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親が亡くなったら話し合わなくてはいけないのが相続。
被相続人（亡くなった方）が遺言書を残してくれていれば何も問題がないのですが、準備されていない方や突然亡くなられる方もおり、遺言書がないことも多いです。
相続で兄弟や親族が揉めることも多く、平成30年度は全国で1万3040件もの遺産分割問題が家庭裁判所に持ち込まれました。
最高裁判所発行・司法統計年報より
家庭裁判所で決着をつけるとなると費用も時間もかかりますし、関係が悪化してしまうことも…。
失敗せずに無事相続を完了させるために、土地を相続した際の流れや分割方法、注意点について解説します。
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土地を相続したときの手続き
相続と聞くと「やることが多くて大変そう…」と思うかもしれませんが、焦らず一つずつ進めていけば問題ありません。
土地を相続することになった際の手続きについて、まずは全体の流れを把握しておきましょう。
今回は被相続人が亡くなった場合を想定して、土地を相続するまでの流れを解説します。
遺言書の確認
まず始めに、遺言書が残されているかどうかを確認しましょう。
遺言書には自筆証明遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の3種類があり、種類によって開封方法などが異なります。
公証役場で作成される「公正証書遺言」であれば見つけた人が開封しても問題ありませんが、その他の場合は改ざんなどが行われないように家庭裁判所で開封する必要があります。
勝手に開封してしまうと遺言書が無効になる可能性もあるため、見つけてもすぐには開けず、必ず種類を確認するようにしましょう。
相続人の確定
次に、誰が土地を相続するのかを決めます。
誰が遺産を相続できるかは法律で順番が決められており、被相続人に配偶者がいる場合、常に相続人となります。
また、配偶者との間に子どもがいる場合はその子どもが第1順位、父母など直系尊属が第2順位、父母・祖父母がすでに亡くなっている場合は兄弟姉妹が第3順位として相続することができます。
| 順位 | 相続人 |
|---|---|
| 常に相続人 | 配偶者 |
| 第1順位 | 被相続人の子 |
| 第2順位 | 直系尊属（父母など） |
| 第3順位 | 兄弟姉妹 |
上位の相続人が生きている場合、それよりも低い順位では相続人にはなれないと覚えておきましょう。
相続割合の決め方は？
誰が相続人になるのかが決まっているように、誰がどのくらい相続するのかも「法定相続分」といってあらかじめ民法で決められています。
法定相続分は相続人の順位や人数によって割合が変わるもの。
たとえば、配偶者と子どもが相続人になる場合は配偶者と子どもがそれぞれ2分の1ずつ相続します。子どもが2人以上いる場合には、2分の1をさらに均等に分けていくので、2人の場合は4分の1ずつ、3人の場合は6分の1ずつということになるわけです。
これはあくまで目安のため、遺産分割協議の結果、法定相続分とは異なる割合で相続することもよくある事例です。
また、遺言書に記載がある場合はその内容に従います。
相続財産の洗い出し
誰が相続人になるか決まれば、次に相続の対象となる財産の洗い出しをしましょう。
預貯金や不動産、車などプラスの財産はもちろん、借金といったマイナスの財産も相続の対象です。
プラスの財産だけを引き継ぐということはできないため、両親が亡くなって預貯金や家を相続する場合、家にローンが残っていればその負債もセットで相続することになります。
相続財産の洗い出しが完了したら「相続目録」を作成すると良いでしょう。特に書式などの決まりはありませんが、相続の対象となる財産とその金額、在りかなどが一目で分かるようにまとめておくものです。
これがあると、「隠している遺産があるんじゃないか」といった親戚間のトラブルを回避することができます。
遺言分割協議、協議書の作成
遺産分割協議書とは、被相続人の財産を誰にどれくらい相続するのかを書き記したもの。遺産分割協議書は全員の同意を得て作成するもので、その証拠として遺産分割協議書には全員分の署名・実印が必要になり、すべての相続人が1通ずつ持ちます。
遺産分割協議書は家や土地を相続し登記変更をする際や預貯金を引き出す時に必要になるので、兄弟で相続する際は必ず作成しましょう。
遺産分割協議書は公的に認められた文書です。例えば兄弟が他界し、その配偶者が当時の相続に不満を言っても、遺産分割協議書を見せることで、本人が認めたことや相続の詳細な内訳を見せて説明ができます。
必要書類を準備する
不動産を相続する際に必要になる書類は以下の通りです。
| 番号 | 書類名 | 取得できる場所 |
|---|---|---|
| 1 | 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 2 | 被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの） | 市区町村の役所 |
| 3 | 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本 | 市区町村の役所 |
| 4 | 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 市区町村の役所 |
| 5 | 対象不動産を取得する相続人の住民票 | 市区町村の役所 |
| 6 | 対象不動産の固定資産評価証明書 | 市区町村の役所 |
| 7 | 相続人全員の印鑑証明書 | 市区町村の役所 |
| 8 | 遺産分割協議書 | 自身で用意 |
戸籍謄本などは収集するのに時間がかかる可能性もあるので、出来るだけ早めに取り寄せておくことをおすすめします。
相続登記
相続登記とは、相続する土地の名義を被相続人から相続人に変更することです。
いつまでにしなければいけないという期限はありませんが、登記をしておかないと勝手に相続した土地を売却されたりするリスクもあるので、できるだけ早めに行うようにしましょう。
相続登記の申請は法務局で行います。法務局は平日の夕方までしか営業していないため、相続する土地が遠方の場合や平日仕事の方はなかなか大変です。
司法書士に登記を依頼する際の費用は5～8万円程度。費用はかさみますが、自分でやると非常に手間がかかるため、時間に余裕がある方以外は司法書士に任せることをおすすめします。
土地を相続したときにかかる費用・税金
土地を相続したときにかかる費用といえば、真っ先に「相続税」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
相続税を含め、土地を相続するとどのような費用がいくらかかるのか解説します。
相続税を求める計算式
相続税とは、相続する遺産の総額にかかるものです。相続税には基礎控除額というものが設定されており、遺産の総額が基礎控除額以下の場合は税金を払う必要はありません。
基礎控除額の求め方は以下の通りです。
相続人がふたりの場合は、3000万円＋600万円×2人＝4200万円です。基礎控除額を超えた分は金額に応じて相続税が課税されます。
具体的な相続税の金額について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
相続税はいくらかかる？知っておきたい不動産相続に関する基礎知識と節税対策
相続税以外にかかる費用
相続税以外の費用としては、以下のようなものが挙げられます。
- 登録免許税
- 書類費用
- 司法書士への依頼代金
一つずつ見ていきましょう。
登録免許税
相続した土地の名義変更をする際には登録免許税がかかります。
土地の価格に税率0.4%をかけることで求められます（100円未満は切り捨て）。
名義変更する土地が複数ある場合は評価額を合算し、1000円未満の端数を切り捨てた額に税率0.4%をかけます。
土地と建物をセットで相続する場合はそれぞれの評価額を合算して算出するようにしましょう。
書類費用
相続登記を行う際に集める書類も発行する際に費用が発生します。価格は5000～2万円程度。
遠方にある役所から書類を取り寄せる場合は1つの発行に対し500円前後の郵送料がかかります。
司法書士への依頼代金
相続登記を司法書士に依頼する場合の依頼代金は、相続内容にもよりますが先述の通り5～8万円程度。
自分で行うことも可能ですが、専門知識が必要で複雑になりやすいため、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続した家や土地を兄弟で分割する方法
兄弟や親族など複数人で家や土地など不動産を相続した際に分割する方法は全部で4つ。相続する家や土地を今後どうするのかにより適した分割方法は変わります。状況別に家や土地の分割方法を見ていきましょう。
相続した土地を活用したい場合は現物分割か代償分割
相続する土地にすでに建物が建っている、もしくは今後建物を建てる予定があるといった場合には現物分割か代償分割がおすすめです。
現物分割は財産ごとにそのまま分割する方法。預貯金は兄、土地は弟など物ごとに相続する人を決めていきます。
代償分割は相続する財産の変わりに自己の資産を渡す 方法です。例えば、3000万円の土地を兄が相続するのなら、公平になるよう兄が1500万円を弟に支払うというもの。
代償分割の場合、代償金としていくら払うのか決めるために土地の価格を知っておく必要があります。土地の評価額は路線価から算出するのが一般的ですが、簡単に知りたいのであれば無料で一度不動産会社に査定してもらうという手もあります。
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相続した土地を絶対に売却したくないなら共有分割
相続する土地をずっと持っておきたい、ほかの相続人に売却されるのが嫌という場合は共有分割になります。土地の権利を相続人全員で持つ方法です。例えば、兄が2分の1、弟が2分の1というように共有分割で家を相続したとします。この場合、家や土地の半分の面積をそれぞれ相続したのではなく、1つの家や土地の権利を半分ずつ相続したということになります。
つまり、家や土地を売却する際には自分だけでは売れず、ほかの相続人の同意が必要 になるのです。
自分の意思を確認せず家を勝手に売却することはできないので、家を残したいと考えている場合は有効です。しかし、相手が自由にできないのと同時に自分も相続した不動産を自由にできないということ。
相続人全員が不自由な相続になるので、絶対に売却したくないといった理由でない限りあまりおすすめはできません。
相続した土地を売却したいなら換価分割
相続した土地を売る予定なら換価分割です。換価分割とは土地や車など分割できない資産を売り、売却額を分配する 方法です。実際に売却できた金額を相続人全員が現金で受け取ることができるので、公平性が増します。
家を売る際は売却活動をスムーズにするため、一旦1人の名義で相続すると良いでしょう。ただし、遺産を相続人でどのように分けるかを記載した遺産分割協議書を作成し、換価分割をする旨を記載しておきましょう。
遺産分割協議書に換価分割の旨を書かずに家や土地の売却額を相続人に分配してしまうと、贈与税が発生してしまう恐れ があります。
遺産分割協議書に決まった形式はありませんが、記載されてなくてはいけない内容が記載されていないと効果を発しません。司法書士などに依頼をしておくと安心でしょう。
共有分割で土地を相続してはいけない理由
前段で解説したように共有分割での相続は最もおすすめできない相続方法です。しかし、話し合いや新たに現金が必要ないため、多くの人が共有分割で相続しがちです。自分だけの意思で家を自由にできないといった理由のほかにも、以下のようなデメリットが上げられるので、共有分割はなるべく避けるようにしましょう。
同意を得る相続人が増える
共有分割は家を売却する際に相続人の同意が必要だと解説しました。この同意を得る人数が増える場合があります。それは相続人が死去した時。家を一緒に相続した兄弟の誰か1人が亡くなると、亡くなった兄弟の権利はその配偶者や子供などに移ります 。家を売却する際に兄弟だけに確認を取れば良かったのに、その妻や子供達に確認を取らなくてはいけなくなるのです。兄弟ならまだしも、その子供達となると連絡もつきづらくなりますし、同意を得るのはより困難になってしまうでしょう。
固定資産税を支払うのが面倒
家や土地は使っているか否かに関わらず、固定資産税や都市計画税などが毎年発生します。売却するまでは名義人登録されている方が支払う義務があります。共有分割で家や土地を所持してる場合も同様に固定資産税の支払い義務は生じます。固定資産税は1つの家や土地に対して1つ、名義人がいる分だけ支払わなくてはいけないものではありません。
つまり、共有名義にしている場合は複数人で1つの固定資産税を支払わなくてはならないのです。しかし、共有名義だからといって、固定資産税を個別に納付はできません。誰かがまとめて納付する必要があるのです。
共有名義の場合は相続した兄弟の誰かが代表者となり、固定資産税をまとめて支払わなくてはなりません。相続人が多かったり、遠方にいてなかなか連絡が取りづらい場合は、毎年の固定資産税のやり取りも手間がかかるでしょう。
代表者以外もただ決まった金額を支払っていればよいというわけでもありません。万が一、固定資産税が支払われない場合は、別の名義人に支払い請求が来ます。既に代表者に決まった金額を渡していても振り込まれていなければ、意味がありません。
納税されていない場合は、再度支払わなくてはいけないでしょう。
兄弟で土地を相続した時に揉めないようにするには
家や土地など不動産は高額になるため、雑に相続してしまうと後々兄弟間で揉めごとに発展する場合もあります。相続後も良好な関係を続けられるように、以下のような工夫をして揉めごとにならないようにしましょう。家や土地の売却費用は記録しておく
土地の売却額を兄弟間で分割する方法を取った場合、まずは土地を売却しなくてはなりません。土地は売却時にも費用がかかります。便宜上、土地を売却する際は誰かが代表して売却すると思いますが、その際に発生した費用は記録し後に請求するか売却額から差し引き ましょう。土地を売却する際の費用は不動産会社の仲介手数料や名義を変更する登録免許税などで数十万円にもなります。代表者1人が支払えば「あの時◯◯万円支払った」となりますし、詳細を伝えず売却額から差し引けば「勝手に引いた」と後々トラブルの元になるでしょう。
そのようなトラブルを防ぐために、不動産会社に明細をもらったり、細かな金額でも記録しておくと良いでしょう。
不動産の価格を把握しておく
土地をどのように相続するのか話し合う時、土地の価格が分からなくては誰が相続するか、売却するのかなどの話し合いがしづらいでしょう。そこで、話し合う前にやっておきたいのが不動産の価格を知ることです。相続で不動産の価格を知るのなら、不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価でしょう。国家資格である不動産鑑定士が価格の根拠を明確にし、不動産の価格を出してくれます。しかし、不動産鑑定士に依頼する場合は、相場で15～30万円程度の費用が発生するので、ある程度資金の用意が必要です。
もし、不動産鑑定士には金額的に依頼するのが難しい…という場合は不動産会社に査定依頼をする方法もあります。不動産鑑定士とは土地をチェックする観点が違いますが、多くの不動産会社で無料で査定をしてくれます。
しかし、不動産会社に査定を依頼する際は複数社に査定を依頼するようにしましょう。査定額は不動産会社によって多少異なります。よって、1社に査定を依頼しただけでは査定額が高いのか安いのか判断がつきにくいのです。
複数社の査定結果を比較し、より正確な価格を導き出しましょう。複数社に査定を依頼する際には一括査定サイトが便利です。
一括査定サイトとは、一度の申し込みで複数社に査定依頼をできるサービス。 不動産会社に1社ずつ依頼する必要がなく、手間が省けます。一括査定サイト、イエウールなら全国1600社以上の不動産会社と提携 しているため、都市部のみならず地方の家なども査定してくれる不動産会社をご紹介できます。
遠方にある実家も自宅にいながら査定してもらえるので、相続の話をする前に査定の依頼をできます。
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まとめ
土地は高額で価値が落ちにくい資産のため、相続したいと思う人は多いでしょう。残っているほかの資産が少ないほど兄弟間で土地の相続が揉めやすくなります。相続は面倒なことが多く、適当にやってしまったり感情をぶつけ合うだけの話し合いになってしまいがち。冷静になって、どの相続方法が後々兄弟にとって良いのか話し合いましょう。