土地契約書の記載内容は?土地賃貸借契約書・土地売買契約書類の注意点

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土地に関する契約書は主に2種類あり、「土地売買契約書」と「土地貸借契約書」があります。それぞれの違いは以下になります。

  • 土地売買契約書:土地の売買に関する契約書
  • 土地賃貸借契約書:土地を賃貸する場合に使用する契約書
土地売買契約書は土地を第三者に売ったり、買ったりするときに交わす契約書です。それに対して土地賃貸借契約書は土地を第三者に駐車場などにするために賃貸をする場合に交わす契約書になります。
なお賃貸物件を契約するときに交わす賃貸借契約書とは違い、土地賃貸借契約書は土地の賃貸に関わる契約のため、物件は含まれてません。
先読み!この記事の結論
  • 土地の売買に関する契約書は主に「土地売買契約書」と「土地貸借契約書」のふたつ
  • 契約書の作成は司法書士など専門家に依頼しよう

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土地売買契約書に記載する内容

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土地売買契約書にはどのようなことが記載されているのでしょうか。土地売買契約書には主に以下のことが記載されています。

  • 売買する土地の面積について:契約方法(公簿or実測)・差額が出たときの取り決めについて
  • 境界:境界の確定の確定方法
  • 代金を支払う時期について
  • 土地の引き渡す時期について
  • 所有権移転登記:申請する時期と申請するときに必要な負担額と負担する人について
  • 抵当権・根抵当権の登録を外すこと:第三者の権利が無くなる
  • 公租公課の負担について:固定資産税について
  • 宅地見物取引主任者の記名と捺印

土地売買契約書では土地の代金を支払う時期や引き渡しの時期など土地を売買するのに非常に重要な事項が記載されています。特に年内の固定資産税についてはどちらが負担するかが重要ですのでしっかりと確認をしましょう。

土地売買契約書を作成する際の注意点

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不動産売買契約をするにあたって契約には必要のない内容が記載されていることもあります。ですから土地売買契約書を作成するときの注意点をしっかり理解しておきましょう。

  • 売買する土地の表示:売買を行う予定の土地の情報が記載されています。
  • 売買代金や手付金などの金額や支払日:売買をする予定の土地の代金や手付金など総額と支払日について記載されています。この時に売買代金が間違えていないかや、手付金の金額が妥当な金額であるか、解約手付の場合の解約期日について、支払い期限に誤りがないかを確認しましょう。
  • 所有権の移転や土地を引き渡す時期:土地の所有権の移転や物件を引き渡す時期について記載されています。代金を実際に支払う日に所有権の移転や物件を引き渡すのが一般的です。
  • 公租公課について:固定資産税や土地計画税などの公租公課の清算は土地の売買を行うタイミングでなされるのが一般的です。土地を決済する日を基準にして日割りで清算されます。
  • 手付解除について:理由があって契約を締結した後に解除する可能性もあります。そんとあめ、解除についての取引目も記載されています。基本的には売買代金の20%までで設定されることが多いです。当時者間で同意がある場合は手付解除可能期間や解除を認めない旨についてなど自由に定めることが可能です。
  • 契約違反した場合について:契約において債務不履行になったときに契約を解除する取り決めなどについて決定します。契約違反をした際には違約金(売買金額の20%まで)がかかりますので注意しましょう。

土地売買契約書の注意点は上になります。基本的に当事者間で決めた取り決めなどを記載しています。中には相手と決めた要項とは異なる要項を記載する可能性がありますので注意しましょう。
土地賃貸借契約書には以下の内容が記載されます。土地売買契約書に似通った部分もありますのでよく確認しましょう。

  • 土地を賃貸借した契約内容について:土地を第三者と賃貸借した旨について記載されます。
  • 土地を賃貸借する目的について:実際に土地を借りる相手がその土地を使用する目的について記載。
  • 建物などを建築してはいけないこと:賃貸借した土地の上に立て物を建築してはいけないことを記載。
  • 賃貸借期間・賃料について:土地を賃貸借する期間やその間の賃料について。
  • 譲渡や転貸の禁止について:賃貸借している土地を第三者の人に譲渡したり転貸することを禁止しています。
  • 契約違反による解除について:土地を借りた人が契約違反をした場合解除となること。
  • 賃貸借の期間満了や契約解除の対応について:期間が満了した場合や契約解除となった場合、借りた土地を元に戻して返還しないといけない。
  • 遅延損害金について:契約が終了した後も土地を返還してもらえない際の遅延損害金についての記載。

このように土地賃貸借契約書には借りた土地の利用方法や規約違反についてなどが記載されていますので、よく確認しましょう

契約作成は専門家に相談する

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弁護士や司法書士に相談をする

土地賃貸借契約書は、勝手に書いてよいわけではありません。契約自由の原則はあるものの、 民法の強行規定や、借地借家法なども考慮して、作成しなければなりません。 特に法律の知識がない一般人が作成するのではなく、弁護士や司法書士に依頼して作成してもらいましょう。

契約書を締結して、実印を押印する

基本的には、認め印でも効力がないわけではないのですが、より確実に契約書の有効性を証明するために、 相手方にも実印を押してもらい、印鑑証明書を添付して、印鑑の有効性を確認すべきでしょう。 特に不動産取引においては、これは慣習的に行われているので、大きな問題にはならなでしょう。

土地を売却の相談は不動産業者に

土地を売却するときは、不動産業者に相談しましょう。 高く売るには、一つの不動産業者に問い合わせるのではなく、できれば複数社の査定を取得するようにしましょう。 もし複数の査定を行うのであれば、一括見積もりサイトを利用するのが便利です。

契約書は慎重に作成しましょう。

土地賃貸借契約書は、土地の貸し借りには必ず必要だと考えて問題ないでしょう。 その作成にあたり、一般人が作成するのではなく、必ず専門家に依頼して作成してもらいましょう。

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