抵当権の行使を回避。ローンが残っていても不動産を売却する4つの方法

こんにちは、イエウール編集部です。住宅をローンで買ったときについてくる抵当権。実は詳しくわかっていないという人も多いのではないでしょうか？ この記事では、そんな抵当権についての基本的な情報を解説します。また、ローンがある売却でも実は売却する方法があります。「任意売却」「不動産買取」「買い替えローン」「つなぎ融資」などそれぞれのメリット・デメリットについても紹介します。

また、「本気で戸建て売却を成功させたい！」という方は下記記事もオススメです。

1. 抵当権とは

1.1. 抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンが返済できないときに、土地や家を担保にする権利のことです。なんらかの理由で住宅ローンが払えなくなった場合、金融機関が土地と家を取り上げるという契約です。金融機関は、土地と家を競売にかけて費用の回収を行います。

金融機関からお金を借りる場合はこの契約が必須となっており、司法書士が手続きを進めます。

1.2. 抵当権をはずしたい

通常の抵当権抹消手続き

通常、住宅ローンが完済すると、抵当権を抹消することができます。 しかし、ローンを完済しても抵当権が設定されたままだと、不動産売却や新たにローンを組むことができない場合も。

また、住宅ローンの借り換えをする場合にも抹消手続きをすることになります。 元のローンの抵当権をはずし、新たに借りたローンの抵当権を設定する手続きが必要です。

通常の抵当権抹消手続きの方法

抵当権は自動的に抹消されず、所定の手続きをする必要があります。司法書士に依頼することもできますが、自分で抹消手続きをすることも可能です。司法書士に依頼する場合は、5,000円〜1万5,000円が相場となっています。

住宅ローンが完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。 この書類は保管するだけでは意味はありませんので、法務局で手続きが必要です。

金融機関から届く書類

• 抵当権設定契約証書（登記済証）
• 抵当権解除証書または弁済証書
• 代表者事項証明書または登記事項証明書
• 委任状

これらの書類には有効期限がありますので、速やかに手続きを進めましょう。

上記の書類を持って、管轄する法務局へ申請します。 法務局

手続きに必要な費用は、不動産の所有数によりますが、およそ6,000円〜です。

ローン未完済でも、抵当権をはずす方法

通常、ローンを完済することで抵当権をはずすことができます。または、売却価格がローン残高を下回った場合、自己資金で充当してローン残高を0円にすることで抵当権をはずす方法もあります。とにかく、ローンがなくなれば抵当権を抹消することができますが、 ローンが未完済のまま放っておくと抵当権が行使され、物件が競売にかけられてしまいますので注意しましょう。

ただ、任意売却であれば売却してローン残高が残っていても、抵当権を抹消することができます。 任意売却は次項で説明します。

2. 抵当権の行使

2.1. 抵当権行使とは

抵当権行使とは、金融機関が不動産を差し押さえて強制的に物件を競売によって売却し、ローンを回収する手段です。 抵当権が行使されると、裁判所に申し立てを行い、競売の手続きを開始します。

2.2. 競売とは

金融機関がローンを回収するために、不動産を競売にかけます。競売代金はローンの支払いにあてられますが、落札された金額がローン返済に足りない場合は、残りの返済を継続して支払うことになります。

競売にかけられると落札されるまで家に住むことができますが、落札されればただちに強制立ち退きになり、住む家を取り上げられてしまうのです。

競売が強制的に実行されるのは、払えるお金がまったくない状態で放置し続けたり、金融機関からの督促を無視し続けたりした場合。競売は本人の意思や希望が通らず、自動的に手続きが進んでいきます。

競売のデメリット

競売は裁判所によって代金の回収を自動的に進められるのですが、実際はデメリットばかりです。

• 相場価格の30%〜80%ほどで売却される
• 競売されたことが周囲に知られる
• 強制立ち退きになる
• 連帯保証人がいた場合、支払い不足分が連帯保証人に請求される。連帯保証人が支払い不可能な場合、連帯保証人の所有不動産が競売にかけられる可能性がある
• 競売費用、引越し費用が自費
• 落札されるまでの遅延損害金が14.6%発生する
• 金融機関とは自分で交渉しなければいけない

競売では、相場価格よりもはるかに安い金額で落札されるため、残債務が多く残ってしまいます。その残債務は払い続けなければいけません。

例えば、 売却価格が1,000万円で、ローンが500万円残っている場合

競売で安く売られてしまうため、ローンが200万円残ったままになってしまっています。

また、落札されるまでの間に発生する遅延損害金、滞納した税金の支払いもあります。競売にかけられた場合は、ローン以外の費用も発生ししてしまうのです。

このように、住む家がなくなった上に、ローンまでも残った状態になる可能性も。競売はデメリットが多いということを覚えておきましょう。

3. ローンが残っていても、売却する方法はある

競売はデメリットしかないので、できるだけ避けたいものです。 ローンが残っていても、物件を売却してローンを返済する方法はあるので、競売にかけられる前に手続きを開始しましょう。

3.1. 任意売却

任意売却とは

任意売却とは、ローンを完済できない場合に不動産売却を行う方法です。どうしてもローンが払えなくなった場合、競売にかけられる前に不動産を売却することができます。

任意売却の際は、任意売却専門のコンサルタントが、金融機関と債務者との調整を行います。不動産の売却価格がローンを下回っても売却は可能です。 金融機関の同意を得て、ローンが残っていても抵当権をはずすこともできます。

なお、この500万円のローン残高は、分割して返済することも可能。金融機関とも相談しながら決められるため、少額から無理のない返済計画を立てることができます。 一方、売却価格が住宅ローン残高を上回る場合、つまり、売却して利益がでる場合は、通常の売却方法をとります。

任意売却により発生する書類の手続き費用や、任意売却専門コンサルタントへの相談料等の経費は、売却価格からまかなわれるため、余計な出費をする必要がありません。しかし、通常の売却に比べると経費がかかりますので、売却で得られる利益もその分だけ少なくなってしまいます。

任意売却の方法

ローンを滞納して5カ月が過ぎると、金融機関から書面が届きます。この時点で、任意売却の手続きが可能になりますが、同時に、分割支払いは不可能となり、一括でローンを支払わなくてはなりません。 なお、金融機関からの通知や督促を無視していると、返済の意思がないと判断され、競売手続きにかけられます。競売で落札されてしまうと、任意売却の手続きをすることができなくなってしまいます。 金融機関から書面が届いた時点で、速やかに任意売却の手続きを開始して、返済計画を考えたほうがよいでしょう。

任意売却を選択するケース

任意売却とは、競売を回避する最終手段です。競売よりも融通がきき、高く売却できる可能性があります。 ローンが払えないと判断した場合、ローン残高を返済するために住宅を売り出します。ローン支払いの目処が立たず困窮している場合に有効です。 また、売却後にローンが残っても抵当権をはずすことができるので、抵当権をはずしたい売主に向いています。

任意売却のメリット・デメリット

メリット	デメリット
抵当権を外すことができる	債権者、連帯保証人の同意が必要
競売より高い価格で売却できる	住宅ローンを滞納するので、金融機関のブラックリストに掲載される
引越し時期が調整できる。引越し費用が捻出できる	売却できなれば、競売にかけられる
債権者との直接交渉ができる	売却しても、ローン残高に満たない場合もある返済不足分は、分割での返済が可能です。
物件の売却費用から手続きなどの諸経費がまかなわれるため、新たな持ち出し費用を軽減できる	5年ほどは新しくローンを組むことができない

3.2. 不動産買取

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が不動産を買い取って、購入希望者に売却することです。仲介の場合は、不動産会社が売主と買主の間を取り持つ役割を果たしますが、不動産買取は、不動産業者が売主になり、販売します。

買取料金は市場価格の70%〜80%程度になるため、総じて損をしやすい条件となってしまいます。 例えば、

上記の例では、市場価格が1,000万円の物件でも、不動産会社が買い取ると300万円も市場価格より安い価格で買い取りされることになってしまいます。

不動産買取の方法

不動産会社に買い取り金額を提示してもらい、契約を結びます。 金額が大きいため、中小の不動産会社よりも大手のほうが買い取りに対応してもらいやすいという傾向があります。 一括比較サービスを利用して、不動産会社に買い取り金額の査定を依頼すると、不動産会社探しの手間が省けます。

不動産買取を選択するケース

一刻も早く不動産を売却して、現金化したい売主向けの方法です。

手続きや責任が不動産会社へ移るので、不動産が売却されれば現金を受け取るだけ。 ローンの有無に関係なく住宅を売却することができます。

ローンが未返済で、住宅を売却してローン返済にあてたい場合は、不動産買取ではなく任意売却が有効です。 不動産買取では、早く現金化できますが、買取価格が相場よりも安くなります。時間がある場合は、任意売却を利用してできるだけ高く売却する方が得です。

不動産買取のメリット・デメリット

メリット	デメリット
仲介手数料がかからない	買取価格が相場より安くなる
即買取のため、短期間で現金化できる
瑕疵担保責任が免除される

3.3. 買い替えローン（住み替えローン）

買い替えローンとは

買い替えローンは、古い住宅のローンの残りを新居の住宅ローンに上乗せできるローンです。 残っているローンを完済することなく、新しい家のローンに上乗せできるので、ローンの不足分を現金で補う必要がありません。担保割れでも新しく住み替えることができます。

例えば、

通常であれば、不足金の100万円を現金で払い、ローンを完済してから、新しい不動産の購入を進めます。 しかし、買い替えローンでは、この100万円を次の新しい住宅ローンに上乗せることができるのです。

ただ、買い替えローンの審査は厳しい傾向にあります。現状の家のローンと、新しく購入するローンの総額が、物件の売却価格より高くなるので、金融機関も慎重になります。

また、住み替えローンにはいくつかの条件があります。 現在の住宅ローンを一括で返済する日と、住み替えローンの融資日が一致していなければいけません。 そのため、買い手の目処が立っており、融資日に書類一式を準備できる体制を整えておく必要があり、スケジュールもかなりタイトになります。

また、「買い替え特約」というものもあります。

買い替え特約とは、期日までに予定の金額で売却できなかった場合は、その契約を解除することができるという契約です。 買い替え特約をつけていないと、頭金（手付金）の返金はありませんし、違約金を払わなければいけないケースもあります。 頭金の相場は、売却価格の10〜20%です。売却価格が1,000万円の場合だと、100〜200万円が、買い替え特約のおかげで手元に戻ってくるのです。

買主にはリスクのない買い替え特約ですが、一定期間物件をキープされ、買主の売却計画が予定通りに進まなかったら、物件の売却が白紙に戻されます。また、新規の購入者も募集できないため、売主にとって買い替え特約を受け付けるメリットがありません。 そのため、買い替え特約は全ての物件に適用できるわけではなく、売主が断るケースがあります。

期日までに売却できそうにない場合は、不動産会社に買い取ってもらうという手段もあります。 すぐに現金化でき、面倒な手続きを省くことができますが、売却価格は相場よりも安くなってしまいます。

買い替えローンの方法

査定を依頼し、同時進行で売り先、買い先を決定し、売却を進めます。 一般的な金利条件は、年2.475％で、融資金額は銀行によって条件が異なります。

買い替えローンを選択するケース

現在住んでいる住宅を売却したくても、ローンが売却価格を上回っているオーバーローンの状態であれば、買い替えローンが選択肢のひとつになります。売却してもローンを完済できない人をサポートするローンと言えるでしょう。

競売や任意売却の場合は、ローンの支払いが不能で目処が立たないため、住宅を売却してローン返済にあてたい売主に向いています。 一方、買い替えローン、つなぎ融資は、ローン支払いは継続して可能だが、新しい住宅へ住み替えするための支援となるローンです。

買い替えローンのメリット・デメリット

メリット	デメリット
住宅評価額がローンを下回っていても、 ローンを借り入れることができる	ローンの審査が厳しい
自己資金の負担を軽減できる	スケジュールがタイト

3.4. つなぎ融資（つなぎローン）

つなぎ融資とは

家の買い替えでは、購入と売却を同時に行いますが、購入と売却ではタイミングがずれるため、そのつなぎの間に借り入れられるローンです。このローンを、売却費用や、購入資金にあてることができます。 つなぎ融資を借りている間は、金利を支払い、6〜12カ月以内に返済しなければいけません。

つなぎ融資の方法（一般的な金利条件を掲載）

不動産会社を通じて金融機関を紹介してもらう場合と、直接金融機関にローンを依頼すること方法があります。 金利は銀行により異なりますが、下記は目安になります。

• フラット35の専門銀行　ARUHI　3.6％～
• みずほ銀行　金利：3.675％（変動金利）
• 楽天銀行　金利：2.63％（固定金利）
• 三井住友銀行　金利：2.475%（固定金利）

つなぎ融資を選択するケース

現在住んでいる家の売却費用と新しい家の購入資金を同時に工面できない場合に適用できるローンです。 一時的に借り入れできるローンのため、返済期間が短く、金利も高くなっています。

売りやすい不動産を所有している売主にはメリットがありますが、売りにくい不動産を所有している売主にはリスクがあります。

計画通りに売却できた場合

もし、計画通りに不動産が売却できなかった場合は、不動産会社が買い取ります。不動産会社が買取保証制度をつなぎ融資の条件としてつける場合が多く、その買取価格は、市場価格の70%〜80%程度と安くなる場合があります。

1年以内に売却できなかった場合

この不足金300万円を返済しなければいけません。 このためつなぎ融資は、売り手にある程度目処が立っていて計画通りに実行できる場合、有効な手段と言えます。

つなぎ融資のメリット・デメリット

メリット	デメリット
新しい家の購入にあてられるため、 すぐに引っ越すことができる	売却価格が下回る場合がある
購入と売却を同じタイミングで行う必要はなく、 先に新しい家を購入することが可能	つなぎ融資をうけた後は、契約・支払いが発生しているため、 途中で不動産会社を変えることができない。 同じ不動産会社で、売却・購入を行う。金利が高めに設定されている
自己資金の負担を軽減できる	銀行によって取り扱っていない
	売れなかった場合は、不動産会社による買い取りになり、 相場より安く買われる

3.5. 何よりも売却を検討する前に必要なこと

不動産の現在の価値を知る

これまで、ローンが残っている状態でどうやって家を売却するかを紹介してきました。複数の選択肢がありますが、家を売却するためには、まず、現状の物件価格を知ることから始まります。 現状の物件売却査定額とローン残額の差を把握することで、適切な手段を選ぶことができます。

買い替えローンやつなぎ融資などの複雑な借り入れも発生する場合は、経験豊富な不動産業者とともに、物件の売却、購入を進めなければいけません。

不動産業者によっては、得意分野、不得意分野があるので、できるだけ多くの業者に査定を依頼し、自身の所有する物件に合った不動産会社を選ぶ必要があります。

一括査定ならイエウール

全国各地の1,400社以上の不動産業者に問い合わせができるイエウールでは、同時に最大６社への見積もりが可能です。

イエウールでは、机上査定、訪問査定の２種類があります。

机上査定は、オンラインで物件の情報を入力して、不動産会社からの査定結果を見ることができます。 早いところだと当日中に机上査定結果が届きます。 机上査定では、エリアや間取りといった条件がよく似た物件が過去にいくらで売却されたかを参考に算出されます。 在宅で査定でき、不動産会社に訪問する必要がありません。とりあえず、だいたいどれくらいか知りたいといった気軽な気持ちで査定に出すことができます。

一方、訪問査定（出張査定）は、実際に不動産会社に物件を訪問してもらって査定を受ける方法です。プロの目で住宅を細かくチェックされ、過去のデータと照らし合わせ、より正確で具体的な査定結果を算出することができます。 実際に不動産業者が訪問するため、売却について住宅を見ながら直接相談できます。

イエウールに登録されている不動産業者は、厳正な審査を通過し、優良な企業が査定をしているため、安心して正確な査定結果を受け取ることができます。

訪問査定、机上査定とも無料でできるので、所有する不動産の現在価格を把握したり、売り時を確認したりするにはぴったりです。