相続税はいくらかかる?知っておきたい不動産相続に関する基礎知識と節税対策

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こんにちは、イエウール編集部です。
親が亡くなってしまい、不動産を相続しなければいけなくなった方のなかには、「どのくらい税金がかかるんだろう」「そもそも、何から始めればいいんだろう……」と、さまざまな不安を抱えてしまう方は多いのではないでしょうか。相続は、金額が大きければ大きいほど、相続税が重くのしかかり、特に不動産は親族同士で分けることが難しく、ときにはトラブルに発展することもあります。なかには「そもそも不動産を相続したくない」といった人もいるでしょう。
そうした悩みを解決するために、ここでは不動産を相続した場合にかかる税金の種類や算出方法から、損をしないための節税方法まで、不動産相続に関するさまざまな知識をご紹介します。

先読み!この記事の結論
  • 不動産相続にかかる税金は「相続税」と「登録免許税」の2種類
  • 基礎控除を超えた分には額に応じて10%から55%の相続税が発生する

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土地にかかる相続税がいくらか知りたい方には、こちらの記事がおすすめです。

不動産を相続した場合にしなければいけないこと

不動産を相続することになったら、大きく「相続登記(名義変更)の手続き」と「不動産相続税の把握」の2つことを行わなければなりません。手続きという実務だけでなく、その後にかかる相続税を算出し、支払い方法や節税方法を検討していきます。それぞれの流れやポイントを解説していきましょう。

不動産相続の流れ

不動産相続の流れは、大きく以下の4つの作業に分けることができます。
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不動産を相続するということは、”不動産の持ち主が変わる”ことになります。そのために名義変更をしなければなりません。それが「相続登記」です。
この相続登記をする前に、財産の相続配分をどうするかなど決めなければいけないことが多岐に渡ります。まずはじめに”親から誰に・何を・どのくらい相続するのか”を把握する必要があります。そのため、相続登記を役所に申請する前に「遺言書の確認」「法廷相続人の調査・確定」「遺産分割協議」を行います。その後、役所に申請して、手続きが完了します。

遺言書の確認

はじめに不動産を相続させる元の所有者(親など)の意思を確認しなければなりません。通常、遺産の分割方法は「法定相続」により、親族の誰に何%配分するかが法律で定められていますが、遺言書があれば、そこに記された分配方法が優先されます。また遺言書に「籍は入れていないけれど、最後まで介護を頑張ってもらった内縁の妻に遺産を継承したい」といった故人の希望が書かれていた場合、遺産は親族ではなく、その方に相続される可能性があります。不動産を含めた遺産を相続することになったらまずは遺言書の有無を確認し、そしてその遺言書が有効かどうかを調べましょう。

遺産分割協議

4つの工程の中で最もハードルが高いのが「遺産分割協議」です。遺産分割協議とは、亡くなった親の遺産を、残された親族の中でどう分けるかを協議することです。親族が多ければ多いほど、各々が自分の取り分を主張してトラブルになり、長期化するケースもあります。これは「争続(そうぞく)」という造語が生まれるほど、厄介ごとになりやすい協議で、そうしたトラブルをなるべく避けるために大きく4つの遺産分割の方法があります。


現物分割

  • 内容
    不動産に直接手を加えず、そのまま相続する。たとえば実家の戸建てを、配偶者や子どもで相続するときに、配偶者ひとりにそのまま相続する。また駐車場やアパートなど不動産が複数あるときは、子どもふたりにそれぞれ相続する。
  • メリット
    不動産に何も手を加えず相続するため手続きが簡単。
  • デメリット
    公平に遺産分割するのが難しい。

代償分割

  • 内容
    現物分割の不公平さを補うための分割方法。たとえば長男ひとりが実家の戸建てを相続するときに、兄妹や親せきなど他の相続人に代償金を払うことで、少しでも公平性を担保する手法としてよく使われる。
  • メリット
    不動産をという分けづらい遺産を公平に分けられる。
  • デメリット
    代償金を払う資金力が求められる。また、代償金を決めるために不動産評価を行い、価値を算定しなければならない。

共有

  • 内容
    ひとつの不動産を、複数の相続人で共有する手法。各々の持ち分は、法律で定められた法定相続分に従う。
  • メリット
    遺産分割協議による目先の争いを防ぐことができる。
  • デメリット
    相続した不動産を活用しづらくなる。もしも活用したい場合は、共有者(共有持分権者)の過半数の合意が必要。貸家にした場合、家賃収入も分けあわなければならない。

換価分割

  • 内容
    不動産を現金に換えて(売却して)、現金を相続人同士で分け合う方法。不動産の引継を望まない相続人、代償金の支払い能力がない相続人がいる場合に採用される。
  • メリット
    売却すれば毎年の固定資産税の支払いから免れられる。また売却のやり方次第で、相続税の節税につなげることができる。
  • デメリット
    不動産を売却するプロセスと専門知識が必要

“誰に・何を・どのくらい相続するのか”が決まってようやく相続登記の準備にかかることができます。

相続登記(名義変更)の手続きの仕方

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相続登記は、各役所などを通して法務局に申請します。この相続登記を完了させるにも、多くの作業と時間がかかります。まず不動産と相続、税金にかかわる専門用語を理解しながら書類を読み込み、関係者全員の戸籍謄本を集め、遺産分割協議書をつくり、納税金額を計算するための固定資産評価証明書を取得しなければなりません。
ここでは、相続登記の手続きの仕方やポイントを解説していきます。

相続した不動産の相続登記をしないとどうなる?

相続登記は相続人に義務付けられているものではありませんが、相続登記を完了しないと、相続人は大きな金銭的リスクを抱えることになります。
たとえば相続登記を行わないと、不動産の活用が難しくなります。不動産の活用とは、売却して現金化したり、担保にして借金をするなど様々な使い方が考えられます。しかし不動産の所有者名義が亡くなった親のままになっていると、不動産を「自分のもの」と証明することができないため、活用する権利がないと判断されてしまうのです。

相続登記の手続きの流れ

相続登記は、理論上はひとりで行うことができます。ただし、法務局は平日しかやっていないため、人によっては会社を休んで行き来しなければいけないケースも出てきます。こうした平日に役所に足を運ぶ手間と、手続きそのものの専門性も高いため、ひとりで完了させるのはかなり大変です。
相続登記を完了させるまでには、以下の長い工程を経なければいけません。

1 法務局で登記の相談、必要書類の確認

法務局に聞けば詳細を教えてくれますが、専門用語が飛び交い、理解が大変です。

2 相続関係者前任の戸籍謄本などを取得

相続人の人数を把握し、人数分の戸籍謄本を取得します。ひとり、ふたりだけならいいですが、親族にも権利が及ぶとなると、さらに数人分の戸籍謄本をとらなければなりません。さらに亡くなった親(被相続人)の分も集めなければなりません。生まれてから亡くなるまでの書類をおさえなければならないため、場合によっては国内各所の役所から戸籍を集める必要もでてきます。

3 遺産分割協議書を作成、署名・実印を押印

遺産の分け前を相続人同士でまとめ、それぞれが納得したのちに署名、実印を押印してもらいます。

4 固定資産評価証明書を取得

相続登記に必要な登録免許税額を計算するために必要です。都税事務所や市区町村役場から取得します。

5 登記申請書を法務局に申請

必要書類を集めて法務局に申請します。文字ひとつ間違っていただけで再提出が求められるので、提出する前に何度か確認しましょう。
上記のように、ひとりで相続登記を行うには、多大な労力と時間を費やします。そのため相続手続きに詳しい専門家、不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産相続税はどのくらいかかる?

不動産を相続すると、通常、相続税の支払い義務が発生します。ではどのようなケースで相続税は発生するのでしょうか?ここからは、不動産相続税について解説しきましょう。

基礎控除額を超えると相続税の支払い義務が発生

不動産を相続した際に、被相続人の相続財産の合計額が、基礎控除額を超えると、相続税が課せられます。基礎控除額は、以下のように算出されます。
相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×相続人の人数
相続人がふたりの場合は、3000万円+600万円×2人=4200万円となります。
この基礎控除額の範囲なら、相続税がかかることはありませんが、基礎控除額を超えた分に関しては、金額に応じて相続税が課税されます。

不動産を相続した場合に発生する税金の種類

不動産を相続したときには、相続税の他に、「登録免許税」という税金も発生します。登録免許税とは、不動産の所有者情報を変更することを「所有者移転登記」の際に発生する税金を指します。
  • 相続税…税務署に相続税申告し、支払います。登録免許税…法務局で登記申請時に支払います。

登記免許税の金額と支払い方法

不動産を相続すると、不動産の所有者が変わります。所有者が変わると、所有権の移転情報を登記簿に登記しなければいけません。この行為に「登録免許税」という税金がかかります。この登録免許税にも、特有の算出方法と支払方法があります。

登録免許税の算出方法

固定資産税評価額 × 0.4%
登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4%」で算出できます。その場合、固定資産税評価額は1,000円未満は切り捨て、登録免許税は100円未満を切り捨てます。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、市町村が決定する不動産の評価額です。実際の取引価格とは大差があると言われており、評価額は毎年見直されています。評価額は、市町村役場で確認可能です。
固定資産税評価額は、以下のように決められます。
  • 土地=時価の60~70%程度建物=建築費の50~80%程度マンション=マンション全体の評価額×持分割合
この評価額(相場)に応じて登録免許税が課せられます。

評価額 登録免許税額
500万円 2万円
1000万円 4万円
3000万円 12万円
5000万円 20万円
1億円 40万円

登録免許税の納税方法

税額分の印紙を相続登記申請書に貼りつけて法務局へ提出し、納税します。登記を司法書士に代行してもった場合は、別途報酬を支払います。所有権移転登記なら、報酬は5万円前後が相場になります。

相続税の金額と支払い方

相続税額の算出は複雑で、初心者では正確な算出はなかなかできません。税理士への依頼が必要です。ここでは算出方法と支払方法の大枠を説明します。
死去した方の財産をその家族が引き継ぐことを遺産相続といいますが、その総額が一定額を超えると「相続税」の支払い対象となります。その一定額とは、相続税法で定められている「基礎控除額」を指します。遺産の総額から企保控除額を差し引いた金額に、相続税が課税されます。
基礎控除額は、以下の計算式から算出されます。
基礎控除額=3000万円+600万円×相続人の人数
相続人がふたりの場合は、3000万円+600万円×2人=4200万円となります。
基礎控除を超えた分にかかる相続税額は、下記金額に応じて課税されます。

基礎控除を超えた分 税率 控除額
1000万円以下 10% 控除なし
1000万円〜3000万円以下 15% 50万円
3000万円〜5000万円以下 20% 200万円
5000万円〜1億円以下 30% 700万円
1億円〜2億円以下 40% 1700万円
2億円〜3億円以下 45% 2700万円
3億円〜6億円以下 50% 4200万円
6億円以上 55% 7200万円

上記のように相続税の総額を算出し、相続した割合に応じて各相続人が納付すべき相続税額を計算します。たとえば相続税の総額が450万円で、配偶者70%、長男15%、次男15%の割合で相続するとしたら以下のような配分になります。
相続税:450万円

  • 配偶者 315万円
  • 長男 67万5000円
  • 次男 67万5000円

相続税の納税方法

相続税は、被相続人がなくなった日から10カ月以内に所定の場所で納付しなければなりません。特定の場所とは、税務署または銀行が一般的ですが、税額が30万円以下ならコンビニでも支払いが可能です。
納税方法は、「現金一括納付」が原則。ただし納税額が1000万円未満なら、平成29年1月4日よりインターネットを利用したクレジットカード決済が認められています。
納税する際は、納付書を持参します。納付書は、自分で作成するか、税理士に作成を代行してもらい用意します。

相続した不動産を売却するメリットと注意点

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相続した建物や土地を売却して現金化することには、いろいろなメリットがあります。不動産という現物を相続人同士で分けるのは難しく、現金化することで公平に分けることができます。また、活用のしようのない立地を相続しても、むしろ固定資産税などの負担だけがのしかかり、かえって損をしてしまうケースもあります。そういった場合にも、不動産を売却することは検討すべきひとつの選択になります。
ただし不動産の売却も、専門性が極めて高い領域です。値付けの方法から手続き、売れた後にかかってくる税金など、簡単に売れるものではないので、不動産会社などのプロのアドバイスをもとに情報収集を進めていくのが一般的です。
ここからは、相続した不動産を売却するメリットと注意点を解説していきましょう。

不動産売却を検討したほうがいいケース

不動産を持ち続けるデメリットのひとつに「毎年固定資産税を納めなければならない」ことがあります。その不動産を活用していなくても、固定資産税は毎年必ず払わなければいけません。 「相続した戸建て住宅に、住む人がいない」
「更地だけど、立地が悪くて使い道がない」
こうした場合は、不動産を活用するより、売却して現金化するメリットのほうが大きいと言えます。

不動産に価値があれば「運用」か「売却」で大きな収入が得られる

逆に不動産として価値が見込めるなら、その不動産を活用することで多くの収入が得られます。活用方法としては、アパート経営やコインランドリー経営、駐車場経営などが挙げられます。
しかし不動産経営には、初期投資に多額の借金をしなければいけないものも多く、金銭的リスクが中長期的につきまといます。

ただ、実際に不動産を活用するとなると、どのくらいの費用がかかるのか、維持費はどのくらいか気になる方も多いのではないでしょうか?
具体的にかかる費用に関しては、企業から土地活用プランを取り寄せることでわかります。

プランを取り寄せる際は、カンタンな入力だけで複数社の企業から無料でプランを取り寄せられる土地活用無料プラン請求サービスの利用がおすすめです。
複数の企業から受け取ったプランを比較しつつ、どのプランが自分に合うのかを考えながら土地活用を進めることが可能です。
利用は以下のバナーからできるので、土地活用に興味のある方は一度プランを取り寄せて確認しておくことが大切です。

相続税を支払った後に不動産を売れば、売却益にかかる税金が安くなる

不動産の売却によって相続税を減らせることもメリットのひとつに挙げられます。相続税が発生して3年以内に売却すれば、売却時の利益に課税される「譲渡所得課税」が軽減されます。(これはすでに相続税を支払っていることが前提になります)
課税譲渡所得金額の算出は、以下の計算式で求めることができます。
売却(譲渡)価格-(不動産の取得費・譲渡費用+不動産の相続税額)=課税譲渡所得金額

建物・土地にかかる相続税を支払っていれば、課税された分だけの税額を、売却価格から差し引くことができます。帳簿上、売却価格が安くなればなるほど、そこに課税される譲渡所得金額も安くなります。

生前売却か相続後売却かで所得税・住民税が変わる

不動産の売却は、相続した後に検討するのが一般的ですが、親が生きているうちに売却する選択肢もあります。これを「生前売却」といいますが、相続後に売却した場合とで税額が異なってきます。不動産を売った後の利益が3000万円までなら課税されない特別控除を適用できるかどうかが変わってくるからです。
この特別控除の恩恵にあずかるには、原則、その家に住んでいることが条件として定められています。そのため、親が住んでいるうちに売却し、さらに売却益を3000万円以内におさめられれば、特別控除を受けることができます。 (※2016年4月から2019年12月末日までは、住んでいなくても、控除が認められる特例もあります。しかし適用を受けるには他にも厳しい諸条件がいくつかありますので、詳細は税理士や不動産会社に聞いてみることをおすすめします。)
下記条件のもと、生前売却と相続後の売却にかかる税負担額を比べてみましょう。


共通条件
譲渡金額:9000万円
取得費:売却価格の5%で試算
譲渡費用:400万円
譲渡益:8150万円=9000万円(譲渡金額)-450万円(取得費)-400万円(譲渡費)
※生前、死後問わず、親から子に不動産を譲渡したと仮定


生前売却で3000万円控除した場合の所得税・住民税

{8150万円(譲渡益)-3000万円(特別控除)}×14.21%(軽減税率)=約731万円
※マイホームの所有期間が10年超なら軽減税率適用

相続後売却で3000万円控除した場合の所得税・住民税

{8150万円(譲渡益)-3000万円(特別控除)}×20.315%(税率)=約1046万円

相続後売却で3000万円控除できない場合の所得税・住民税

8150万円(譲渡益)×20.315%(税率)=約1655万円
このように、生前売却が相続後売却かで、課税される所得税・住民税はかなり変わってきます。
不動産を売却するときは「なるべく高く売る」ことも大切ですが、節税対策を知らないと、その後に課税される税金で損をしてしまう可能性があります。売却と節税を同時に対策するなら、信頼できる不動産会社を味方につけることが大切です。
信用度の高い不動産会社を効率よく探すなら、一括査定サービスを利用してみましょう。一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定依頼でき、便利です。

まとめ

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遺産相続に「不動産」がある場合は、現金と違い、扱い方は実に多様になります。そして扱い方によっては、その後に払う税金の多寡も左右されるため、極めて専門性の高い領域となります。したがって、信頼できる不動産会社を選んで情報収集を重ねることは、不動産相続の手続きを始める第一歩にもなります。
イエウールでは、全国 1600 社以上の厳選された不動産会社の中から、信頼できる不動産会社を見つけることができます。不動産相続で売却を選択肢のひとつとして考えたら、まずは一括査定サービスを利用して不動産会社探しから始めましょう。

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