相続した現金や有価証券、不動産などに課税される相続税には、すべての方が利用できる基礎控除が用意されています。
基礎控除は法定相続人の数に応じて増減しますが、少なくとも3,600万円以上の非課税枠を使うことが可能です。
そのため、不動産を含めた遺産総額が3,600万円以下の場合には、相続税は非課税と判断できます。
本記事では、不動産の相続税を計算する際の基礎控除と、不動産の評価額の計算方法、贈与税の基礎控除などを利用した節税対策についてご紹介します。
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不動産の相続税で利用できる基礎控除
土地や実家、賃貸物件などの不動産を相続する場合、評価額や相続人の数に関係なく相続税の基礎控除を利用できます。
なお、相続税はすべての遺産を合算して計算するため、不動産のみに適用できる基礎控除は存在しない点にご注意ください。
ここでは相続税における基礎控除を詳しく解説しましょう。
基礎控除の計算方法
相続税の基礎控除額は、法定相続人の数に応じて変動し、以下の計算式で求めることができます。
- 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)
たとえば、配偶者と子ども2人で法定相続人が3人の場合には、「3,000万円 + (600万円 × 3人) = 4,800万円」と算出可能です。
なお、被相続人の配偶者は常に相続人となり、第一順位の子ども、第二順位の父母、第三順位の兄弟姉妹という順番で相続人が決まります。
先順位の相続人が1人もいない場合や相続放棄した場合は、次の順位の血族が相続人となる流れです。
法定相続人の数が多いほど基礎控除額は大きくなるため、養子縁組を行うことで相続税対策を行うケースもあります。
しかし法定相続人にカウントできる養子の数は、実子がいる場合は1人、いない場合は2人までの上限が定められている点に注意が必要です。
基礎控除を利用する際の注意点
相続税における基礎控除は、相続人それぞれの相続分ではなく、遺産分割を行う前の遺産総額から差し引く点に注意が必要です。
たとえば、遺産総額9,000万円を兄弟3人で均等に分割した場合には、1人あたりの相続分は3,000万円です。
このケースでは、相続税の基礎控除は1人あたりの相続分である3,000万円ではなく、遺産総額の9,000万円から差し引くこととなります。
また、基礎控除額を計算する上では、実際に遺産を相続する人の数ではなく、法定相続人の数を使用します。
そのため法定相続人の中に相続放棄した人がいても、基礎控除の計算に含めることが可能です。
被相続人の子どもが亡くなっており、孫が代襲相続する場合には、孫の人数を法定相続人として基礎控除の計算に含める点にも注意しましょう。
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不動産に課される相続税の計算方法
不動産を含めた遺産に課税される相続税は、現金や有価証券などの評価額をすべて合算した金額に、ローンなどの借入金を相殺した「正味の遺産総額」をもとに計算します。
正味の遺産総額が基礎控除額を上回った場合のみ、相続税の計算と申告・納付が必要となります。
ここでは基本的な相続税の計算方法を、以下の5つのステップでご紹介しましょう。
- 不動産の相続税評価額を求める
- 正味の遺産総額を算出する
- 基礎控除を差し引く
- 法定相続分で相続税の総額を計算する
- 相続税の総額を分割割合で按分する
不動産の評価額の計算方法も併せて解説していきます。
不動産の相続税評価額を求める
不動産を相続した際には、土地と建物でそれぞれ別の評価方法を使い、相続税の課税対象額を求める必要があります。
土地の相続税評価額は、国税庁が定める路線価をもとにした「路線価方式」もしくは「倍率方式」によって計算します。
路線価とは、道路に面した土地の1平米あたりの価値を千円単位で表したものを指します。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページから調べることが可能で、たとえば土地の住所に「300D」と表記があった場合には、30万円(300千円)が1平米あたりの路線価となります。
路線価が30万円、土地の広さが100平米だったとすると、「30万円 × 100平米 = 3,000万円」が土地の評価額です。
一方で、路線価が定められていない郊外の土地を相続した場合には、「路線価図・評価倍率表」に記載の倍率を固定資産税評価額に掛けて、相続税評価額を算出します。
固定資産税評価額が2,000万円、その地域の倍率が1.2倍であれば、「2,000万円 × 1.2 = 2,400万円」が土地の評価額となります。
なお、建物の評価額の計算では、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書・課税証明書などで調べることができるほか、地域の役所に問い合わせて調べることも可能です。
正味の遺産総額を算出する
前項で計算した不動産の評価額に加えて、現金・有価証券などの換金可能な財産をすべて合算し、借入金などの負債と一部の葬儀費用を差し引くことで、正味の遺産総額を計算できます。
たとえば、不動産の評価額が合計で5,000万円、現金が2,000万円、借入金や葬儀費用が1,000万円あったとすると、「5,000万円 + 2,000万円 – 1,000万円 = 6,000万円」が正味の遺産総額です。
基礎控除を差し引く
続いて、正味の遺産総額から相続税の基礎控除額を差し引いて、相続税の課税対象となる遺産総額を算出します。
正味の遺産総額6,000万円を配偶者と子ども2人で相続する場合には、「3,000万円 + (600万円 × 3人) = 4,800万円」を差し引いて、1,200万円が課税対象額です。
法定相続分で相続税の総額を計算する
相続税の計算は、課税対象額ではなく、それぞれの法定相続分に応じて計算されます。
つまり、1,200万円に税率を掛けて計算するのではなく、配偶者・子どもそれぞれの法定相続分となる600万円・300万円(配偶者は1/2、子どもは1/4)に対して、税率を掛けて計算する点に注意が必要です。
国税庁の「No.4155 相続税の税率」のページを参照することで相続税の税率を調べることが可能で、法定相続分が1,000万円以下の場合には、税率は10%です。
そのため配偶者は60万円、子どもはそれぞれ30万円が相続税額となります。
相続税の総額を分割割合で按分する
前項では、法定相続分によって相続税額を計算しているため、実際の遺産分割割合が法定相続分とは異なる場合には税額の再計算が必要です。
たとえば6,000万円の正味の遺産総額を、配偶者が5,000万円、子どもが500万円ずつ相続した場合、次のように相続税額を按分します。
相続税の総額：60万円 + 30万円 + 30万円 = 120万円
- 配偶者の相続税：120万円 × (5,000万円 / 6,000万円) = 100万円
- 子どもの相続税：120万円 × (500万円 / 6,000万円) = 10万円
以上の計算から、配偶者は100万円、子どもは10万円が納付すべき相続税額です。
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不動産に課される相続税を節約できる控除・特例
最後に、不動産を含めた遺産への相続税を節税するために利用可能な控除・特例についてご紹介しましょう。
ここでは主な相続税対策として、以下の3つを解説します。
- 小規模宅地等の特例
- 贈与税の基礎控除(生前贈与)
- 配偶者控除
一つひとつの控除額や適用要件についても併せて説明します。
小規模宅地等の特例
相続する不動産のうち、土地の評価額の減額を受けられる制度として「小規模宅地等の特例」が挙げられます。
小規模宅地等の特例では、自宅や賃貸用の建物が建っている土地の評価額を、一定の面積まで50%〜80%に減額することが可能です。
ただし、自宅が建っている土地で配偶者以外の親族が小規模宅地等の特例を受ける場合には、被相続人が亡くなる日まで自宅で「同居」していたことが適用要件となるためご注意ください。
そのため、配偶者は同居の有無に関わらず特例を受けることが可能ですが、遠方に住む子どもは特例を受けることが困難となります。
贈与税の基礎控除(生前贈与)
生前から相続税対策を考える場合には、贈与税の基礎控除を活用することで相続税を減らすことが可能です。
贈与税の基礎控除では、暦年贈与の場合は年110万円の非課税枠を利用することができます。
そのため毎年100万円ずつ配偶者や子どもに現金などを贈与することで、長期的に相続税対策を行うことが可能です。
ただし、被相続人が亡くなる以前の3年間に受けた贈与は、相続税の課税対象として加算される点にご注意ください。
また、暦年贈与ではなく2,500万円の基礎控除が受けられる「相続時精算課税」も選択可能ですが、被相続人が亡くなった際に相続税の課税対象となります。
配偶者控除
相続税の配偶者控除は、被相続人の配偶者が遺産を相続する場合に、1億6,000万円または法定相続分に相当する額までが非課税となる制度です。
配偶者の法定相続分は正味の遺産総額の1/2であるため、たとえば200億円の遺産を相続した場合にも100億円までが非課税となる計算です。
ただし、配偶者の方が亡くなり子どもへの二次相続が発生する際には、配偶者控除が利用できず、子どもへの税負担が重くなる点に注意が必要です。
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不動産の相続税では3,600万円以上の基礎控除を利用できる
不動産を含めた相続税の計算は、少なくとも3,600万円以上の基礎控除を受けることが可能で、法定相続人の数が多くなるほど非課税枠は増加します。
ただし相続税の基礎控除は、遺産分割後の金額ではなく、遺産分割前の遺産総額から差し引く点にご注意ください。
また、贈与税の基礎控除や小規模宅地等の特例を利用することで節税対策につながるため、相続を見据えて早めの相続税対策を行うと良いでしょう。
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