空き家を売却する方法は?費用や注意点を抑える成功への道とは

空き家を売却する方法は?費用や注意点を抑える成功への道とは

空き家は持っているだけで何かと損をしやすい不動産です。空き家で資産をマイナスにしたりトラブルに巻き込まれる前に売ってしまいましょう!

この記事ではおすすめの売却方法や売却相場、売却する際にかかる費用などを解説します。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

家を売るにはどうすればいい?売却手順や注意点を一から解説!

おすすめの空き家の売却方法は重視することによって違う

空き家の売却方法はさまざまありますが、おすすめの方法は売却するうえで特に重視することが何かによって変わってきます。

ご自分がどのように売りたいかを考え、おすすめの売却方法を探してみてください。

売却するうえで特に重視することおすすめの売却方法
利益を多く出したい!そのままの状態で売却
確実に売りたい!更地にして売却
早く売りたい!買取で売却
トラブルなく売りたい!買取で売却

空き家の売却方法1:そのままの状態で売却

まずは空き家の売却方法をいくつかご紹介します。実際の売却事例もあるため参考にしてください。

1つ目は、解体したりすることなくそのままの状態で売却する方法です。

築20年以内なら中古住宅で販売

空き家の築年数が20年以内なら中古住宅として販売すると良いでしょう。

築年数が経っておらず、リフォームなど必要なく今すぐ住める場合は空き家としてでなく中古住宅として販売することが可能です。土地だけでなく建物にも価値をつけて販売することができるので、土地だけで売るよりも高く売れます。

明確な決まりはありませんが、家が古家と呼ばれるのは築20年を過ぎたら。よって、築20年を超えるまでは中古物件として売却できる可能性が高いでしょう。

築年数によって資産価値は変わりますし、築20年以内でないと原則住宅ローン減税を受けられないこともあり、築年数は浅ければ浅いほど高く・売れやすくなります。

築10年以内で探す買主は多いので、現在築9年目の空き家の場合はなるべく早く売却活動を始めた方が良いでしょう。

エリア築年数間取り建物面積土地面積売却価格
千葉県千葉市15年以内5K以上~160㎡~160㎡3,700万円

築20年以上なら古家付き土地で販売

築20年以上経ってしまい、古家となってしまったら古家付き土地として販売するのが良いでしょう。

前段でも解説しましたが、築20年以上経過してしまうと建物の価値はほぼゼロになってしまうことが多く、中古物件として販売してもライバルの中古物件に負けてしまう可能性が高くなります。

中古物件として販売してもライバルに勝てず売れ残り、築年数を重ねてしまうばかりになっては余計売れなくなってしまう可能性が高いので、最初から土地をメインとした古家付き土地として売却するのです。土地や建材の値上がりにより新築の価格が値上がっている今、古い家を購入し自分でリフォームをしたいと考える買主も多くいます。古家付き土地で販売すればそのような買主に検討してもらえるのです。

ただし、築20年以上でも家の中をリフォームなどしている場合は、そのまま中古物件として販売できる可能性が高いです。築20年になってしまったばかりの家は古家付き土地で売るのか中古物件で売るのか判断が難しいところ。早めに不動産会社に相談して、どちらの販売方法にするのか相談した方が良いでしょう。

エリア築年数間取り建物面積土地面積売却価格
大阪府堺市30年以内4K/4DK/4LDK~120㎡~100㎡1,500万円

利益を多く出したい人におすすめ

そのままの状態で売却する方法は利益を多く出したい人におすすめです。

空き家をそのままの状態で売却すると、解体をしないので出費費用を抑えて販売できるため、利益を高くしやすい傾向にあります。

そのため、空き家を売却するにあたって利益の高さを重視する場合は、そのままの状態で売却しましょう。

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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空き家の売却方法2:更地にして売却

2つ目は、空き家を解体し土地を更地の状態で売却する方法です。

一部損壊している、劣化が激しい家をそのままにしておくと倒壊の恐れがあり、売却活動中に行政から指導が入る可能性があります。また、劣化の激しい家や草木が伸び放題の庭は買主に良い印象を与えられません。

劣化の激しい空き家は更地にしてしまい、売却期間が長引かないようにしましょう。解体費用はかかってしまいますが、更地の売却価格に上乗せすることができる場合もあります。

エリア築年数間取り建物面積土地面積売却価格
神奈川県綾瀬市(土地のため対象外)3K/3DK/3LDK(土地のため対象外)~80㎡850万円

しかし、土地を更地にするには解体費用がかかります。空き家の解体費用は家の広さや建材、周辺環境などによって変わるため一概には言えませんが、戸建てに多い木造建築で3~4万円/坪、合計で100万円以上が相場です。

さらに、土地は家が建っていると最大1/6固定資産税が安くなりますが、更地の場合そのような減額がありません。 売却期間が長くなれば負担も大きくなるでしょう。

確実に売りたい人におすすめ

更地にして売却する方法は確実に売りたい人におすすめです。

更地は買主が解体費用を追加で支払わなくて良い、土地を取得してからすぐに家を建てられるなどのメリットがあるので、古家付き土地より買主が見つかりやすいと言われています。

そのため、空き家を売却するにあたって確実に売れることを重視する場合は、家を解体してから売却しましょう。

家への愛着が強い人には不向き

更地にして売却することのデメリットは、慣れ親しんだ家を取り壊してしまうことです。

長年過ごした実家を解体することに対する抵抗感が強く、解体に精神的負担がかかる場合は、この方法は避けましょう。また、売却前に写真を撮りためておくなどの対策もおすすめです。

再建築できる土地か事前に確認しよう

家を解体する際は事前に再建築不可の土地でないか確認をしましょう。古い家が建っている土地の場合、昔の法律では家が建てられたのに、今の法律では家を建てることができない土地というものがあります。

そのような土地の場合、家を壊してしまうと新しく建物を建てられないので、土地の価格が大きく下がってしまいます。空き家が所在する地域の役所へ行けば調べられるので、解体する前にまずは役所に相談してみましょう。

空き家の売却方法3:買取で売却

買取とは不動産会社に直接買い取ってもらうことを指し、不動産会社を経由して買主を探す仲介とは異なります。

不動産買取と仲介の違い

買取の場合の売却価格は仲介の場合の7割程度になる傾向があります。これは不動産会社が買取後自分たちでリフォームを行ったり買取を行ったりすることがあるためです。

エリア築年数間取り建物面積土地面積売却価格
大阪府大阪市30年超3K/3DK/3LDK~40㎡(マンションのため対象外)440万円

早く売りたい人におすすめ

買取で売却する方法は早く売りたい人におすすめです。

仲介で空き家を売却する場合半年以上かかることもありますが、買取は仲介と違って買主を探す時間がかからないため、最短1か月で売却が完了することもあります。

そのため、空き家を売却するにあたって売却するまでの早さを重視する場合は、買取で売却しましょう。

トラブルなく売りたい人におすすめ

また、トラブルなく売りたい人にもおすすめの方法です。

仲介で売却する場合一般の買主とやり取りするため、買主から適正価格以上の値引きを交渉されたりやり取りが円滑に進まない可能性もあります。ただ、買取だと不動産会社とやり取りするだけで済むため、トラブルが起こりづらいと言えます。

そのため、空き家を売却するにあたってトラブルの無さを重視する場合は、買取で売却しましょう。

空き家売却の相場

空き家を売却するときの価格は様々な要因によって決まります。

ここでは、売却価格がどのような基準で決まるのかについて事例も併せながら解説し、売却価格を上げる方法も紹介します。

売却価格が決まる基準

売却価格が決まる基準としては、
エリア、築年数、間取り、窓の方角、面積、土地の形
などがあります。

エリアは空き家の場所が都会と田舎のどちらにあるのかを指しています。一般的に、都会で人気のあるエリアであるほど売却価格は高くなります。
窓の方角に関しては、昼間の日当たりに関わってきます。一般的に南向きであれば一日を通して日が入るため、売却価格が高くなります。
面積は土地の面積と物件自体の面積の2種類によって決まります。どちらも広いほど売却価格が高くなります。
土地の形は、三角形や扇形よりも長方形や台形のほうが売却価格が高くなります。これは敷地全体を有効活用できるためです。

以上のような基準がありますが、売却価格はこれら以外の条件によっても決まります。

売却価格を上げる方法

空き家の売却価格を上げる方法を確認していきましょう。

相続や空き家が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社ごとに得意分野が異なるため、どの不動産会社に任せるかによって売却価格が変動することも多いです。
相続や空き家が得意かを調べるために、不動産会社のホームページで売却実績を確認したり、売り文句を見てみたりしましょう。

汚れを落としておく

きれいな物件のほうが売却価格が高くなります。特に空き家だと掃除が定期的に行われない分、汚れが溜まりがちです。自分でできるところはなるべくきれいにしておきましょう。
もし汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングの依頼も検討してみましょう。ただし、費用が高すぎると結果的にマイナスになってしまうため注意が必要です。

空き家売却でかかる費用・税金

空き家を売却するときでも費用や税金はかかります。

ここでは、どのような費用税金がかかるか・どうすれば安く抑えられるかを解説します。

空き家売却にかかる費用・税金は売却価格の約5%

空き家を売却するまでにかかる費用・税金は一般的に売却価格の4~6%になることが多いです。

ここからは具体的な内訳をご紹介していきます。

空き家売却にかかる費用・税金一覧

空き家売却でかかる費用・税金を確認していきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は空き家の売却額が取得金額より上回り利益が出た時に発生する税金。支払う金額は利益に税率をかけて算出しますが、税率は空き家を所有(相続の場合、空き家を購入してから)してから5年以上の場合は(長期所有)税率15%、5年未満の場合(短期所有)なら30%となります。

所得税住民税復興特別税合計
長期譲渡所得(5年超)15.315%5%0.63%39.63%
短期譲渡所得(5年以内)30.63%9%0.315%20.315%

相続登記費用

もし、空き家を相続した後に自身の名義に変更していない場合は、相続登記が必要になります。

相続登記とは不動産の名義人を変更するもので、法務局に必要書類を提出して申請します。物件の売却をできるのは、基本的に物件の名義人のみとなるので、売却活動の前に相続登記の手続きが必要になるのです。

相続登記に必要な費用は書類の取得費・登録免許税・司法書士への依頼料です。各種費用は以下の通りになります。

書類取得費5000円~2万円
登録免許税固定資産税評価額の0.4%
司法書士への依頼料5~8万円

仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社に仲介で物件の販売を依頼し、売買が成立した際に払う報酬のこと。

仲介手数料は売却額に以下の表のパーセンテージをかけたもの。パーセンテージの上限は法律で定められており、多くの不動産会社が上限で請求します。場合によっては値引きしてくれることもありますが、基本は表通りに仲介手数料が発生すると考えておきましょう。

売却価格仲介手数料の上限
400万以下の部分18万円以内
400万超の部分3%

※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があり。

空き家売却にかかる費用・税金を抑えるコツ

空き家を売却する際には、なるべく費用をかからないようにすることで、自己資金を持ち出さないようにすることができます。空き家の売却金額で売る際にかかる費用をまかなえるようにし、自己資産がマイナスにならないように気をつけましょう。

ここでは売却時の費用を抑えるコツを紹介します。

空き家の状態で売却するなら税金控除を適用させる

空き家を売却し空き家の取得金額より売却金額が上回った場合、利益を得たということになり、譲渡所得税の支払いが発生します。この時、利用できる控除が被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

この特例を利用すれば、譲渡所得を最大3000万円までが特別控除となります。つまり、3000万円以下の利益は譲渡所得税を支払う必要がなくなり、3000万円以上でも3000万円を引いた額に税金が発生するので節税になるのです。

具体的な計算式は以下になります。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費用 - 譲渡費用 -3000万円

ただし、この特例を利用するには、下記の条件などを満たしている必要があります。

売却する際には、耐震リフォームが施工されていない場合は行う、もしくは更地にするかのいずれかを行います。

築年昭和56年5月31日までに建てられた一戸建て
使用者相続開始直前まで被相続人(親など)が自宅として1人で使っていた家である
利用状況相続してから,空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合はNG)
売却額売却額が1億円未満
売却時期平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却
相続を開始した日~3年後の12月31日までの売却
その他行政から要件を満たしたことの証明書が発行されている

相続した空き家なら3年以内に売却する

相続した家を売却しようと考えてる方も多いでしょう。もし、相続をしてすでに1年以上経ってしまっている場合は3年以内の売却を目指しましょう。

不動産を相続する際に相続税を支払っている場合、被相続人(亡くなった方)が死亡した日から3年10ヶ月以内に不動産を売却すると取得費加算の特例が使え、売却時に発生する税金を安く抑えられる場合があります。

空き家を解体して売却するなら補助金を適用させる

空き家の状態が悪い、なるべく管理の手間を減らしたいなどの理由で空き家を解体しての売却を検討している方もいるでしょう。その時、調べておきたいのが空き家解体の補助金です。

各市区町村によりますが、空き家を解体する際、条件を満たせば解体費用の一部に補助金を出してくれるところがあります。空き家が所在する地域にそのような制度がないか、事前に調べておきましょう。

方法としては直接役所に連絡をするか、インターネットを利用し「市区町村名 空き家 解体補助金」などで検索すると調べられます。

空き家が対象となる補助金や減税制度の解説と各制度の調べ方を紹介!

空き家を解体して売却するならなるべく家の中の物を処分する

空き家を解体し更地での売却を検討している人もいるでしょう。空き家を解体する際にはできるだけ家財道具などは解体前に処分しておきましょう。

よく、解体してしまうのだから家の中に物を残しておいても良いだろうと考える人がいますが、解体した後のガレキが多いほど解体費用は上がってしまいます

カーテンやエアコンなどは自身で処分した方が安上がりなので、事前に処分しておくと良いでしょう。まだ動く家電や状態のいい家具などはリサイクルショップなどに引き取ってもらう方法もあります。

なかには大きな木製の家具など自身で処分するより一緒に解体してもらった方がお得な物もある ので、事前に解体業者に聞いておくと良いでしょう。

「空き家差し上げます」は怪しい?無償譲渡の基礎から解説!

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際には、いくつか注意しておきたいことがあります。場合によっては空き家の売却ができないこともあるので、スムーズに行うためにも確認しておきましょう。

空き家の名義変更ができているか確認を

空き家の名義人が自分になっているか確認を行いましょう。

空き家を含む不動産を売却する場合、売却できるのは名義人である本人だけ です。空き家の名義人が被相続人(亡くなった方)のままだと、空き家の売却が行えません。

もし、まだ空き家の名義人になってない場合は名義変更を行いましょう。名義変更を行う場合は、必要な書類と登録時に発生する税金、登録免許税を持って、法務局で申請をします。

法務局の申請は平日のみで、書類の記入や準備には手間がかかります。確実に終わらせたいという場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。

価格を設定する時は少し高めに

空き家の販売価格を決める際は少し高めに設定しましょう。

家の売却額が決まる際、買主は必ず値下交渉をしてきます。売主はこの値下げ交渉に多少なりとも対応するのが一般的。つまり、この価格交渉に対応しても損をしないように、最初から販売価格は少し高めに設定しておくのです。

また、空き家や古い家などの場合はなかなか売れないことも多く、一度販売を辞め価格を下げて再度売り出す場合もあります。そんな時にも価格を少し高めに設定しておけば、すぐ値下げに踏み切れます。

最終的にかかる仲介手数料や税金、諸経費などを考えると空き家といえどあまり安く売ってしまうのは得策ではありません。売却額で手数料などを補い、自己資金を出さなくても良いようにしておきましょう。

空き家を売却するには時間がかかることを覚悟する

空き家は売却には時間がかかるものと考えておきましょう。

元空き家という印象は買主にとってあまり良くないですし、古い家ならば建物に劣化が見られるのでなかなか買主は見つかりづらいです。

通常、家が売れる期間は3~6ヶ月と言われていますが、空き家の場合はそれ以上かかると考えておきましょう。地方の場合でも時間をかければ売れる可能性はあります。売れない期間の固定資産税や維持費をなるべくかけないように対策だけはしておき、焦らず売却活動を行いましょう。

空き家の固定資産税改正により納税費用が今の6倍に!?対処法は?

空き家売却は不動産会社を味方につけて行おう

空き家を売却するのは「やることが多くて大変そう」「売却なんてやったことなくて難しそう」なんて思って売却に踏み出せない方もいらっしゃるでしょう。

そんな方は早くに不動産会社を味方につけてしまうのがおすすめです。不動産会社は売却活動のパートナーです。早めに頼って売却を助けてもらいましょう。

空き家など不動産の売却が初めての場合、不動産会社のいいようにされてしまうのでは…と不安に思われる方もいますが、それは大きな勘違い。不動産会社は売却額の数%を手数料としてもらうことで利益を得るのが主です。

つまり、売主と一緒に売却活動をし、空き家を高く売れば売るほど不動産会社も大きな利益を偉るということ。不動産会社は売主の売却をサポートし、より良い売却活動にすることで利益を多く得られるのです。

そのため、売主が分からないといえば教えてくれますし、売却方法に迷った時は相談にのってくれます。分からないことを自分で調べたりするのはとても骨が折れる作業です。

早めに不動産会社に相談をし、プロの知恵を借りた方が空き家の売却を楽に進めることができるでしょう。

不動産会社は頼れる存在ですが、どこでも良いというわけではありません。信頼できる不動産会社を探し出すが重要です。

残念ながら不動産会社のすべてが頼れるというわけではありません。街を見渡しても分かるように、不動産会社は数多く存在します。この中から信頼できる不動産会社を探し出しましょう。

不動産会社の力量を調べられるのは査定です。不動産会社に査定依頼を申し込んだ際にすぐ動いてくれるか・査定結果の理由を明確に伝えられるか担当者や不動産会社の対応をチェックしましょう。

空き家は一般の中古住宅より年月が経っている場合も多く、築5年などの家に比べたら売るのが難しく利益も出しづらい案件です。

そのような物件にも素早く対応してくれるということは、その後の売却活動中も真摯に対応してくれる可能性が高いでしょう。

より良い不動産会社を見つけるのなら、不動産会社を比較することが有効です。比較すれば不動産会社会社の良し悪しが普段不動産会社に接していない方でも分かりやすいからです。

不動産一括査定サービスを使っていくつかの不動産会社に査定を依頼し、不動産会社を比較してみると良いでしょう。

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