中古住宅の購入はメリットがたくさん!資金をおさえて新生活を上げる

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いつかは、自分の思い描いた家に住みたいというマイホームへの夢、実は中古物件でもかないます。家の購入を考えはじめる時、新築住宅をイメージしてしまいがちですが、格安な中古物件を購入して、思い通りにリノーベーションするという方法があるのです。
実際、以前までの新築住宅至上主義が薄れており、中古住宅を購入しようと考える人が増えていることもあり、中古住宅市場は幅広い年代に人気の住宅なのです。敢えて中古住宅を新居に選ぶメリットを解説しましょう。

先読み!この記事の結論
  • 新築に比べ中古の住宅なら2割以上安く購入できる
  • 中古の住宅ならリーズナブルに目当ての街に住むことが叶う

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

「新築住宅と中古住宅」購入するならどちらがいいのか?

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一般的には、新築住宅と中古住宅を比較すると「中古住宅の方が安い」というイメージがありますが、中古住宅の場合はリフォームや修繕工事をすると想像以上に高い費用がかかることも事実です。
実際のところ、長い目で見ると新築と中古ではどちらがお得なのでしょうか。まずは新築住宅のメリット・デメリットを比較してましょう。

新築住宅のメリット

新築住宅を購入することの一番のメリットは、やはり新築に住むという満足感にあります。実際に不動産会社の市場調査では、どの時代にもこの理由がトップに上がっています。注文住宅の場合、土地を選んで設計をするところから始まります。土地選びから、設計、建築、完成と実際に入居するまでに時間はかかってしまいますが、1から作り上げたという達成感を感じられます。
分譲住宅であっても、家が完成して最初のオーナーとなるので、床も壁もすべての設備が真新しい満足感あります。以前は、同じタイプの家が並ぶイメージの分譲住宅でしたが、最近はバリエーションも豊富です。
また、太陽光発電や家庭用蓄電池などの最新の設備が設置されていることも大きな魅力の一つです。中古住宅にもリフォームで取り付けは可能ですが、費用を考えると新築住宅を購入してしまったほうが早い、という声もあります。

中古住宅のメリット

値段の高い新築住宅に対して、中古住宅のメリットとなるのはやはり価格の安さにあります。また、同じ予算なら、中古物件を選ぶことにより、最寄り駅からの距離や居住面積の広さ等の条件を良くすることが出来ます。新築住宅も新しいのは最初だけ、実際に住んでみると、生活に関わることなので、妥協しないエリアであったり、居住面積の広さの方を優先したほうが良いこともあります。新築で購入するには、高額で手が届きそうもないこだわりの家も、中古物件となると価格が下がるので、購入しやすくなります。

また、新築住宅に比べて低予算で購入できるので、その分、リフォームやリノベーションに充てる費用を増やすことも可能です。最近では、あえて築年数の多い物件を低予算で購入して、お金をかけて思い通りのリノベーションをするという人も多くいます。リノベーション賃貸ではリノベーションが難しいので、安い価格で自分好みの家を持ちたいという方にはおすすめです。

以下の記事では、中古住宅を購入する際の注意点について詳しく解説しています。参考にしてみてください。

住み替えを検討しているのなら、まずは売却したい物件がいくらで売れるのか価格を調べてみましょう。おおよその売却額が分かれば、購入できる物件の価格も目安ができます。

市場価格に近い価格を知るのなら、不動産会社の査定が最も近く参考になります。

  • 中古一戸建ては新築より安い
  • 古い物件はリフォーム必要
  • 長期的な維持費を考慮する

中古一戸建て住宅のメリット・デメリット

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実際に中古一戸建てを購入する際のメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。一戸建てを購入した場合には物件そのものを個人で所有することになるので、内装や外観を自分の好みにリフォームすることも可能です。
マンションよりも自由にリフォームができることから、新築一戸建てに劣らず人気があります。中古一戸建てを購入するメリットとデメリットを確認しましょう。

中古一戸建てのメリット

値段が安い

中古一戸建ての最も大きなメリットは、新築よりも2割から5割程度価格が安くなることです。特に木造建築の住宅は、築20年で価値がほとんどなくなってしまうと言われています。
そのため物件によっては土地の値段のみで住宅を購入できることもあります。安く購入して、リノベーションをすれば新築住宅同様の住宅性能を手に入れることができます。広い敷地を要した中古住宅も同じです。例えば、200坪の家であっても、住宅の築年数が上がってしまうと高値では販売しづらくなります。古くなった住宅でも土地の広さは年数と関係しないので、格安に購入して、リノベーションをすれば広大な土地にマイホームも夢ではありません。

空き家対策により購入しやすい

「空き家率」という言葉がありますが、文字通り誰も住んでいない住宅の割合のこと指します。現在日本ではこの空き家率が平均で20パーセント越えと非常に高く、600~700万戸の空き家があるとされています。
空き家は老朽化が早く、深刻な社会問題となる空き家率。国では2015年の5月に空き家対策として「空家法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)が施工されました。市町村が空き家であるか確認し、空き家であると認定された場合、固定資産税が今まで支払っていた金額の最大で6倍となることになりました。こういうことから、今まではそのままにしていた空き家を手放す人が多く出ていますので、今が中古住宅購入のチャンスです。

中古一戸建てのデメリット

維持費が高い

逆にデメリットとして挙げられるのは、購入後の住宅維持費が意外と高くなってしまうことです。家がたって数年が経過していますので、古い物件ほど住宅の故障や不具合が起きやすく、安全性を保つためにも修繕工事をする必要があります。定期的に行われる外壁の塗装など、販売会社で対応してくれていると違いますが、ある程度買い取った側で見なければなりません。
住宅を安く購入できたとしても、引っ越した後の維持費で新築住宅と変わらなくなってしまうこともあります。中古一戸建てを購入する際には長期的な管理を見越して計画を立てるようにしましょう。

耐震性が低い場合がある

中古物件を購入する際に特に気を付けなくてはならないのが、物件の耐震性です。1981年に建築基準の大改正が行われ、住宅の耐震基準がより厳しくなりました。
以降新耐震基準の建物と旧耐震基準の物件が混在するようになり、不動産業界だけでなく金融機関の共通認識になりました。そのため、耐震性基準は住宅ローンや税金に大きく影響するので中古物件購入の際にはきちんと確認しましょう。
  • 新築・中古どちらもメリットがある
  • 新築住宅は高い満足感を得られる
  • 中古住宅は値段が2割から5割程安い

中古マンションのメリット・デメリット

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続いては中古マンションのメリットです。その魅力は安さだけではありません。新築のマンションに比べてどのようなメリットがあるのか確認していきましょう。

中古マンションのメリット

実物を見て購入ができる

中古マンションの大きなメリットは、購入前に実物を見ることが出来るという点です。日当たりや間取り、中古なら気になる床の傾きや建付状態や壁の厚さなども現地で確認すると安心です。ただし、現在も入居されている方がいらっしゃるときは、内覧という形で物件を見ることは可能ですが、入居者によっては内覧できない場合もあります。
それでも、できるだけ、部屋の中を見させてもらい、実際のイメージを確認しておくようにしましょう。新築のマンションでは、工事が終了する前に購入を決断しなければならない場合が多く、実際の住居環境が不透明なこともあります。この場合、マンション内の環境も下見が重要です。

-2.中古マンションのデメリット

仲介手数料がかかる

中古のマンションを購入する際には、現マンション所有者と直接売買を行う可能性は低く、ほとんどの場合は仲介会社を通して契約を結ぶことになります。この場合、不動産会社に対して手数料を払う必要があるので注意が積用です。一般的な仲介手数料は
中古住宅購入時のポイントは信頼できる不動産会社にお願いをすることです。日本全国で高い販売実績を誇るイエウールに住居購入の相談をしてみましょう。
  • 十分に下見ができる
  • 仲介手数料がかかる
  • 不動産業者の選定は慎重に

瑕疵担保責任とは?

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不動産会社で中古物件の話になると、必ず「瑕疵担保責任」の話題が出てきます。普段あまり耳にしない言葉ですが、中古住宅を購入する際には非常に重要なのでしっかり理解しておくことをおすすめします。

瑕疵とは「不具合」のこと

「瑕疵」とは簡単にいうとキズ、物件の不具合のことです。瑕疵担保責任とは不動産の建物部分に不具合が生じた際に、誰が責任を負うのかを法律的に示したものです。
売り主と買い主の両方が物件の不具合を了承して契約をした場合は、その不具合は瑕疵になりません。その代わり契約書中に、不具合を明記しておくことが必要です。契約を交わしたときには分からなかったけど、実際に生活を始めてみると分かる不具合。例えば、雨漏りや、柱の腐食。新しく建設した住宅とは違い、ある程度年月が経過している中古住宅なので、不具合が出てくるのはあり得る話です。
こういった不具合が出た時の責任の所在を確認して置く必要があります。

中古物件の場合によくある瑕疵責任

中古物件でよく見られる瑕疵責任は、物理的なもの、心理的なもの、法律的なものに分けられます。それぞれの瑕疵責任ついて見てみましょう。

物理的な瑕疵

雨漏り、排水管の故障、シロアリ、柱や窓枠などの腐食やサビ、漏水、家の傾きなどが挙げられます。これらの瑕疵はできる範囲で売主と買主が一緒に見て回り、確認をしておくとトラブルを防げます。

心理的な瑕疵

騒音、隣近所とのトラブル、事故物件とよばれるような事件・事故があった事実、周辺施設の影響などが挙げられます。心理的な瑕疵の場合、住んで一定期間生活をしてみないとわかりません。売主は瑕疵には入らないと思っていても、買主が被害と感じていれば被害なので相手側になって考えてみることがポイントです。

法律的な瑕疵

隣の敷地との境界線が違う、近隣の建築計画、リフォーム時の家の法規制などが挙げられます。

 不動産売買契約書に瑕疵担保責任期間を記載

中古物件を購入する際には、瑕疵担保責任の取り扱いについて注意が必要です。ただし、売主に不具合の責任が永久的にある訳ではありません。もちろん、売買契約が完了すれば中古住宅での生活が始まります。新しい買主も住宅を使用していくのですから、故障の原因を作ってしまうことも出てきます。そういう観点から見ても、瑕疵担保責任の期間を定めておくことが重要です。
ただし、売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任の期間を引き渡しから2年までと定められていますが、個人の場合は、瑕疵担保責任は求められていません。不具合を見つけた時点から1年以内に売主に責任を追求できることが定められていますが、あくまで任意規定です。たとえば、物件の引き渡しをしてから3カ月。と明記してもいいですし、とにかく不動産売買契約書にどのくらいの期間を定めるか記載しておくと安心できます。
そして、今後のためにも、買主とできるだけ一緒に家の中を見て回り、チェックしたところを文書化しておきましょう。

※2020年11月追記

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。

契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思いますが、契約不適合責任について詳しく知りたい方は法務省の説明資料をご確認ください。

参考:民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)

  • 瑕疵担保責任は物件の不具合を示すもの
  • 売り手と買い手の合意で成立する
  • 特に中古物件では瑕疵の扱いに注意

中古物件の購入も大きな選択肢に

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新築物件の購入も大きな満足感を得ることができますが、リノベーションを行えば新築物件よりも低価格で同程度の満足感を得ることができます。
新築のみに絞らず、中古住宅の購入にも視野を広げてみると素敵な新居に巡り会える可能性が上がります。思い切って中古住宅の購入を考え、プラスαのさらなる付加価値をつけていきたいですね。不動産の販売は幅広い知識や情報が必要になるので、是非プロの不動産会社に相談をしてみてください。

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不動産は所有しているだけでお金がかかるものなのでしっかりと管理を検討するようにしましょう。はやめの行動を心掛けることで無駄なくマンション経営することができます。

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