親や祖父母が亡くなった場合、故人が残した遺産を相続する際には相続税が発生します。相続税は原則として遺産の時価によって納税額が決まるため、現金や株式などは額面金額がそのまま相続税評価額となります。
一方で時価での評価が難しい土地に関しては、やや特殊な方法で相続税評価額を求めなければなりません。
本記事では、土地の相続税評価額を求める2種類の計算方法と、評価額を抑えて節税する方法、評価額の計算における注意点などをわかりやすく解説します。
- 相続税評価額とは相続税を計算する時に使われる評価額のことで、実際の取引で使用される時価(実勢価格)を下回る金額となるのが一般的
- 相続税評価額は土地の時価(実勢価格)の約80%が目安
- 土地の相続税評価額の計算方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2がある
- 路線価方式によって計算する場合、国税庁の路線価図・評価倍率表から土地の路線価を調べて計算する
- 路線価が定められていない郊外の土地では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式を利用して計算する
土地の相続税評価額とは？
相続税の計算では、プラスの財産・マイナスの財産を合算した正味の遺産総額から、「3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)」の計算式で求める基礎控除額を差し引いた「課税価格」に対し、相続人ごとの納税額を求めることとなります。
この正味の遺産総額を求める際に必要となるのが、土地の相続税評価額です。
土地の相続税評価額は、実際の取引で使用される時価(実勢価格)を下回る金額となるのが一般的です。また、土地が位置しているエリアによって、相続税評価額の計算方法は2通りに分かれます。
相続税評価額は時価の約80%
相続税評価額を計算する際の価値は、土地の時価(実勢価格)の約80%が目安となっています。
これは土地をはじめとする不動産は換金に時間がかかり、すぐに現金化できる株式などと同等に評価するのは不公平になるためという考え方が背景にあります。
なお、土地の保有者に課される固定資産税の評価においては、時価の約70%を目安に定められています。時価を100とすると、相続税評価額は80、固定資産税評価額は70の割合となることを覚えておくと良いでしょう。
都心と郊外で計算方法が異なる
相続税評価額を求める際には、土地があるエリアによって「路線価方式」「倍率方式」のいずれかの計算方法を使用します。
「路線価」とは、国税庁が毎年7月に公表する1平米あたりの土地の価格のことを指し、路線価に面積を掛けることで相続する土地の評価額を求めることが可能です。都心や市街地に位置し、路線価が定められている土地では路線価方式を使用します。
一方で、郊外にあり路線価が定められていない土地では、倍率方式を使用して計算します。国税庁の路線価図・評価倍率表を参照すると、相続する土地に路線価が定められているかどうかを確認可能です。次項から路線価方式・倍率方式のそれぞれの計算方法について解説しましょう。
路線価方式による土地の相続税評価額の計算方法
路線価方式によって計算する場合、前述の国税庁の路線価図・評価倍率表から相続する土地の路線価を調べ、土地の面積を掛けた金額が相続税評価額となります。
路線価は千円単位で定められているため、相続対象の土地の路線価が「215D」と記されていた場合には、1平米あたり21.5万円が路線価です。
土地の面積が100平米だった場合には、2,150万円が土地の相続税評価額となります。なお、奥行き・間口が長い場合や、複雑な地形の土地の場合、敷地内にがけがある場合などは、「補正率」を掛けて相続税評価額を下げることが可能です。一方で、2つの道路に面している角地などは、「加算率」を掛けて相続税評価額が上がるケースもあります。
正しい相続税評価額を求めるためには、これらの補正率・加算率を考慮する必要がある点にご注意ください。
倍率方式による土地の相続税評価額の計算方法
路線価が定められていない郊外の土地では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式を利用して相続税評価額を計算します。
倍率方式の場合、固定資産税の納税通知書・課税明細書に記載される固定資産税評価額が必要になる点に注意が必要です。
書類が手元にない場合、土地がある地域の役所で固定資産評価証明書を取り寄せることもできます。仮に固定資産税評価額が1,000万円、評価倍率が1.2倍のエリアに位置する土地であれば、相続税評価額は1,200万円です。
土地の相続税評価額を安く抑える方法
相続税評価額は低くなるほど相続税の納税額が少なくなるため、使用できる制度や仕組みを最大限活用することで、節税につなげることが可能です。
ここでは土地の相続税評価額を抑えるために効果的な3つの方法についてご紹介します。
- 適用できる補正率を確認する
- 小規模宅地等の特例を利用する
- 借地・貸家建付地として評価減を受ける
それぞれ詳しく解説しましょう。
適用できる補正率を確認する
路線価方式で土地の相続税評価額を計算する場合、評価額を減額できる補正率が適用できないかを確認しましょう。
相続税評価額の計算で適用できる補正の種類には、主に以下の6つがあります。
- 奥行価格補正
- 不整形地補正
- 間口狭小補正
- 奥行長大補正
- がけ地補正
- 特別警戒区域補正
これらに当てはまる土地の場合、路線価方式で求めた相続税評価額に補正率を掛け、評価額を下げることで税負担の軽減が可能です。
それぞれの補正率は、国税庁の「奥行価格補正率表」のページから確認できます。
小規模宅地等の特例を利用する
土地を所有していた被相続人と同居する相続人がいた場合、「小規模宅地等の特例」により相続税評価額を最大80%まで減額できる制度があります。
相続する土地にご自身で住んでいた場合に加え、事業で使っていた場合、賃貸に出していた場合も特例の対象です。土地に住宅を建てて被相続人と同居していた方が相続する場合には、特定居住用宅地とみなされ、330平米までの部分の相続税評価額が80%減額されます。
たとえば、土地の評価額が1,000万円、特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を受けた場合には、「1,000万円 × 80% = 200万円」の評価額に減少します。土地の要件ごとに定められている減額割合と限度面積は下記の通りです。
| 土地の要件 | 限度面積 | 減額割合 |
| 特定居住用宅地 | 330平米 | |
| 特定事業用宅地 | 400平米 | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200平米 | 50% |
参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
相続の直前まで被相続人と同居していることが条件となっている点に注意が必要ですが、適用できると大幅な節税効果が得られるでしょう。
借地・貸家建付地として評価減を受ける
相続する土地をご自身で使うのではなく、他人に貸したり、賃貸アパート・マンションを建てたりしていた場合には、借地・貸家建付地として評価額の減額を受けることが可能です。
土地の所有権を持ちながら他人に貸し出して賃料を得ている場合には、路線価方式で求めた相続税評価額に「借地権割合」を掛けて計算します。借地権割合は、前述した路線価図に併記されているアルファベットによって決まり、A〜Gの7段階によって90%〜30%の評価減を受けられます。
たとえば、路線価が「100D」かつ100平米の広さの借地を相続した場合には、次の金額が相続税評価額となります。
※シミュレーション上では、構造・間取りごとに部屋の賃料を一律に仮定しています。
相続する土地に賃貸アパート・マンションを建てている場合には、貸家建付地(かしやたてつけち)として相続税評価額の評価減を受けることが可能です。
貸家建付地の評価額は、以下の計算式で求めることとなります。
借地権割合は、前述の通り路線価を調べる際に確認可能です。「借家権割合」は、国税庁により一律で30%と定められているため、30%を計算式に当てはめて計算します。
「賃貸割合」は、相続開始時に賃貸に出している床面積の割合で、満室の場合は100%です。借地の計算例と同じ条件で賃貸割合を100%とすると、次の金額が相続税評価額です。
所有する土地をそのまま相続するのではなく、借地や貸家建付地として貸し出すことにより、相続税評価額を下げて税負担を軽減することができます。
そのため相続税対策を検討している場合には、賃貸アパート・マンションなどの土地活用を行うことが効果的です。
土地の相続税評価額の計算における注意点
土地の価値を調べる方法には、相続税評価額を計算する方法以外に、時価(実勢価格)や固定資産税評価額を調べる方法も存在します。
これらの評価額の計算方法を混同しないように注意が必要です。
ここでは土地の相続税評価額を計算する際の注意点として、以下の3つを解説します。
- 遺産分割の計算では時価を使用する
- 固定資産税の計算では固定資産税評価額を使用する
- 早めに相続税対策を行う
一つずつご紹介しましょう。
遺産分割の計算では時価を使用する
被相続人の方が亡くなり、法定相続人が集まって遺産分割協議を行う際には、土地の評価額は時価(実勢価格)で計算されることが一般的です。
その土地を実際に売却した際の金額で評価額を決めるため、相続税評価額とは金額が異なる点に注意が必要です。ただし、遺産分割協議での土地の評価方法は法律などで定められているわけではなく、相続人同士の話し合いで決めることが可能です。
そのため、より評価額が下がる路線価や固定資産税評価額によって評価することもできます。
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固定資産税の計算では固定資産税評価額を使用する
土地を相続すると、毎年固定資産税の納付が必要となります。相続後に必要となる固定資産税の納税額を調べる際には、固定資産税評価額で計算する必要がある点にも注意が必要です。
固定資産税評価額は、各自治体が3年に1回評価替えする評価額であり、3年ごとに納税額が変わる可能性があります。
前述の通り、固定資産税評価額は時価の約70%が目安となっているため、時価を調べることで大まかな納税額を把握することも可能です。なお、固定資産税の計算では、「固定資産税評価額 × 1.4%」の計算式が使われます。
相続税対策は早めに行う
相続税の負担を減らしたいと考える場合、適用できる補正率や特例などを早めに調べ、適切な相続税対策を考えることが重要です。
相続税の計算では、「3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)」の計算式で求める基礎控除を差し引けるほか、配偶者控除や未成年者控除なども利用可能です。
これらの控除を利用することで相続税の負担を大幅に下げることもできるため、信頼できる不動産会社や税理士と相談しながら対策を進めると良いでしょう。
土地の相続税評価額は2種類の方法で計算できる
相続税の計算で必要となる土地の相続税評価額は、路線価方式と倍率方式のいずれかの方法で算出可能です。路線価方式で計算する際には補正率を使って評価減を受けられるほか、小規模宅地等の特例や、借地・貸家建付地の評価減を受けることもできます。
これらの仕組みをうまく利用し、土地の相続税評価額を正しく計算しましょう。なお、相続した土地に賃貸アパート・マンションを建てるなどの土地活用を検討している場合には、ぜひ「イエウール土地活用」もご利用ください。
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土地活用について詳しくは、以下の記事も合わせてご覧ください。
