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「抵当権ってよく聞くけど、実際どんな権利なのか分かってない……」
不動産取引の場で必ず話題に上がるほど重要な「抵当権（ていとうけん）」ですが、その重要性の割に、権利の内容や効果を具体的に知っている人は少ないと思います。
本記事では抵当権がどんな権利なのか、どんな時に権利が行使されるのかを解説します。
抵当権とは
抵当権の内容
抵当権は、住宅ローンを契約した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に、住宅ローンの融資元である金融機関（債権者）によって行使される権利。
土地や建物を担保とするもので、支払いが滞ると競売にかけて物件を売却してしまいます。売却金は住宅ローンの返済に充てられる仕組みです。
抵当権の設定がない場合、債権者である金融機関は債務者による貸付金の返済が滞った場合のリスクに怯えることになります。
債務者による住宅ローンの返済が止まってしまっても、抵当権を行使すれば、債権者側は債務者のもつ物件を差し押さえ、競売に掛けることにより貸付金を回収することが可能です。
住宅ローンを借りる時には必ず物件に抵当権を設定されるので、支払が滞らないように慎重に返済を続けていかねばなりません。
第369条
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立ち自己の債権の弁済を受る権利を有する。
そのため、現在ではほぼ全ての金融機関が債務者に対し、抵当権の設定を求めます。
抵当権の設定時には所定の費用がかかるものの、設定に関する手続きは金融機関指定の司法書士が代行してくれるため、そこまで手間や時間を取られることはありません。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権とよく似た名前の権利に「根抵当権（ねていとうけん）」というものがありますが、個人の債務者が設定するケースが多い抵当権に対し、根抵当権は法人が利用することの多い権利です。
抵当権では、抵当権が設定された債権が消滅する（完済される）と、それに伴い抵当権も消滅するため、再度大きな金額のローンを組む際には抵当権を設定しなおす必要があります。
しかし、根抵当権ではあらかじめ借り入れることのできる限度額（極度額）を決めておくことで、極度額の範囲内であればその後自由に融資と返済を繰り返すことが可能になります。
高額取引を複数行う法人の場合、その都度抵当権を設定するのはかなり大変ですよね。
当然ながら返済が滞った場合には債権の差し押さえが発生するものの、複数の高額取引を並行して行う法人からすればかなり便利な仕組みです。
抵当権を行使されたらどうなるの？
抵当権は、住宅ローンを契約した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に、住宅ローンの融資元である金融機関（債権者）によって、以下の流れで行使されます。
- 債務者が住宅ローンを3~6ヶ月以上滞納する
- 債権者である金融機関から「督促状」が届く
- （滞納が続くと）「期間利益の喪失通知」が届く
- 保証会社による代位弁済が行われる
- （一括返済ができない場合）抵当権が行使される
抵当権を行使されると、抵当権の設定先である不動産が差し押さえにあい競売に掛けられてしまいます。そうなったら家は失われるので、賃貸住宅などに引っ越ししなければなりません。競売により得られた売却額も全て住宅ローンの返済に充当されてしまいます。
住宅ローンを完済した後に売却額の余らない限り、債務者の手元には売却額が入りません。
また、住宅ローンの滞納により、債務者の信用情報には金融事故の履歴がついてしまうため、ローン完済後5~10年は新たなローンの契約やクレジットカードの作成もできません。
ですが金融機関も1か月程度の滞納であれば支払いを待ってくれることがほとんどです。
今月だけどうしても返済ができない……
月ごとのローン支払いが1日遅れてしまった……
上記のような場合には、まず債権者である金融機関に支払いの相談をしてみましょう。
もしも現在すでに住宅ローンの滞納が半年分近くになってしまっている場合には、住宅が競売に掛けられる前に任意売却でローンを返済し、家を売ってしまうのも選択肢の一つです。
売却を検討する際にやりたいこと
相続や住み替えなどで家やマンションの売却を検討している場合は、まずは査定を行うのがおすすめです。査定を行い不動産がいくらで売れそうか知ることにより、話し合いがしやすくなったり資金計画が立てやすくなります。また、早い段階で査定を行うことで遺産分割に大きな差が出たり、ローン返済が苦しくなるといったトラブルを未然に防ぎやすくなることも。
ただし、査定を行う際は複数社の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。売却相場を知るために有効な不動産会社の査定ですが、実は査定方法に明確な決まりはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。
つまり、1社の査定だけでは査定額が安いのか高いのかはもちろん、平均である売却相場も分からないということ。査定を行う際は最低3社以上は行うようにしましょう。
査定を行う際は一括査定サービスのイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼が可能なので、何度も同じ項目に回答する必要がありません。
また、無料なので、まだ売ると決めていないといった段階でも気軽に利用できます。
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抵当権に関するよくある質問
抵当権付きの物件は相続できるの？
- 抵当権付きの物件は相続できるの？
抵当権が付いている家でも相続は可能です。
相続の際には以下の3つの方法からいずれかを選択することになるため、それぞれの方法の特徴を確認しておきましょう。
| 相続方法 | 解説 |
| 単純承認 | 単純承認を選択すると、相続人は被相続人の一切の遺産を承継します。
つまり、被相続人の預貯金などのプラスの財産だけでなく、借金等の負債も全て相続することになります。 |
| 限定承認 | 限定承認を選択すると、承継によって得たプラスの財産の範囲内においてのみ、被相続人の債務を弁済します。残った負債は相続しません。全体としてプラスになればプラス部分は相続できます。
たとえば、被相続人が500万円の財産と1,000万円の負債を承継する場合、相続人は1000万円の負債については、500万円の資産の限度で責任を負担し、差額の500万円については、弁済しなくてよいことになります。 |
| 相続放棄 | 相続放棄を選択すると、相続人は初めから相続人ではないとみなされ、被相続人の一切の権利義務を承継しないことになります。 |
(参考: 遺産相続の方法と種類｜ベリーベスト法律事務所)
抵当権が付いている物件の状況は「ローンが残っている」もしくは「ローンは完済しているが、抵当権の抹消登記をしていない」のどちらかが予想されますが、
住宅ローンの場合には団体信用生命保険に加入しているはずなので、本人が死亡すると保険会社が住宅ローンの残債を完済している可能性が高いでしょう。
抵当権付きの物件を相続する場合には、金融機関に連絡し、住宅ローン残債の有無を確認した上で相続方法を検討するのがおすすめです。
抵当権付きの物件は売買できるの？
- 抵当権付きの物件は売買できるの？
抵当権が付いている物件でも売却活動を行うことは可能ですが、売買契約を締結する際には住宅ローンが完済され、抵当権の抹消が完了している必要があります。
というのも、物件の受け渡し時に前の所有者の抵当権が抹消されていないと、前の所有者が金銭トラブルを起こした際に、その物件が差し押さえられ、競売に掛けられてしまいます。
そのような不安材料のある状態では、誰も物件を購入しません。そもそも住宅ローン完済前の売却は、金融機関との住宅ローン契約においても禁止されるのが通常です。
抵当権の設定・抹消に関しては不動産会社や金融機関から指示があることがほとんどですが、不動産の売買を行う際には、抵当権の有無を念のため確認するようにしましょう。
また、もしも転居や離婚などの理由で住宅ローン残債の残っている家を急遽売却したい方に向けて、以下の記事では「ローン中の家を売る方法」を紹介しています。
抵当権を設定するにはどうしたらいいの？
- 抵当権を設定するにはどうしたらいいの？
抵当権の設定は、債権者が指定した司法書士に依頼し、以下の手順で行うのが一般的です。
- 抵当権設定契約に合意し、司法書士に登記を依頼する
- 抵当権の設定登記に必要な書類を作成する
- 抵当権設定の費用と、司法書士への報酬代金を支払う
- 抵当権設定登記の完了通知を受け取る
抵当権の設定登記で使用する書類については、住宅ローンの契約者自身による発行手続きが必要なものもあるため、住宅ローンの契約を具体的に検討している場合には、早めに収集を始めておきましょう。
| 主な必要書類 | 発行元 |
| 権利証（または登記識別情報通知） | 法務局 |
| 印鑑証明書（発行から3ヵ月以内のもの） | 市区町村役場 |
| 登記原因証明情報（または抵当権設定契約証書） | 金融機関 |
| 身分証明書 | |
| 司法書士への委任状 | 司法書士 |
また、抵当権の設定時にかかる主な費用は以下の通りです。
| 費用項目 | 金額 |
| 登録免許税 |
|
| 印紙税（※1） |
|
| 登記事項証明書 発行手数料 |
|
| 印鑑登録証明書 発行手数料 |
|
| 司法書士報酬代金 |
|
※1）2022年3月末日までに締結された売買契約に関しては、国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置の延長」により、括弧内の印紙税額が適用されます（上記の（）内の金額）。
司法書士に支払う報酬代金の価格は担当の司法書士によって異なるため、抵当権の設定を行う際には、あらかじめ金融機関に報酬代金を確認しておくとよいかもしれません。
加えて、2022年3月末日までに締結された売買契約に関しては国税庁の定める「収入印紙税の軽減措置」が適用されるため、それまでに住み替え等で新しい住宅を購入される方は少しお得に抵当権の設定を行うことが可能です。
これを機に住み替えを検討されている方は、不動産売却価格の一括査定サイト「イエウール」を使って、現在の家の売却査定価格を確認してみるのがよいでしょう。
もしも高い金額で現在の家の売却が叶うようであれば、住み替えにかかるコストを大きく減らすことも可能です。
また、住宅ローンを完済した際には「抵当権の抹消登記」が必要になります。
設定時とは異なり、抵当権の抹消手続きは住宅ローンの契約者が自分で手続きを進めていく必要があるため、もう少しで住宅ローンの返済が終わりそうな方は、以下の記事で住宅ローン完済後のやることを確認しておくことをおすすめします。
抵当権を知り、良い物件を探してみよう
不動産売買でよく聞く「抵当権」も、実際はそこまで難しいものではありません。
住宅ローンを複数月滞納してしまった際には抵当権による“差し押さえ”が実行されるということを踏まえ、住宅ローンを安定して払っていけるような資金計画を組みましょう。
住宅ローンが払えない場合には、残った住宅ローンを完済するために、高い価格で家を売る必要がありますが、不動産の売買には「信頼できる不動産会社」の協力が不可欠です。
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抵当権の処理に戸惑いそうな時は本記事を片手に、無理のない不動産運用を行いましょう。
弁護士として約10年間経験を積み、ライターへ転身。弁護士時代の実務経験を活かして、現在は主に不動産や法律の分野で精力的に執筆業に取り組んでいる。特に不動産については深い知識があり、売買、賃貸、マンション管理、隣人トラブル、投資などあらゆる問題に対応。