【住宅売却ガイド】売却時の税金・住宅ローンなど売却時に把握しておく観点を解説!

【住宅売却ガイド】売却時の税金・住宅ローンなど売却時に把握しておく観点を解説!
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは、イエウール編集部です。
マンションや戸建てなどの住宅を売却するとき、大きな額の税金がかかることをご存知でしょうか。住宅を売却すると、譲渡所得税や印紙税、登録免許税といった聞きなれない名称の税金が課せられることになるのです。また、住宅の売却をする際に知っておくべき情報は多くあり、整理をすることが難しいですよね。

例えば思っていたより税金がかかってしまい「こんなはずじゃなかった…」と、後悔をしてしまう人も多くいます。一方で、事前にしっかりと準備をしておけば、住宅の売却で成功に大きく近づきます。

そこで、まずは「住宅の売却」に関する知っておくべき観点を網羅しましょう。それから、各観点のポイントを詳しくわかりやすく解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

住宅の売却で把握すべき全ての観点!

住宅の売却を考えている際、色々と調べると気になる情報が沢山でてきて、結局何について把握しておけば良いかわからないことが多くあります。そこで、この章では住宅の売却を検討している人が知っておくべき項目の全体像をお伝えします。

把握すべき観点一覧

住宅の売却を検討している人に必要な観点は、以下の通りです。

  • 住宅の売却で必要になる費用・税金
  • 高く早く売却するコツ
  • 売却する時の注意点
  • 住宅を売る流れ・手順
  • 状況別の知っておくべきポイント

多いようですが、これらの観点で抜け漏れがあると、思わぬ落とし穴にはまることがあるので注意が必要です。住宅の売却は、人生における大きなイベントになるので、しっかりと準備をして臨むようにしましょう。

では次に、これらの観点がなぜ必要になるのか解説をしていきます。

把握しておくべき観点の背景を解説

まず初めに多くの人が気になる、「住宅の売却で必要になる費用や税金」を把握しましょう。住宅の売却は、売却ではあるものの、不動産会社など専門家に依頼する事になるので、タダで出来るわけではないからです。

次に、コツを知りましょう。具体的には、それらの必要経費をお得にしたり、住宅を高く早く売却するにはどうすれば良いか等です。はじめて売却を考えている人にとって、知らずに売却するにはあまりに勿体ないコツが多くあります。

一方で、住宅の売却では注意すべきこともあります。不動産会社はあなたに比べて専門的な知識が多いですが、そのすべてを懇切丁寧におしえてもらえるとは限りません。あなたは住宅の売却では初心者なので、知識がなくて当然です。ですがそのままにしておくと、不動産会社は自らが不利になる事を巧妙に伝えない可能性もゼロとは言えないので、気づかないうちに損をしていたり、お得な方法を見過ごしていたりすることがあります。どんな観点に気を付ければよいか、イエウール編集部が解説します。

ここまで情報を知ることができれば、住宅の売却に関するノウハウはたまったはずです。続いては、住宅の売却がどんな流れで行われるのか知りましょう。

最後に、あなたの状況によっては知っておくべきポイントが新たに出てきます。それを把握をしておきましょう。

このような流れで全ての項目を把握していけば、住宅の売却で成功する事に大きく近づきます。次の章からは、各項目について詳しく解説をしていきます。一緒に住宅の売却を成功させましょう。

 

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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住宅売却時にかかる税金の種類

不動産を売却する場合に課される税金の種類はいくつかあります。住宅売却税には、不動産を売却するときに必ず払わなければならない税金である「印紙税」、「登録免許税」と、利益(売却益)が出たときに必要になる「譲渡所得税」、「復興特別所得税」の2種類があります。
それぞれの特徴について、以下で詳しく説明していきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産を売却時に交わす売買契約書に印紙を貼るために必要な税金です。印紙は、正式には「収入印紙」といい、不動産を売買するときは例外を除けば必要な税金になります。
印紙税の額は売買する不動産の額によって異なります。たとえば、500万円~1,000万円以下で契約した場合の税率は10,000円なのに対し、5,000万円~1億円になると3万円も払わなければなりません。売却額が大きくなるほど印紙税の額も大きくなるのです。
また、現在、2020年3月31日までは軽減税率が適用されているのもひとつのポイントです。期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があることも覚えておきましょう。
ちなみに、1~9,999円までの売買だと印紙税は課されないのですが、現実的なやりとりではありえないケースなので、「印紙税は払わないといけいない」という認識で良いでしょう。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

登録免許税

不動産免許税とは、不動産を売却するときの名義変更(所有者が移転する際の不動産登記)に必ず課される税金です。
登録免許税は「保存登記」、「移転登記」などの種類によって税率が異なります。不動産を売却するときの登記の種類は「移転登記」となり、本来の税率は以下になります。

不動産の固定資産税評価額×2%

しかし、印紙税と同じように2020年3月31日までに登記した不動産に関しては軽減税率が適用され、「固定資産税評価額×1.5%」が適用されます。

譲渡取得税

不動産を売却して得た所得のことを譲渡所得といいます。

この譲渡所得によって利益を得た場合に課税されるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税は、得た利益(売却益)によって収めるべき金額が変わってきます。
まずは、課税所得の計算式から紹介していきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の公式で求められます。

譲渡所得=譲渡価格―(取得費用+売却費用)
取得費用には、売却した土地や建物を購入したときの価格や建築価格、購入時に不動産会社に支払う仲介手数料、購入時にかかる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)が含まれます。

また、土地を売主が取得している場合、造成費用(埋め立て、土盛りなど)、測量費なども含まれます。さらに元々あった家を解体して、現在の建物を建てた場合はその解体費用も取得費用になります。
ただし、建物の価値は年数が経過するごとに減少していき、その価値も下がってしまうことを覚えておきましょう(減価償却)。
減価償却の計算方式は以下になります。

減価償却=建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

また、建物には国が耐用年数を設定しています。
工場や事務所など、建物の使用目的によって耐用年数は異なります。耐用年数をオーバーすると改修工事などが必要になるケースもありますし、課税所得の計算にも大きな影響を与えることもあります。
資産が自宅の耐用年数がいつまでかはしっかりと把握しておきましょう。
住居用の建物の耐用年数について、以下でピックアップしました。

構造・用途 細目 耐用年数
木造・合成樹脂造 店舗用・住宅用 22
木骨モルタル造 店舗用・住宅用 22
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 住宅用 47
れんが造・石造・ブロック造 店舗用・住宅用・飲食店用 38
金属造 店舗用・住宅用
4㎜超
3㎜超〜4㎜以下
3㎜以下
34
27
19

自宅を取得した当時よりも価格が上がっている場合は、課税譲渡所得がプラスとなり、所得税が発生します。バブル購入後ではその可能性は低いですが、昔に取得した場合はプラスとなる可能性もあるので注意が必要です。

復興特別所得税

東日本大震災の復興に必要な財源確保として、平成23年から25年間課税される税金です。

復興特別所得税額=基準所得税額×2.1%

つまり、利益が出た場合に課税される「所得税」×2.1%の金額が復興特別所得税となるのです。

こうした税金の計算は、正確な知識と情報をもとに算出する必要があるため、信頼できる不動産会社にお願いすることが一般的です。信頼できる不動産会社を探す際は、イエウールの一括査定がおすすめです。

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不動産売却にかかる税金について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
【不動産売却にかかる税金はいくら?】計算方法と節税に使える5つの特例

住宅を高く早くお得に売却するコツ

続いては、住宅売却をうまく行うコツをお伝えします。不動産会社から積極的に提案してもらうことが難しい内容もあるので、しっかり把握していきましょう。

損せず”高く”売却をするコツ

売却の際、高く売るコツはいくつかありますが、中でも大きく4つに絞ることができます。

  • 1. 査定をしてもらうこと
  • 2. 複数の会社に依頼して査定結果を比較すること
  • 3. 信頼のできる業者を選ぶこと
  • 4. 内覧前に部屋のメンテナンスをしておくこと

では、順番に一つずつ簡単に解説をしていきます。まず1点目ですが、査定は売却において非常に重要になります。なぜなら、査定結果が実際の不動産の売却価格に影響することがあるからです。逆に場合によっては、安く査定されることで、数百万円単位で損をすることもあります。

2点目は、高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが大切であるということです。なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なり、査定結果に差が出るからです。

3点目は、信頼のできる業者選びです。もし、不動産会社を選ぶことに失敗してしまった場合、買い手との交渉で歯が立たなかったり、交渉が決裂してしまうことがおきたり、何も相談に乗ってくれずに不安になってしまいます。そんな不安を解消するためには、「レスポンスが早く、約束したことを守ってくれる会社」や「地域に詳しく、査定結果をわかりやすく説明できる会社」を選ぶようにしましょう。

4点目は、あなたの住宅を買うかもしれない方を招くときに大切にすべきことです。買主にとっては内覧で感じた部屋の印象が購入判断を大きく左右するからです。念入りに掃除すべき場所は「玄関、リビング、水回り、バルコニー」です。

ここまで4つのコツをみてきましたが、高く売却するコツはこれですべてではありません。1~3点目は売却をする前のコツですが、4点目は売却活動をしているときのコツです。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。

”早く”売却をするコツ

あなたの状況によっては、高く売ることよりも、とくかく早く現金化したり、売らなければならない期限が決まっている場合があると思います。そんな方は、少しでも早く売るためのコツを把握しておきましょう。全部で3つコツがあります。

  • 1. 売り出し価格を相場より下げる
  • 2. 媒介契約は「専任媒介契約」で締結する
  • 3. 「仲介」ではなく「買取」を選ぶ

1点目は、中古マンションの購入を考えている人は購入価格の上限を決めており、その上限金額内で少しでも条件がいい物件を比較しながら探しているので、当然のことになります。値下げをする場合の注意点は、「キリのいい価格」を設定しないことです。買主がつかうポータルサイトでは、例えば3400万円でも3000万円でも、同様に4000万円未満のカテゴリになってしまい、3000万円未満というカテゴリから外れてしまいます。この例でいうなら、2990万円で売りに出す必要があります。

2点目は、不動産会社との契約の種類に関することです。一般媒介契約ではなく、専任媒介契約と呼ばれる締結をしましょう。 一般媒介契約と専任媒介契約の主な違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるのに対し、専任媒介契約は1社しか仲介を依頼できません。一見逆の方が良いように感じますがそうではありません。複数の不動産会社に依頼がでている人に対して、不動産会社は熱心になりづらいからです。ですが、専任媒介契約で1社と契約することで、積極的に責任感を持って売却活動をしていただけるでしょう。

3点目は、「買取」という方法を選ぶことです。そもそも住宅を売却する場合、基本的には「仲介」という方法を選んでいるはずで右。これは、不動産会社に買主とのマッチングを依頼するものになります。一方の「買取」は、買主とのマッチングはせず、不動産会社に買主となってもらい、すぐに買い取ってもらう方法の事です。一般に、「買取」では早く売って現金化できる分、相場の6割程度になるとされています。

ここまで3つのコツをみてきましたが、早く売却するコツはこれですべてではありません。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。

住宅売却における3つの注意点

早く高く売るコツを把握しただけでは、売却成功にはまだ遠いです。 損をしないために知っておくべき注意点について紹介していきます。

  • 1. 査定前に自分で相場を調べておくこと
  • 2. 査定価格をうけたあとは査定書をもらうこと
  • 3. 控除を正しく使う事

1点目は、査定を受ける前に、自分でも複数の方法で相場価格を調べておくことです。もし査定で違和感のある価格を伝えられた場合、なぜその価格なのか質問をすることができるからです。もし自分で相場を調べていなければ、不動産会社の査定額をそのまま鵜呑みにすることしかできなくなります。相場の調べ方としては、「周辺の類似物件の価格調査」や「周辺の過去の取引データ」、「路線価や固定資産税評価額など公的価格」など複数の方法があるので、できるだけ多角的に調べる姿勢が大切です。

2点目は、査定のあとに査定書をもらうことです。査定をうけたあとに、口頭で査定価格を言われるだけの場合もありますが、それは早く契約をさせようとしていたり、対応が雑な証拠になってしまいます。また、査定書をもらうことで、複数の不動産会社の査定内容をゆっくり比較することができます。

3点目は、正しく控除を利用することです。例えば、売却をして利益が出た場合、その利益にかかる税金を減らすことのできる場合があります。これは「3,000万円の特別控除」があるおかげなのですが、この控除が使える対象に当てはまらない場合は利用ができません。ですが嬉しいことに、この控除ではなく、あなたの状況によっては別の控除が使える場合もあります。このように、内容が複雑になってくるので、正しく控除を利用するために税務署や不動産会社など専門家に相談をしてみましょう。
ここまで3つの注意点をみてきましたが、注意点は他にもあります。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。

住宅売却の流れと期間

この章では、実際に住宅を売却するとなった場合に、どのような手順がありどれくらいの期間が必要になるかを見ていきます。

売却の流れの全体像

まず、売却する流れの全体像としては、次の通りになります。

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  1. 全部で5つのステップがあるんだね!
  2. そうじゃな。それぞれのステップでどのくらいの期間がかかるかも大事じゃよ。

売却に必要な期間

住宅の売却では、売り出してから売却完了まで約6ヶ月の期間が必要と言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。

以下にて、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
STEP1 査定依頼 約1~2ヶ月
STEP2 相場を調べる
STEP3 会社選び・媒介契約
STEP4 売り出し 約1~3ヶ月
STEP5 売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

売却に充てる期間に余裕が無い場合、買い手を見つけられたとしても、売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。

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状況別!住宅売却で知っておくべきポイント

ここからは、3つの状況に合わせて知っておくべきポイントを解説していきます。解説する3つのケースとは、「自宅を売却する場合」「賃貸物件を売却する場合」「相続した空き家を売却する場合」です。あなたの状況にあったケースをご参考ください。

【自宅売却の場合】3,000万円の特別控除を活用するとお得

住宅売却税は、当初の想定よりも重い負担になることもあるかもしれません。しかし、落ち込むのはまだ早いです。課税譲渡所得金額は上記の「譲渡価格―(取得費+売却費用)」から特別控除額を差し引いた金額になるのです。 つまり、特別控除を上手に利用することで、税額を減らすことができます。
自宅売却の場合、「3,000万円の特別控除」が控除の代表例です。条件を満たせば最大で3,000万円までの利益までは控除を受けることができます。
次は、特別控除について詳細をご説明します。

3,000万円の特別控除を受けるための条件

3,000万円の特別控除を受けるためには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

  • 現在、住んでいる家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、住んでいた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用になります)
  • 災害などにより居住していた家屋がなくなってしまったケースで、災害のあった日から3年後の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合。(※取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外になるので注意が必要です)

3,000万円を超えているときも特例が使えるケースがある

売却益が3,000万円を超えた場合は、超えた額に「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に応じた税率で、所得税・住民税がかかります。
短期譲渡所得とは、土地や建物を譲渡(売却)した所得のなかで、その譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以内のものです。長期譲渡所得は5年以上のものを指します。
それぞれの税率は次のようになります。

短期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合
所得税 住民税
30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合
所得税5% 住民税
15.315% 5% 20.315%
居住用財産の軽減税率の特例

譲渡(売却)する土地、建物それぞれの所有期間が10年を超えている自宅の場合、先ほど紹介した3,000万円の控除と一緒に「居住用財産の軽減税率の特例」も重複して利用することができます
長期譲渡所得の約20%よりもさらに税率が低いので、ぜひ覚えて活用していきましょう。
税率は以下のようになります。

課税譲渡所得が6,000万円超
6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分
所得税 10.21% 15.315%
住民税 4% 5%
合計 14.21% 20.315%

年数計算は、売却した年の1月1日現在から10年を超えていること。前年、前々年に特例を受けている場合、受けることができないのが条件です。
また、固定資産の交換特例、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例などと重複して適用することはできないので、注意しておきましょう。
なかでも特に注意すべき点は、「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)との併用は基本的に不可能であるという点です。購入から3年後の1月1日から12月31日の間に限り、併用が可能になるケースもあります。売却する不動産の条件によって、「3,000万円控除」、「住宅ローン控除」のどちらが有利になるかは異なりますので、事前にしっかりと計算しておくべきでしょう。

【賃貸物件の売却】最適な売却を目指すなら所有期間を確認!

売却される不動産の代表的な例のふたつ目は「賃貸物件」です。
自宅を売却するときの控除が使えない場合もあるので、詳しく説明していきます。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の違いをチェック

自宅と賃貸物件の売買の大きな違いは、賃貸物件は「3,000万円の特別控除が使えない」という点です。
一方で「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」による税率の違いは、自宅物件の譲渡(売却)と同じくあります。短期譲渡所得は、売却する不動産の購入から5年以下で税率は39.63%。長期譲渡所得は5年超で20.315%と税率も自宅を売却するケースと変わりません。

自宅と賃貸物件の控除比較
自宅 賃貸物件
3,000万円の控除 適用される 適用されない
短期譲渡所得 5年以下で税率は39.63% 5年以下で税率は39.63%
長期譲渡所得 5年超で20.315% 5年超で20.315%

長期譲渡所得になるまで待つ方法も

短期譲渡所得と長期譲渡所得で、同じ売却価格であれば、かかる税率は約2倍も変わってきます。もう少しで5年を迎える物件で、売却価格も変わらない見通しであれば、長期譲渡所得が適用される時期を待つのもひとつの手と言えるでしょう。
その際は、所有期間の判断は「売却した年の1月1日時点」であることに注意が必要です。

 

【相続した空き家の売却】増え続ける空き家対策の一環として手厚い控除あり

次にご紹介するのは、親などから相続した空き家を売却するケースです。少子高齢化などの影響で、増えて続ける空き家には手厚い控除が設定されています。知らないと損をすることばかりなので、空き家を手放したい人は、どんな控除があるのか必ずチェックしてください。

平成28年から相続した空き家には3,000万円控除が設定

相続した空き家を売却するとき、3,000万円の控除が設定されるケースがあります。「空き家発生抑制のための特別措置」が適用されると、例え売主が住んでいなくても譲渡所得3,000万円までなら課税額を実質ゼロにすることが可能です。ただし、これにはいくつかの条件をクリアしなければならないので、下記でご紹介します。

  1. 控除が適用される期間は2016年4月~2019年12月31日
  2. 一戸建てであること
  3. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  4. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  5. 譲渡のときにおいて一定の耐震基準を満たすものであること
  6. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
  7. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  8. 相続のときから譲渡のときまで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと
  9. 売却代金が1億円以下であること
  10. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

建物を取り壊しても、控除活用は可能

売却する前に空き家を解体してしまっていても、控除を活用することができます。ただし、現在の建物の耐震性の問題や解体費用など複雑なケースがほとんどです。更地した方が売主にとって良い選択になるかどうかは、素人だけではなかなか判断できないのが実情です。
一般的には信頼できる不動産会社に仲介などをお願いするのがベストな選択肢とされています。一括紹介サイトのイエウールなら、一度にたくさんの信頼性の高い不動産会社に売却したい物件の情報を届け、査定してもらうことが可能です。簡単、便利で信頼性の高いサイトなので、ぜひご活用ください。

まとめ

住宅売却についてご紹介してきました。売却したい物件がある際は、ぜひ本記事を再度参考にしてみてください。ただ、不動産の売却は、法律の改正による控除の税率や適用条件が変更されたり、物件の取得費が分からなかったりと、物件によってさまざまなケースが考えられます。
その時々にベストな選択をするには、不動産のプロに依頼するのが最も確実で効率的な方法です。信頼できる不動産会社を探すためにも、全国 1700 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるイエウールの一括査定を活用してみてはいかがでしょうか。

自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」も参考になります。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
住宅の売却で知っておくべきこととは?
住宅の売却で必要になる費用・税金、高く早く売却するコツ、売却する時の注意点…等、この辺りを把握しておけると良いでしょう。詳しくはこちらで説明しています。
住宅売却時にはどんな税金がかかるの?
大きく分けて、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、復興特別所得税の4つです。詳しくはこちらをご覧ください。
住宅を高く早くお得に売却するコツとは?
高く売るコツはいくつかありますが、
  • 1. 査定をしてもらうこと
  • 2. 複数の会社に依頼して査定結果を比較すること
  • 3. 信頼のできる業者を選ぶこと
  • 4. 内覧前に部屋のメンテナンスをしておくこと

の4つがあげられます。詳しくはこちらを参考にしてください。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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