設けられているため、基本的に個人で行えるものではありません。造成を行う専門の業者に依頼して、造成の許可申請や規律や規則に則った工事を行って貰うことになります。

宅地造成等規制法と都市計画法

造成の工事内容は宅地造成等規制法都市計画法によって規制されています。この宅地造成等規制法と都市計画法が、宅地造成工事規制区域や都市開発区域、造成宅地防災区域を定めています。区域ごとに規制があり、許可なしに工事を行うことはできません。

規制区域ごとの特徴

宅地造成等規制法や都市開発法によって設けられている規制は、区域ごとに少しずつその特徴が異なります。保有している土地がどれに該当するのか、チェックしてみてください。

宅地造成工事規制区域

宅地造成工事規制区域とは、宅地造成に伴って災害が発生する可能性が考えられる土地のことです。そのため造成を行う場合には、都道府県知事等から許可を得る必要があります。 また、宅地造成等規制法の宅地造成工事規制区域に指定されたからといって、必ずしも造成を行わなければならないということはありません。
2006年以降、基準が厳しくなったことによって指定箇所も増えています。宅地造成工事規制区域という名前は聞きなれませんが、都道府県ごとに多く存在しています。

都市開発区域

都市開発区域とは、計画的な都市化を図るために国土交通大臣によって指定された地域のこと。都市開発地域では、建築行為等を行う場合は届け出を出すことが決まっていて、その内容が地区計画の内容に適さない場合には、建築行為の許可が下りません。

都道府県知事等から造成の許可を取るには

造成を自由にできない地域では、造成許可を取るために届出が必要になります。工事開始前から工事終了後までに提出する書類は10枚以上になることも。提出書類の枚数が多く、専門知識も必要とされるため、許可取りは専門業者に依頼することをおすすめします。
イエウールの一括査定を使えば、こうした許可取りに慣れている不動産会社を探すことも可能です。

造成宅地防災区域について

地震などの影響で災害が発生する可能性の高い地域を「造成宅地防災区域」といいます。造成宅地防災区域では災害防止のために擁壁設置が義務付けられています。造成宅地防災区域は宅地造成工事規制区域と異なり、造成を行う責務を負う可能性もあるので注意してください。

宅地建物取引業務における重要説明事項にて説明責任がある

宅地建物取引業務の重要説明事項とは、宅地建物取引士の資格を持っている人が土地や不動産を売却する際に必ずしなければならない説明のこと。宅地造成規制区内である場合や、造成宅地防災地域に指定されている土地の場合には、必ず購入者や賃借人にそのことを説明しなくてはなりません。この説明を怠ったり説明が不十分であったりした場合、裁判によって不動産側が敗訴した例もありますので注意してください。

造成が必要な土地の買い主は限られてくる

造成が必要な土地の買い主は限られてきます。もちろん崖地や傾斜地をそのまま売り出すよりは良いかもしれませんが、宅地などと比較すると買取希望者は少ないでしょう。造成によるメリットは大きいですが、その費用対効果が十分に見込めるのかどうかもしっかりと考えておかなくてはなりません。

造成の代表的な種類と一般的な費用

造成は土地にどのような工事を行うかによって、内容や費用が異なります。工事の種類とそれぞれにかかる一般的な費用をご紹介します。

種類 概要 一般的な費用/坪
切土 傾斜地を平らな状態にするために地面を掘る造成工事 89,300円
傾斜によって変動。平均的な10〜15度を基準に算出
土盛 道路よりも低い土地に土を入れて道路の高さにする造成工事 15,900円
土留 土盛をした場所などで土砂の流出を防ぐために行う造成工事 187,000円
伐採 山林などの土地伐採。伐採したのちに土留や切土を行うことが多い。 2,000円

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造成する場合もしない場合も、まずは見積もり依頼を

土地を売りに出す場合、造成してもしなくても、まず造成を行った場合の費用を把握する必要があります。一般的には造成をして売りに出す方がいいと言われることが多いですが、造成したからといって必ず土地が売れるとは限りません。また、造成をしないでそのまま売りに出した方がコストを削減できる場合もあります。いずれにせよ、適切な判断をするために、造成の見積り依頼をすることをおすすめします。

信頼できる不動産会社に出会うことが大切

また、造成にも色々な種類があるので、造成を行うと決めている場合であっても、どの造成工事が適しているか個人で判断することは難しいでしょう。造成許可が必要なケースもあるので、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。

造成地の買取には2つのパターンがある

造成地の買取には不動産会社と媒介契約を結ぶ方法と不動産会社に買取をしてもらう方法の2つのパターンがあります。それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

不動産会社と媒介契約を結ぶメリット・デメリット

メリット 買い手を見つけやすくなる
デメリット 積極的な販売活動が行われない危険性がある

媒介契約を結ぶ際には信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社に買取をしてもらうメリット・デメリット

メリット すぐに土地を売ることができる
デメリット 媒介してもらう場合に比べると買取価格が安くなる

少しでも早く売却したい方は、不動産会社に買取してもらうのが向いていると言えるでしょう。

管理が難しいからといって、土地を放置するのは危険

「管理が困難」という理由で、土地を放置している方もいるかもしれません。しかし、放置している土地でがけ崩れや土砂崩れなどの災害が起こってしまった場合、管理責任を問われるリスクがあるので、土地の放置は危険です。また、放置している土地にも毎年固定資産税が掛かります。土地を有効活用してもしなくても、土地を保有している限り固定資産税は必ず発生しますので気をつけてください。

まとめ

崖地や傾斜地は宅地に比べ価格が低いことから、売却をためらう人も多いようです。しかし崖地や傾斜地は造成することで価格を高めることもできます。
もし造成する場合は専門的な知識が求められ、地区によっては許可取りや複雑な手続きが必要になることもあります。造成するかしないか、まずは信頼できる不動産会社を選びましょう。
信頼できる不動産会社を探すためには、全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるイエウールの一括査定が便利です。一括査定を上手に利用して、土地の売却を成功させましょう!

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